李曉江：高層住宅最令人擔心的還是火災

2024年12月，深圳灣悅府一棟高層住宅樓因燃氣爆炸發生火災，再次喚醒了社會對高層住宅消防安全的擔憂。

作為城市規劃領域的權威專家，近年來，李曉江注重存量時代的城市發展模式轉型和城市有機更新的研究，他曾連續五年主持了中國環境與發展合作委員會有關綠色低碳、安全韌性的專題政策研究，曾主持完成珠江三角洲城鎮群協調發展規劃、北京城市空間發展戰略研究、汶川特大地震災后重建城鎮體系規劃等。

他指出，高層住宅將成為未來社會沉重的負擔。國內高層住宅是在怎樣的背景下崛起的？未來高層住宅的形態會發生怎樣的變化？又該如何對高層住宅進行改造或拆除？《中國新聞周刊》就上述話題專訪了中國城市規劃設計研究院原院長、全國工程勘察設計大師李曉江。

“土地財政和趨利導致高層住宅大幅增長”

《中國新聞周刊》：中國高層住宅數量在世界范圍內處于領先地位。國內高層住宅在什么樣的背景下得以迅速發展？

李曉江：改革開放初期，國內大多是多層住宅，因為高層住宅造價更加昂貴，工程材料消耗也更多。但到20世紀八九十年代，國家對建設用地的管理比較嚴，為了提高土地的利用效率，出現了很多十二三層的小高層住宅，有些還蓋到了20多層。

但高層住宅、超高層住宅出現大幅增長，我認為不再是土地指標的問題，地方土地財政和房地產開發商的趨利動機成為主要因素。到了2000年以后，城市建設用地的增量很大，尤其到2018、2019年，很多城市的人均建設用地已經超過了100平方米。

當下，中國的城市建設用地問題，一方面是超負荷運行，最典型的就是高層的辦公樓和酒店，以及大量的高層住宅。背后的原因是，過去幾十年，城市的建設資金主要來源于住宅用地。在地方土地財政的壓力下，政府賣地的積極性很高，而隨著拆遷成本的提升，地價也隨之上漲，房地產開發商在經濟利益的驅使下對容積率的需求也越來越高，就出現了極端的情況，很多城市的高層住宅建到了50層、150米高左右。

另一方面，城市里面有大量利用率很低的工業用地、倉儲用地。由于地方政府有GDP的考核要求，賣地帶來的GDP是一次性的，拉動城市GDP主要還是靠工業，政府為了招商引資，經常以很低的價格出讓工業用地，甚至白送。也就是說，地方的基礎性制度設計導致土地資源配置不平衡，最終造成了高層住宅、超高層住宅成為國內城市新增住宅的主體形態。

某種程度上，面對巨大的房地產利益的沖擊，監管和規劃部門是很脆弱的。放寬監管，可能會有更大的安全風險；若是特別嚴格地控制容積率和建筑高度，地方政府就很難實現土地出讓和土地財政收入的目標。這本質上還是理念和價值取向的問題。2008年汶川地震后，我們已意識到高層住宅具有較高的安全風險且耗能很大，因此，在北川新縣城的建設當中，我們堅持了以6層住宅為主。災后重建完成后，當地政府一直堅持將住宅高度控制在12層及以下。這么多年過去了，北川縣只出現了一棟16層的酒店和兩棟14層的住宅。而且，當地百姓一度很不喜歡這幾棟高層建筑，認為破壞了城市風貌，跑來向中國城市規劃設計研究院和省建設廳反映情況。當然，地方政府付出了一定代價，其土地出讓的收入有所減少，但從更長遠的城市發展的角度來看，這是值得的。

“過高建筑與消防救援能力是不匹配的”

《中國新聞周刊》：你一直對高層住宅的消防安全感到憂心忡忡，原因是什么？

李曉江：我們知道，各種災害對高層住宅造成的影響都是非常大的。舉個最簡單的例子，河南鄭州“7·20”特大暴雨災害后，高層住宅的居民其實是最大的受災群體，因為大面積的停水停電導致他們幾乎無法生活。再如，面對傳染病時，高層住宅由于居住密度高，豎井管道多，病原體傳播的風險更大。

但在眾多災害中，最令人恐懼和擔心的還是火災。在我看來，住宅高度越高，風險性越大，救援越困難。即便在大城市，消防登高救援能達到的高度大概是50米，能達到更高作業高度的消防車，是非常少的。2020年，我在海口江東新區研究建筑高度控制和消防登高問題時，和消防部門聯合做過一次試驗，當消防車登高達到40米時，消防云梯頂端的擺幅能達到4米。這樣的高度和晃動之下，很少有消防隊員能夠實現拿著水槍滅火或救人。也就是說，過高的建筑本身與目前消防救援的能力是不匹配的。另外，面對火災，國內高層住宅往往缺乏行之有效的逃生工具或途徑。

與此同時，這些年來，由燃氣爆炸引發的住宅火災事故越來越多，我和很多同行也在討論，能不能在高層住宅內推行“氣改電”，也就是將燃氣都改成電能。一方面，電能比燃氣要更安全一些，畢竟電線短路可能引發火災，但至少不會發生爆炸；另一方面，這有利于實現綠色低碳的發展目標。當然，氣改電是非常復雜的民生和工程改造問題，將影響千家萬戶的日常生活，政策制定需要謹慎。但我認為，為了安全，生活習慣是可以改變的。

