城市更新背景下有機更新類項目的稅收籌劃研究

摘" "要：隨著城市化進程的加快，城市面貌日新月異，但同時也面臨著資源緊張、環(huán)境壓力增大及基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，推動城市的可持續(xù)發(fā)展，“城市更新”逐漸成為全球范圍內(nèi)的重要議題，特別是在中國，隨著“十四五”規(guī)劃的深入實施，城市更新被明確寫入政府工作報告，標(biāo)志著城市更新已上升為國家戰(zhàn)略。在此背景下，有機更新類項目作為城市更新的重要組成部分，其稅收籌劃問題受到關(guān)注。基于此，概述城市更新與有機更新類項目的基本定義，分析在城市更新背景下有機更新類項目進行稅收籌劃的重要意義，以及當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，并提出具體的籌劃策略和稅收等籌劃問題優(yōu)化策略，以期為城市更新背景下的有機更新類項目提供有效的稅收籌劃指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：城市更新；有機更新類項目；稅收籌劃

中圖分類號：F810.42" " " " 文獻標(biāo)志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2025）03-0074-04

自2019年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出“城市更新”概念以來，國家及各級政府相繼出臺了一系列政策文件，旨在通過城市更新促進城市功能優(yōu)化、提升城市品質(zhì)、改善居民生活環(huán)境[1]。中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會，以及各級住建部門不斷出臺城市更新相關(guān)文件，努力尋找城市更新的盈利增長模式，并完善配套制度和政策，確立可持續(xù)發(fā)展的機制，這些政策不僅為城市更新提供了政策保障，也為有機更新類項目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。

一、城市更新與有機更新類項目概述

城市在不斷發(fā)展中面臨著更新與改造的需求，為此需首先明確城市更新的定義，以理解其背后的動因和目標(biāo)，接著要深入介紹有機更新類項目的概念，探討其在城市更新中的獨特內(nèi)涵。

（一）城市更新的定義

城市更新作為推動城市化進程和提升城市品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是對城市中已不適應(yīng)現(xiàn)代化生活需求、存在安全隱患或功能衰退的區(qū)域進行改造與升級，這一過程不僅涉及物質(zhì)空間的重建與優(yōu)化，還觸及社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。從廣義上講，城市更新旨在通過拆除重建、修繕保護、功能置換等一系列綜合性的干預(yù)措施來改善城市環(huán)境，提升城市功能，促進城市經(jīng)濟、社會、文化的全面協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。

（二）有機更新類項目的概念

有機更新類項目是城市更新領(lǐng)域中的一種重要模式，其核心在于尊重城市的既有肌理與歷史文化，采取漸進式、小規(guī)模的改造方式來達到城市空間與功能的優(yōu)化，它強調(diào)“有機”，即更新過程應(yīng)如同生物體般自然生長，與周邊環(huán)境和諧共生，避免出現(xiàn)因大規(guī)模拆遷和重建帶來的社會與文化的斷層。

二、城市更新背景下有機更新類項目稅收籌劃的重要意義

在城市更新的大潮中，有機更新類項目的稅收籌劃顯得尤為關(guān)鍵，合理的稅收規(guī)劃不僅能優(yōu)化項目財務(wù)結(jié)構(gòu)，還能為城市更新的有序推進提供有力保障。

（一）降低項目成本，提高經(jīng)濟效益

在城市更新的宏大背景下，有機更新類項目作為推動城市轉(zhuǎn)型升級的重要載體，其經(jīng)濟效益的提升是項目成功與否的關(guān)鍵，稅收籌劃作為項目管理的重要環(huán)節(jié)，通過合理規(guī)劃稅收負(fù)擔(dān)能夠顯著降低項目成本，進而提升整體經(jīng)濟效益。一方面，通過深入研究國家及地方的稅收政策，項目團隊可以充分利用減稅、免稅、稅收返還等稅收優(yōu)惠政策，直接減少項目在開發(fā)、運營過程中的稅收支出，增加項目的凈收益。另一方面，有效的稅收籌劃還能幫助項目合理規(guī)避不必要的稅收負(fù)擔(dān)，避免因稅收問題導(dǎo)致的資金占用，從而提高資金的使用效率，為項目的其他關(guān)鍵環(huán)節(jié)提供更多的資金支持。此外，通過稅收籌劃優(yōu)化項目資金流，可以確保項目在面臨市場波動或突發(fā)情況時，擁有更強的財務(wù)韌性，保障項目的持續(xù)穩(wěn)健運行，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

