房地產經濟波動的影響因素與對策建議

摘"要：在多種因素的影響下，房地產市場容易發生波動，會對房地產行業和房地產經濟產生直接影響。文章對房地產行業的營銷環境與市場需求進行簡要闡述，通過內部因素、外部因素兩個方面分析影響房地產經濟的因素，對改善房地產經濟波動對策進行探討，主要為注重市場調研、深入分析國家政策、規范銀行貸款政策、房地產項目理性化投資、構建信息化管理平臺、完善房地產經濟管理體系、提高居民收入水平并刺激居民消費，穩定房地產市場，促進經濟可持續發展，提高房地產市場的抗風險能力，有助于整體經濟健康發展。

關鍵詞：房地產；經濟波動；調控政策；土地資源；理性化投資

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）"05-0066-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.05.017

1"引言

房地產市場作為關鍵的經濟組成部分，其發展不僅關系到國家和地區財富分配，更影響整體經濟穩定和可持續發展。房地產市場往往不是一片平靜的水域，而是經歷周期性的波動，對房地產行業產生影響，在一定程度上牽動整體經濟脈搏。因此，對房地產經濟波動的深入研究，對制定有效的政策和實施相應對策尤為重要。文章系統分析房地產經濟波動影響因素，深入挖掘其內在機制，提出相應對策建議，促使房地產市場穩定和可持續發展。在全球化和信息化時代，房地產經濟波動不再是一個孤立現象，而是受到多種復雜因素綜合影響，需深刻理解相關因素，有效應對潛在市場波動，把握房地產市場的脈搏，厘清其發展規律，提出對策建議，致力于在市場波動的不同階段提供可行政策和操作性建議，引導市場朝著健康、平穩和可持續方向發展。

2"房地產行業的營銷環境與市場需求

2.1"市場內部供需關系

在市場需求方面，隨著城市化進程不斷推進，人口流動和城市人口的增加成為主要的推動力，導致對住房的需求不斷增長，尤其是在經濟發達城市，隨著居民收入水平的提高和消費觀念升級，人們對于居住環境、房屋品質及社區配套設施需求逐漸呈現多元化和個性化的特征[1]。然而在市場供應方面，房地產開發商在滿足這一多元化需求的同時，受到土地資源、政策法規及資金等多重因素的制約，土地供應受到城市規劃和用地政策的嚴格控制，而開發商融資渠道和成本壓力也對項目的啟動和建設產生了直接影響，在市場內部，供需關系常呈現出一定緊張狀態，尤其是在部分熱點城市，供不應求現象愈發顯著。開發商應通過差異化的產品定位、市場細分及創新的營銷策略來應對多樣化的市場需求，了解目標客戶群體的特征，提供符合其需求的產品和服務，成為獲取競爭優勢的關鍵因素。

2.2"房地產業的市場需求

房地產行業市場需求受多重因素影響，呈現出多層次、多元化的特征。首先，隨著城市化進程加速，人口不斷向城市集聚，對住房需求呈現日益增長趨勢，主要有新生代購房需求、家庭結構變化及農村人口流入城市等因素。同時，社會經濟發展推動了城市化進程，刺激了商業、辦公和住宅等多元化用途的房地產市場需求。其次，居民生活水平提高和消費觀念的升級使購房需求多樣化，除了傳統的居住需求外，人們對于宜居環境、便捷交通、配套設施等方面要求日益提高，推動了房地產開發商在產品設計和市場定位上的不斷創新，滿足市場對品質、舒適度和生活體驗的不斷提升追求。最后，在經濟全球化的趨勢下，部分城市成為國際化的金融、商業和文化中心，引進了更多的國際人才和資金，進一步推動了高端住宅、商業地產和特色文化區域的市場需求，對于提升房地產市場的品牌價值和國際競爭力至關重要。

