城市更新：減量提質的“繡花”實踐

當城市發展步入減量提質新階段，北京以超大城市轉型發展的破題之姿，將城市更新作為落實國家戰略、回應首都高質量發展需求的必答題。這并非簡單的空間改造，而是一場從功能布局到民生保障的系統性變革。

作為千年古都，北京的城市更新既要推進老城歷史文化保護與復興、做好疏解騰退空間再利用，也要提升市民生活品質。在評選出的2024年北京城市更新最佳實踐項目中，大柵欄觀音寺片區“共生街區”的老城更新、懷柔金隅興發科技園的舊廠房煥新賦能、方莊街道的區域綜合更新成為其中的代表，它們以不同路徑詮釋了北京城市更新的豐富內涵與創新實踐，“繡”出了城市更新減量提質的生動圖景。

老城更新的共生樣本

正陽門西南側，大柵欄觀音寺片區宛若一座“活的歷史博物館”。不僅有觀音寺、三慶園、民國商鋪建筑群，還彌漫著幾萬常住居民的煙火氣。深厚的歷史文化底蘊、獨特的胡同肌理和關鍵的地理位置，使其成為大柵欄文保區中極具代表性的區域。

2019年，作為北京市劃定的13片文化精華區之一，大柵欄觀音寺片區老城保護更新項目啟動。次年，申請式退租簽約開啟。項目嚴格遵循《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》與《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年—2035年）》要求，嚴控大拆大建，摒棄激進式改造，秉持小規模、漸進式、微循環的更新原則，讓居民自愿決定去留。

退租結束后，仍有部分居民留在原地生活。區域市政和現代化生活配套不完善、零散資產管理利用困難等問題凸顯，既影響居民生活，又阻礙片區發展，城市更新面臨著既要保護歷史又要改善民生的挑戰。

負責該項目的北京大柵欄投資有限責任公司（以下簡稱大投公司）創新提出“共生街區”理念，打破院落權屬界線，整合重組空間資源，將片區劃分為若干單元，以“整院帶零散、共生帶縱深”模式進行片區化運營。

位于觀音寺片區北部的姚江胡同成為首個試點。姚江胡同內，道路年久破敗，基礎設施雜亂，居民生活雜物堆積，幾乎沒有公共空間。“這里是北京典型的低洼院，一下雨，院子里的積水都能游泳了！”居民的玩笑話道出了對于改善居住環境的渴望。

城市更新的目標之一，就是提升市民生活品質。為此，大投公司作為實施主體，清華同衡作為設計團隊深度參與主體規劃，拆除違建、打造業態、改善民生等工作得以穩步推進。然而，項目初期面臨著重重困難。吳女士一家因遺產繼承問題錯過集中退租，卻仍有退租意愿，其自建房占據規劃公共空間核心位置，成為改造阻礙。11戶居民多次投訴施工擾民，還有居民質疑改造方案的透明度。為解決這一問題，大投公司借助北京衛視《向前一步》節目搭建溝通平臺。

2023年7月9日，節目錄制現場座無虛席。舞臺左側坐著吳女士與11戶未退租居民代表，右側則是西城區住建、城管部門代表和街道干部，大投公司負責人，法律及城市規劃專家和施工方負責人。

“我家四代人住在這里，退租補償怎么能比三年前少？”吳女士舉起泛黃的房契提出質疑。大投公司負責人調出2020年退租政策文件解釋道：“補償標準參照的是片區二手房評估價，目前市場價已從每平方米13.8萬元漲到15.2萬元，補償方案實際上是提高了。”經過長達6小時的溝通，最終贏得了居民的理解與支持，工作得以順利推進。西城區住建委同步宣布三項新政：為吳女士一家開辟30天快速退租通道、設立施工擾民補貼、改造臨時周轉房。

吳女士實現退租愿望的同時，片區2070平方米的空間也被激活。大投公司通過精準點狀退租模式，成功解決了公共空間改造難題，姚江胡同資產利用率從19%飆升至91%。針對低洼院積水問題，項目組運用雨污水雙層同位等專利技術，成功解決積水和廁所入戶難題。政府還承擔了房屋主體的修繕改造，提升居住品質。大投公司副總經理李紫祥介紹：“我們與市政合力，投入近60萬元，把胡同入口的兩個電箱轉移上墻，騰出空間為居民建了一個電動自行車停放處。”

