租房人群公共服務消費對租金的影響

中圖分類號：F062.6 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2025）03-0001-09

我國基本公共服務供給實行以戶籍為供給依據(jù)的屬地管理制度，戶籍管理中戶口登記制度在很大程度上與居民住房的所有權(quán)綁定。在此制度框架下，部分租房群體在享受基本公共服務時即便滿足基本準入條件，在獲取優(yōu)質(zhì)公共服務資源時仍需承擔額外成本。這種制度性支出在收人預算的剛性約束下，客觀上形成了住房支付能力與公共服務獲取成本之間的雙重擠壓效應。自黨的十八大以來，保障性租賃住房制度的建立與完善成為國家實現(xiàn)租房群體“住有所居”目標的核心政策工具，然而在基本公共服務的其他維度，租房群體的權(quán)益保障仍存在制度性缺口。黨的二十屆三中全會提出推行以常住地登記戶口提供基本公共服務制度的決定，正是著眼于破解這一制度困境。既有研究對包括住房保障在內(nèi)的基本公共服務的探討多聚焦供給端視角，相對忽視了對需求端的系統(tǒng)考察。值得注意的是，準確把握服務對象的現(xiàn)實需求特征是提升供給有效性的關鍵前提?；诖苏J知，本文選取租房群體消費模式為研究切人點，通過解析其基本公共服務支出特征與住房租賃支出的內(nèi)在關聯(lián)，系統(tǒng)揭示市場租房者在公共服務需求端的結(jié)構(gòu)性特征，旨在為完善現(xiàn)行保障性租賃住房政策體系提供決策參考。

一、文獻綜述

（一）租房人群的公共服務問題

黨的十八大以來，針對租房群體的公共服務保障持續(xù)受到政策關注。2015年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“建立購租并舉的住房制度”，2017年5月住房和城鄉(xiāng)建設部起草《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，明確承租人可憑居住證享受相關公共服務。同年，九部門聯(lián)合發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》進一步強化了這一政策導向。黨的十九大報告確立了“租購并舉”的住房制度改革方向，但政策落地關鍵在于消除社會對非產(chǎn)權(quán)住房的歧視性認知，實現(xiàn)租房者與產(chǎn)權(quán)所有者公共服務權(quán)益平等化。

但實踐層面仍存在顯著障礙。即使像廣州這樣較早開始實施“租購同權(quán)”政策的城市也很難真正將非戶籍承租人的基本公共服務與戶籍人口均等化。直至黨的二十屆三中全會提出推行由常住地登記戶口提供基本公共服務，也沒有徹底破解戶籍與基本公共服務供給的捆綁，事實上“租購同權(quán)”政策實效仍主要局限于戶籍人口群體。

政策實施需審慎考量資源分配效應：承租人通常難以從本地居住環(huán)境改善帶來的房產(chǎn)增值中受益[1]，在優(yōu)質(zhì)公共資源有限的前提下，若非本地戶籍承租人完全享有與業(yè)主同等公共服務，可能導致租金上漲，反而對承租人群體造成不利影響。葉菁菁等[2]以廣州二手房數(shù)據(jù)和租房數(shù)據(jù)為依據(jù)對“租售同權(quán)”政策下租與售的聯(lián)動效應進行了分析，其研究結(jié)果顯示優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的學區(qū)受政策影響不顯著，普通學區(qū)在政策影響下租金顯著上漲，房價顯著下降。比較政策實施前后的租、售交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，政策并沒有如預期那樣將部分低收入人群“擠出”租賃市場，但公共資源配置不均等依然存在。

已有研究的一個共識是公共資源在擁有住房產(chǎn)權(quán)與無產(chǎn)權(quán)住戶之間配置的不均等。公共資源與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤的制度設計在一定程度上通過產(chǎn)權(quán)和公共服務滿意度的差異化表象，還會進一步影響個體的公眾參與情況[3]。這種制度設計客觀上形成了產(chǎn)權(quán)持有者與租賃者在城市權(quán)益層面的雙重分層結(jié)構(gòu)。

