房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有資金密集、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。有效的財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要，而關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制是財(cái)務(wù)管理的核心組成部分。通過(guò)對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警，企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)對(duì)，從而保障企業(yè)的財(cái)務(wù)安全和穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作，需要集中分析好其中的各項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)，然后結(jié)合關(guān)鍵性指標(biāo)一并開(kāi)展監(jiān)控和預(yù)警，通過(guò)關(guān)鍵指標(biāo)的精準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)都是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)很大程度上受到了城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，隨著大量人口進(jìn)入到城市中，在生活、工作等方面都反映著房地產(chǎn)方面的剛需。如何更有效地做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理便成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作，需要集中分析好其中的各項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)，然后結(jié)合關(guān)鍵性指標(biāo)一并開(kāi)展監(jiān)控和預(yù)警，通過(guò)關(guān)鍵指標(biāo)的精準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)

負(fù)債率指標(biāo)。負(fù)債率指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)中的重要內(nèi)容，負(fù)債率指標(biāo)受到兩個(gè)方面的影響，其一是企業(yè)的負(fù)載總額；其二是企業(yè)的資產(chǎn)總額，以前者在后者中的占比為企業(yè)的負(fù)債率指標(biāo)。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率指標(biāo)數(shù)值越高，表示企業(yè)擁有的負(fù)載數(shù)額越大，企業(yè)也會(huì)伴隨著更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反之，這表示房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較小。但從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)中一方面是資金投入總額較大，另一方面是會(huì)伴隨著較長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)周期，這也表示房地產(chǎn)企業(yè)多會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)債率。

流動(dòng)比率。流動(dòng)比率所反映的主要是企業(yè)所具備的短期償債能力，其一是受到企業(yè)流動(dòng)負(fù)載的影響；其二是受到企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的影響，是企業(yè)后者在前者中占比的反映。一般認(rèn)為，企業(yè)具有較高的流動(dòng)比率，表示企業(yè)擁有的短期償債能力更強(qiáng)，可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反之，企業(yè)的短期償債能力則比較弱，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中也會(huì)伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

速動(dòng)比率。速動(dòng)比率與流動(dòng)比率具有一定的相似性，其反映的同樣是企業(yè)所具備的短期償債能力。速動(dòng)比率主要受到兩個(gè)方面因素的影響，其一是企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)；其二是企業(yè)的流動(dòng)負(fù)載，計(jì)算速動(dòng)比率主要是前者在后者中的占比。其中，對(duì)速動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行分析，其主要受到三個(gè)方面的影響，其一是企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)；其二是企業(yè)的存貨；其三是企業(yè)的預(yù)付費(fèi)用，在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除后兩者內(nèi)容，便獲得了企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)。一般認(rèn)為，企業(yè)速動(dòng)比率的數(shù)值越高，企業(yè)所具備的短期償債能力便越強(qiáng)，并同樣具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)效率進(jìn)行分析反饋。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析，更有利于把握企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)用中，如何有效使用資產(chǎn)進(jìn)行收入轉(zhuǎn)化的能力。一般認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)能夠達(dá)到怎樣的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，往往直接關(guān)系著企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)效率和企業(yè)的贏利能力。其中，企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的數(shù)值越高，便代表著企業(yè)能夠更快速地完成自身的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，將資產(chǎn)變成企業(yè)的收入。

存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)主要指的是企業(yè)進(jìn)行存貨管理的效率。在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨是極為重要的資產(chǎn)，是否能夠做好存貨的有效管理，往往直接關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率以及企業(yè)的資金占用情況。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的存貨周轉(zhuǎn)率，表示企業(yè)能夠?qū)Υ尕涍M(jìn)行妥善管理，并能夠較快地完成企業(yè)存貨向著收入的轉(zhuǎn)化，以此來(lái)降低企業(yè)在存在方面的資金成本占用。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。該指標(biāo)主要代表的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身應(yīng)收賬款管理的效率。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，多容易產(chǎn)生應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)受到應(yīng)收賬款的影響，很容易連帶出財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流等方面的問(wèn)題。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較高，則表示企業(yè)能夠進(jìn)行妥善的應(yīng)收賬款管理，可及時(shí)對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行回收，保障企業(yè)的現(xiàn)金流。

盈利指標(biāo)

