房地產企業項目成本管控存在的問題及優化策略

摘 要：針對房地產企業項目成本管控的現存問題，本文基于深入調研與案例分析，精準識別了成本估算偏差、管理流程缺陷及控制力度薄弱等關鍵痛點，并據此提出優化估算方法、健全管理流程與強化控制力度的策略，旨在顯著提升房企經濟效益與市場競爭力，優化項目成本管控體系，全面驅動企業運營效率與盈利能力的升級。

關鍵詞：房地產企業項目；成本管控；優化策略文章編號：2095-4085（2025）02-0178-03

0 引言

近年來，我國房地產市場經歷了高速發展的階段，但隨著國家房地產調控政策的不斷出臺，房地產市場逐漸步入理性發展期。在當前經濟環境下，房地產企業面臨著市場競爭加劇、融資困難、成本上升等多重壓力。如何加強項目成本管控，提高企業盈利能力，已成為房地產企業亟待解決的問題。本研究旨在探討房地產企業項目成本管控中存在的問題，并提出相應的優化策略，以期為房地產企業提高成本管理水平提供參考。

1 項目概況

案例住宅小區建設項目占地面積約100畝，總建筑面積約30萬m2，共包含12棟住宅樓、1棟商業樓和1棟幼兒園。項目建設周期為2021年1月至2023年12月。在項目前期策劃階段，因對市場調研、設計優化、材料采購等方面缺乏深入分析，導致項目成本控制難度加大。在施工過程中，由于設計變更、現場實際情況等原因，導致工程變更頻繁，增加了項目成本。建筑材料價格波動較大，對項目成本也造成了一定影響。施工過程中，還存在質量問題，如墻體裂縫、漏水等，從而增加了維修成本。

2 房地產企業項目成本管控存在的問題

2.1 投資決策階段的問題

房地產企業在投資決策階段，對市場調研、競爭分析、風險預測等方面的工作不夠深入，導致決策依據不足，增加了項目失敗的風險。在投資決策過程中，企業對項目成本估算存在較大偏差，導致實際投資超出預期，從而影響了項目盈利能力。在投資決策階段，企業對項目可行性分析不夠全面，未能充分考慮項目周邊環境、政策法規等因素，增加了項目實施難度［1］。企業投資決策流程不規范，決策過程中缺乏科學論證和民主集中制，導致決策結果不夠合理。

2.2 規劃設計階段的問題

在規劃設計階段，企業設計方案與成本控制脫節，導致設計方案過于追求高端，增加了項目成本。由于前期溝通不暢、設計不合理等因素，項目在規劃設計階段出現頻繁變更，增加了項目成本和實施難度。規劃設計階段涉及多個專業，如建筑設計、結構設計、機電設計等，企業專業協同不足，導致設計方案不合理，影響了項目質量和成本。企業在規劃設計階段，由于設計團隊工作能力不足、溝通不暢等原因，導致設計周期過長，影響了項目進度。

2.3 招投標階段的問題

房地產企業在招投標過程中存在流程不透明、操作不規范的情況，如招標信息發布不及時、評標過程不公正等，導致招投標工作失去公平性，存在利益輸送的風險。企業在編制招標文件時，對項目需求描述不夠清晰，導致投標企業無法準確理解項目要求，從而影響了投標報價的準確性［2］。企業在招投標過程中，對投標企業的資質審查不夠嚴格，導致一些不具備相應資質的企業參與投標，從而影響了項目質量和進度。企業在合同簽訂過程中，對合同條款的制定和審核不夠嚴謹，容易產生合同糾紛，影響項目的正常進行。

2.4 施工階段的問題

房地產企業在施工過程中，對施工組織管理不夠重視，導致施工現場混亂、進度拖延、質量不達標等問題。在材料采購過程中，企業缺乏有效的成本控制手段，導致材料采購成本過高，影響了項目利潤。施工過程中，由于設計變更、現場條件變化等原因，導致施工變更頻繁，給成本控制帶來較大壓力。企業對施工質量監管不嚴，導致施工過程中出現質量問題，不僅影響項目進度，還增加了返工成本。由于設計變更、不可抗力等因素，導致施工索賠。部分企業對索賠處理不及時，導致成本增加。

