2025年：REITs牛市繼續？

隨著招商科創REIT在2024年底的上市，上市REITs（截至2025年1月6日）已經達到58只。其中，2024年上市的有29只，占比達到5成。

融資規模方面，2024年REITs首募規模646億元，占到REITs首募總規模的39.61%。與2023年相比，增幅達到2.78倍。

二級市場上，REITs也備受資金追捧。中證REITs全收益指數2024年漲幅達到12.31%。

無論從何種角度看，2024年都是REITs的大年。

包括海通證券、光大證券、開源證券等在內，券商一致認為，2025年REITs將繼續保持強勢。供給端，常態化發行及審核關注事項指引的修訂使得優質標的進一步擴容，需求側，低利率及資產荒背景下，資金尤其機構資金對高股息資產的偏愛繼續。

根據滬深交易所披露的項目數據，截至2025年1月6日，有16只REITs待上市，另有5只REITs待擴募。

上市REITs的跨年表現則是市場態度的佐證。2024年12月30日至2025年1月6日，中證REITs全收益指數漲幅2.89%，中證偏股基金及普通債基指數漲幅分別為-5.20%和0.27%。中證指數官網信息顯示，截至1月6日，中證REITs全收益指數

那么，上市REITs的產品結構如何？未來的機會與風險在哪里？

REITs迎大年

2024年12月31日，招商科創REIT在上交所上市，首募規模9.60億元。此前一周，即12月24日，中航易商倉儲物流REIT成立，首募規模21.02億元，上市時間未定。

上述兩只REITs的底層資產項目類型分別屬于產業園區和港口倉儲物流。

根據東方財富Choice數據，已成立的59只REITs已經涵蓋10種項目類型，其中，產業園區產品數量最多，有16只，其次是收費公路，有13只，港口倉儲物流及消費基礎設施各有7只，排在第三位。

其余6種項目類型是保障性租賃住房、新能源、發電、水利設施、污水處理、垃圾處理及生物質發電，前3種的產品數量分別是6只、5只、2只，后3種各有1只。

從首募規模來看，排在前三位的項目類型則是收費公路、產業園區和消費基礎設施，分別為688億元、259億元及198億元。港口倉儲物流、新能源、保障性租賃住房、發電、污水處理、水利設施、垃圾處理及生物質發電等7種項目類型分別為154億元、143億元、94億元、46億元、19億元、17億元和13億元。

從募資規模來看，2024年成立的29只REITs首募規模合計646億元，占到全部REITs首募規模（1631億元）的39.61%。與2023年171億元的首募規模相比，增幅達到2.78倍。

在此之前，自首批REITs于2021年6月成立以來，2011年成立的REITs共計11只，首募規模合計364億元，2022年及2023年成立的REITs分別是13只和6只，首募規模分別為419億元和201億元。

背后邏輯

2024年之所以成為REITs的大年，主要背景之一是債券市場利率中樞的下行，市場對高分紅、低風險資產的配置需求提升。表現在市場行情上，中證紅利及中證REITs全收益指數2024年漲幅皆為12.31%。

導致REITs在2024年大幅擴容的另一個主要背景是政策推動。按照海通證券的觀點，這些政策主要來自三個時點。

其一是2024年2月證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，明確了其他投資方對于REITs的投資屬于權益工具投資，會計準則的變動對機構配置REITs形成激勵。

其二是2024年7月26日國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（下稱“《通知》”），標志REITs全面進入常態化發行階段。

上述《通知》明確了REITs項目的申報要求，將項目類型將由9類擴充至12類，新增的3類是文化旅游、水利及養老設施。此外，“符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的其他基礎設施項目”也可以申報。

上述《通知》發布后，REITs的申報與發行節奏明顯提速。

數據顯示，2024年成立的29只REITs中，有18只成立于8月之后。而且，這18只REITs中，出現了此前沒有的項目類型，比如銀華紹興原水水利REIT，其項目類型為水利設施，是上述《通知》新增3種項目類型之一。

值得一提的是，2024年成立的7只消費基礎設施REITs也是此前沒有的項目類型。

其三是2024年9月一系列政策組合拳的推出，對未來REITs運營修復形成利好。

除了上述三個時點，2024年4月證監會推出“5項資本市場對港合作措施”“將內地和香港合資格的REITs納入滬深港通標的”，也被認為是打開了REITs估值水平的想象空間。

最新的政策是，2024年12月27日，滬深交易所同步修訂了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）》。

從內容上看，本次修訂一方面明確了項目首發規模、收益性要求，新增附屬及共用資產入池等有關要求，細化項目信披標準，規范資產評估及運營管理行為；另一方面明確了對產業園區等共五類資產的差異化要求，完善了大類資產核查標準體系，提高了信披核查針對性。

中信建投認為，上述指引的修訂“標志著REITs監管漸趨完善，其在資產合規性、估值審慎性和運營管理規范性等方面要求細化趨嚴，符合監管抓牢REITs發行審核，持續壓實REITs估值的一貫工作基調。”

機會與風險

對公募機構來說，REITs的擴容是完善其業務結構的機會。

根據東方財富Choice數據，工銀瑞信、廣發、易方達、銀華及招商基金等5家基金公司在2024年成立了其第一只REITs。截至年底，招商旗下REITs已有3只，易方達及工銀瑞信各有2只，廣發、銀華各有1只。

包括上述5家2024年新入場的基金公司在內，已經有22家公募機構成立了REITs，其中，華夏基金旗下有13只，中金基金有8只，中金、嘉實、華安、招商、上海國泰君安資管、華泰證券（上海）資管公司各有3只。

對投資者來說，REITs的擴容則意味著標的池的擴大，同時也意味著尋找機會及規避風險的難度的提升。

國泰君安認為，從供需兩端來看，盡管2025年新增供給可能維持高位，但是，在廣義資產荒的情況下，REITs的估值仍有望維持或抬升。相對于股債資產的風險收益比，REITs的配置價值也相對較高。另外，“隨著經濟工作會議定調，政策將不斷細化落地，部分底層資產尤其是周期類底層資產有望出現彈性變化，有望帶來超額收益。”

海通證券認為，在REITs擴容的背景下，投資者更應該關注其中的優質資產的配置機會，“對既有產品，關注基本面變動下的底層資產運營改善情況，保租房、消費地產等熱門板塊建議逢低配置。”

根據海通證券的測算，隨著上市REITs的估值水平在2024年發生變動，其現金分派率都出現不同的調整。

基于205年1月3日的收盤價，在產業園類、消費地產、生態環保、能源、高速公路、倉儲物流及保障房等7類上市REITs中，現金分派率（24年累積，年化）排在首位的產品依次是華夏合肥高新REIT、嘉實物美消費REIT、富國首創水務REIT、中航京能光伏REIT、浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT及國泰君安城投寬庭REIT，分別為5.49%、4.84%、7.23%、14.15%、12.65%、5.48%、3.33%。

招商證券表示，至少有7只上市REITs存在業績對賭機制，比如嘉實物美消費REIT、華夏特變電工新能源REIT、博時津開產園REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT、華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創REIT及中航易商倉儲物流REIT等。條件觸發時，這些REITs的原始權益人將通過扣減運營管理費等方式補償REITs的可供分配金額。

華泰證券則提示投資者注意，2025年將有34只REITs將迎來解禁，其中24只為2024年新上市項目1年期限售投資人解禁、9只為2022年上市項目3年期限售關聯方解禁、1只為2022年上市項目3年期限售投資人和關聯方均解禁。