居民心態的轉變是最深刻的改變。2023年8月，居民魏女士在給西城區委區政府的感謝信中寫道：“今年，恰逢北京經歷百年一遇的大暴雨，而我們這里居然沒有積水，沒有受到任何影響，出行非常順暢，我們真正感受到了黨和政府改善民生的決心……這里就像一個新小區，新居民、老居民、新業態和諧相處，我想這就是‘共生街區’的核心意義。”

民之所想，政之所向。如今的姚江胡同，咖啡館、花店、設計工作室等業態與居民生活和諧共生，歷史街區從“保護標本”變成了充滿活力的“生活共同體”。

政策驅動下老廠房的涅槃蝶變

站在由水暖管道改造的“數學家橋”上，北京金隅興發科技有限公司安全總監于德旺望著遠處的原水泥廠十八倉，感慨萬千。自1992年來到這里，30余載時光，他見證了這座老廠在城市更新浪潮中涅槃蝶變——從機器轟鳴的生產車間蛻變為充滿科技氣息的創新園區。

金隅興發科技園占地30.36公頃，其前身是年產300萬噸水泥的北京興發水泥廠。2015年，為落實政府疏解非首都功能的要求，金隅集團主動關停水泥廠。彼時，18萬平方米的工業建筑蒙上塵埃。如何讓這些“工業時代的遺跡”重煥生機，成為待破解的難題。幸運的是，隨著懷柔科學城的規劃建設，一系列政策為老廠區的轉型發展帶來了曙光。

在懷柔科學城控規的藍圖中，金隅興發科技園地處科學城北區的“長城智谷”節點，北依長城，西臨雁棲湖國際會都，定位為新型研發與科技服務相結合的生態創新中心。

政策支持為水泥廠轉型發展注入了強勁動力。《國務院關于印發北京加強全國科技創新中心建設總體方案的通知》按下轉型啟動鍵，隨后《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見（試行）》等文件明確項目準入標準，《北京市人民政府關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》則進一步優化了土地利用支持政策。在此基礎上，原土地所有權人北京金隅集團成立了金隅興發科技公司，對原廠區重新規劃改造，開啟了傳統工業向高精尖科技園區的跨越式轉型。

為打造新型研發機構聚集地，同時考慮到項目建設運營投資周期長等實際情況，在北京市規劃自然資源委的專業指導下，懷柔區政府將金隅興發科技公司認定為“園區開發企業”。園區在更新轉型過程中，充分運用懷柔科學城控規創新設立的“科學發展類用地”管理規則，打破常規，實現科學研究與創新產業用地功能的靈活轉化。通過簡化辦理流程，該項目成為北京市首個由非區屬平臺公司獲得B23用地50年使用權的案例，為園區長遠發展筑牢根基。

此后，市、區各部門高效協同，從前期研究到后期審批，一路為項目保駕護航——一期規劃許可證1個工作日獲批，施工許可證3個工作日下發，加速項目落地。

改造團隊秉持“留形存神、功能再造”原則，在工業遺產活化與空間創新上發力。通過對部分老舊廠房改擴建，保留了54處具有歷史人文與工業特色的建筑。結合保留建筑的空間、結構類型和再利用意向等采用“輕量化”設計，將新建與保留建筑有機結合。曾經的粗碎車間變成了丘成桐辦公室教學科研樓，砂巖堆場變身科學大講堂，聯合儲庫轉型為數學圖書館，工業遺產在創新利用中重獲新生。

綠色低碳理念貫穿園區建設始終。B5-2零碳建筑成為園區的一張閃亮名片，它在超低能耗建筑基礎上，通過提高設備能效、引入可再生能源，實現運營階段零碳排放。同時，園區將107公頃廢棄礦區改造成郊野生態公園，昔日塵土飛揚的礦區如今綠意盎然。“現在我們每年碳排放量由原來的60余萬噸減為1.4萬噸，綜合碳排放降低98.2%，園區整體碳排放量至少比北京市最低標準低10%。”于德旺自豪地說。

改造項目得到了政府部門的大力支持。2024年，園區獲得了北京市發改委近4000萬元城市更新固定資產投資補助和600余萬元淺層地源熱泵資金支持。如今，這里已吸引北京雁棲湖應用數學研究院、德勤書院等世界一流新型研發機構和教育培訓機構入駐，還成功舉辦兩屆國際基礎科學大會。園區正積極探索產業運營模式，努力實現從單一租金模式向多元運營模式的轉變。

金隅興發科技園讓工業遺產與科技創新共生，其“保護+活化+賦能”的改造模式已入選住房和城鄉建設部編制印發的《城市更新典型案例集（第二批）》，成為老舊廠房更新的成功范例。