3"影響房地產經濟的因素

3.1"內部因素

3.1.1"市場內部供需

首先，供應方面土地資源、開發商策略和政府政策、土地供應的稀缺性和受限性直接影響房地產項目的啟動和規模，開發商應根據土地供應情況調整產品策略，影響市場供應品質和種類，如何根據市場需求靈活調整項目規模和戶型，成為決定供應方競爭力的關鍵因素。其次，市場需求的多樣化和個性化對房地產市場內部供需關系產生了深刻影響，不同消費群體對于房屋的需求差異顯著，包括居住需求、投資需求、商業需求等，要求開發商在產品設計、定位和營銷方面采取更具差異化策略。房地產市場的供應方應根據市場細分，了解目標客戶的特點，提供符合其需求的差異化產品，滿足市場的多元需求。最后，政府政策影響房地產內部供需關系，不同地區的政府對于土地開發、房地產市場調控等政策存在差異，影響市場供應和需求，如購房政策、土地供應政策會對房地產市場發展產生深遠影響，開發商應靈活應對政策變化，調整自身戰略，確保項目可持續發展。

3.1.2"房價波動

①供需關系是房價波動的關鍵推動因素，市場上的需求與供應之間的不平衡直接影響房價水平，當市場需求高漲，而供應相對匱乏時，房價往往會上漲；相反，過度供應或市場需求下降導致房價下跌，開發商和投資者應密切關注市場動態，靈活調整供應規模和產品結構，適應市場需求變化，維持相對平穩的供需關系。②宏觀經濟狀況對房價波動有深遠影響，經濟的繁榮和衰退、就業水平、居民收入等因素會影響人們購房的能力和意愿，影響房地產市場的供需格局。在經濟繁榮時期，購房需求增加，推動房價上漲；在經濟衰退時期，購房需求減弱，房價下跌，房地產從業者應不斷關注宏觀經濟的發展趨勢，調整戰略，以適應不同經濟周期下的市場需求[2]。③金融政策影響房價波動，貨幣政策的松緊程度、利率水平等直接影響購房成本和融資條件，當利率較低時，借款成本下降，促使購房需求增加，推動房價上漲；當利率升高時，購房成本增加，導致購房需求下降，壓制房價。

3.2"外部因素

3.2.1"消費者購買力水平及需求程度

一方面，消費者的購買力水平直接影響房地產市場中的行為，隨著居民收入水平的提高，購房能力相應增強，推動了對于各類房產的購買需求，高購買力的消費者更傾向于追求高品質、高價值的住宅，同時也涌現出對于豪宅、高端物業的需求。相反，購買力較低的群體更關注經濟適用房或租賃市場，對于價格敏感，更注重性價比，了解不同層次消費者的購買力特點，有助于開發商更有針對性地制定產品策略，滿足市場多元化需求。另一方面，需求程度是房地產市場的關鍵指標之一。強烈購房需求通常推動著市場的活躍度，促使開發商加大投資、推出更多的項目，需求程度的高低直接影響了房價的水平和波動，在需求旺盛的情況下，房價上漲，開發商更有動力啟動新項目，推動整個市場的快速發展。相反，需求疲軟導致房價下跌，開發商減緩新項目的推進，市場則呈現出相對低迷的狀態。因此，及時了解并分析市場需求程度，是企業在市場競爭中保持敏銳洞察力的關鍵一環。

