非法轉讓倒賣土地使用權罪司法實踐研究

摘要：合同當事人通過股權轉讓土地使用權進行牟利，村民委員會和村小組非法轉讓倒賣土地使用權進行牟利等被立案、追訴和定罪處罰的案件逐年攀升，同案不同判的現象也較為突出。在司法實踐中，爭議的焦點主要集中在“通過股權轉讓土地使用權是否構成犯罪”和“農村基層組織是否構成犯罪的主體”等問題。為了強化法的秩序統一性、樹立司法公信力和維護當事人的合法權利，應明確行為人取得土地使用權是構成本罪的前提條件；通過股權轉讓土地使用權是否構成本罪，需要綜合考慮股權轉讓的目的、原因、時間和背景等因素；同時，應在《中華人民共和國刑法》（以下簡稱《刑法》）或司法解釋中明確規定村委會和村小組是單位犯罪的主體。

關鍵詞：土地使用權；非法轉讓；股權轉讓；單位犯罪

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2025.02.065

土地是國家的重要自然資源，非法轉讓、倒賣土地使用權，既侵犯了國家土地管理秩序，又損害了土地資源的合理開發與利用，必將受到法律的嚴懲。

在司法實踐中，合同當事人通過股權轉讓土地使用權進行牟利，村民委員會非法轉讓倒賣土地使用權進行牟利等被立案、追訴和定罪處罰的案件逐年攀升，同案不同判的現象也較為突出。為了強化法律適用的統一性，樹立司法公信力和保障當事人的合法權益，有必要對司法實踐中所存在的爭議問題進行深入分析和研究，為司法實踐提供參考。

1案情回顧

案例一張某正代表公司與政府部門簽訂了《土地使用權出讓合同》，以總計955萬元的價格購買了上述土地。后張某正對土地進行了填基、打地基等工程后未對該塊土地進行其他的投資建設。之后，張某正與華某協商，張某正同意將其取得的該塊土地以3350萬元的價格全部轉讓給華某所有，并以股權轉讓的方式轉讓了土地使用權。法院判決張某正構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪（以下簡稱“本罪”）[1]。

案例二吳某明、吳某勇代表某公司與該縣城投公司簽訂了6號地房地產項目出讓合同書。2010年10月，該公司辦理了6號地的土地使用權證。因資金不足，吳某明、吳某勇等人認為開發房地產風險太大，決定將該地加價賣給他人。在沒有實質投資、沒有繳清土地出讓金、沒有辦理土地變更登記手續的情況下，將該塊土地轉讓給了他人，并非法獲利1000多萬。法院判決吳某明等不構成本罪[2]。

案例三2006年9月，袁某甲（時任村委會支書）、鄧某（時任村委會主任）、朱某甲（時任村委會副支書）得知該縣計劃在本村建設城中村居民小區項目，便召開村委會支部大會，決議將本村姜家塘魚塘作為建設該項目的用地。于是，鄧某代表村委會與董某簽訂了土地使用權轉讓協議書。因村委會無錢支付填塘工程款，遂與董某、柯某甲、柯某乙簽訂該小區項目工程建筑合同。部分樓房建成后，因本村村民購買量小，資金無法回籠，村委會又與董某、柯某甲、柯某乙再次簽訂土地使用權轉讓協議書，將規劃小區內一塊地轉讓給了董某、柯某甲、柯某乙。法院判決該村村民委員會、袁某甲、鄧某、朱某甲犯本罪[3]。

案例四2009年5月至6月，張某貴（村小組組長）、張某明（村小組會計）在未經土地管理部門批準的情況下，分三次將農村集體的三塊土地轉讓給他人，即以65萬元、39.6萬元和30萬元的價格轉讓給不同的人，所獲得的土地款均發放給了張東組群眾。法院認為，村民委員會不是單位犯罪主體，村小組更不是法律意義上的單位犯罪主體，不能對其予以刑事處罰。判決張某貴、張某明構成本罪，村小組不構成犯罪的單位主體身份[4]。

案件焦點及爭議點：（1）通過股東轉讓其所持有的股權行為是否構成本罪；（2）農村基層組織和村小組能否成為單位犯罪的主體。

2行為人取得土地使用權是否是構成本罪的前提條件

轉讓是取得土地使用權的重要方式之一。何為“轉讓”和“非法轉讓”？《刑法》《土地管理法》均未作明確規定。但在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》作了相應的規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。從該條例來看，只有行為人合法地具有土地使用權才能進行轉讓，否則即為非法轉讓。未獲得土地使用權而進行的轉讓，不構成本罪。案例一中人民法院判決張某正犯本罪，其理由是張某正表面上轉讓的是股權，實質上轉讓的是土地使用權。因此，構成本罪的前提條件是行為人需要合法取得土地使用權。

