房企融資的困境及出路研究

近年來，隨著房地產市場競爭日益激烈及相關政策環境不斷變化，房企融資的難度逐漸增加，融資風險和融資成本也越來越高。融資逐漸成為影響房企穩定、可持續發展的關鍵因素。本文闡述了融資的概念，分析了房企融資的困境及原因，并提出了相應的策略，旨在提高房企融資能力，促進房地產行業的持續健康發展。

一、融資概述

（一）融資方式

融資是指企業根據自身經營狀況和戰略規劃的需要，采取不同方式來籌集資金的一種經濟活動。房企融資方式主要包括內源融資和外源融資兩種。內源融資是來源于房企內部的融資，即房企可以將內部資金（包括計提折舊、留存收益等）轉化為投資。內源融資屬于企業權益資本，不需要分紅或支付利息，具有風險低、成本高的特點。外源融資是指房企從外部籌集資金，包括股權融資、債權融資等。其中，股權融資與內源融資相似，同樣具有風險低的特點，但是融資成本高于內源融資。債權融資則相對風險高、成本低。

需要注意的是，在融資過程中，房企應綜合考慮融資成本和融資風險，從而選擇最佳的融資方式來籌集所需資金。

（二）融資成本

融資成本實質上是指資金使用者為籌集和使用資金而付出的代價，一般包括融資費用和用資費用。從更深層次來看，融資成本還包括機會成本、風險成本和代理成本。其中，機會成本是指房企因采取某種融資方式而導致的企業相對成本支出增加或其他收益減少；風險成本是指房企在無法清償債務時，因破產或資金鏈斷裂等風險事件而產生的損失；代理成本是指房企為激勵和監督代理人而向其支付的相關費用。

（三）融資風險

在無法償還債務或者因使用財務杠桿而導致凈利潤發生波動時，房企將面臨融資風險。房企的每一個融資項目都會存在潛在風險，如市場風險、信用風險和流動性風險等。因此，房企在確定融資項目和融資方式時，需要謹慎評估各種風險，并采取相應的風險防控措施，以確保項目的順利進行和穩健發展。

二、房企融資困境及原因

（一）房企融資困境

1.拿地階段的融資方式及融資困境

在拿地階段，房企籌集的資金主要用于置換土地或支付土地款。房企在拿地階段的融資一般指取得土地證前的融資，也稱為前端融資。前端融資可分為拿地保證金模式和土地款配資模式。

在拿地保證金模式下，房企的資金主要來源于單一機構或個人。該模式對融資主體的資質要求較高，通常適用于資產規模較大的房地產企業。這些房企具有較強的資金實力和較高的信用等級，并具備較強的還款能力。該模式下的融資方式以債權融資為主，有時采取真股合作的方式，融資額度通常是保證金的50%；融資成本一般偏高，綜合年化利率可能達到25%以上；融資期限會根據項目情況和招拍掛公告時間來約定，一般不低于6個月。

土地款配資模式是房企最常使用的前端融資方式，資金主要來源于單一機構資金、部分私募資金及信托機構資金等。在該模式下，融資主體多為龍頭房企，它們一般采取明股實債、真股、股債結合等融資方式。

綜合來說，前端融資對融資主體的要求較高，并且融資金額少、期限短、成本高。對于常規房企而言，前端融資的門檻過高，無法有效落實。

2.開發階段的融資方式及融資困境

開發階段的融資方式主要為開發貸，其具有利率低、周期長、金額高等特點，但其前置條件是房企必須滿足“432”要求，即相關房企必須具有國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證這四個證件；項目總投資額的30%必須由房企自己投入；房企或其控股股東至少擁有二級開發資質。

開發貸是房地產行業的主要融資方式。隨著調控政策的收緊，國有銀行正在制定融資“白名單”，旨在將有限的貸款額度發放給“白名單”內的房企。因此，通常只有國有企業或銷售規模排名靠前的房企才能獲得低成本的開發貸款。

另外，銀行會定期收集貸后管理信息，并對項目進行綜合評估。部分房企可能因為沒有積極配合銀行調查，所提供的信息無法真實反映其經營狀況，不符合銀行的貸后管理要求，導致已發放的貸款需要提前償還，從而嚴重影響項目的順利開展。

綜合來說，房企的資信狀況、項目建設進度、資金及相關資質情況等均會影響開發貸的申請過程。

3.銷售階段的融資方式及融資困境

在銷售階段，房企通常采用信托或并購貸的方式進行融資。其中，信托融資包括信托貸款和股權信托兩種融資形式。

（1）信托貸款。房企委托信托公司對項目設立信托計劃，由信托公司負責募集資金，并以貸款形式發放給房企；房企需以房產抵押、股權質押或應收賬款質押等方式向擔保公司提供有效的資產擔保，并在到期時還本付息。

（2）股權信托。通過發行信托產品，信托公司直接將資金投資在房地產項目上，即實質性股權投資。然而，這種融資方式需第三方擔保，并在信托期限屆滿或滿足約定條件時，由房企或其他第三方按約定價款收購信托股權。

