我國房產稅對租金影響機制研究

摘"要：文章分析了國內房產稅改革政策的實施對住宅租賃市場的影響，特別是在調節收入分配和推進財稅體系改革方面的作用。文章通過分析2013年至2022年30個中國城市的經濟數據，選取住宅租金作為研究焦點，運用雙重差分模型來評估房產稅改革對沈陽和深圳兩市住宅租金的實際效應。研究發現，沈陽的房產稅改革短期內顯著提高了住宅租金，但這種效應并不持久，長期來看影響有限；而深圳的房產稅改革對住宅租賃市場的價格波動無論是長期還是短期都沒有產生顯著影響。

關鍵詞：房產稅改革；住宅租金；雙重差分法

中圖分類號：F299.23"""文獻標識碼：A"文章編號：1005-6432（2025）10-0026-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.10.007

1"引言及文獻綜述

1.1"引言

2011年1月，沈陽、深圳兩市最先開展房產稅改革工作。據易居房地產研究院2017年6月的報告，在全國50個主要城市中，大約3/4的城市房租與收入比率超過了25%的臨界點，這表明租金負擔已成為國內普遍關注的一個問題。房產稅主要針對房產所有權人，租主出租房產時，房東可能將稅費成本轉嫁給租戶，從而影響租金。房產稅政策的調整不僅牽涉房東和租房者的利益，也影響住房租賃市場的秩序與發展。因此，探究房產稅改革政策的實施對住宅租金的變動影響有重要意義。

1.2"文獻綜述

國內外學者從多角度、用不同方法研究房產稅對房價的政策影響。Skin"-"Kun"Peng（2009）從住房供給建模，發現降稅率可增加供給、緩解資本扭曲。Cho"S"C和Choi"P"S（2014）認為房產稅能降房價，Rosenthal"L（1999）發現英國部分城市房產稅使房價漲約15%。吳丹（2005）對房產稅改革對租賃市場的影響進行了定性探討，將這一影響區分為對不同城市的“稅收效應”和“供給效應”。人口聚集型城市體現“稅收效應”，租金上漲；人口外流型城市體現“供給效應”，租金降低。駱永民和伍文中（2012）用DSGE模型發現房產稅改革長期降房價但有宏觀負面影響。劉鳳娟和司言武（2018）用合成控制法發現房產稅改革對沈陽商品房價影響顯著、敏感度高，對深圳商品房價影響不明顯、敏感度低。Du"Z（2015），"趙千然和羅濤（2023）采用計量經濟學中的實證研究方法，對目前我國征收房產稅對房價的影響機制進行研究。研究結果表明，目前我國征收房產稅能夠有效抑制房價增長。劉學良（2023）分析了房產稅對房地產市場均衡的影響以及稅收轉嫁和負擔問題，探討了房產稅向房租轉嫁的機制和影響因素。研究發現，在不考慮稅負轉嫁時，采取首套房免征、按人均面積免征等減免措施，可以使房產稅成為降低收入分配差距的累進稅；在考慮稅負轉嫁時，房產稅的再分配效果明顯降低，收入更低的租戶會因房租的上漲實際承擔稅負，從而抵消各種減免措施在收入調節方面的政策效果，最終房產稅能起到的收入再分配效應是較為有限的。綜上所述，現有研究對房產稅影響租金的探討以定性為主，本研究針對過去研究存在的缺陷，提出用雙重差分法（DID）定量分析其對沈陽和深圳住宅租金的影響，筆者期望文章結果對社會發展提供理論基礎。

2"理論分析

2.1"房產稅對租賃住房供求的影響

先考慮房產稅改革對租賃住房市場的影響，其直接影響供給方而非需求方。從住房持有者的消費性、投資性、投機性需求角度探討供給。一是消費性需求，居民因滿足基本居住需求且房產稅有免稅政策，受影響小；二是投資性需求，個人或家庭為出租或增值持有住房，周期長，房產稅會提高保有成本，可能降低總收益；三是投機性需求，投機者為短期獲利，房屋多空置。為了便于分析，筆者用θ表示出租房屋的年總收益，r表示租金的年化收益，c表示住房年持有成本，則θ可表示為：θ=r-c。