3對牟利行為的認定

以牟利為目的是非法轉讓、倒賣土地使用權罪的構成要件之一。判定行為人是否存在牟利，不能用取得的土地使用權產生的收益減去已支出的相關費用。要考慮當事人轉讓土地使用權的原因、背景和目的等。要判定行為人是以轉讓土地使用權，獲取高額利潤，需違背《刑法》《土地管理法》和相關法律法規且不能說明其行為的正當性理由。如果行為人不是為了單純地追求高額利潤且能合法合理地說明其行為的正當性，就不宜以本罪論處。具體而言，有以下幾種情形不宜認定為“以牟利目的”：1、不應僅以購買價格和轉讓價格存在差額就認定為具有牟利目的；2、為降低投資風險，轉讓持有土地使用權的公司股權，不具有牟利目的；3、因后續資金不足未能開發土地，咨詢相關主管部門后，轉讓土地，不具有牟利目的；4、轉讓土地合同的權利義務，并非轉讓土地使用權以牟取利益。

在案例二中，吳某明等五人為了降低投資風險而出讓土地使用權，無法證實該5人是單純地出于追求高額利潤，以牟利為目的，且該五人轉讓股權的行為符合《公司法》的相關規定。因此，該五人的行為不宜以犯罪論處。

4通過股權轉讓土地使用權是否構成本罪

行為人以股權轉讓的方式轉讓土地使用權，是否構成本罪？理論界和司法實踐中，存在著較大的爭議。周光權教授認為，“以土地使用權為內容的股權轉讓行為合法，不應當作為犯罪處理”[5]。鄒清平博士認為，名義上是入股或轉讓股權，但其背后涉及土地使用權轉讓的，都應以非法轉讓土地的犯罪論處[6]。通過上述案例一和案例二的梳理，人民法院對相同問題基于不同的認識，導致同案判決不一，案例一判決有罪，案例二判決無罪。

以土地使用權投資或作價入股辦公司，后將股價轉讓給對方，實際是轉讓土地使用權等。

公司股東轉讓其所持有的股權，但土地使用權仍然登記在公司名下，土地使用權未發生變化。此種情況，是以轉讓股權為名，行非法轉讓、倒賣土地使用權之實，還是股權轉讓？案例一中，人民法院認為，張某正是以轉讓股權為名，行非法轉讓、倒賣土地使用權之實。案例二中，人民法院認為，吳某明、吳某勇等以股權轉讓方式將秦某公司及其6號地一并轉讓給他人不違背《公司法》的規定，行為人的轉讓行為并未改變土地性質和用途，欠下的土地出讓金在轉讓后及時補繳，故涉案的股權轉讓行為不以犯罪論處。

上述兩家法院針對股東轉讓其所持有的股權行為是否構成犯罪存在著不同的認識，于是給出了決然相反的判決。司法實踐中，有的法院認為這是以“合法形式掩蓋非法目的”轉讓了土地使用權，違反了國家法律規定，構成犯罪。有的法院認為，公司股東雖然發生了變化，變動的只是股權，但土地使用權的持有主體始終未發生任何變更，行為人未侵害任何法益，因而不構成犯罪。

若認定股權轉讓就會導致土地使用權轉讓，并以犯罪論處，此種觀點失之偏頗，不利于保護當事人的合法權益。抑或認為股權轉讓只是公司內部的股權變化，股份允許流動，股東允許變更。股權轉讓變更的只是股東身份，在土地使用權主體和土地使用權性質未發生變化的情況下，法人的財產仍然歸屬于法人。公司與政府部門簽署的《出讓合同》的權利義務不變，享有權利和義務的依然是公司，與股東的變化無關，這是民事合法行為，不應受到刑事追究。“一刀切”就會太過于武斷，不利于保護當事人。若是股權轉讓、股東變更，就認為土地使用權未發生轉讓，將會導致行為人規避法律風險，實施以牟利為目的，轉讓土地使用權，賺取巨額利潤的行為。因此，股東轉讓其所持有的股權行為是否構成本罪，主要考慮股權轉讓的目的、原因、時間和背景等綜合因素來認定。