3.2.2"國家宏觀調控政策

首先，宏觀調控政策直接影響了貨幣政策和信貸環境，通過調整利率水平、貨幣供應和信貸政策等手段，國家可調動市場的融資成本和融資渠道，影響購房者的購房能力和購房意愿，寬松的貨幣政策和低利率環境通常會刺激購房者購房需求，推動房價上漲；而緊縮的貨幣政策和高利率環境會抑制購房需求，壓制房價。因此，開發商應密切關注國家貨幣政策的變化，靈活調整項目的融資計劃，適應不同的市場環境。其次，宏觀調控政策影響土地供應和用地規劃，國家通過土地出讓政策、城市規劃和土地利用計劃等手段，對房地產市場的供應進行調控。在需求較大的時期，政府采取放寬用地政策，增加土地供應；而在市場過熱的時期，政府通過限制用地和調整土地政策，抑制市場過度繁榮，影響了開發商的項目規模和可行性，其應根據政策的變化進行靈活調整，確保項目的可持續發展。最后，宏觀調控政策涉及購房資格、貸款利率、稅收政策等多個方面，房地產市場調控政策中的購房資格限制和差別化的貸款利率政策，直接影響購房者的購房能力和購房意向，稅收政策的調整也對投資者和開發商的盈利模式產生影響。及時了解和適應國家宏觀調控政策的變化，成為房地產行業從業者必備的戰略智慧。

3.2.3"銀行貸款政策

銀行貸款政策是直接影響房地產經濟的外部因素之一，會對購房者、開發商及整個行業的融資和發展產生深遠的影響，銀行的貸款政策涉及貸款利率、貸款額度、首付比例、還款期限等多個方面，影響市場的融資成本和購房者的購房能力。①貸款利率是銀行貸款政策中的關鍵要素，不同的貸款利率水平決定了購房者貸款的成本，影響其購房決策，較低的貸款利率通常刺激購房需求，促使購房者愿意借款購房；而較高的貸款利率導致購房者購房意愿下降，對市場需求產生抑制作用，開發商和購房者應時刻關注貸款利率波動，合理評估融資成本對市場影響，制定相應的市場策略[3]。②首付比例和貸款額度是銀行貸款政策中另一影響因素。政策中對首付比例規定和對貸款額度限制影響購房者購房資金需求和貸款能力，較高的首付比例和貸款額度限制提高了購房者的購房門檻，影響市場的交易量；而較低的首付比例和寬松的貸款額度則刺激市場的交易活躍度，銀行的政策調整將直接塑造購房者的融資方式和購房行為，對市場的供需關系和價格水平產生深刻的影響。

3.2.4"土地資源的使用

土地的供應、規劃及使用政策直接影響著房地產市場的格局和運行。首先，土地供應的稀缺性直接決定房地產市場發展潛力，在城市化進程中，土地供應不足導致市場上的房源緊缺，推高房價，政府應通過有效土地規劃和管理，確保土地資源的合理利用，增加市場供應，土地的開發和利用應考慮到經濟、社會和環境的可持續性，實現城市和房地產市場的平衡發展。其次，土地使用政策和規劃對于房地產市場格局的塑造至關重要，政府通過土地規劃來劃定不同用途區域，如商業區、住宅區、工業區等，影響了開發商的項目選擇和市場需求的形成。最后，土地轉讓和使用權流轉影響房地產經濟，土地的流轉機制是否靈活、流程是否高效，關系到開發商項目的啟動和完成速度，影響市場供應能力、流轉市場的透明度和有效性對于土地價格的形成和市場競爭程度。

4"改善房地產經濟波動對策

4.1"注重市場調研

首先，建立全面的市場監測系統，定期收集和分析有關土地供應、房價走勢、銷售情況、庫存水平等數據，以及宏觀經濟指標，以便政府更迅速、準確地了解市場狀況，及時調整政策。其次，要關注市場需求的結構性變化，了解不同城市、區域、類型的房地產需求特點，制定差異化的政策。市場調研還需重點關注購房者的信貸狀況，了解其還款能力和偏好，調整貸款政策[4]。最后，深入了解市場參與者的預期和心理，預判市場走勢，減少投機行為，在市場調研的基礎上，政府定期發布市場報告，向公眾和企業傳遞準確的信息，降低市場不確定性，提高市場透明度，與專業機構合作，進行專題研究，深入剖析市場問題，為政府決策提供科學依據。