區域更新的破局重生

北京城南占地3.14平方公里的方莊街道，這個“中國首個整體規劃大型居住區”經歷著一場意義非凡的“系統重生”。40年前，這里作為改革開放初期城市建設的標桿拔地而起；40年后，近10萬常住人口在此聚集，80%的老舊小區與28.7%的老齡化率，讓它成為超大城市“存量病”的典型代表。如何讓這座老社區重煥生機，成為擺在規劃者面前的難題。

要“治病”先“體檢”，摸清“病灶”。“街道內17個社區，我帶著學生走了個遍，發放了2000余份調查問卷。”作為這一更新項目的責任規劃師，北京工業大學建筑與城市規劃學院副院長鄭善文帶領團隊，開啟了大規模走訪調研。隨后，養老床位缺口近千張、停車位缺口近3000個等核心痛點被精準識別，居民在養老服務、文化活動、交通停車等方面的迫切訴求浮出水面。

這場更新的引擎，在于北京首個街道級“城市更新聯盟”和北工大城市更新方莊實驗室的誕生。方莊街道與北工大聯合牽頭，匯聚首開集團、中建集團、中元國際等28家單位，構建起“城市更新共同體”，為政府、高校、國企、設計機構等不同主體搭建起協作平臺。依托北工大城市更新方莊實驗室，多層次、精細化的城市體檢評估展開，城市更新數據庫和資源庫得以建立，痛點難點與居民需求被牢牢鎖定。

2023年1月，豐臺區搭建起屬地街道、北京市規劃和自然資源委豐臺分局及編制團隊的工作調度推進平臺。方莊街道借此契機，結合區域特色探索編制全市首個街道層級城市更新專項規劃。《街區控制性詳細規劃》與《城市更新專項規劃》“兩規合一”，“一核一環兩軸多點”的更新格局就此形成，為后續工作搭建起穩固的頂層設計。

有了堅實規劃基礎，方莊開始破題。面對街區綜合實施率近90%、可利用資源匱乏的困境，項目組摒棄傳統“見縫插針”式的點狀改造，跳出單個項目和局部更新思路，以街道為單元，全區域統籌存量資源與任務目標，規劃出居住、設施、產業等5大類40余個更新項目，實現從“頭痛醫頭”到“系統施治”的跨越。

在多方合力推動下，方莊的更新實踐結出碩果，芳華里康養社區與方莊文化藝術中心成為明星項目。芳華里康養社區的前身是閑置30年的方莊電影院，此次煥新后，實現了177個房間、293張養老床位的“逆齡轉型”，滿足轄區老年人的養老服務需求。“養老院不是老人的孤島，我們要把養老院的大門打開。”院長劉小冰說。六層的屋頂花園和地下一層的活動空間長期對外開放，芳華里歌友會、觀影會深受老年人喜愛。這里還與社區衛生服務中心合作，為老年人提供醫療保障，同時向周邊社區提供緊急就醫響應、康養照護、慢病管理等服務，真正成為社區居民的生活文化中心。

2024年1月1日晚，方莊藝術中心三層，國際知名小提琴家呂思清與美杰新青年樂團新年音樂會激情上演，演奏讓現場氣氛高潮迭起。在觀眾的熱烈掌聲中，呂思清多次返場：“這場音樂會的氛圍不輸大劇場里的演出！”

曾爛尾十多年的方莊文化藝術中心（又名 “一方書莊”），在聯盟引入三聯韜奮書店、可藝術中心等文化IP后，成為城南文化新地標。其保留的20世紀80年代工業框架與新增玻璃幕墻相襯，藝術氛圍獨特。一層閱讀區常見老人帶孩子共讀，二層展廳定期舉辦畫展和非遺體驗，三層劇場周末有演出，還辦過居民個人演唱會。該項目引入市場化資金，既能減輕財政投入和人員壓力，又保障了公益性，兼顧社會效益與經濟效益。居民王女士感嘆：“我們家門口終于有了很棒的書店、畫廊和音樂廳！”

方莊的更新仍在繼續，更多創新不斷落地。在全國超大城市面臨存量更新挑戰的當下，方莊走出了一條具有首都特色、可推廣的更新之路，也讓人們看到了老社區重煥生機的無限可能。

2024年，北京以2008戶平房退租、742個老舊小區改造等亮眼數據，勾勒出城市更新的生動圖景。隨著《北京市城市更新條例》深入推進，點狀更新將匯聚成勢，書寫超大城市“減量提質”的北京方案，讓人與城共生共榮。這座首善之城，正于傳統與現代的交融中，續寫“城市，讓生活更美好”的時代答卷……