房產稅對租賃住房供給側的影響是不確定的。一方面，處于已在租狀態的房屋，其持有者會權衡將房屋繼續出租和出售之間的收益，房產稅的征收會提高住房的持有成本c，在租金不變的情況下將使總收益θ降低，因此部分持有者可能選擇將房屋售出，這一行為有可能減少租賃住房的供給量；另一方面，原本處于空置狀態的房屋，其持有者迫于持有成本的上升可能選擇將空置房屋出租，以租金r彌補持有成本c，而這一行為則可能增加租賃住房的供給量。因此房產稅對租賃住房供給的作用效果將取決于進入與退出該市場的流量之差，當進入量＞退出量時，租賃住房的供給增多，供給曲線右移，在租賃住房需求曲線不變的情況下使得均衡租賃量增多、均衡租金下降；反之進入量＜退出量時，供給曲線左移。若需求曲線不變則會使均衡租賃量下降、均衡租金上升。

2.2"稅負轉嫁程度

在探討房產稅改革對個體層面的影響時，需要關注出租者是否有可能將部分稅負轉嫁給租戶，以及供求雙方的彈性如何影響這種稅負轉移。在住房租賃市場的賣方市場中，由于住房資源緊張，出租者擁有較大的議價能力，需求相對剛性，而供給相對靈活，導致房產稅往往更多地由租戶承擔；相反，在需求市場中，由于房源較為充裕，租戶擁有更多的選擇權，需求相對供給更具彈性，因此房產稅更多地由出租者承擔。這種差異性對于理解房產稅如何影響租金水平至關重要。

3"模型設定

3.1"構建模型

該實驗利用雙重差分法判斷房產稅對住宅租金的影響，將房產稅政策視為自然實驗，并將實施政策的城市視為處理組和未實施政策的城市視為控制組作為研究樣本，其目的是有效判斷政策凈影響。相比較傳統的判斷方法，此方法考慮到了經濟環境變化，能保證比較的是政策實施的前后差異是政策凈差異。文章關于房產稅對住宅租金影響的DID模型如下。

yit=α+δTaxi×Tt+γZit+μi+λt+εit（1）

模型（1）中，yit表示第i個城市在t時期的住宅租金觀測值，其中t∈{2014，2015，2016，2017，2018，2019，2020，2021，2022，2023}；Taxi×Tt的系數δ反映政策實施的凈效應，其中Taxi為分組虛擬變量，Taxi∈{0，1}，2017年之前年份的Taxi"=1，2017年之后年份的Taxi"=0；Tt是時間虛擬變量，Tt∈{0，1}，在控制組中的樣本Tt=0，在處理組中的樣本Tt="1；Zit、μi、λt分別表示其他影響住宅租金的因素效應、個體固定效應和時間固定效應。為了更詳細地衡量房產稅改革對每一年租金的影響效應，筆者將模型（1）的時間虛擬變量Tt分解，如下模型所示。

yit=α+δTaxi×Yeart+γZit+μi+λt+εit（2）

模型（2）中，Yeart為一個向量組，包括T17至T23等10個向量，這10個向量分別在2017年之后的年份取值為1，2017年之前的年份取值為0。其余變量定義與模型（1）相同。

3.2"控制組的選擇及平行趨勢假定

該方法基于平行趨勢假設，要求處理組和控制組在房產稅政策實施前后的固有差異保持恒定，且控制組不應受政策的直接影響。文章為沈陽和深圳兩市選定了控制組，沈陽組11城，深圳組12城，選擇依據包括租金趨勢相似性、政策實施的相似性以及城市經濟發展水平。沈陽組控制組主要為東部發達城市，深圳組控制組則為內陸發達城市。

為確保雙重差分法的準確性，文章驗證了平行趨勢假設。通過計算控制組年均租金的對數平均值，分析政策實施對沈陽和深圳兩市租金的影響。為更加精確考量平行趨勢是否成立，建立以下模型定量研究。

yit=α+δTaxi×Trendt+β1Taxi+β2Trendt+γZit+εit"（3）

模型（3）中，研究的變量為Taxi×Trendt，若其系數δ回歸結果不顯著，則可以證明平行趨勢假定在2014—2016年成立；t∈{2014，2015，2016}；Trendt是用以反映時間固定效應λt的趨勢虛擬變量，在2014、2015、2026年分別取值1、2、3；Taxi是代替個體固定效應μi的分組虛擬變量。其余變量定義與模型（1）相同。

3.3"變量與數據

文章采集了2014年至2023年北京、沈陽等30個中國城市的面板數據，并引入了房價（HP）、城鎮居民人均可支配收入（UDPI）、地方一般公共預算收入（LFR）以及人口增長率（POPRATE）等變量來控制不同城市間租金的差異性。研究的被解釋變量為年均住宅租金（RENT），數據源自中國房地產業協會。房價（HP）、人均可支配收入（UDPI）和地方財政收入（LFR）均以2014年為基期，并根據各城市的消費者價格指數（CPI）進行了調整。沈陽和深圳的統計結果分別展示在表1和表2中。