（二）規(guī)避稅收風(fēng)險，確保項目合規(guī)

在城市更新項目的復(fù)雜實施過程中，稅收風(fēng)險是項目管理者必須面對的重要挑戰(zhàn)之一。有機更新類項目由于涉及歷史建筑保護、土地使用權(quán)變更、資產(chǎn)重組等多個方面，其稅收處理尤為復(fù)雜，稍有不慎便可能觸犯稅法規(guī)定，面臨稅務(wù)稽查、罰款甚至項目停滯的風(fēng)險。因此，稅收籌劃在規(guī)避稅收風(fēng)險、確保項目合規(guī)方面發(fā)揮著不可替代的作用，通過專業(yè)的稅收籌劃，項目團隊可以對項目涉及的各項經(jīng)濟活動進行事先規(guī)劃，明確稅收義務(wù)，確保稅款的準(zhǔn)確計算與及時繳納，避免因稅收違法而導(dǎo)致法律糾紛，同時還能幫助項目團隊識別并應(yīng)對潛在的稅收陷阱，如關(guān)聯(lián)交易定價、跨境稅收安排等，通過合法的稅收籌劃手段構(gòu)建合理的稅收架構(gòu)，確保項目在稅收方面的合規(guī)性，為項目的順利實施提供堅實的法律保障[2]。

（三）促進城市更新事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

城市更新不僅關(guān)乎城市面貌的改變，更是一場深刻的社會經(jīng)濟變革，其目標(biāo)是實現(xiàn)城市的長期繁榮與可持續(xù)發(fā)展，有機更新類項目強調(diào)在保護城市歷史文脈的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)空間的合理利用與功能升級，而稅收籌劃作為項目管理的智慧之選，對于促進城市更新事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠意義。具體來說，通過稅收籌劃降低項目成本，提高經(jīng)濟效益，可以增強社會資本對城市更新項目的投資信心，吸引更多資金流入，為城市更新提供持續(xù)的動力。而且，稅收籌劃中融入的綠色稅收理念，如鼓勵節(jié)能減排、支持環(huán)保技術(shù)的稅收優(yōu)惠，可以引導(dǎo)城市更新項目向更加綠色、低碳的方向發(fā)展，促進城市生態(tài)環(huán)境的改善，從而實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境的和諧共生，實現(xiàn)城市更新工作有序推進。

三、城市更新背景下有機更新類項目稅收籌劃面臨的挑戰(zhàn)

城市更新背景下，有機更新類項目的稅收籌劃面臨諸多挑戰(zhàn)，這不僅源于稅收政策的復(fù)雜性與變動性，還與項目特性密切相關(guān)。

（一）稅收政策復(fù)雜多變，難以把握

隨著城市更新被寫入國家發(fā)展戰(zhàn)略，各級政府部門不斷出臺相關(guān)政策以引導(dǎo)和規(guī)范市場行為。然而，這些政策往往涉及多個稅種、多個環(huán)節(jié)，且更新迭代迅速，使得企業(yè)在實際操作中難以全面、準(zhǔn)確地把握。以深圳市為例，近年來針對住宅類歷史遺留違法建筑交易行為的查處通知，以及城市更新條例的實施，不僅明確了對違法建筑交易的限制，還對項目前期的稅籌安排提出了更為嚴(yán)格的要求。這種政策環(huán)境的復(fù)雜性要求企業(yè)不僅要有深厚的稅收專業(yè)知識，還需具備高度的政策敏感性和應(yīng)變能力，這無疑加大了稅收籌劃的難度。

（二）項目周期長，稅收籌劃難度大

有機更新類項目通常涉及大規(guī)模的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋拆遷與回遷、新建筑建設(shè)等多個環(huán)節(jié)，項目周期往往較長，這意味著資金流動的復(fù)雜性和不確定性增加如何合理規(guī)劃資金流、確保稅收籌劃與項目進度的匹配成為一大難題。而且項目周期長還可能導(dǎo)致稅收籌劃的時效性降低，某些稅收優(yōu)惠或減免政策可能因項目進度滯后而無法享受。

四、城市更新背景下有機更新類項目稅收籌劃的策略

在城市更新背景下，有機更新類項目的稅收籌劃需細(xì)致考量各個環(huán)節(jié)，通過精準(zhǔn)規(guī)劃可以確保項目在拆遷安置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及資產(chǎn)處置等方面實現(xiàn)稅務(wù)效益最大化。