4.2"深入分析國家政策

首先，政府應審慎制定和靈活調整宏觀調控政策，包括貨幣政策和財政政策，適應房地產市場的動態變化，合理調整利率水平、完善信貸政策，引導居民和開發商的借貸行為，減緩房價過快上漲的勢頭。其次，加大土地供應管理力度，通過科學規劃、土地拍賣等手段，確保土地供應與市場需求相匹配，防止土地市場出現投機性波動，政府通過增加土地供應、優化土地使用政策，刺激房地產市場供給側，提高市場供給水平，在稅收政策方面推行差別化房產稅，引導購房者根據自身需求和財務狀況做出合理購房決策，避免過度投機。最后，強化市場監管，打擊違法違規行為，確保市場秩序的良性運行，政府應與金融機構、房地產開發商等各方合作，形成協同合力，共同致力于房地產市場健康穩定發展，降低房地產經濟波動對整體經濟的沖擊，形成可持續性和穩健性房地產市場。

4.3"規范銀行貸款政策

一方面，政府和監管機構強化對金融機構的監管，確保在貸款發放過程中充分考慮借款人的還款能力，采用科學風險評估工具，建立嚴格審查機制，確保貸款用途符合政府宏觀調控目標，避免用于過度投機或不當經營活動。銀行應根據借款人收入水平、信用記錄等因素合理測算貸款額度，對貸款利率進行差異化定價，反映市場風險和借款人信用水平。另一方面，推動銀行采用靈活還款方式，滿足借款人個性化償還需求，降低還款風險，通過合理設定首付比例、貸款期限等手段，引導購房者理性選擇貸款，并規范金融機構的貸款行為，設立緊急時期的貸款額度上限，防止市場異常波動時金融機構過度擴張信貸規模，銀行和監管機構應保持高度警惕，定期評估和調整貸款政策，及時發現并糾正市場風險[5]。

4.4"房地產項目理性化投資

改善房地產經濟波動的過程中，關鍵之一是通過促使房地產項目的理性化投資，減少市場的不穩定性和過度波動。首先，政府和監管機構應該鼓勵開發商和投資者在項目選擇上注重市場需求和實際需求，而非過度追求短期回報。建議采用城市規劃、人口流動等數據為基礎的科學評估，確保項目的規模和定位與市場的實際需求相匹配。其次，推動房地產企業加強財務管理，鼓勵透明度，減少過度杠桿和高風險項目融資，降低項目財務風險。政府需提供財政支持或稅收激勵鼓勵長期投資，減緩企業對短期回報的過度追求，強調可持續發展和環境友好的理念，引導企業投資于具有社會責任感和長期增值潛力項目，減緩市場投機性波動。最后，提倡房地產項目多元化發展，避免過度集中在某一地區或某一類型的項目上，降低整個市場的系統性風險，引入靈活和市場導向的土地出讓方式，響應市場需求和項目的實際價值，促使房地產項目的理性化投資，平穩市場波動，提高市場的韌性和可持續性，使房地產市場服務實體經濟的發展。

4.5"構建信息化管理平臺

一方面，政府和相關監管機構應投資建設全面、高效的信息系統，實現對房地產市場數據的實時監測和分析，通過整合土地供應、房價走勢、銷售情況等關鍵數據，政府能更準確評估市場供需狀況，及時發現潛在風險。引入大數據和人工智能技術，對市場進行深度挖掘和預測，分析購房者的行為模式、資金流向等數據，理解市場的特點和趨勢，為決策提供科學依據，提高市場的透明度，向公眾和投資者提供準確的市場信息，降低信息不對稱風險，減輕市場的盲目投資行為[6]。另一方面，在金融方面協助監管機構實現對金融機構的實時監測，確保貸款發放符合風險可控的原則，減少金融風險，通過信息化手段完善市場監管，加強對惡意炒房、價格虛高等不正當行為的監測和打擊，政府與房地產企業、金融機構等各方合作，共同利用信息化管理平臺，形成全方位、多層次的信息共享機制，實現協同治理，提高市場的運行效率和穩定性。

