虛假和有重大遺漏評估報告認定標準的思考與構建

2025-03-13 00:00:00劉華榮

現代商貿工業 2025年5期

摘要：虛假和有重大遺漏的評估報告認定標準是規范房地產評估行業的基礎性支撐。《中華人民共和國資產評估法》明確了出具這兩類報告的評估機構及人員應承擔的法律責任，但學界對于精確界定虛假評估報告和有重大遺漏的評估報告尚無明確的機制與標準。通過建立兩類報告的三階認定模式，即“形式—實質—嚴重性”，有助于進一步規范房地產評估行業，從而推進行業法治建設。

關鍵詞：房地產評估；虛假評估報告；有重大遺漏的評估報告；認定標準

中圖分類號：D9"""""""文獻標識碼：A""""""doi：10.19311/j.cnki.16723198.2025.05.069

為了推動估價行業的健康成長，2016年，國家頒布了《中華人民共和國資產評估法》。該法律明確指出，若評估報告存在虛假信息或重大遺漏，相關評估機構及其專業人員將面臨法律責任[1，2]。這種法律追責不僅關系到個人的職業生涯和信譽，也影響到每一家評估公司的發展，并觸及整個行業的社會形象及其未來發展[3]。因此，精準界定虛假評估報告和有重大遺漏的評估報告已成為當前急需解決的基礎性問題[4]。

1"虛假和有重大遺漏評估報告之概念厘清

在估價方面，現存法律條文側重于針對評估報告結論進行界定，幾乎沒有針對評估程序進行界定的法律法規，但在真實案例認定過程中[5]，司法部門往往是通過評估程序中存在的問題來推斷評估結果的真偽性。因此，根據評估程序和評估結果，對虛假和有重大遺漏評估報告進行概念辨析是認定標準構建的基礎性工作[6]。

1.1"虛假評估報告的界定

在評估領域，虛假評估指的是評估機構及其專業人員對不真實的房產進行評定和估價，并編制報告，這種行為可能導致嚴重的后果；或是對房地產進行虛假的評定、估算、出具虛假評估報告，造成嚴重后果的行為[7]。可見，出具虛假的房地產評估報告僅是房地產虛假評估工作的一個環節，對比虛假評估報告，虛假評估外延更大，主要表現為：客觀上既包括評估報告內容的虛假，也包括評估程序虛假、評估依據虛假、評估檔案虛假等[8]。所以，正確界定虛假評估報告不能僅根據已出具的評估報告本身，也要充分考慮評估過程中的各個要素。由于估價行業對虛假評估報告的概念尚未出臺嚴格的定義及標準[8]，本文從主觀（故意、過失），和客觀（評估程序、評估方法、評估資料、評估結果等）兩個方面，將虛假評估報告為假報告和虛報告，分別進行概念界定。

假報告是指出非專業評估機構或注冊估價師等不法分子，通過私刻評估機構公章、估價師印章、假冒評估機構名義等違法方式承接評估項目，以牟取不正當利益而出具偽造的、不合法的房地產評估報告。該類行為在主觀層面存在故意，出具的房地產估價報告屬于偽造的、不合法的。

虛報告，又稱不實報告，指的是由取得估價資質的機構或注冊估價師，沒有遵守從業的職業道德，主觀上故意假設不合理、不規范的估價條件，應用不正確、無依據的估價參數，選擇不科學、不合規的估價方法，出具的形式合法，但估價結論嚴重偏離實際，估價報告內容不符合《房地產估價規范》要求，具有較大欺騙性和風險潛伏性的房地產評估報告。

1.2"有重大遺漏評估報告的界定

重大遺漏一般是指在估價報告中未將應當記載、披露或考慮的事項完全或者部分予以記載、披露或考慮。應當記載、披露或考慮的事項主要是指對估價結果有重大影響、在估價過程中應當記載、披露或考慮的事項。有重大遺漏的評估報告對比一般的不規范報告，其評估結論遠遠偏離實際；對比虛假評估報告，出具報告的評估機構、人員不存在主觀層面上的故意、過錯。因此，重大遺漏的評估報告可以定義為：由具有估價資質的機構出具，沒有主觀的故意或過錯，在執行評估程序、收集及核實評估證據、編寫評估報告的過程中，如果在定性分析上顯著不當或出現錯誤，在定量分析中存在重大差錯，最終導致評估結論與實際情況大相徑庭的報告。