（二）租房人群的消費選擇

從消費者選擇理論的視角解構(gòu)租房群體的消費模式，可將公共服務消費對租金的影響歸納為消費互補與消費替代兩種關系。理論上，如果將兩種商品一起消費獲得的效用大于單獨消費任何一種商品帶來的效用，則可認為這兩種商品是消費互補，反之則是消費替代[4]。事實上，消費品間完全互補與完全替代是理論上的兩種極端情形，現(xiàn)實中的一組消費品會在不同程度上呈現(xiàn)出互補與替代彈性，也就是說互補與替代是同一組消費品間可能同時存在的此消彼長的兩種性質(zhì)[5-6]，這意味著同一組消費品可能兼具兩種特性，最終形成的消費關系是在特定約束條件下顯化的相對替代或相對互補關系[7]。

現(xiàn)有研究普遍認為，在預算約束下，租金上漲會通過“消費替代效應”擠壓居民其他家庭消費。孫偉增等[8]通過分類消費分析發(fā)現(xiàn)，租金下降能顯著提升食品和教育消費，且有助于緩解消費不均現(xiàn)象。關于消費結(jié)構(gòu)的研究表明，教育支出對流動人口住房消費具有顯著影響，對養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障支出也具有一定影響，但作用相對有限[9]。還有研究指出，住房類消費價格的上漲會提高居民的住房成本，迫使家庭成員不得不壓縮孩子的衣食教育支出，其中教育消費支出明顯因為居住成本的增加而受到抑制[10]

（三）文獻評價及研究貢獻

一是在租房人群的公共服務研究方面?，F(xiàn)有文獻大多圍繞“租售同權(quán)”政策展開，而租售同權(quán)政策中有關公共服務供給的改革通常聚焦于教育領域。需要指出的是，國家基本公共服務標準（2023版）中除了“學有所教”，基本公共服務還包括“幼有所育”“勞有所得”“病有所醫(yī)”“老有所養(yǎng)”等共9個方面，當前研究對租房人群除教育以外的其他基本公共服務缺乏系統(tǒng)性整合分析。

現(xiàn)有關于公共服務均等化的研究普遍采用供給側(cè)視角，著重探討政府供給模式、實施難點及政策效果，卻相對忽視需求側(cè)的公共服務消費行為研究。這種供需研究的失衡可能導致政策供給結(jié)構(gòu)與公眾實際需求產(chǎn)生錯配，進而引發(fā)資源配置效率問題。而唯有基于公眾真實需求偏好進行的供給側(cè)改革，方能實現(xiàn)公共服務有效供給。

二是在租房人群的消費選擇研究方面。既有實證研究大多以住房租賃支出為核心變量考察房租變化對居民其他消費支出的影響，但針對租賃群體本身消費特征的系統(tǒng)性研究尚顯不足。此外，需注意的是，傳統(tǒng)消費者選擇理論將消費者抽象為具有同質(zhì)偏好的理性決策者，難以解釋異質(zhì)性群體在公共服務消費中的差異化選擇。為此，本研究創(chuàng)新性地引入收入水平與戶籍類型雙維度分析框架，在控制人口基本特征的基礎上，結(jié)合我國制度背景對租賃群體進行細分研究。

綜上所述，結(jié)合既往研究中容易被忽略和未曾關注的問題，本文將圍繞住房租賃群體公共服務相關的消費支出特征展開分析。從租房人群公共服務消費對租金的影響中獲得租房人群主要基本公共服務各方面消費支出與住房租賃支出的關系結(jié)構(gòu)特征。已有研究為本文提供了進一步拓展分析的基礎支撐，與本研究互為補充。

二、租賃群體基本公共服務相關支出與租金支出的結(jié)構(gòu)關系

通常來講，在國家劃定基本公共服務分類標準的基礎上，對于特定人群聚焦到個體層面的基本公共服務情況，研究者一般會選取與其生活緊密相關的方面來構(gòu)建指標和研究框架。本文借鑒以往研究的指標選取經(jīng)驗，基于中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）數(shù)據(jù)將租房群體的基本公共服務項目歸納為就業(yè)、養(yǎng)老、住房、醫(yī)療健康、教育、設施、文化娛樂七個方面（見表1）。

