大數據背景下房地產企業債務風險分析

摘"要：隨著大數據技術的發展，企業財務數據的獲取、分析和呈現越來越便捷和直觀。文章根據當前房地產企業普遍存在的高債務風險問題，運用Power"BI和Python大數據技術，結合債務數據和相關衡量指標，分析房地產企業的負債現狀，并給出相關的解決策略，以期在一定程度上降低房地產企業的債務風險。

關鍵詞：Power"BI；Python;"大數據技術;"企業債務風險

中圖分類號：F832.39文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）03-0027-05

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.03.007

1"引言

房地產企業需要大量的資金進行土地購買和工程開發建設，債務融資比例過高，導致近年來房地產企業債務風險居高不下。除了舉債過度，房產銷售不暢、經濟環境等互相牽制和影響更是導致不少房地產企業資金鏈斷裂，企業陷入經營困境或者進入破產清算，給我國經濟發展帶來很大的負面影響。Python海量數據篩選和抓取功能、Power"BI的可視化看板呈現，在一定程度上為發現、對比和分析房地產企業的債務數據和判斷債務風險程度提供了便利。通過國家統計局數據查詢發現，2018—2022年，我國房地產企業資產負債率基本在80%的高位徘徊。尤其是2019年以來，負債合計呈明顯上升趨勢，從2018年的674333.36億元增長到2021年的910483.55億元，達到了近年來的頂峰，而國內貸款數額從2020年后均呈明顯下降趨勢。負債總額增加，資金來源劇減，必然導致債務風險增加，研究如何降低債務風險迫在眉睫。具體情況見表1和圖1。

2""房地產企業債務風險概述

2.1"債務風險

房地產企業債務風險主要指的是房地產企業在開發、經營過程中，由于受到多種因素變化的影響，導致無法按時償還債務，從而使企業陷入經營困境的可能性。

2.2"債務風險產生的原因

孫雨佳（2024）從宏觀經濟環境變化、房地產調控政策趨緊、企業內部經營管理不當三個方面分析了房地產企業債務風險產生的原因[1]。認為宏觀環境因素的變化是房地產企業債務風險產生的重要原因之一。2019"年央行對樓市開始實施的管制，2020"年政府進一步推出的“三道紅線”政策也是重要原因。企業內部原因則主要集中在融資渠道單一、資本結構不合理、財務風險管理體系不夠健全和資金使用管控不到位等方面。賈凱和張倩（2023）則主要從房地產公司內部來分析，認為盲目多元擴張、高息分紅資金回籠受阻、資金管理模式存在缺陷和風險預警機制不健全是債務風險產生的主要原因[2]。

2.3"房地產企業債務風險衡量指標

劉晚晴（2023）從企業內部和外部分別選取預警指標來分析債務風險[3]。內部指標重點選取了流動比率與速動比率、現金短債比、資產負債率、凈負債率、營業利潤利息保障倍數等償債能力指標。周汝健（2022）從債務屬性結構指標、債務期限結構指標、債務利率結構指標、盈利能力和發展潛力評價指標構建國有企業債務風險評價指標體系[4]。

2.4"文獻評述

房地產企業因與其他產業的緊密聯系及在我國經濟發展中所處的重要影響地位，使得該行業的債務風險很容易影響到金融機構、地方政府和普通百姓，擴散性廣，因此應該重點防范房地產企業的債務風險。文章在學者們的研究基礎上，除了分析房地產企業的短期償債能力、長期償債能力、資產負債率、短期借款、長期借款、應付債券等上述常規指標外，還增加了貸款還款能力、合同負債指標的分析，進行了衡量指標的擴充。

3"房地產企業負債現狀分析

債務風險評價指標主要包括流動比率、資產負債率、短期借款數據和長期借款數據等企業短期、長期償債能力分析指標。這些指標可以從不同角度衡量房地產企業債務風險和償債能力。文章選取2018—2022年滬深A股市場上的116家房地產上市公司作為樣本，分類標準采用2021版所屬新證監會行業分類，各上市公司財務指標數據、宏觀經濟指標來源于國泰安數據庫。根據以下原則對數據進行預處理：一是剔除數據空缺嚴重的樣本；二是針對部分缺失的數據，采用插值法對數據進行補充。經過數據預處理，最終選取113家房地產上市公司的數據進行實證研究，得到的負債情況如下。