2"虛假和有重大遺漏評估報告認定的現實意義

2.1"規范房地產評估行為

對房地產評估行業進行規范的前提是正確認定一般不規范的評估文件、虛假評估報告以及有重大遺漏的評估報告，認定標準的缺失將導致部分存在嚴重瑕疵的評估報告被應用于征收補償、銀行借貸等活動[9]，極有可能造成社會公共利益的重大損失以及國有資產的大量流失。構建虛假和有重大遺漏評估報告的認定標準，使出具此類評估報告的單位及個人得到及時處理和裁定，可以充分保護國家和社會公眾利益，營造公平正義的社會氛圍，進而助力行業法治建設，推動行業高質量發展。

2.2"增強司法裁定、行政處罰工作實效

制作虛假報告可能違反法律法規，涉及欺詐行為，一旦被揭穿，相關人員可能面臨刑事指控和民事訴訟的法律追究。例如：房屋征收估價和銀行抵押估價活動中虛構不動產證而出具虛假房地產估價報告，一經查實，有關人員將由此承擔刑事責任，涉嫌故意提供虛假證明文件罪；在評估過程中，由于弄錯標的、未嚴格執行房地產估價相關規范等非主觀故意而出具有重大遺漏的評估報告，涉嫌出具證明文書重大失實罪，將由此承擔刑事責任。正確認定虛假和有重大遺漏評估報告是定罪適用的基礎。盡管《中華人民共和國刑法》將提供虛假證明文件罪、出具證明文書重大失實罪兩項罪名納入其中，《中華人民共和國資產評估法》也明確規定出具虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告未盡到基本的誠實守信和勤勉盡責義務，是嚴重違反職業道德的行為，但在司法判定、行政處罰實踐中依然缺少統一、科學的認定標準。司法部門如果無法準確判斷評估報告屬性，則會出現刑事罪名適用混亂、刑事處罰不公、同案不同判等現象。與此同時，行政部門如無法正確判斷評估報告屬性將導致違規行為得不到應有的懲戒，政府無法引領行業健康發展

2.3"避免社會公共、國家利益損失

如果國有房地產被虛假評估或評估出現重大遺漏而被低價值評估，政府或國有企業可能面臨國有資產流失的風險。虛假和重大遺漏評估報告若是用于掩蓋或歪曲國有企業或政府機構的真實財務狀況，可能會導致國有資產流失的問題變得更加復雜，因為虛假和重大遺漏評估報告可能使人們對國有資產價值和狀況的真實情況產生誤解，從而難以監測和防止流失行為。完善認定標準將有助于正確認定評估報告的屬性，協助行政管理部門、司法機構進一步規范房地產評估行業，規避社會公共利益、國家利益的損失。

3"虛假和有重大遺漏評估報告認定的理論構建

3.1"一階認定：形式要素

一階認定從外部視角進行判斷。房地產評估報告作為評估機構或者評估人員等中介組織為履行工作職責所制定、簽署的工作成果，需要判斷主體資質、報告構成內容基本形式要素是否滿足認定要求。

3.1.1"中介組織資質與主體

假房地產評估報告指出非專業評估機構偽造制作出具的房地產估價報告，包括假資質證書、假公章、假簽名。結合對于主體的認定[10]以及評估報告結果，從而判斷區分評估報告是否為假房地產評估報告。出具虛房地產評估報告、有重大遺漏的評估報告的主體應當是具有相應資質的中介組織。

通常，在中介機構中，只有獲得估價師資格的人員才能主導項目并在估價報告上簽字。但在實際操作中，有些未獲得相應資格的人員也可能在估價報告的編制過程中起到關鍵或主導作用，例如作為項目的主負責人，掌握大多數決策權。然而，對于那些雖然肩負主要工作但在證明文件相關問題上無決策或主導權的人員，不應視其為承擔了主要職責。在這種情況下，應考慮認定那些缺乏相應資質但在項目中發揮主導作用的中介機構人員，為出具含虛假內容和重大遺漏的估價報告的責任主體。

3.1.2"報告構成內容

依照法律法規和相關行業規定，證明文件必須符合特定形式要求以具備證明效力。根據《資產評估法》第二十七條的規定，估價報告必須由至少兩名處理該業務的評估專業人員簽署，并需加蓋評估機構的印章。因此，形式不符合標準的證明文件只能視為一份證明文件的草稿，而并非正式的證明文件，例如缺少簽字、缺少有效簽章、只包含部分內容的報告等[11]。不具有法律效益的、無效的證明文件，是不會對證明文件的公信力產生實質影響的，因此不滿足認定要求。