從個人收支的角度，就業(yè)和退休養(yǎng)老帶來工資性收入和養(yǎng)老退休金等收入，與家庭儲蓄、投資、負債一同構(gòu)成居民消費的預算約束，其中過去一年的就業(yè)和養(yǎng)老收入是短期預算約束，其他累積形成的家庭儲蓄、金融投資、負債屬于中長期預算約束（見圖1）。在預算約束下，理論上住房、醫(yī)療健康、教育、設施、文化娛樂五個方面的消費支出應互為替代關系，即其中一項支出增加會減少能用于其他項目的消費支出額度。在預算約束下，本文認為如果支出項與租金形成負向顯著相關代表兩項間存在顯著消費替代效應，即一項支出的增加往往伴隨另一項支出的減少而發(fā)生；反之則是消費互補性，即一項支出的增加與另一項支出的增加常常一同發(fā)生，這意味著消費者需要同步消費兩個支出項來獲得消費的滿足。本文關注重點是消費支出各項與租金支出的結(jié)構(gòu)關系，在選定基礎指標的基礎上，本文采用支出占收入比構(gòu)建回歸模型中的主要變量，即租金占收入比、醫(yī)療健康支出占收入比、教育支出占收入比、設施支出占收入比、文娛支出占收入比（見表1）。同時用家庭儲蓄、金融投資、負債三個變量構(gòu)建了綜合變量“家庭金融經(jīng)濟狀況”（Fi-nance），在回歸時將家庭金融經(jīng)濟狀況、年齡（Age）、性別（Gender）家庭孩子數(shù)（Child_Size）等變量作為控制變量納入控制范圍。

三、實證研究與結(jié)果分析

（一）模型設定與基準回歸

本文基于OLS構(gòu)建基準回歸模型如下：

其中：""代表年度住房租金支出占總收入比，Med_Ratio代表年度醫(yī)療健康支出占總收入比，Edu_Ratio代表年度教育支出占總收入比，F(xiàn)aci_Ratio代表年度設施消費支出占總收入比，Culture_Ra-tio 代表年度文娛消費支出占總收入比。Finance、Child_Size、Age、Gender分別代表控制變量家庭金融經(jīng)濟狀況、家庭孩子數(shù)量、年齡、租房者性別。 是常數(shù)項， u 是隨機擾動項，i代表第 i 個家庭， 代表觀測值所在年份。

實證研究采用CFPS數(shù)據(jù)庫中2014—2018年的數(shù)據(jù)進行研究分析，剔除無效數(shù)據(jù)和必要的數(shù)據(jù)清理后還剩2126個有效觀測值，基準回歸獲得估計結(jié)果如表2所示?；鶞驶貧w結(jié)果顯示年度醫(yī)療健康支出占總收入比、年度設施消費支出占總收入比、年度文娛消費支出占總收入比都與住房租金支出占總收入比顯著相關，其中年度醫(yī)療健康支出占總收入比與租金占收入比呈顯著負相關，其余兩項呈顯著正相關，僅有年度教育支出占總收入比與租金占總收入比不顯著。

（二）穩(wěn)健性檢驗

本文從住房租賃群體公共服務相關消費與租金的關系考察其公共服務需求的結(jié)構(gòu)特征，住房租賃群體本身的特征是研究的核心所在，因此研究所選用的樣本自身所具有的特征是影響分析結(jié)果的關鍵因素。研究結(jié)論在住房租賃人群這一特定群體中是否不受特殊個體的影響而具有普適性是分析結(jié)果穩(wěn)健的重要判定。對樣本中特殊地理區(qū)域和個體異常特征進行異常值剝離后，獲得穩(wěn)健性檢驗結(jié)果如表3所示。異常地區(qū)檢驗是剔除了新疆、內(nèi)蒙古、西藏三個較為特殊的地區(qū)，檢驗顯示結(jié)果穩(wěn)健。異常年齡檢驗是剔除了16歲以下、70歲以上行為能力有可能受限的租房群體，檢驗顯示結(jié)果穩(wěn)健。異常家庭經(jīng)濟狀況檢驗是剔除了家庭借債總額超過年收入的租房家庭，理由是深度負債的租房家庭很可能需借債消費，家庭經(jīng)濟狀況異常可能影響其消費支出決策。檢驗顯示僅“年度醫(yī)療健康支出占總收入比”的系數(shù)與基準回歸存在“0.00029”的差異，從顯著程度和各項消費支出的相互關系上都與研究結(jié)果擬合，穩(wěn)健性檢驗通過。

