新一輪房地產(chǎn)組合拳釋放三大政策信號

新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度正持續(xù)加大。5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。

實(shí)際上，自5月中旬以來，全國層面統(tǒng)一部署，地方層面“因城施策”，多項房地產(chǎn)支持政策密集出臺。站在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的當(dāng)下觀察，不論是“供”“需”兩端雙管齊下，還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重，此輪房地產(chǎn)政策組合拳，透出不少深意。

“供”“需”兩端雙管齊下

從放松限購、引導(dǎo)居民房貸利率下行，到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保交房等，近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場“供”和“需”兩端均加碼的特點(diǎn)。

從需求端來看，5月17日，央行圍繞住房信貸連發(fā)三招，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。此后的10天內(nèi)，廣東多個地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當(dāng)?shù)厥滋追亢投追抠J款利率下限，并下調(diào)最低首付比例。另外，進(jìn)入5月以來，繼24日珠海“全面取消商品住房限購及限售年限”后，全國僅有6地仍在限購。

政策效果正逐步顯現(xiàn)，在部分一線城市和省會城市，看房者購房積極性提高了，實(shí)際市場成交也有所升溫。“父母希望在南部新城購買一套140平的改善性住房，這幾天已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾個項目，近期就打算下定。”正在看房的南京市民李女士表示。該項目顧問宋經(jīng)理介紹，新政后，項目的到訪量增長了300%。進(jìn)入5月以來，該項目認(rèn)購超過80套。

南京房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，市場經(jīng)歷了一個比較大的調(diào)整后，已經(jīng)到了一個底部，但之前很多人依然不愿出手，是因為沒有看到有轉(zhuǎn)折點(diǎn)的信號。“系列新政表明了從中央到地方‘穩(wěn)樓市’的決心，釋放了這一積極信號。”他說。

從供給端來看，今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已在全國多個城市大面積鋪開，數(shù)據(jù)顯示，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調(diào)機(jī)制，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

業(yè)內(nèi)專家指出，一攬子新政既從需求端施策，降低購房者購房門檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市，又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目積極給予資金支持等，將有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系更加平衡。

“消化存量”和“優(yōu)化增量”并重

適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，本輪政策措施中，“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動住房“以舊換新”、設(shè)立保障性住房再貸款等成為盤活存量住房的重要抓手，也成為新看點(diǎn)。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至5月27日，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。“其中，開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房‘以舊換新’的主流。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一做法的最大優(yōu)勢是“精準(zhǔn)”，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，可謂一舉兩得。記者調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統(tǒng)計，目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。

更為引發(fā)市場關(guān)注的是，本次央行及時設(shè)立專門的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，盤活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。在新工具支持下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環(huán)。

從盤活存量的角度來看，土地等資產(chǎn)也成為盤活的對象。自然資源部副部長劉國洪此前在國新辦發(fā)布會上介紹，自然資源部在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施。

“預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時代到存量時代的變化、供求關(guān)系和長期趨勢的變化，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示。

推動房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪政策調(diào)整力度較大，但是沒有改變一貫的政策取向，更為重要的是，不重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”老路，而是更大程度發(fā)揮市場機(jī)制作用，推動房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變。

5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議指出，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

“預(yù)計‘三大工程’將和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結(jié)合在一起，成為推動優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點(diǎn)、新抓手、新動能。”龐溟表示。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，構(gòu)建發(fā)展新模式的基礎(chǔ)在“保交房”。住建部從土地端通過協(xié)調(diào)機(jī)制到項目端進(jìn)行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項目，又要盤活好存量土地和項目，在保障房和商品房之間形成科學(xué)配置，從而著眼長遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。