（一）拆遷/搬遷安置補償?shù)亩惢I分析

在有機更新類項目中，拆遷/搬遷安置補償是稅務(wù)籌劃的核心環(huán)節(jié)之一，其復(fù)雜性和重要性不言而喻。由于拆遷補償費在項目成本中占比超過40%，且大部分支出無正規(guī)發(fā)票，因此，如何合理規(guī)劃以最大化稅前扣除并降低稅負(fù)成為稅籌的關(guān)鍵。

針對現(xiàn)金補償方式可以充分利用稅法中關(guān)于拆遷補償?shù)拿舛愓撸鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》的精神，及其后續(xù)在營業(yè)稅改征增值稅（營改增）政策中的延續(xù)與調(diào)整，當(dāng)被拆遷的居民或單位依據(jù)縣級及以上地方人民政府出具的正式文件，將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，這一行為被明確界定為免征增值稅的范疇，這一免稅政策的實施極大地減輕了拆遷過程中涉及的稅負(fù)，為拆遷補償?shù)捻樌麍?zhí)行提供了有力的稅收支持。進一步地看，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的明確規(guī)定，因國家建設(shè)需要而依法征用或收回的房地產(chǎn)，同樣能夠免征土地增值稅，這一系列政策為拆遷補償中的現(xiàn)金補償方式提供了堅實的稅法支持[3]。因此，在實施現(xiàn)金補償時應(yīng)確保所有相關(guān)手續(xù)的合規(guī)性，包括但不限于獲取并妥善保存縣級及以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件。只有這樣，才能確保拆遷補償行為符合稅法規(guī)定，從而順利享受免稅待遇，有效減輕拆遷補償?shù)亩悇?wù)負(fù)擔(dān)。

對于拆遷還房方式的稅務(wù)處理則更為復(fù)雜，需要按照市場價視同銷售處理，同時允許在計算銷售額時扣除相應(yīng)的拆遷補償費用，這意味著拆遷還房不僅涉及增值稅、土地增值稅的籌劃，還需考慮企業(yè)所得稅的影響。為優(yōu)化稅籌，需依據(jù)市場價格信息，結(jié)合專業(yè)機構(gòu)的評估報告，確保還房價值的準(zhǔn)確性，避免因估值過高而引發(fā)不必要的稅負(fù)增加，并建立完善的成本核算體系，對還房的建造成本進行精細(xì)化管理，確保所有合規(guī)的成本項目均能在稅前得到充分的扣除，從而有效降低稅負(fù)。

根據(jù)國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，拆遷補償費可以作為開發(fā)成本在土增稅、所得稅前扣除。因此，在支付拆遷補償款時，必須確保支付的拆遷補償款憑證真實、合法且有效，避免因憑證問題導(dǎo)致稅務(wù)清算時的困擾。針對前期土地獲取時產(chǎn)生的巨額中間費、轉(zhuǎn)手費或股權(quán)轉(zhuǎn)讓費同樣需進行精細(xì)的稅務(wù)籌劃，爭取將這些費用在土地增值稅前進行抵扣，以進一步減輕稅負(fù)。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅籌策略

股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅涉及企業(yè)所得稅，還可能涉及個人所得稅、印花稅等多個稅種，合理的稅籌策略對于降低稅負(fù)、提高項目收益具有顯著意義。為此，要充分利用稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的免稅或減稅政策，如對于符合條件的居民企業(yè)之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受免稅待遇；對于特定類型的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如以不動產(chǎn)作價入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也可通過合理籌劃避免繳納土地增值稅和契稅，這意味著在制定股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案時需要充分考慮稅法政策，選擇最優(yōu)的轉(zhuǎn)讓方式。