（三）租房群體公共服務的消費結(jié)構(gòu)與需求特征

基準回歸結(jié)果呈現(xiàn)的消費結(jié)構(gòu)在兩個方面與已有研究貌似沖突，實則揭示了租房群體的實際公共服務需求特征。第一是理論上預算約束下，租金支出與其他各項基本公共服務相關支出通常應呈現(xiàn)負相關，但本文研究發(fā)現(xiàn)文娛、設施支出方面與租金支出是正相關。第二，從已有研究來看，教育一直是居民在租與購之間選擇的重要考慮因素，但本文研究結(jié)果顯示教育支出與租金的關系并不顯著。對此本文結(jié)合租房群體特征進行分收人類型（表4）和戶口類型（表5）拓展分析。

現(xiàn)有研究多是以全樣本人群為研究對象對租賃行為及其產(chǎn)生的影響或影響租賃行為的各類因素作普適性研究，而本文僅將有租賃行為的群體單獨提出進行研究分析，這也是本研究所提供的研究貢獻之一，即租賃人群本身的消費結(jié)構(gòu)特征。

全樣本人群（不包括16歲及以下無行為能力人）的平均年齡與其中位數(shù)一致是46歲，第一和第三四分位數(shù)是32歲和60歲；而本文研究對象是租房群體，樣本人群年齡的第一、第二、第三四分位數(shù)分別是29歲、42歲、56歲（見圖2），樣本人群特征總體呈現(xiàn)年輕化，以青壯年為主。

1.文娛消費。不同家庭在不同階段居民的消費側(cè)重點不同，租房人群相對年輕化意味著其消費理念和消費需求也相對年輕化。中青年階段是人生社交活動的高峰期，也是接受和適應新事物較為容易的時期。在分年齡段的消費結(jié)構(gòu)分析中，研究者發(fā)現(xiàn)這一群體不僅社交類支出較多，其文娛消費也呈現(xiàn)出明顯高峰值特征[]。本文分析結(jié)果與此基本一致，年度文娛消費支出占總收入比與年度租金支出占收入比的相關性在0.01的水平較為顯著，其系數(shù)是0.183（見表2）。其中不乏存在部分高收入的租房群體，預算約束對其消費支出的約束力較小，文娛支出占收入比與租金占收入比的相關性會相對減小。為驗證這一想法，研究進一步根據(jù)第一和第三四分位數(shù)將租賃人群中收人最低的 2 5 % 與收入最高的 2 5 % 單獨進行回歸作進一步比較（見表4）。計算結(jié)果與預期一致，對高收入租賃群體而言，年度文娛消費支出占總收入比系數(shù)僅為0.007，且不顯著；對低收入租賃群體而言，文娛消費支出與租金的互補性較為顯著（ plt;0 . 0 1 ），系數(shù)是0.145。

文娛消費與租金的互補性在農(nóng)業(yè)戶口人群中較為顯著（ ），系數(shù)是0.180。這種互補性在城鎮(zhèn)戶口租房人群中存在，但不顯著。農(nóng)村家庭是一個持續(xù)發(fā)展且不容忽視的文娛消費群體。研究表明，隨著收人水平的顯著提升，部分農(nóng)村家庭已突破溫飽型消費階段，其消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯升級態(tài)勢，尤其在文娛用品及服務等更高層次需求方面的支出持續(xù)增長[12]。而在外務工的農(nóng)村人口，也就是持有農(nóng)業(yè)戶口的城鎮(zhèn)租賃群體，在收人總額預算約束下文娛消費與租金消費呈現(xiàn)互補性的結(jié)果與既有研究關于農(nóng)村家庭消費特征的結(jié)論形成相互印證。

2.教育支出。從基準回歸（表2）可以看出，選擇租房住的人群對孩子教育的關注與資金投入程度相較其他公共服務類型支出整體上不顯著，這可能源于住房租賃群體整體年輕化，很大一部分沒有孩子或者相較其他消費支出項還暫未將孩子教育納入其主要消費決策中。

