基于建設(shè)節(jié)約型政府視角下的房產(chǎn)管理與實(shí)施對(duì)策

摘" 要：本文運(yùn)用因子分析和聚類(lèi)分析方法，對(duì)我國(guó)西部某地13個(gè)黨政機(jī)關(guān)獨(dú)立辦公部門(mén)的辦公用房進(jìn)行分類(lèi)分析，剖析不同類(lèi)型辦公用房使用的優(yōu)勢(shì)及不足，進(jìn)而為辦公用房提升改造和合理利用提出可行性建議，為黨政機(jī)關(guān)各部門(mén)房產(chǎn)管理和優(yōu)化配置提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：節(jié)約型政府" " "因子分析" " "聚類(lèi)分析" " "資產(chǎn)管理" " "優(yōu)化配置

習(xí)近平總書(shū)記對(duì)機(jī)關(guān)事務(wù)工作“堅(jiān)持勤儉辦一切事業(yè)”的重要指示要求，是各級(jí)黨政機(jī)關(guān)在行政管理上的價(jià)值導(dǎo)向和優(yōu)化方向。機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)是承擔(dān)統(tǒng)籌資產(chǎn)配置、維持運(yùn)行機(jī)關(guān)各類(lèi)資源、確保政府高效、有序運(yùn)轉(zhuǎn)的職能部門(mén)。辦公用房是維持黨政機(jī)關(guān)運(yùn)行的主要物質(zhì)資源，因此，辦公用房管理是機(jī)關(guān)事務(wù)管理的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容。機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)在如何實(shí)現(xiàn)維持黨政機(jī)關(guān)辦公用房有序運(yùn)行的前提下，進(jìn)一步提升管理效能，統(tǒng)籌配置資源、整合優(yōu)化房產(chǎn)、集約高效利用的工作目標(biāo)是目前亟待解決的問(wèn)題。本文運(yùn)用因子分析和聚類(lèi)分析方法，對(duì)我國(guó)西部某地獨(dú)立辦公的13個(gè)部門(mén)辦公用房進(jìn)行分析，剖析不同類(lèi)別辦公用房的在使用中的優(yōu)勢(shì)及不足，并為辦公用房的資產(chǎn)管理、優(yōu)化配置提供可供參考的依據(jù)，為辦公用房的提升改造提出可行性建議，進(jìn)而促進(jìn)辦公用房的合理配置和優(yōu)化利用。

一、基于因子分析對(duì)黨政機(jī)關(guān)房產(chǎn)配置進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)

本文以我國(guó)西部某地13家獨(dú)立辦公的黨政機(jī)關(guān)用房為研究對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)析。該研究的因子分析體系由3個(gè)一級(jí)指標(biāo)和 11個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，各級(jí)指標(biāo)名稱(chēng)如表1所示。

1.數(shù)據(jù)預(yù)處理。由于不同指標(biāo)量綱不同，不存在可比性，故需要將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，以消除量綱的影響，標(biāo)準(zhǔn)化公式如下：

Z = Xi-Xmin/（Xmax - Xmin）

Xi為原始數(shù)據(jù)，Z為標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)

2.適應(yīng)性檢驗(yàn)。在處置原數(shù)據(jù)之前，利用巴特利特球形檢驗(yàn)確定所選取數(shù)據(jù)的合理性。檢驗(yàn)結(jié)果，KMO取樣適切性量數(shù)為0.760，說(shuō)明所選取的數(shù)據(jù)適合做因子分析。

3.提取公共因子。對(duì)各單位辦公室面積、服務(wù)用房總面積、總面積等11項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行因子分析，得到3個(gè)初始特征值大于1的公共因子數(shù)。前3個(gè)因子的方差比之和超過(guò)95%，第一個(gè)因子的方差比超過(guò)74% ，其余2個(gè)因子的方差比分別為12.623%、9.214%。因此，11 個(gè)指標(biāo)能較好地被以上3個(gè)因子解釋?zhuān)偡讲罱忉屓绫?所示。

4.計(jì)算得分系數(shù)，得到成分得分系數(shù)矩陣，成分得分系數(shù)矩陣如表3所示。

5.命名公共因子。所選取的11個(gè)辦公用房指標(biāo)和提取的公共因子間由成分1、成分2、成分3產(chǎn)生聯(lián)系，公因子F1、F2、F3依據(jù)其特征分別命名為辦公用房總體因子、辦公室舒適度因子和辦公室設(shè)置因子。

根據(jù)提取的公因子得分情況和綜合因子得分情況對(duì)選取的單位辦公用房進(jìn)行評(píng)價(jià)，公因子得分及綜合因子得分如表4所示。

對(duì)13個(gè)獨(dú)立辦公部門(mén)各公共因子和綜合因子進(jìn)行分析得出，共有4家單位的辦公用房綜合得分大于“0”，其中部門(mén)A、部門(mén)B的綜合得分均高于0.5，為優(yōu)質(zhì)使用的辦公用房。另外有9家單位的辦公用房綜合得分為負(fù)值，可以得出在辦公用房的配置和分區(qū)使用上存在不足，其中綜合排名后兩位的部門(mén)，應(yīng)采取增加服務(wù)用房、設(shè)備用房等方式提升辦公用房總體指數(shù)，同時(shí)應(yīng)調(diào)整陽(yáng)面辦公室的使用比例，增加辦公室舒適度。本次分析最為特殊的是部門(mén)K，其各項(xiàng)指標(biāo)均為負(fù)值，說(shuō)明該辦公用房總體指數(shù)、辦公舒適度和辦公室設(shè)置均需要進(jìn)一步提升優(yōu)化空間。

二、基于聚類(lèi)分析對(duì)黨政機(jī)關(guān)房產(chǎn)使用情況進(jìn)行分類(lèi)