5農村基層組織是否構成本罪的犯罪主體

對村委會和村小組是否構成單位犯罪主體，我國《刑法》并沒有明確規定，司法解釋又存在一定的沖突。加之各地司法機關對該問題的理解不一，導致了相同案件各地法院判決結果的不同，出現了司法混亂情形，影響了法秩序的統一性和法律的嚴肅性。

5.1村民委員會和村小組能否構成單位犯罪主體

對村民委員會和村小組能否構成單位犯罪的主體，在司法實踐中主要有兩種爭議：

第一種觀點認為，村民委員會符合單位犯罪的構成特征，能構成單位犯罪的主體。村民委員會能獨立地實施各種行為，有固定的工作場所，能對外承擔相關法律責任，符合單位犯罪的主體特征。案例三中，人民法院認為該村委會屬于農村基層群眾性自治組織，并為本村集體和村民謀取利益，依法負有對“農村公共事務的管理以及公共秩序的維護、集體財產的經營與管理”的職能，被告人袁某甲、鄧某、朱某甲身為該村村委會直接負責的主管人員，組織召開村民大會對城中村居民小區項目的建設集體研究作出決議，違反了土地管理法規，違法所得歸該村委會所有，其行為屬單位犯罪，故該村村委會構成本罪的主體。

第二種觀點認為，我國《刑法》詳細地列舉了五種單位犯罪主體的情形，但不包括村民委員會。同時，司法解釋也未詳細明確規定村民委員會可構成單位犯罪的主體，追究其刑事責任。但是，公安部卻明確規定了村民委員會不構成單位犯罪的主體，不能對村民委員會予以刑事處罰。關于村民小組能否構成本罪的犯罪主體，刑法及相關的司法解釋并未明確規定。若將村民小組列為本罪的犯罪主體違反罪刑法定原則。案例四中，人民法院認為村委會不構成單位犯罪主體，作為村民委員會的下一級組織村民小組更不是單位犯罪主體，不構成本罪。

5.2完善村委會和村小組構成本罪犯罪主體的建議

5.2.1明確村委會是本罪的犯罪主體

相關司法解釋對單位犯罪的概念做了一個明確的規定，以單位的名義實施違法犯罪行為，且違法所得歸單位所得的，就構成單位犯罪。我國《民法典》規定，村民委員會和機關法人為特別法人。同為特別法人的機關法人能構成單位犯罪的主體，那么具有相同法律地位的村民委員會也應當成為單位犯罪的主體。村民委員會依法成立，管理本村農民集體所有的土地和其他財產，具有一定的物質基礎，村委會的行為能夠代表集體的意志，能承擔相應的刑事責任。因此，符合單位犯罪主體的條件。

5.2.2明確村小組是本罪的犯罪主體

村小組是集體組織的一種形式，有自己的名稱和固定場所，能以自己的名義實施各種行為，有獨立承擔法律責任的能力。根據《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理商業賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》的規定，明確了村小組具有刑法意義上的“單位”屬性。同時在《關于辦理盜伐、濫伐林木案件應用法律幾個問題的解釋》中，將村民小組明確列為單位犯罪主體。以村小組的名義實施的非法轉讓、倒賣集體土地的行為，應對村小組作為單位犯罪主體處罰。

最后，建議人大常委會通過立法程序在《刑法》條文中明確規定村委會和村小組是單位犯罪的主體，或者最高人民法院和最高人民檢察院盡快出臺司法解釋加以規范村委會和村小組構成單位犯罪的主體資格，以便當村委會和村小組涉嫌非法轉讓土地時，使全國各地人民法院在審判工作中能統一認識，統一理解，能準確適用條文，保持法律的統一性和司法的有序性，依法打擊土地資源類犯罪行為，最大限度地保護好土地資源。

6結語

綜上所述，要解決本罪在司法實踐中的爭議問題，需要做好以下幾點：

第一，明確行為人取得土地使用權是構成本罪的前提條件。

第二，是否構成本罪，關鍵在于對“以牟利為目的”的理解。“以牟利為目的”并不是用取得的土地使用權產生的收益減去已支出的相關費用，而是要考慮當事人轉讓土地使用權的原因、背景和目的等。

第三，通過股權轉讓土地使用權是否構成本罪。重點考慮的是股權轉讓的目的、原因、時間和背景等綜合因素來認定。

第四，建議在《刑法》或司法解釋中明確規定農村基層組織能構成單位犯罪的主體。

參考文獻

［1］周光權.非法倒賣轉讓土地使用權罪研究[J].法學論壇，2014，（5）：2529.

[2]鄒清平.非法轉讓倒賣土地使用權罪探析[J].法學評論，2007，（4）：113119.