3.1"負債相關指標情況分析

3.1.1"房地產企業短期償債能力變差，短期信用風險加大

（1）房地產企業流動比率行業均值自2020年有所下降。文章主要選取流動比率來衡量房地產企業短期償債能力。由表2可知，2018—2020年流動比率行業平均值較為穩定，保持在2左右，說明該行業整體流動性較強，短期償債能力較好，但是2020年開始流動比率持續下降，說明該行業整體短期償債能力變差。

（2）房地產企業流動比率差異較大。由表2可知，流動比率最高的企業數據是行業均值的4～5倍，流動比率較高的有海南高速地產有限公司（簡稱海南高速）、上海萬業企業（簡稱萬業企業）、上海派斯林智能工程（簡稱派斯林）等，如2022年海南高速流動比率高達6.9324，2019年派斯林流動比率甚至高達10.1964，說明該類企業短期償債能力很強，流動資產遠遠多于流動負債。而流動比率較低的企業如2022年陽光股份流動比率只有0.1170，這說明流動資產遠遠不能滿足流動負債償還的需求，如果籌資渠道不暢通，企業很可能就不能正常經營，甚至面臨破產。

3.1.2"房地產企業資產負債率行業均值合理，長期償債能力相對穩定

（1）房地產企業資產負債率行業均值合理且穩定。房地產企業前期開發投資較大，因此資產負債率也會高于一般行業資產負債率，合理范圍在60%～70%。由表2可知樣本房地產企業資產負債率較為穩定，保持在63.57%～65.69%，整體范圍合適，長期償債能力較穩定。

（2）房地產企業資產負債率差異較大。如2022年中天金融資產負債率高達106.41%，該企業近五年資產負債率一直較高，均高于80%；又如海南高速資產負債率則較低，近五年資產負債率均不超過15%。上文中提到的企業如萬業企業、海南高速、派斯林等具有高流動比率的企業，其資產負債率都較低，屬于短期償債能力和長期償債能力都較好的企業，但該類企業整體數量較少。

3.1.3"房地產企業短期借款比重差別較大

（1）房地產企業短期借款整體占比較小。2022年有37家房地產上市公司無短期借款，約占比31.91%。其他年份無短期借款的企業占比也均在28%～38%。可能有一些房地產企業資金比較充裕，不需要外接資金，內部流動資金可以滿足其日常經營。樣本企業的短期借款占比率的行業均值在5%左右，說明房地產短期借款在負債的占比較小，整體短期貸款風險較小。

（2）房地產企業短期借款風險較大的企業普遍存在。房地產企業各企業短期借款數據金額差距較大，有一些企業短期借款金額較大，如華夏幸福是2019—2021年短期借款金額最大的房地產上市公司，該公司2021年營業利潤為-419.86億元，營業利潤嚴重虧損，說明該公司經營狀況嚴重惡化，其大量舉債也能佐證其經營惡化問題，此類短期借款風險較大的企業并不罕見。

3.1.4"知名房地產企業長期借款比重較大

（1）房地產企業長期借款比重比較高。由表2可知，房地產企業中僅有10%左右的企業沒有長期借款，大部分房地產企業十分依賴長期借款。由分析可知，近五年長期借款占比率行業平均數為16.13%～19.48%，長期借款占負債的比重較大，大部分企業投資、改造、開發等方面需要大量長期借款。

（2）房地產企業長期借款較大企業為龍頭企業。房地產企業長期借款較多的企業有保利發展、萬科A等公司，均為營業收入較高、資產規模較大的企業。一方面說明企業規模大，長期資金需求大，貸款渠道暢通；另一方面也說明該類龍頭企業大型投資開發等經營活動多，需要大量長期借款，因此長期貸款償還風險也較大。

3.1.5"房地產企業應付債券比重穩定，負債負擔較低

（1）房地產企業應付債券較為穩定。應付債券主要是用于核算企業為籌集長期資金而發行債券的本金和利息，應付債券的高低也能說明企業對長期資金的需求量和企業債務負擔的高低。由表2可知，應付債券占比率行業均值為5.25%～7.60%，說明應付債券占負債比率較為穩定。