毛利率指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，毛利率指標(biāo)是衡量企業(yè)贏利能力的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率指標(biāo)主要受到兩個(gè)方面因素的影響，其一是企業(yè)毛利；其二是企業(yè)銷售收入，以二者的比率作為毛利率指標(biāo)。在開(kāi)展企業(yè)毛利率指標(biāo)監(jiān)控中，企業(yè)需要把握自身毛利率歷史數(shù)據(jù)，基于企業(yè)的毛利率歷史數(shù)據(jù)分析，一方面有利于企業(yè)了解自身的贏利趨勢(shì)，另一方面也能夠輔助企業(yè)針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化進(jìn)行有效預(yù)判。同時(shí)，企業(yè)也可以將自身的毛理論指標(biāo)同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的毛利率指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)自身的市場(chǎng)地位進(jìn)行評(píng)估。

凈利率指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)凈利率指標(biāo)主要受到兩個(gè)方面影響，其一是企業(yè)的凈利潤(rùn)數(shù)值；其二是企業(yè)的銷售凈額數(shù)值，以二者比率作為房地產(chǎn)企業(yè)的凈利率指標(biāo)。凈利率指標(biāo)對(duì)比毛利率指標(biāo)，更有利于對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行反饋。一般認(rèn)為，企業(yè)所獲取到的高凈利率數(shù)值，能夠代表企業(yè)的較好成本控制和費(fèi)用管理，以及同時(shí)代表企業(yè)取得了較高的銷售收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)凈利率指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，同樣有助于企業(yè)整理自身在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中存在的各項(xiàng)問(wèn)題，然后對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析和改進(jìn)調(diào)整。

預(yù)警機(jī)制的基本原理與實(shí)施步驟

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，做好預(yù)警機(jī)制的建設(shè)有著極為重要的意義。具體來(lái)看，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)預(yù)警機(jī)制，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)監(jiān)測(cè)與分析，從而結(jié)合監(jiān)測(cè)與分析的結(jié)果確定房地產(chǎn)企業(yè)中的各類潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機(jī)制的環(huán)節(jié)來(lái)看，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)，組織開(kāi)展各類風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別；其二是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，對(duì)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估，把握風(fēng)險(xiǎn)情況；其三是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)環(huán)節(jié)，對(duì)評(píng)估后的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，并制定風(fēng)險(xiǎn)的有效處理方案。由此可見(jiàn)，通過(guò)在房地產(chǎn)企業(yè)中做好預(yù)警機(jī)制的有效建立，更有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)現(xiàn)和把握各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以此來(lái)減少企業(yè)面臨的損失。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際建立預(yù)警機(jī)制的過(guò)程中，為保證預(yù)警機(jī)制的建設(shè)能夠達(dá)到更理想的效果，還需要同時(shí)做好多項(xiàng)指標(biāo)的關(guān)注，包括但不限于現(xiàn)金流指標(biāo)、資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)、利潤(rùn)率指標(biāo)等，然后針對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)閥值設(shè)置，當(dāng)實(shí)際情況觸碰到風(fēng)險(xiǎn)閥值后，則可以進(jìn)行反饋，由人員對(duì)其處理。

利用關(guān)鍵指標(biāo)建立預(yù)警模型

房地產(chǎn)企業(yè)建立預(yù)警機(jī)制，需要在預(yù)警機(jī)制中把握好各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行合理選擇。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)警機(jī)制需要同時(shí)把握好資產(chǎn)負(fù)債率、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流在內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)，做好指標(biāo)監(jiān)測(cè)與分析。通過(guò)這些指標(biāo)的把握來(lái)具體反映企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況、贏利情況。同時(shí)，基于預(yù)警機(jī)制所把握的這些關(guān)鍵性指標(biāo)，也能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展期間的各類潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整理反饋。房地產(chǎn)企業(yè)為做好科學(xué)有效的預(yù)警模型建設(shè)，需要聚焦于歷史數(shù)據(jù)，做好各項(xiàng)歷史數(shù)據(jù)的回歸分析。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)的回歸分析，幫助企業(yè)針對(duì)每一項(xiàng)指標(biāo)中的風(fēng)險(xiǎn)閥值進(jìn)行確定。其中，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展歷史數(shù)據(jù)回歸分析，可選用多種方法，包括但不限于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法、支持向量機(jī)方法、多元線性回歸方法等，從而達(dá)到更理想的分析效果。

綜上所述，把握關(guān)鍵指標(biāo)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)所在，需要對(duì)財(cái)務(wù)管理中的各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)做好監(jiān)控和預(yù)警，提高關(guān)鍵指標(biāo)把握的精準(zhǔn)度和動(dòng)態(tài)化程度。文章主要從資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)、盈利指標(biāo)、現(xiàn)金流指標(biāo)等層面切入，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵指標(biāo)，并針對(duì)性提出監(jiān)控和預(yù)警的可行性方法，助力房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理取得更理想效果，也為后續(xù)工作的開(kāi)展提供參考和借鑒。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）