聚類(lèi)分析是一種分類(lèi)方法，核心是根據(jù)各樣本的緊密程度將樣本劃分為不同類(lèi)別。本研究中計(jì)算類(lèi)與類(lèi)之間的距離采用的是歐氏距離中的最短距離法，對(duì)樣品觀測(cè)數(shù)據(jù)矩陣的樣品xi=（x1i，x2i，…，xmi）T和樣品xj =（x1j，x2j，…，xmj）T ，分別是 m 維空間中的點(diǎn)，其歐式距離為 ：

d（xi，xj）=

通過(guò)聚類(lèi)分析，對(duì)本次研究的13個(gè)獨(dú)立的辦公用房進(jìn)行分類(lèi)，如圖1所示。

根據(jù)聚類(lèi)分析圖可以看出，將13個(gè)獨(dú)立的辦公用房分為三類(lèi)：第一類(lèi)包含大多數(shù)部門(mén)的辦公用房，部門(mén)C、部門(mén)D、部門(mén)E、部門(mén)H、部門(mén)I、部門(mén)G、部門(mén)F、部門(mén)L、部門(mén)M均屬于一類(lèi)，這類(lèi)辦公用房的特點(diǎn)是有1-2項(xiàng)指標(biāo)較好，但在某方面存在不足，因此綜合因子得分不高，如部門(mén)E在辦公室舒適度因子和辦公室分區(qū)使用因子為正值的情況下綜合得分仍較低。第二類(lèi)包含部門(mén)K、部門(mén)J，這類(lèi)辦公用房的特點(diǎn)是各項(xiàng)得分和綜合得分均較低，辦公用房在各個(gè)方面均需要利用和優(yōu)化提升空間。第三類(lèi)包含部門(mén)A、部門(mén)B，特點(diǎn)是各項(xiàng)得分均良好，綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)。

通過(guò)對(duì)13個(gè)獨(dú)立的辦公用房進(jìn)行因子分析和聚類(lèi)分析發(fā)現(xiàn)，分析結(jié)果近似，進(jìn)而說(shuō)明了分析結(jié)果的可靠性。從分析結(jié)果中可以看出，綜合因子得分2/3以上為負(fù)值，說(shuō)明13個(gè)獨(dú)立的辦公用房的指標(biāo)整體水平偏低，還存在一定的提升空間，各部門(mén)還需從完善辦公配套用房、設(shè)備用房、附屬用房和增加辦公室舒適度上下功夫。各部門(mén)可以通過(guò)適當(dāng)增加會(huì)議功能、辦事人員等待區(qū)等方式提升改善，在增加辦公室數(shù)量的同時(shí)將陰面辦公空間辟為他用，以提高陽(yáng)面辦公室占比等措施。

三、優(yōu)化黨政機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理的對(duì)策路徑

（一）加強(qiáng)信息化管理，統(tǒng)籌配置

依托黨政機(jī)關(guān)辦公用房“一張網(wǎng)”信息化管理系統(tǒng)，采集錄入基礎(chǔ)信息，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)獨(dú)立辦公部門(mén)通過(guò)簽訂使用協(xié)議明確管理責(zé)任，提升管理的精細(xì)化和規(guī)范化水平?。盤(pán)活存量房產(chǎn)資源，科學(xué)規(guī)劃、高效配置辦公用房資源。通過(guò)優(yōu)化空間、清理騰退和調(diào)配，滿(mǎn)足不同單位的辦公需求，提高資源利用效率?。獨(dú)立辦公部門(mén)通過(guò)對(duì)各使用空間合理分區(qū)并賦予新功能，實(shí)施審批和報(bào)備管理。

（二）面向市場(chǎng)，出租使用

對(duì)辦公用房資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、法制化管理，是發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍的做法。市場(chǎng)提供的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、定價(jià)機(jī)制和流通機(jī)制，有利于提高閑置資產(chǎn)的處置效率。屬地機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)可通過(guò)公共資源交易平臺(tái)統(tǒng)一招租，也可以通過(guò)拍賣(mài)、電子競(jìng)價(jià)、招標(biāo)等方式，面向社會(huì)采購(gòu)具備條件的資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)閑置房產(chǎn)的出租和日常管理。

（三）改造再用，轉(zhuǎn)換用途

針對(duì)一些零星閑置的房產(chǎn)，可以挖掘閑置房產(chǎn)利用價(jià)值?？赏ㄟ^(guò)小范圍的維修改造，將零星閑置房產(chǎn)改造為可利用的公共空間和公益性職能用房，拓寬使用功能，改造后變廢為寶。

（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，動(dòng)態(tài)調(diào)劑

對(duì)閑置辦公用房可突破部門(mén)、單位、 地區(qū)間的利益局限，建立資產(chǎn)整合、共享、共用機(jī)制，實(shí)現(xiàn)閑置房產(chǎn)在更大范圍、更寬領(lǐng)域得到有效使用。對(duì)有閑置房產(chǎn)的部門(mén)，應(yīng)交由機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門(mén)以“大管家”的身份集約使用，將閑置辦公用房配置給辦公資源緊張的單位，日常管理和維護(hù)由使用單位負(fù)責(zé)。

（五）合規(guī)合理，拍賣(mài)處置

對(duì)于閑置房產(chǎn)所在區(qū)域安全性低、管理不便、價(jià)值低的且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)確實(shí)無(wú)法使用的閑置房產(chǎn)，減少期間費(fèi)用損失。通過(guò)拍賣(mài)方式依法處置，從嚴(yán)把控，合理評(píng)估，最大限度降低處置風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：鄂爾多斯市機(jī)關(guān)事務(wù)服務(wù)中心）

責(zé)任編輯：張莉莉