但在租賃群體中也存在部分收入相對較高的租房人群為了孩子教育而租住學區(qū)房，這一點可在對租賃群體作區(qū)分收人水平的拓展回歸分析中得到印證。從表4可以看出，低收入租房人群的年度教育支出占總收入比與租金占收入比不顯著。對于租賃群體中相對高收入人群，年度教育支出占總收入比增加，住房租金也增加，呈現(xiàn)正相關關系，系數(shù)是6.995且在0.01的水平顯著，這意味著租房群體中存在部分非常重視教育的家庭，雖然無法通過直接產(chǎn)權(quán)住房獲得優(yōu)質(zhì)教育資源，但可能通過政保、借讀等政策獲得相對優(yōu)質(zhì)教育資源，而享受這些政策的前提是需要承擔高額的學區(qū)房租金。

從已有研究和已出臺的各類政策來看，較頂端的優(yōu)質(zhì)教育資源在一定時間內(nèi)還無法脫離戶籍人口的資格準入限制。進一步對租賃人群進行分戶口類型的研究發(fā)現(xiàn)，盡管教育與租金的關系對租房群體綜合來講不顯著，并且《中華人民共和國義務教育法》規(guī)定外來人口子女可以免費享受九年義務教育，但優(yōu)質(zhì)且免費的義務教育僅限于少數(shù)名額有限的公立學校。具有農(nóng)業(yè)戶口的租房群體中存在部分關注孩子教育的高收人家庭，在無法獲得免費的優(yōu)質(zhì)公立教育資源的情況下，為了讓子女獲得更好的發(fā)展機會而選擇需要額外繳費的私立學校，從而產(chǎn)生與租金互補性的教育支出。從表5可獲知，農(nóng)業(yè)戶口租房群體年度教育支出占總收入比與年度住房租金支出占總收入比呈現(xiàn)顯著正相關，系數(shù)為1.577。

3.醫(yī)療健康支出。在基準回歸中，所有基本公共服務相關的支出項僅醫(yī)療健康支出占收入比與租金支出占收入比呈現(xiàn)顯著負相關的消費替代效應，系數(shù)為-0.00372（ ）。醫(yī)療健康支出發(fā)生時通常意味著個人的身體健康狀況出現(xiàn)問題，個人賺取經(jīng)濟收入的工作能力與健康狀況相關，在健康狀態(tài)較差的情況下個體的收入很可能會降低，與之相關的個人對房租的支付能力也會受到影響。

分人群研究發(fā)現(xiàn)，收入相對較高的人群總體基礎健康狀況良好，患病就醫(yī)概率相對較?。ㄒ妶D3）。

圖3中低收入人群本身健康狀況介于很差至一般區(qū)間的人數(shù)占低收人群樣本量的 1 5 % ，同一指標下，高收人人群本身健康狀況介于很差至一般區(qū)間的僅有 9 % 。由此產(chǎn)生一個可能的推斷是，收入相對較高的人群，身體健康狀態(tài)好，生病就醫(yī)概率小，年度就醫(yī)支出總額對其總體消費支出預算造成的壓力也相對較小，醫(yī)療健康支出占收入比與租金支出占收入比的替代關系會相對較弱。進一步分收入類型拓展回歸（見表4）為此提供了佐證：高收入的租房群體醫(yī)療健康支出占收入比與租金支出占收入比呈現(xiàn)負相關關系，但并不顯著；低收入的租房群體此項依然呈現(xiàn)負相關，且關系顯著0 . plt;0 . 1 ） 。

在醫(yī)療保障方面，城鎮(zhèn)職工參加職工醫(yī)療保險，農(nóng)村人口和城鎮(zhèn)居民參加統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險。從表5分戶口類型的回歸結(jié)果可看出：年度醫(yī)療健康支出占總收入比與租金占收人比的系數(shù)在持農(nóng)業(yè)戶口的租賃人群中是-0.00351，呈消費替代效應；在持城鎮(zhèn)戶口的租賃人群中是0.0792，呈現(xiàn)消費互補效應，且都在0.01水平顯著。