4"統計結果與分析

4.1"平行趨勢假定檢驗

雙重差分法的準確性依賴于平行趨勢假設。表3展示了沈陽和深圳組對模型的估計結果。為降低異方差影響，文章對租金、房價、收入和財政收入變量取對數，以近似百分比變化。兩組的Taxi×Trendt系數不顯著。

4.2"房產稅改革對住宅租金影響的實證分析

模型（1）和模型（2）評估了總體及分階段效應。沈陽的分析顯示，房產稅實施后租金短期內上升8.79%。具體來看，第三年和第四年租金分別上升11.86%和12.24%，而其他年份無顯著變化。這種租金上漲是稅改的短期效應，隨時間逐漸消退。沈陽房產稅政策主要針對2011年之后購買的房產，導致初期應繳納稅的新房在租賃市場的占比較小，而未征稅的租賃房產占比較大，因此房產稅改革政策對租金市場的影響有限。隨著時間的推移，這些新購房產逐漸開始流入租賃市場，房產稅對租金的影響開始顯現，尤其是在稅改實施后的第四年達到峰值。然而，從第五年開始，影響效應減弱，長期對租金的影響并不顯著。這一部分現象是因為租金水平長期受地方經濟、居民收入和人口流動等多種因素的綜合影響，房產稅只是其中之一，因此其對租金的長期影響相對較小。此外，從供給側視角來看，2010年至2014年沈陽的新增租賃住宅供應量保持穩定，而在2015年至2016年出現了激增，這有效降低了租金水平，抵消了房產稅可能帶來的上漲壓力。2015年沈陽的住宅商品房出租面積大幅增加，即使2016年有所下降，仍然高于2013年和2014年的水平。通過OLS估計，筆者發現房產稅改革總體上使沈陽住宅租金上升，但這種影響在稅改初期并不顯著，僅在第三至第五年顯著為正，而到了第六年和第七年則無顯著影響，表明房產稅對租金的推升作用是短期的，并不具有長期效應。

5"穩健性檢驗

文章采用實證方法分析了房產稅政策對沈陽和深圳兩地住宅租賃價格的效應，結果顯示，沈陽的房產稅改革僅在短期內導致租金上漲，長期效應不明顯；而深圳的房產稅改革無論在短期還是長期均未對租金造成顯著變化。為保證研究結果的穩健性，文章進一步運用截斷回歸模型和極大似然估計法對房產稅對租金的潛在影響進行了深入分析。按照之前的分組方法，文章涵蓋了30個城市2014年至2023年的數據。沈陽的分析結果表明，房產稅改革在樣本期間內租金總體上提高了約11.28%，這一數值略高于之前固定效應和OLS的估計結果。具體到每年的效應，第1、3、4、5年的租金增長顯著，而第6、7年的增長不顯著。這與之前的結果有所不同，其中稅改第1年的租金增長僅在10%的顯著性水平上顯著，而之前的研究顯示稅改第3年才開始顯著。綜上所述，通過截斷回歸模型的穩健性檢驗進一步確認了房產稅改革對沈陽和深圳住宅租金影響的結論，增強了研究結果的可信度。

6"結論

文章利用雙重差分法分析處理2013年至2022年中國30個城市的面板數據，探討了沈陽和深圳房產稅改革政策對住房租賃市場租金的政策效應，得到以下結論。房產稅改革對住宅租金的長期影響并不顯著，這一結論與預期相符，并與多項研究結果一致；固定效應模型的估計結果表明，沈陽的房產稅改革在短期內提升了住房租賃市場的租金水平，但這種效應并不持久，長期來看并未持續；深圳的房產稅改革無論是短期還是長期，對住宅租金均未產生顯著影響，在分析外地“三無”人員購置的普通住宅對市場的影響時，可以觀察到這部分應稅房產在市場上所占的比重相對較小，因此對整體房價的影響也相對有限。同樣地，深圳的房產稅改革無論是在短期內還是長期內，對住宅租金的影響均未表現出統計上的顯著性。這些發現表明，房產稅改革對住宅租賃市場的影響存在一定的局限性，特別是在不同地區的具體實施效果上存在差異。這些發現強調了房產稅并非長期引起住宅租金變動的主要因素，同時指出中國的房產稅實施對房地產市場調控和政府財政收入提供了新的思路。

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