4.6"完善房地產經濟管理體系

首先，強化對房地產市場的宏觀調控，確保政策及時性、靈活性和有效性，建立健全的政策協調機制，加強各級政府間的信息共享和合作，形成一體化管理體系，加強對房地產開發商和金融機構的監管，確保其行為符合市場規律和法律法規，加強對企業財務的審計和監測，提高市場參與者的透明度，防范潛在風險。其次，完善金融監管框架，強化對房地產金融產品的監管，防范過度杠桿和金融風險，建立健全的土地供應管理體系，確保土地的合理配置和利用，通過科學規劃、土地拍賣等手段，引導土地供應與市場需求相匹配，減緩土地市場的過度波動，探索實施差別化的土地出讓方式，根據地區、類型等因素制定差異化的政策，滿足市場需求。最后，強調房地產市場信息透明度的提高，建設統一的市場信息平臺，確保市場信息的及時發布和準確傳遞，通過合作與數據共享，促使市場參與者更全面、客觀地了解市場狀況，減少信息不對稱的風險，鼓勵房地產企業實施社會責任，強調可持續發展理念，推動房地產行業注重社會效益和環境友好。

4.7"提高居民收入水平并刺激居民消費

一方面，政府應實施積極的就業政策，通過促進產業升級、技能培訓等措施，提高居民的就業水平和收入水平，制定合理的最低工資標準，確保低收入群體的基本經濟需求得到滿足，促使整體居民收入水平的提升，推動建立健全的社會保障體系，包括養老保險、醫療保險等，減輕居民的生活負擔，增加其可支配收入，考慮降低居民個人所得稅率，提高個稅起征點，激發居民的消費欲望，鼓勵企業實行靈活的薪酬制度，提高員工的績效工資，促使企業與員工共享發展成果，推動發展新經濟產業，培育創新型企業，提高高技能人才的收入水平，進一步促進社會收入分配的公平性。另一方面，在激發居民消費方面，政府通過實施消費券、購物節等政策，鼓勵居民增加消費，提振市場信心，支持發展互聯網消費、文化創意產業等新興消費領域，拓展消費市場，鼓勵銀行降低貸款利率，提供便捷的貸款渠道，幫助有購房需求的居民更容易實現住房購買。

5"結語

房地產經濟波動對整體經濟穩定產生深遠影響，波動的根本原因是多方面的，包括土地供應、政策調控、金融市場、居民收入水平等眾多因素的復雜交織，而通過深入分析這些因素，找到應對波動的有效對策，完善宏觀調控政策，確保政策的及時性和靈活性，建立科學的土地供應管理體系，確保土地的合理配置，避免市場供需失衡，規范銀行貸款政策，降低過度杠桿，減少金融風險，提高居民收入水平，刺激居民消費，構建信息化管理平臺，加強市場監管，提高市場透明度，有助于及時發現潛在風險，維護市場秩序，有望在保持房地產市場健康發展的同時，降低對整體經濟的波動影響，對我國房地產經濟可持續發展進行有益探索，為構建穩定、健康經濟體系而共同努力的重要方向。

參考文獻：

[1]陳祖欽.基于隨機森林算法的房地產經濟周期性波動預測[J].環渤海經濟瞭望，2023（4）：40-43.

[2]劉水秀."探究我國房地產經濟波動的特征和成因[J].大眾標準化，2022（10）：70-72.

[3]武甜，潘娣.房地產經濟的周期性波動及其對宏觀經濟的影響[J].租售情報，2023（6）：44-46.

[4]貢麗潔.探究房地產經濟波動與金融風險防范策略[J].中國房地產業，2023（28）：10-13.

[5]嚴維."房地產波動與宏觀經濟相互關系分析[J].中國房地產業，2023（20）：18-21.

[6]王謖."房地產經濟和國民經濟波動的影響因素[J].房地產導刊，2023（11）：42-44.

［作者簡介］朱珺珺（1985—），女，漢族，江蘇南京人，本科，中級經濟師，研究方向：企業管理、房地產經濟。