2.5 竣工結算階段的問題

竣工結算階段，結算依據不統一，導致結算過程中出現爭議，增加了成本。房地產企業在竣工結算過程中，存在拖延結算現象，導致工程款支付不及時，影響了施工進度和成本控制。竣工結算過程中，因工程量計算、材料價格認定等問題，容易引發爭議，增加成本［3］。竣工結算階段，房地產企業存在質量問題，導致返工、維修等額外成本增加。房地產企業管理不善，未能及時收集整理相關資料，導致結算過程中出現遺漏，進而增加了成本。

3 房地產企業項目成本管控的優化策略

3.1 投資決策階段的優化策略

投資決策階段是房地產企業項目成本管控的關鍵環節，直接關系到項目未來的盈利能力和企業的可持續發展。在這個階段，企業需要對項目進行全面的成本預測和控制，以確保項目投資合理、風險可控。在投資決策階段，企業應全面了解市場供需狀況、政策法規、競爭對手等信息，以便為項目定位提供依據。通過市場調研，企業可以更準確地預測項目未來的收益和成本，為投資決策提供有力支持。根據市場調研結果，企業應結合自身優勢，對項目進行精準定位。在項目定位過程中，要充分考慮項目成本、風險和收益，從而確保項目投資符合企業發展戰略。項目可行性研究是投資決策的重要依據，企業應組織專業團隊，對項目進行詳細的技術、經濟、市場等方面的可行性研究，進而確保項目投資決策的科學性和合理性。

投資決策階段，企業應充分評估項目可能面臨的風險，包括政策風險、市場風險、財務風險等。通過風險評估，企業可以制定相應的風險應對措施，以降低項目投資風險。企業應建立投資決策的審批流程，明確審批權限和責任。在項目投資決策過程中，需嚴格按照審批流程執行，以確保項目投資決策的合規性。企業應加強各部門之間的信息共享和溝通，從而確保項目投資決策的全面性和準確性［4］。同時，還應加強與外部合作伙伴的溝通，共同優化投資決策。項目投資決策后，企業應建立跟蹤與評估機制，定期對項目成本、進度、質量等進行評估，以便及時發現和解決問題，確保項目投資效益。

3.2 規劃設計階段的優化策略

加強全員成本意識教育，提高員工對成本管理重要性的認識，促使全體員工都能從自身做起，關注成本節約。建立健全成本管理制度，明確成本管理責任，確保成本管理工作的有效實施。在設計方案評審過程中，應充分考慮成本因素，以確保設計方案的經濟性。優化設計方案，可提高建筑物的使用效率和土地利用率。通過合理的設計，能夠降低建筑成本，提高項目利潤。

引入BIM（建筑信息模型）技術，利用BIM數據庫集成平臺將總體目標成本分解為月目標成本。通過精確的3D模型，幫助設計師更直觀地了解項目結構，從而提高設計效率，減少因設計錯誤導致的返工和修改，進而降低成本。通過BIM模型，可以對空間布局進行虛擬模擬，分析不同設計方案對成本的影響，從而選擇最經濟的布局方案。利用BIM技術，模擬不同材料的應用效果和施工過程，評估其對成本的影響，進而選擇性價比更高的材料和施工方法。利用BIM模型集成能耗分析工具，對建筑項目的能耗進行預測，從而在規劃階段就進行能耗優化，以降低后期運營成本。通過BIM模型，可以實時更新項目成本，包括材料價格、勞動力成本等，進而實現成本動態控制。

3.3 招投標階段的優化策略

應建立健全招投標制度，規范招投標流程，確保招投標活動公開、公平、公正。通過制定合理的招標文件，明確項目需求、技術規格、質量要求等，為后續成本控制奠定基礎。針對項目特點，制定科學合理的招標方案，包括招標方式、招標范圍、招標時間等。通過對比分析不同招標方案的成本效益，選擇最優方案，以降低項目成本。需對投標文件進行嚴格審查，要確保投標企業具備相應的資質、業績和信譽。應對投標報價進行合理性分析，以避免惡意低價競爭，進而保障項目質量和效益。