《中國新聞周刊》：從現在到未來很長一段時間里，高層住宅的發展還面臨著哪些問題？

李曉江：我一直說，高層住宅將會成為未來中國社會最沉重的負擔之一。從建筑節能的角度來說，如果大多數高層住宅無法進行有效的保溫改造，建筑能耗是非常高的。隨著供暖需求不斷增加，很多南方家庭也開始裝地暖、水暖，高層住宅的建筑能耗仍會大量增長。

未來高層住宅基礎設施老化，設施維護和更新的費用很高。部分高層住宅本身在建造過程中遺留了很多安全隱患，隨著時間推移，偷工減料的問題也逐漸暴露。究竟這份維修基金誰來出，應該怎么用，目前還缺少相應的較為清晰透明的政策和法律。

“很多高層住宅要面臨被拆除的命運”

《中國新聞周刊》：對于既有的大量已投入使用的高層住宅建筑，如何進一步改造？

李曉江：如今，城市更新從增量時代轉向存量時代，高層住宅建筑的增量明顯放緩。對于新建的高層住宅，其建筑標準規范日趨嚴格，其安全性能也有所提升。更需要關注的是，如何對既有的大量高層住宅改造，以提升其防火性能和節能性。

然而，高層住宅的改造具有復雜性和面廣量大的特征。尤其是20世紀八九十年代建成的高層住宅，其建筑年代早、建筑質量低，材料和內部管線的破損程度也很嚴重，是極大的麻煩。對于商住混用的高層住宅，樓底下的餐飲業、服務業用水、用電、用火多，可能會增加火災風險。

其復雜性還體現在，并不是每一層每一戶的居民都能獲得相同的利益。以電梯改造為例，住在高層的居民愿意出錢，但住在低層的居民本身對電梯需求程度低，不愿意出錢，這就產生了利益上的分歧。因此，從更長遠角度來看，高層住宅的改造提升，既要依靠法律和行政手段的力量，也要建立起完善的協商和妥協機制。

由于高層住宅面廣量大，不可能一刀切地全都進行改造，政府沒有相應的資金，老百姓也不肯這么干。要分清楚輕重緩急。首先還是要關注安全問題，對高層住宅存在的安全隱患進行綜合評估。但各個城市和樓盤面對的問題不一樣，目前全國各地都在推進城市體檢工作，主要評估城市的資源使用、公共服務供給以及是否滿足居民需求。我認為，有必要將消防防災減災相關的安全韌性評估和建設，有序納入政府日常工作中。

最后，要加大宣傳教育力度，提高全民防災減災意識。很多老百姓存在僥幸心理，總覺得火災不會發生在自己頭上，但一旦發生，就是百分百的損失。現在的家庭都很重視裝修，把屋里屋外都弄得漂漂亮亮、干干凈凈的，卻忽略了房屋的安全性。

《中國新聞周刊》：一些地方已陸續出臺政策限制建筑的高度。未來，高層住宅的形態將會發生怎樣的變化？人們的居住形式會發生什么變化？

李曉江：這幾年國家確實做了一些努力。2021年，住房城鄉建設部等出臺規定，新建住宅建筑高度控制最大值不超過80米，各地相關部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設項目時，應征求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配。

但我認為80米仍然太高，我相信標準還會不斷調整。雄安新區最終將建筑高度規定在45米及以下，大概15層。北京城市副中心劃定基準高度管控區，占總面積約70％以上，基準建筑高度原則控制在36米，也就是12層。北京東西城區原則上就不允許建任何高層建筑，當然它的出發點更多是為了保護歷史文化。

我個人預測，從長遠來看，很多高層住宅都要面臨被拆除的命運，尤其是對于一些本身建設品質較低的老舊住宅，拆除是必要的。但也不可能全部拆除，要想辦法提升高層住宅的耐久性、舒適性、安全性。

這是一個巨大的系統工程，涉及包括民生、經濟、財政、法律、社區治理在內的諸多問題。從國家層面到地方政府，再到房地產開發商、物業服務企業、社區管理部門，都要高度重視這些問題，逐漸建立起一個有機的系統，從而促進高層住宅防護體系的有機更新。我之前談到高層住宅的迅速發展反映了土地資源配置不均衡的問題，我也期待城市對住宅用地的供給適當放寬一些，由此把建筑高度、層數和容積率降下來，也讓住宅區的環境更加優美舒適。

2017年，我組織雄安新區城市設計的國際咨詢時，曾向日本團隊提出一個問題：當社會富裕起來，其居住形態究竟會發生什么樣的變化？是從筒子樓、成套住宅，一路住到大平層和別墅嗎？他們研究后告訴我，在一個富裕的社會中，居住需求將變得多樣化和個性化，更多受生活價值觀和審美的影響，而非單純地追求更大的面積和更先進的設施。那時，日本團隊給出的方案，就是從審美的角度提供不同的住宅類型。喜歡熱鬧，樓上樓下有餐飲，就選擇“城居”；喜歡濱水地區或河湖，就選擇“湖居”；希望享受靜謐，就選擇“林居”；喜歡田園風光，就選擇“田居”。當然，我們距離這一步還有一定的距離。

城市更新是多價值目標的更新，不能簡單將它理解成是將建筑環境做得更漂亮、更舒適。這固然是很重要的目標，但我們還要堅持綠色低碳，又要提升安全韌性的水平。