地產(chǎn)不良高峰已過 信用風(fēng)險(xiǎn)壓力可控

2024 年 11 月 8 日，十四屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)披露化債方案，未來 5 年增加地方化債資金10萬億元。短期來看，一攬子化債政策對(duì)銀行短期盈利產(chǎn)生壓力，但長期來看，化債將有效化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，扭轉(zhuǎn)市場對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的悲觀預(yù)期，帶動(dòng)銀行估值修復(fù)。

2022年至今房地產(chǎn)政策逐步放松，從供給側(cè)發(fā)力到聚焦需求側(cè)，政策密集落地，具體體現(xiàn)在供求關(guān)系、房貸利率、融資貸款、土地市場、樓盤處置等方面。

2022年11月，“金融十六條”支持房企貸款合理展期，此后地產(chǎn)融資三支箭上逐步放松；2023年1月，央行提出建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；7月，中央政治局會(huì)議首次未提“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)供需關(guān)系變化。

2024年1月，央行對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)貸款和公開市場債券；同月住建部要求各地針對(duì)具體項(xiàng)目，研究并提出可獲融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，隨后強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效”；4月政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，政策轉(zhuǎn)向去庫存。5月17日，監(jiān)管部門落地多項(xiàng)政策舉措，“取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%”，“設(shè)立3000億元保障性住房再貸款”。6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)未擺脫周期慣性下行，供需關(guān)系重構(gòu)對(duì)居民資產(chǎn)、企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多維度連鎖影響持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀態(tài)為“去庫存、去杠桿”，市場調(diào)整在短期內(nèi)或仍有一定的慣性，但隨著地產(chǎn)政策的推進(jìn)，降幅有望趨緩。

長期來看，2024年政府工作報(bào)告指出“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，房地產(chǎn)行業(yè)長期改革方向明確，一是擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，保障與市場并行；二是進(jìn)行商品房基礎(chǔ)性制度改革，如預(yù)售制度向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型，財(cái)稅制度改革，城鄉(xiāng)融合提速釋放剛需等。二十屆三中全會(huì)指明下階段行業(yè)發(fā)展方向，即“既防風(fēng)險(xiǎn)、又促發(fā)展”，為加速新模式構(gòu)建留有相對(duì)充足政策優(yōu)化及改革空間。

中央自上而下高頻強(qiáng)調(diào)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，動(dòng)態(tài)化解風(fēng)險(xiǎn)，確保金融體系穩(wěn)定安全，銀行穩(wěn)健、可持續(xù)經(jīng)營已上升到國家金融安全層面，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定大局。預(yù)計(jì)增量風(fēng)險(xiǎn)可控，存量風(fēng)險(xiǎn)將有序消化。再新增擴(kuò)散式的房企風(fēng)險(xiǎn)暴露概率極低，這是由中央層面對(duì)金融安全的宏觀考慮和微觀數(shù)據(jù)跟蹤所決定的。

2018年開始信用債違約房企數(shù)量逐年上升，并在2022年進(jìn)入違約高峰，但2023年新增首次違約房企的數(shù)量大幅回落，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約規(guī)模也在2022年見頂，2023年違約規(guī)模回落，且主要集中在前期已經(jīng)出險(xiǎn)的房企上。

對(duì)銀行而言，徹底消化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍需合理時(shí)間，政策層面優(yōu)先確保守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，并嚴(yán)格把控增量風(fēng)險(xiǎn)。因此，需更加關(guān)注的是銀行所面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露峰值是否過去、邊際壓力有無明顯改善、中期維度是否會(huì)影響上市銀行的利潤表。

開源證券在通過對(duì)潛在不良上升進(jìn)行測算分析，評(píng)估房地產(chǎn)不良對(duì)上市銀行業(yè)績的影響：假設(shè)對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)不良率分別上升1%、3%、5%、10%，針對(duì)新發(fā)生不良計(jì)提撥備比例為25%，稅率為25%，以上市銀行2023 年年報(bào)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，測算對(duì)銀行凈利潤負(fù)向影響相當(dāng)于凈利潤的 0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板塊來看，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)國有大行影響較小，農(nóng)商行次之，對(duì)股份制銀行和上市城商行影響相對(duì)較大。

總體來看，地產(chǎn)不良高峰已過，短期壓力邊際改善，在政策逐步加碼的底線思維下，系統(tǒng)性沖擊有限。

（作者為資深投資人士）