（2）房地產企業應付債券較大的企業存在較大債務風險。通過整理數據可知，2021年、2022年該行業應付債券金額最大的企業是萬科A，說明該公司整體負債規模大，直接融資規模大。而2018—2020年該行業應付債券金額最大的企業是華夏幸福，該企業的短期借款金額也很高，然而該企業整體負債規模并不高，種種跡象都表明該企業負債償債能力很差，事實證明該公司2021年營業利潤為-419.86億元，已經出現較大經營問題，償債風險較大。

3.1.6"房地產企業貸款還貸比率高、還款比率異常企業較多

（1）房地產企業貸款還貸比率較高，現金流風險較大。文章貸款還款比率用現金流量表中的取得借款收到的現金與償還債務支付的現金之比來計算。貸款還款比率越高說明取得借款的現金遠遠多于償還債務的現金，說明企業貸款多，還貸少，貸款還款的能力較差。由表2可知，貸款還款比率行業平均值金額較高，說明房地產企業還款現金流低于借款現金流，行業整體借貸現金流風險較大，需引起注意。

（2）房地產企業貸款還款比率異常企業較多。企業貸款還款比率不宜過高，但是2022年深物業A、新大正貸款還款比率均高于7倍之多，2018年華聯控股甚至高達36538.46%，房地產企業的貸款還款比率遠遠大于1，說明該行業總體借款金額已經遠遠大于還款金額，其貸款存在較大風險，需要重點關注該類企業貸款能否及時償還。

3.1.7"房地產企業應付款項上升速度過快

房地產企業的應付賬款主要包括因購買材料、商品和接受勞務供應等經營活動而應支付的款項。這些款項通常是指房地產企業因取得工程物資時支付貨款在時間上不一致而產生的負債。

（1）房地產企業應付賬款整體較快上升。應付賬款是衡量房地產企業在一定時期內償還供應商債務能力和速度的關鍵數據。由表2可以看出，房地產企業應付賬款行業平均值近五年較快上升，說明整體行業在不斷擴大規模，2018—2021年應付賬款增長率保持在8.64%～31.54%，總體較為穩定。

（2）房地產企業應付款項2022年上升幅度過大。2022年房地產企業應付賬款整體上升幅度很大，房地產企業應付款項增長率高達269.60%，遠遠高于前四年的增長率，其中廣宇發展應付賬款增長率高達27110.97%，說明2022年開始出現業務波動較大、償還供應商債務能力變差的現象，企業出現預防交易風險，值得繼續研究。

3.1.8"房地產企業合同負債分析總體呈下降趨勢

合同負債也可以直接表現出房地產企業的信用風險高低。房地產企業合同負債是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。由于在過去很長一段時期，房地產行業都采用預售制，也就是說在房屋未交付前，賣出去收到的預售款情況，體現在財務報表的合同負債一欄中。所以，分析房地產企業負債情況時，除了關注每月公布的銷售數據外，還需要重點關注“合同負債”的結余金額。

（1）房地產企業合同負債整體飛速上漲。由表2可以看出，2018—2022年每年合同負債增長率均在不斷上漲，其中，2020年合同負債平均增長率為1236%，達到上漲頂峰。

（2）房地產企業較多企業近兩年銷售規模大幅上漲。數據表明，近年來多個房地產企業合同負債大幅上漲，2022年上海市北高新集團合同負債增長557525%，中天金融集團合同負債增長6045%，2020年萬科A合同負債增長81732.17%，信達地產合同負債增長90008.79%，都說明以上企業正大量預售消費者款項，大量增加房地產銷售規模。

3.2"房地產企業債務風險的綜合評價

由圖2可知，房地產企業長期償債能力總體較穩定，但由于房地產企業經營情況復雜，不少企業也面臨很大的長期償債風險；由于行業整體資金流的流動性下降，房地產企業短期償債能力整體下降，對流動負債的依賴性較大。結合具體借款情況來看，房地產企業各企業都需要對債務信用風險加大關注，進一步提高房地產企業的償債能力。

4"降低房地產企業債務風險的相關政策建議

保銷售回款、保融資，被認為是降低房地產企業債務風險的重要舉措。面對房地產市場的銷售疲軟現狀，企業應積極改變銷售對象的目標群體，想方設法擴大銷售途徑。此外，還應從誠信交易，注重企業的道德口碑，為企業的信用評分增加砝碼，助力順利融資。