根據(jù)稅法規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓需繳納印花稅，項目團隊可以通過合理拆分交易價款的方式來減少印花稅的基數(shù)，這涉及將股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的一部分以其他非股權(quán)支付形式進行轉(zhuǎn)移。例如，通過股東借款的方式進行支付，這樣能夠有效降低直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額，從而減少印花稅的計算基礎(chǔ)。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜流程中，集團內(nèi)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓也是非常重要的一部分，鑒于集團內(nèi)部成員企業(yè)間往往存在復(fù)雜的股權(quán)架構(gòu)與業(yè)務(wù)往來，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅需考慮直接的稅負(fù)影響，還需兼顧集團內(nèi)部的資金調(diào)配、業(yè)務(wù)整合及戰(zhàn)略規(guī)劃。為此，應(yīng)當(dāng)深入挖掘稅法中針對關(guān)聯(lián)方交易的特殊條款，通過精確把握合理定價原則、靈活調(diào)整股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時點以及巧妙運用多樣化的支付方式，實現(xiàn)稅負(fù)的最優(yōu)化配置。在此基礎(chǔ)上，還需構(gòu)建一套完善的內(nèi)部稅務(wù)管理體系，確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理不僅遵循法律法規(guī)，而且與集團的整體稅務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃緊密相連，從而有效規(guī)避因內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能帶來的稅務(wù)爭議與潛在風(fēng)險，保障集團稅務(wù)管理的規(guī)范性和高效性。

鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓往往牽涉多個稅種以及錯綜復(fù)雜的法律法規(guī)，項目團隊必須采取一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗詠肀Ｕ纤惺掷m(xù)的合規(guī)性與合法性，在實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前要進行全面而深入的法律與稅務(wù)盡職調(diào)查，充分識別并評估可能存在的合規(guī)風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法簽訂與履行，同時積極履行稅務(wù)申報與繳納義務(wù)。項目團隊還可以聘請專業(yè)的法律顧問與稅務(wù)顧問，以便在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中獲得及時、準(zhǔn)確的法律與稅務(wù)指導(dǎo)，從而有效避免因違規(guī)操作而引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險，確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的順利完成。

（三）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與出資入股的稅籌考慮

在有機更新類項目中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與出資入股作為常見的資本運作方式，其稅務(wù)籌劃同樣需要精心規(guī)劃。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜操作中，項目團隊需要明確轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的性質(zhì)，涵蓋不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有形動產(chǎn)等多個類別，每種類別在稅收政策上都有所差異，這就需要深入研究各類資產(chǎn)的稅收政策，以便在轉(zhuǎn)讓過程中能夠精準(zhǔn)地運用相關(guān)政策，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

在明確了資產(chǎn)性質(zhì)后，項目團隊可以通過合理的定價與支付方式進一步降低稅收負(fù)擔(dān)。以在建工程為例，團隊可以參考獨立第三方的市場評估報告，并結(jié)合行業(yè)專家的專業(yè)咨詢意見，確立一個既能反映資產(chǎn)真實價值又能有效降低稅負(fù)的轉(zhuǎn)讓價格，同時可以探索采用分期付款模式，將稅負(fù)隨款項支付分期承擔(dān)，避免一次性繳納高額稅款帶來的資金壓力。如果條件允許，團隊還可考慮通過資產(chǎn)置換的方式完成交易，通過精心設(shè)計的置換方案，巧妙利用稅法中的相關(guān)規(guī)定，實現(xiàn)稅收的減免或遞延，進一步提升稅籌效果[4]。

在出資入股的稅收籌劃中，項目團隊可巧妙運用明股實債的方式，優(yōu)化稅收負(fù)擔(dān)。以總包單位為例，其在施工合同中通常作為乙方，負(fù)責(zé)項目的具體施工。然而，若總包單位同時作為甲方的股東，通過明股實債的形式進行出資，則可在享受股東權(quán)益的同時，保持債權(quán)人的身份，從而在稅收上獲得一定的籌劃空間。具體而言，總包單位可通過與甲方協(xié)商，將部分工程款轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資，但約定在一定條件下可回購或轉(zhuǎn)換為債權(quán)。此舉既保證了項目的資金需求，又能在稅法允許的范圍內(nèi)，利用債權(quán)與股權(quán)的不同稅收待遇，實現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的最小化，同時還能增強總包單位對項目的控制力，為其在項目合作中爭取更多主動權(quán)。

對于跨境出資入股，項目團隊還需考慮不同國家間的稅收協(xié)定與雙重征稅問題，這需要項目團隊具備國際稅收知識，能夠熟練運用稅收協(xié)定中的稅收優(yōu)惠條款，規(guī)避雙重征稅的風(fēng)險，同時設(shè)置中間控股公司等策略也可以有效降低跨境出資入股的稅負(fù)，實現(xiàn)稅收籌劃的最優(yōu)化。