3.2"二階認定：實質內容

二階認定則以房地產評估報告的具體內容為對象，從內部視角分析其在評估流程中行為意識是主觀故意或是過失，以及判斷評估結果是否存在重大失實。

3.2.1"行為意識

故意是指行為人要對其危害行為，危害結果以及二者的因果關系產生認識，并對危害結果具有希望或放任的心態[12]。因此，從行為意識認定虛假評估報告：即行為人明知報告虛假，而故意提供虛假評估報告文件，主觀心態上存在欺詐心理。例如：在實際司法案例中，評估師在明知缺乏評估必要的條件下，未經委托方授權，擅自設定部分條件，導致評估結果嚴重偏離客觀實際，則被認定為主觀層面上的故意。

其次，在大量真實案例中，一般不將故意違反房地產評估行業規定行為等同于故意提供虛假評估報告行為。比如房地產評估師將評估工作交給助理完成，助理行為直接影響報告真偽。房地產評估師的確故意違反了行業規范，但不能認為其在主觀層面上存在故意。在實際操作中，若無確鑿證據顯示報告撰寫者有故意行為，便不應根據所違反的行業規范細致劃分其行為是間接故意還是純粹的過失。同時，故意違反行業規范不應直接等同于故意提交虛假證明文件。如果現有證據僅表明行為人違背了行業規定且其出具的證明文件與事實不符，這種情況應被認定為過失而非有預謀的故意。

3.2.2"重大遺漏

重大遺漏通常指評估報告中的關鍵內容與實際情況存在差異，這種差異會直接妨礙委托人的合法利益，而不僅僅是文字錯誤或細節上的缺陷。在進行認定時，需要同時考慮定性和定量因素，并對錯誤信息的重要性及其對披露對象的影響進行全面評估[13]。

如果遺漏的信息雖然數額小或占比不高，但足以改變理性評估報告使用者的判斷，則該信息應被視為重大遺漏。另一方面，若單獨分析這類遺漏信息時，它可能不滿足行業對重大性的常規理解，但實際上它能對報告使用者產生顯著影響，甚至可能影響其決策，這同樣應認定為重大遺漏。相反，如果報告中的內容明顯荒謬，以至于任何具備常識的使用者都能識別出與事實的不符，且這種不合理性不會影響決策，則不屬于重大遺漏[14]。因此，在判斷一個評估報告的缺陷是否構成重大遺漏時，必須綜合考量它對證明事項的影響程度或偏離情況。

本研究采用了累計可容忍評估差錯率的概念，并通過定量方法進行分析。如果項目中所有評估差錯的總和超出了這一累計界限，該評估報告將被認為存在重大遺漏。目前房地產評估行業沒有直接衡量評估報告重大遺漏的研究成果和標準。本文參考資產評估其他領域衡量某一事項的重大性標準，根據房地產評估行業實際和管理經驗，判斷重大遺漏評估報告的累計可容忍評估差錯率可取值≥5%。

3.3"三階認定：情節嚴重性

三階認定則以房地產評估報告的情節嚴重性為對象，分析其評估結果造成的后果嚴重性，是否進一步適用于刑法領域。

提供虛假證明文件罪、出具證明文件重大失實罪必須是情節嚴重的行為[15]。因此，若考慮入罪，必須對出具上述行為造成的情節嚴重性進行認定。根據《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》第八十二條的規定[16]，嚴重后果體現為：給國家、公眾或者其他投資者造成直接經濟損失數額在一百萬元以上的，或者其他造成嚴重后果的情形；第八十一條第一款第三項的規定“虛假證明文件虛構數額在一百萬元且占實際數額百分之三十以上的”。因此，本文認為在認定虛假和有重大遺漏的評估報告過程中，需要按上述法律規定對情節嚴重性進行認定，以此來確定是否追究刑事責任。

4"結語

虛假和有重大遺漏的評估報告認定標準雖然效力位階較低，但與公共利益、行業環境、金融安全等息息相關，是規范房地產評估行業重要方式的依據。《中華人民共和國資產評估法》的頒布，意味著對房地產評估行業的健康發展提出了更高要求，行業進入了新的發展階段。因此，建構科學的虛假和有重大遺漏的評估報告的認定標準，為規范房地產評估工作十分關鍵。本文提出的認定機制是從形式要素、實質內容、情節嚴重性三階開展認定，以期通過明確虛假和有重大遺漏的評估報告認定標準，提高房地產評估監督規范工作水平，從而推進行業規范化法治化，營造公平正義的社會環境，進一步推進中國經濟高質量發展。

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