4.1"改變購房目標群體，擴大銷售途徑

面對房屋庫存積壓，2023年以來全國多地推出“以舊換新”的購房政策。即購房者可先鎖定目標新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房地產企業、第三方機構直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。在國家明確要求對于住房以舊換新給予政策支持的背景下，各房地產企業應該積極響應地方政府號召，在年輕人購房意愿低迷的情況下，改變購房的目標群體，積極推廣和優化房屋“以舊換新”的銷售途徑，吸引有置換舊房需求的購房群體來以舊換新。建議吸引方法還可以在地方補貼基礎上，增加房屋面積贈送、物業費優惠等其他方面的優惠力度，想方設法擴大銷售途徑。

4.2"優化資產結構，增加融資渠道

房地產企業應優化資產結構，便于獲得多渠道融資途徑。大多房地產企業業務繁多，除了綜合住房區域開發，物業服務、租賃公寓等優勢主業外，應退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，想方設法保持資金鏈完整，便于多渠道融資。2021年以來，房地產企業違約風險進一步蔓延。目前房地產企業主要的融資途徑是貸款，房地產信托和房地產資產證券化等，可以多渠道進行融資模式的轉型，統籌減負降

息至關重要。如從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式。

4.3"力保誠信交易和口碑，助力順利融資

（1）企業應確保誠信交易，高度重視與上下游企業之間建立的穩定合作關系。誠信是企業經營過程中的重要品質，它涉及企業與客戶、供應商、員工、政府等各方面的關系，只有建立起誠信的經營理念和文化，才能與客戶和供應商建立長久的穩定的合作關系。賒銷或賒購行為，在條件允許時一定要按照承諾的時間，及時支付或者收回拖欠的金額，只有這樣，才能在后續的交易中繼續獲得長久穩定的支持。

此外，繼續完善現有企業征信平臺，提高信用透明度。各地在現有房地產征信系統平臺之外，還可以通過電視、廣播、開通專用熱線等方式，在法律范圍內公開房地產企業的實際信用狀況和信譽度，降低由于信息不對稱導致的企業經濟信用決策風險。信用信息的共享公開，企業與企業間也容易獲取對方誠信信息，方便企業間交易業務的開展。

（2）約束企業道德，形成良好口碑。政府重視對房企道德行為的約束，加大對不良企業和審計機構的處罰力度。2023年相關部門在對恒大地產財務造假舞弊案的處罰上，被質疑對許家印、夏海鈞處罰過輕。此外，會計師事務所作為資本市場的“看門人”，在維護市場秩序、保護投資者利益方面頻頻犯下嚴重錯誤，類似這些知名審計部門的“幫兇”行為，也應該一并重罰，只有這樣，才能對企業的道德行為進行約束，端正企業的經營管理行為。

此外，經營者要提高法律意識，高度重視披露虛假信息行為一旦發生會給公司口碑帶來的危害性。依法負有信息披露義務的公司、企業向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，情節嚴重的，直接負責的主管人員和其他直接責任人員被判刑或者處以罰金的例子屢見不鮮，因此企業的相關領導層不能授意其他人員虛增地產業績，不得組織安排編制虛假財務報告，應本著對企業、對投資者、對社會公眾負責的原則，如實公開企業信息。

5"結語

隨著國家宏觀經濟調控政策的不斷出臺，降負債已成為目前房地產行業的共識。如何降低房地產企業的債務風險，是房地產企業未來發展的重要課題。文章通過大數據手段，呈現出房地產企業負債的各項指標，使得房地產企業的負債情況更加直觀。降負債策略除了在政策支持下擴大銷量和獲取融資外，還應重視能為企業的誠信評級添磚加瓦的一切有利因素，達到壓降減債的目的，促進企業健康持續發展。

參考文獻：

[1]孫雨佳.我國房地產企業債務風險化解路徑探討[J].合作經濟與科技，2024（9）：91-93.

[2]賈凱，張倩.房地產企業債務危機成因及對策分析[J].中國集體經濟，2023（31）：17-20.

[3]劉晚晴.“三道紅線”背景下我國房地產企業債務風險預警研究[D].西安：西安理工大學，2023.

[4]周汝健.地方國有企業債務風險評價指標體系構建[J].國際商務財會，2022"（14）：53-55.

［作者簡介］楊麗華（1981—），女，江蘇無錫人，碩士研究生，研究方向：企業財務會計。