五、城市更新背景下有機更新類項目稅收籌劃問題的優(yōu)化策略

針對城市更新中有機更新類項目稅收籌劃存在的問題，實施優(yōu)化策略顯得尤為迫切，可以有效提升籌劃效率，降低稅務(wù)風(fēng)險，促進項目順利推進。

（一）加強稅收政策研究，提高籌劃能力

針對有機更新類項目復(fù)雜多變、環(huán)節(jié)眾多的特點，企業(yè)需構(gòu)建一套高效、專業(yè)的稅收政策研究與應(yīng)對機制。此類項目從土地獲取、拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到回遷安置，每一階段都緊密關(guān)聯(lián)著不同的稅收政策，且這些政策隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控和地方發(fā)展需求的演變也在不斷調(diào)整。因此，成立一個跨領(lǐng)域的稅收政策研究小組顯得尤為重要，該小組應(yīng)由稅務(wù)專家、法律顧問、財務(wù)分析師等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組成，他們具備高度的專業(yè)素養(yǎng)和敏銳的市場洞察力，可以從多角度、全方位對稅收政策進行深入剖析和精準(zhǔn)把握，能夠迅速識別政策變化對項目潛在的影響，為項目決策提供有力的支持。

研究小組的核心職責(zé)聚焦于稅收政策信息的系統(tǒng)整合與深度解析，需要定期且高效地搜集國家及地方層面最新發(fā)布的稅收政策文件，隨后運用科學(xué)的方法對這些政策進行細(xì)致的分類與歸納。并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建一個內(nèi)容全面、細(xì)節(jié)準(zhǔn)確的政策數(shù)據(jù)庫，不僅要收錄政策的原始文本，還需包括權(quán)威的政策解讀、詳細(xì)的實施細(xì)則以及相關(guān)的司法案例，確保小組成員能夠迅速定位并準(zhǔn)確理解所需信息。

為了進一步提升政策研究與應(yīng)用的能力，研究小組可以定期舉辦專題研討會，邀請稅務(wù)領(lǐng)域的專家參與，他們不僅會對最新政策進行深度解讀，還會分享其前沿的研究成果及實戰(zhàn)中的案例。通過這種高層次的交流與討論，小組成員的視野得以拓寬，對政策的理解更加深入，分析能力也隨之提升，從而為項目稅收籌劃提供更加精準(zhǔn)、有力的支持。

（二）制訂長期稅收籌劃計劃，降低風(fēng)險

面對頻繁調(diào)整的稅收政策，項目團隊?wèi)?yīng)當(dāng)建立一套完善的稅收政策跟蹤與研究機制，其核心在于能夠及時、全面地收集國家及地方各層級新出臺的稅收政策信息，以及相關(guān)政策解讀、執(zhí)行細(xì)則和案例分析，確保信息的時效性和準(zhǔn)確性。

在此基礎(chǔ)上，項目團隊要緊密結(jié)合項目的實際情況和長期發(fā)展目標(biāo)，著手制定一套既具有前瞻性又具備靈活性的稅收籌劃方案。需深入剖析稅收政策對項目各階段可能產(chǎn)生的影響，并據(jù)此設(shè)計出相應(yīng)的稅收籌劃策略，同時還要充分考慮稅收政策未來可能的變化趨勢，預(yù)留出充分的調(diào)整空間，以便在項目執(zhí)行過程中，能夠迅速響應(yīng)政策調(diào)整，有效規(guī)避因政策變動而引發(fā)的稅收風(fēng)險[5]。

長期稅收籌劃計劃還需與項目的整體戰(zhàn)略保持高度協(xié)同，這意味著稅收籌劃方案不僅應(yīng)關(guān)注稅收成本的最小化，還應(yīng)確保與項目的進度安排、資金流動、投資回報等多個方面緊密匹配，通過優(yōu)化稅收籌劃與項目管理的銜接可以顯著提升稅收籌劃的效率和效果，為項目的順利實施和成本控制提供有力保障。

六、結(jié)束語

在城市更新的大背景下，有機更新類項目通過細(xì)致的稅收籌劃，能夠有效降低項目成本，規(guī)避稅收風(fēng)險，并推動城市更新事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。盡管面臨稅收政策復(fù)雜、項目周期長等挑戰(zhàn)，但通過加強稅收政策研究、制訂長期稅收籌劃計劃等策略的實施，可以顯著提升項目的社會效益與經(jīng)濟效益，這不僅有助于項目順利實施，也為城市更新的長遠發(fā)展提供了有力支持。

參考文獻：

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[責(zé)任編輯" "張宇霞]