“去庫存”提速 穩樓市舉措發力

住建部6月20日召開會議，明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前已有約30個城市出臺政策鼓勵收儲去庫存。業內人士表示，此舉將有利于緩解房企壓力、穩定市場預期，助推房地產市場企穩恢復。

The Ministry of Housing and Urban-Rural Development held a meeting on June 20th， clearly stating that it will promote cities at or above the county level to acquire in an effective and orderly way existing commercial housing to be used as affordable housing. Currently， about 30 cities have launched policies to encourage inventory clearance through acquisition. Industry insiders believe that this move will help alleviate pressure on real estate developers， stabilize market expectations， and promote the stabilization and recovery of the real estate market.

多城施策“去庫存”

近期，四川遂寧、廣東惠州、廣西桂林等多地住房和城鄉建設局發布公告，鼓勵國資平臺通過“收儲”已建未售新房用作保障性住房。與此同時，支持消化存量住房的金融與財政政策也不斷加碼，保障性住房再貸款穩步推進，財政補貼持續落地。

四川遂寧市住房和城鄉建設局等九部門聯合發布關于印發《促進市主城區房地產業高質量發展若干政策措施》的通知。其中提到，支持收購已建成未出售商品房用作保障性住房，“在摸清保障性住房需求底數的基礎上”，按照“政府主導、市場化運作”和“以需定購”的原則，可選擇地方國有企業，自主決策市場化收購已建成未出售商品房用作保障性住房。

廣東惠州市住房和城鄉建設局也發布征集商品房用作保障性住房的公告，提到擬由政府選定的專業化國有企業作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區域已建成未出售的商品房用作保障性住房。

此外，山東青島市住房和城鄉建設局發布關于加快推進實施住房“以舊換新”工作的通知提到，支持國有平臺公司參與“以舊換新”。

據不完全統計，目前已有約30個城市出臺政策，鼓勵國資平臺通過“收儲”模式盤活存量房市場，用作市場化租賃住房、保障性租賃住房等用途。

多地公告明確將“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”作為“合理價格”的補充說明，但未明確具體的定價規則。如惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”，廣州市增城區新塘鎮則采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，從已出臺相關政策的城市來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價。房企相關人士表示，鼓勵國資平臺通過“收儲”已建未售新房用作保障性住房，價格是政策推進的關鍵，仍需綜合考慮“收儲”參與各方資金和收益需求的平衡，要“因城施策”合理評估房產交易價格。

此外，多地也加大對“市場+保障”住房供應體系的金融與財政政策支持力度。

中國人民銀行5月17日明確設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房。業內人士認為，保障性住房再貸款作為創設的新型結構性貨幣政策工具，是中國人民銀行針對“收儲”工作給出的明確方向，為相關城市去庫存工作形成了直接支持。

與此同時，不少地方“因城施策”，基于地方實際情況加大“收儲”工作財政支持。

業內專家認為，多地密集施策，通過“收儲”模式盤活存量房地產市場，是統籌“消化存量”和“優化增量”過程中的重要舉措，有利于緩解房企經營壓力、穩定市場預期，助推房地產市場企穩恢復。

“多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于緩解開發企業的資金壓力，也將助力保交房。”未來各方對于保障性住房“以購代建”的支持政策有望逐步落地，進一步促進房地產市場平穩健康發展。

對于整體市場而言，金融和財政政策的支持能有效發揮托底效應和更好發揮撬動、激活作用，使得長租房企業盈利性更可持續，助力房地產行業周期筑底，也能促進房地產業發展模式有效轉型。

“收儲”如何激活樓市

今年上半年，各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。

4月30日，政治局會議明確提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲已建成未出售的商品房，同時將2023年初設立的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。

隨后于6月7日，國常會再次強調要“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。而在6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

從整體基調上可以看出，各地正逐漸開啟新一輪“去庫存”舉措。

事實上，早在2023年初，央行便設立1000億元租賃住房貸款支持計劃。2023年2月，央行創設租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津這8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。

此后，租賃住房貸款支持計劃先后在濟南、福州、天津、青島、重慶等地落地，如今年1月，國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。

“近兩年，試點城市已經積累了部分成功經驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動3000億元保障性住房再貸款加快落地見效，加快去庫存。”中指院分析師表示。

對房企而言，收購市場未售新房后改建為保障房，有利于緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最為直接；其次多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項目竣工節奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監管部門支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱，支持國企收舊換新、允許土地調整規劃、支持收回或收購已出讓閑置存量住宅用地等政策預計也是重要方向，未來配套政策有望逐步落地，以激活市場并幫助企業解困。

“作為去庫存，拉動房地產市場的‘終極大招’，收購已建成存量商品房用作保障房，在517新政中已經出臺。這一次住建部專題推動，表明了管理層的態度”，廣州市房地產行業協會專家委副主任趙卓文表示。

6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會上，住房和城鄉建設部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

此次會議明確，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署，有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產市場健康發展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅戰和“白名單”機制，防范化解房地產風險。

值得關注的是，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，將收儲商品房用作保障房擴展至市縣，是結合當下樓市行情、貫徹政策的新部署。

一方面，今年5月，房價環比跌幅創階段性新高，需要加大政策落地的力度和范圍。另一方面，三四線、縣級等低能級城市庫存消化周期更長。據中指研究院統計，50個重點城市中，三四線代表城市出清周期為29.6個月，去化周期最長。

“同時，近年來，我國大力推進縣域為載體的城鎮化，推進產業轉移，推進城鄉公共服務均等化，在鄉鎮，教師、醫生、環衛等提供基礎公共服務的人員會大量增加，三四線及縣城靈活就業人員也在增加。為了降低城鎮化的成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）。”李宇嘉分析說，三四線和縣域近年來房價下跌明顯，收購相比新建無論在效率、成本還是配套上都是最劃算的。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，政府酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，可以總結為“以購代建”。此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合。“以購代建”的政策重心在于房企新房庫存，有助于房企銷售數據改善和資金狀況改善。

實現三方利益平衡

雖然已有多地鼓勵國企收購商品房，但收購究竟如何定價，目前尚未統一。

“從收購房源的定價方面來看，目前多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確會按照周邊房源進行定價。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

“收儲參與各方（地方政府、開發商、商業銀行）訴求不一，對收購價格、對象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線，這意味著收儲將以一二線為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風險較小背景下，或不局限前期開發貸項目，開發商可能折價出售公寓或品質較低住宅，地方國企在控制價格成本背景下可能通過招標完成收儲，實現三方利益平衡。”有分析師表示。

但有分析師指出，收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題，導致地方政府動力不足。

從當前落地城市的情況來看 ，整體規模還不是很大，這很正常。受經濟大環境的影響，各地財政經濟實力也不同，大規模推進收儲的可能性不大，需量力而行，而且各地保障任務大小也不一。

難點之二，在于收購定價。在流程上，政府收儲涉及到國企參與，不管收儲的房源用作什么途徑，收儲的資金是多少，都必須是商業化操作，收儲必然會有很長的流程去走。

在定價上，“當前，房地產市場價格處于下行階段。開發商多少價格愿賣、政府和公司多少價格愿買？這是個現實問題。”

難點之三，在于收儲房源。“核心在于按照市場化、法制化的原則做好收儲商品房交易。對于涉險房企旗下項目，如果被大幅折扣收儲一些優質項目，企業考慮到債務重組并不會賤賣資產。”