在合同簽訂階段，需嚴格審查合同條款，明確合同雙方的權利和義務，以確保合同內容的完整性和可操作性。同時，應加強合同履行過程中的監督，防止合同變更和索賠風險。簡化招標采購流程，縮短招標周期，可降低招標成本。采用電子招投標系統，能提高招投標效率，減少人為干預［5］。組建一支專業、高效的招標采購團隊，并提高招標采購人員的專業素養和業務能力。可通過培訓、交流等方式，提升團隊整體素質。在招標采購過程中，應實時關注項目成本變化，以便及時調整招標策略。需根據項目實際情況，合理調整招標范圍、招標價格等，以確保項目成本在可控范圍內。

3.4 施工階段的優化策略

應優化施工組織管理，建立健全施工組織管理體系，明確各崗位責任，以確保項目施工有序進行。加強施工過程中的協調溝通，可提高施工效率，降低窩工、返工等浪費。加強施工過程成本控制，嚴格執行施工方案，以確保施工質量，降低返修、返工成本。加強材料采購、使用、回收等環節的管理，可降低材料成本。嚴格控制人工成本，優化施工人員配置，以提高勞動生產率。優化施工資源配置，合理配置施工機械設備，能提高設備利用率，降低設備折舊和維護成本。優化施工場地布置，提高施工空間利用率，可顯著降低土地租賃和場地整理成本。

3.5 竣工結算階段的優化策略

竣工結算階段的優化策略是房地產企業項目成本管控的關鍵環節，其主要目標是在確保工程質量和安全的前提下，通過合理的措施降低成本，提高經濟效益。嚴格規范合同簽訂流程，確保合同條款的完整性和合法性；加強合同執行過程中的監控，確保合同條款得到有效落實；定期對合同執行情況進行評估，及時發現并解決合同履行過程中的問題；建立合同糾紛解決機制，確保合同糾紛得到及時、公正的處理。

4 房地產企業項目成本管控效果

在項目實施過程中，通過有效的成本管控措施，項目總成本節約了100萬元，節約率為3.8%。具體到各個階段，投資決策階段成本節約50萬元，節約率25.0%，主要原因是優化了項目定位。規劃設計階段成本節約50萬元，節約率16.7%，主要原因是優化了項目設計方案和施工方案。招投標階段成本節約50萬元，節約率12.5%，主要原因是優化了設計標準和材料選擇。施工階段成本節約50萬元，節約率10.0%，主要原因是加強了施工管理，降低了施工成本。竣工結算階段成本節約50萬元，節約率8.3%，主要原因是優化了結算流程和合同管理（具體見表1）。

5 結語

綜上所述，房地產企業項目成本管理體系不完善，缺乏系統性、科學性；成本管理流程不規范，存在漏洞；成本控制手段單一，缺乏創新；信息共享不暢，數據不準確。針對這一系列問題，本研究致力于構建全面完善的成本管理體系，強化成本管理的系統性和科學性。規范并優化成本管理流程，加大各環節監督與檢查力度。探索創新成本控制策略，提升成本控制成效。加強信息共享，提高數據準確性，以提高企業成本管理水平，增強企業核心競爭力，實現可持續發展。

參考文獻：

［1］蘇振森.業財融合背景下房地產企業項目成本管控思路［J］.財經界，2023（34）：90-92.

［2］陳琪琦.房地產企業工程項目成本核算管控問題研究［J］.財會學習，2023（22）：122-124.

［3］林士升.房地產開發項目動態成本超支原因及解決措施研究——以某建筑工程項目為例［J］.房地產世界，2023（13）：103-105.

［4］周福川.房地產企業項目全程成本管控探究［J］.會計師，2023（12）：64-66.

［5］梁志容.加強房地產項目成本管控的難點與對策［J］.企業改革與管理，2022（8）：148-150.

作者簡介：陳博（1983—），男，漢族，山西侯馬人，本科，工程師。研究方向：工程造價。