信托融資的前提條件也是“432”，不過期限通常不超過5年。與開發貸相比，信托融資的成本和風險較高，并且對房企的資質要求也較高，因此，房企一般只在資金趨緊時才會考慮使用信托融資。

4.運營階段的融資方式及融資困境

在運營階段，房企主要采用的融資方式是經營性物業抵押貸款，即用辦公樓、酒店、商業綜合體等做抵押，向銀行貸款并使用物業經營收入等來償還貸款。經營性物業貸的融資范圍有限，只有在物業持有運營期，且取得穩定經營收益的房企才有資格獲得此類貸款。

目前，經營性物業抵押貸款模式已較為成熟，其擔保方式靈活多樣，包括信用擔保、財產抵押、質押、第三方保證或連帶責任保證等；貸款期限較長，還款方式較靈活，如按季或按月結息、歸還貸款本息等。然而，經營性物業抵押貸款模式也存在一些缺陷，如融資成本比開發貸高，經營性物業的租金收入可能無法覆蓋貸款本息，資產權屬不確定，評估價值、抵押物變現能力有待商榷等。

（二）房企融資困境產生的原因

1.內因

（1）對市場預測不準確、盲目囤地

市場影響因素復雜多變，部分房企難以準確判斷市場變化趨勢，假如其投入大量資金盲目囤地，就會導致資金周轉困難。在這種情況下，房企只能通過融資來維系項目運營，但如果融資額度大、風險高，就容易導致資金鏈斷裂，影響項目的順利進行，甚至可能導致企業破產。

（2）商業用地和住宅用地結構不合理

近年來，在國家相關政策的影響下，住宅市場有所收緊。因此，許多房企將資金投向商業地產，然而，商業用地的前期投入較大，回收期較長，資金風險較高。

（3）企業規模小、信用低

由于房地產行業利潤空間較大，越來越多的企業投入房地產行業，以期獲得較高的經濟效益。但是許多中小型房企規模較小、資產有限、融資水平不高，只能開發中小型項目，盈利水平有限，難以實現可持續發展。另外，中小型房企主要依靠商業銀行進行融資，但是由于融資容易受到規模、業績等因素的影響，因此，商業銀行為了嚴控風險，一般不會授予中小型房企較高的信用額度。這導致中小房企的融資金額有限，無法滿足業務發展需要。

2.外因

（1）金融機構門檻較高

為了保障資金的效益和安全性，許多金融機構建立了嚴格的風險防范機制和責任追究機制。這使得那些抵御市場風險能力弱、業績不理想的中小房企面臨著更加嚴峻的融資形勢，它們可能會因缺少融資支持而無法維持正常運營。

（2）金融市場不健全

一方面，由于房地產市場缺乏完善的金融管理機制，因此，許多房企面臨融資難度大、融資條件苛刻、融資手續復雜等挑戰，從而導致企業資金鏈斷裂風險增加、項目開發進展緩慢等問題凸顯。

另一方面，現有的信貸體系以國有銀行為主，地方性中小銀行發揮的作用有限。在這種情況下，許多中小房企難以找到合適的資金供給方。

三、提高房企融資能力的對策

（一）制定合理的融資策略

作為資金密集型行業，房企要想提高自身的市場競爭力，實現可持續發展，必須制定合理的融資策略，確保企業有持續穩定的現金流。具體來說，房企應根據所在城市的房地產政策，充分挖掘自身優勢，準確預測現金流，逐步形成適宜的融資策略，確保融資目標科學、合理，融資方案完備可行，以有效解決資金缺口問題。

（二）合理調整融資項目結構

在進行融資規劃時，房企應深入剖析項目的用地結構，確保商業用地和住宅用地配置合理。同時，房企還應具備長遠的投資眼光，可將住宅投資延伸至商業街區、旅游及文化產業等多個領域，以便項目投資收益達到預期目標。

（三）提高融資信用度

房企需要樹立借債必還意識，增強信用觀念，與銀行等金融機構合作拓寬信用融資渠道。由于融資渠道較為單一，現階段銀行等金融機構是房企的主要融資來源，因此，房企要積極評估自身的信用和財務狀況，創新財務模式，調整財務結構，高度重視權益融資，不斷降低對銀行貸款的依賴，提高自身融資信用度。

四、結語

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對經濟持續、穩定、健康發展至關重要。然而，由于各種因素的影響和制約，目前我國部分房企在融資管理方面仍然面臨許多困境。因此，房企需要制定合理的融資策略，合理調整融資項目結構，提高融資信用度，落實全過程、系統性的資金管控，從而有效防范融資風險，解決融資難題。同時，房企在融資過程中應根據自身實際情況，并結合外部經濟環境，選擇合適的融資模式，以進一步增強市場競爭力。需要注意的是，房企、金融機構和政府部門三方需形成合力，共同解決房企融資難的問題，以推動房地產行業穩步、健康發展。

（作者單位：國鐵城投武漢置業有限公司）