“老房子”如何變身“好房子”

“改造后面積大了，屋里敞亮，我們期待著早搬回來。”家住北京朝陽區百子灣路1號樓的孫其秀阿姨告訴記者。百子灣1號樓項目現在正在改造，預計今年上半年能達到交付居民的條件。

根據普查數據，我國現有建成超過50年設計使用年限的城鎮建筑約71.5萬棟，不僅僅是房屋“老齡化”問題日趨嚴重，尤其危舊樓更新尤為迫切，這不僅關乎居民的生命財產安全，也制約城市的可持續發展。

目前，我國住房發展已經從“有沒有”轉向“好不好”。新版《住宅項目規范》自2025年5月1日起實施，要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，并應遵循“經濟合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。

拆危建新，如何滿足現代住房新需求？危房改造，如何治標又治本？《中國經濟周刊》記者近期實地探訪了北京幾處正在改建和已經建成的老房煥新改造項目。

“老破小”"成片"“原拆原建”"

“A組團正在進行土方開挖、護坡和降水施工，預計到年底，主體結構就能出地面。那時，樓體可見的‘長高’會更明顯。”北京城建興海城市更新建設發展有限公司總經理劉玉峰表示。

中關村東區改造項目先行啟動的A組團改造工作于2024年12月開工，由上述公司負責施工，與以往僅僅改造一棟樓不同，這是北京市首例片區化的央產小區原拆原建城市更新項目，改造范圍從“一棟樓”擴大到了“一片樓”。

中關村東區始建于70年前，這里伴隨中國科學院誕生，曾經集中居住了60余位海外歸來的著名學者和國內知名科學家，其中包括數位“兩彈一星”功勛獎章獲得者。

經過70年時光，這片區域出現基礎設施老化、房屋安全隱患多、社區配套不足等問題。過去的20余年間，中國科學院、北京市曾以一級開發、棚戶區改造等模式嘗試啟動該區域的更新改造，但均因種種原因陷入停滯。

記者在中關村東區看到，這里大部分建筑都是上世紀50年代的蘇式筒子樓，廁所廚房是公用，上下水管道有難以修復的銹蝕痕跡，供電線路在外暴露。

中關村街道工作人員介紹，居民對于“原拆原建”的理解不一樣，訴求各不相同，街道做了很多工作。

“在項目推進過程中，中關村街道選派了90多名骨干力量，充實到A組團的居民工作組，做好群眾意見征集、矛盾糾紛化解等工作。”中關村街道黨工委書記董智杭接受本刊記者采訪時介紹。

首批改造的住宅樓中有3棟是老舊“筒子樓”。改造方案采取“統一規劃、分步實施”方式，對整個小區重新規劃。未來居民不僅能住上更寬敞舒適的新樓，還將享受新增加的停車、商業等配套設施服務。

“中關村東區改造讓‘筒子樓’變‘成套住宅’，還盡量保持原來的建筑風格。”劉玉峰介紹，新建成的樓房緊扣這里極具特色的民族式風格，從建筑形制、裝飾紋理等多維度提取既有建筑設計的元素符號。無論是檐口造型，還是墻體上的特色紋路，都能保留原建筑元素的影子。

老房子煥新三大挑戰

“我們盼著改造好久了，此前的縫縫補補不能解決根本問題。有時候管道里稍微有點異物，廚房水池子就往外冒水。”孫其秀和鄰居對新樓充滿期盼。

百子灣路1號樓1976年建成投入使用，改造前公共設施老化、外墻破損，被鑒定為危樓，亟須對房屋進行抗震加固。

“百子灣路1號樓舊房改造要戰勝3個挑戰。”施工承包單位北京建工五建集團項目經理王建鋒告訴記者，首先是空間限制，要在狹小的城市區域進行施工，既要保證周邊建筑的安全和正常運轉，又要高效地完成改造任務；其次是環境保護要求，傳統的建筑方式往往伴隨著大量的揚塵、噪聲等污染問題，現在要充分考慮當地居民的生活質量，不能對其造成困擾；再次是時間成本壓力，業主們希望盡快入住或投入使用改造后的房屋，這就要求施工周期盡可能縮短。

老房子煥新是“螺螄殼里做道場”，兼顧“面子”和“里子”不容易。

記者在1號樓施工現場看到，施工樓房被周邊的平房和其他樓座包圍，距離最近處，離既有建筑約5米，通道寬度甚至不能并排停下兩輛私家車。

王建鋒介紹，施工每天的材料用量計算必須極為精確，“很多時候材料只能用人拉肩扛的方式搬運到作業面，施工難度非常大”。

目前，改造中的百子灣1號樓做了樓本體外套式抗震加固，重新鋪設了上下水管線，屋面做防水，完成了室外路燈架空線入地、修補破損道路、完善公共照明等工作。建筑向南北兩側擴展，每一套房屋的使用面積增加了約10平方米。這些面積雖不會列入房本，但能讓每家寬敞許多。此外，樓內外墻做了保溫，“改造后，建筑能源利用效率大幅提高。”王建鋒說。

“好房子”"不一定是豪宅

“好房子并不一定是豪宅。”中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光向記者表示，關鍵是住房的功能，房子結構要合理、舒適、綠色環保，建筑要美觀，“面向所有消費群體、供應好房子，這是房地產行業發展轉型的結構性轉變，也是社會進步的一個表現”。

“現在屋子有客廳，朋友聚會都坐得下，衛生間面積也大了很多。”勁松114號樓居民焦女士告訴記者，如今樓內有電梯、樓下有小店，樓房成了“明星樓”。不僅是外觀，居民步道、停車位等設施也重建了，室內裝修還用上了防水、防潮、防墻皮脫落的工藝。

記者在現場看到，這棟從原址上“長”出的新樓，稱得上“脫胎換骨”。

此樓作為北京市首批危舊樓房改建試點項目之一，曾因輕質預制板不具備抗震加固條件，在老樓改造中被“剩”下了。后來，北京市相關部門創新性地提出在遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則下，可通過翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。借此機會，勁松114號樓被列入改造行列，改造后的樓房不但解決了隔音隔熱、加裝電梯等問題，還讓老鄰居們依舊住在一起，保留了社區人情味，治標又治本。

除了上述項目，北京還有一些小區的危舊房改造項目正在進行投招標，另有一些小區啟動了拆除工作。

北京市住建委相關負責人介紹，2025年北京將啟動實施20萬平方米危舊樓房改造，實施500個市屬老舊小區綜合整治，老樓加裝電梯完工600部。

未來，在全國這樣的“好房子”將越來越多。住房城鄉建設部相關負責人表示，2025年要大力實施城市更新，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，并鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

責編：楊琳""yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