由此推斷，醫(yī)療健康支出與租金支出的消費替代效應更容易發(fā)生在具有低收人、農(nóng)業(yè)戶口特征的租賃人群中，并且戶口類型對此間關系帶來的分化比收入高低帶來的分化要更強。進一步對租賃樣本人群同時賦以收入和戶口特征的拓展分析印證了這一推斷（見表6）。

從表6可以看出，年度醫(yī)療健康支出占總收入比與租金占總收入比所呈現(xiàn)的替代效應在農(nóng)業(yè)戶口的人群中無論收入高低都存在，且在0.01水平顯著。在城鎮(zhèn)戶口租賃人群中無論收入高低都未呈現(xiàn)這種消費替代效應，反而呈現(xiàn)出較為顯著的消費互補，其中高收人城鎮(zhèn)租房群體所呈現(xiàn)的消費互補作用比低收入人群更顯著（高收入人群 plt;0 . 0 1 ，低收入人群 p lt; 0 . 0 5 ），系數(shù)略小 （ 0 . 0 8 8 7lt;0 . 1 0 7 0 ） 。沒有能力支付高租金的低收入城鎮(zhèn)租房群體，有醫(yī)療保險的基本保障，在不愿意花高價租房的同時通常也盡可能少地在醫(yī)療健康方面產(chǎn)生消費支出。而高收人且具備城鎮(zhèn)戶口的租房者代表了租房群體中的高端租房人群，其追求住房品質(zhì)（見表4“設施消費支出占收入比\"的顯著性），愿意且能夠支付高租金，同時也更愿意在醫(yī)療健康方面進行自我投資。而無論高低收入，農(nóng)業(yè)戶口的租房群體年度醫(yī)療健康支出占總收人比與租金的關系都呈現(xiàn)顯著消費替代性，且系數(shù)相等，為-0.00311。這與農(nóng)村流動人口在城鎮(zhèn)就醫(yī)若遭遇醫(yī)療支出超過可負擔水平，租金支付能力將被擠壓，最終返鄉(xiāng)的現(xiàn)實抉擇是一致的（在本文分析中這對應了醫(yī)療支出增加，租金支付能力被壓縮，最終租不起房的極端情境）。

4.設施消費支出。根據(jù)基礎回歸結(jié)果綜合來看，對整體租房群體而言年度設施消費支出占總收入比與租金占收入比的相關性在0.1的水平顯著，兩者存在消費互補性，但這種消費關系的顯著性較為有限（見表2）。租賃群體相對年輕化，其設施類支出如水費、電費、燃料費、本地交通費、取暖費、物業(yè)費、郵電通信費、交通通信設備費等消費支出屬于青壯年人群生活、社交、工作的必要性支出。從表4的進一步分收人類型回歸發(fā)現(xiàn)：低收人群體年度設施消費支出占總收人比與租金占總收入比負相關，但不顯著；高收入群體年度設施消費支出占總收入比與租金占總收入比為正相關，呈現(xiàn)消費互補性，在0.01水平上較為顯著。

租金高的地區(qū)設施類消費的生活成本通常也相對較高，低收入人群為降低這部分消費支出很可能選擇租金較低的區(qū)域租房住（低收入租房者如果設施支出占收入比增加，預算約束總額控制下，可負擔的租金水平會降低）。因此，對低收入租房者而言租房的預算壓力相對較大，設施消費支出占總收入比與租金占收入比構(gòu)成負相關的消費替代性（低收入群體這項的系數(shù)僅為0.0484且不顯著）。高收入租賃人群則很可能為了獲得相對便利的生活設施愿意選擇設施消費支出高、租金也高的區(qū)域居?。▽Ω呤杖俗夥空?，設施消費支出占總收人比與租金占收入比呈現(xiàn)正相關，系數(shù)相對較高為0.132且顯著，呈現(xiàn)顯著消費互補關系）。

這說明公共設施的配備本身對高收人群體的租賃選擇來講是一個較為重要的考察方面。但對低收入租賃群體而言，本身會傾向低成本、低房租的區(qū)域居住，這與他們實際能支付的租金水平相關，而租住房屋所配備的設施本身不是其特別關注的方面。在預算約束下低收入租賃群體租金的可負擔性與其他消費支出項如醫(yī)療和文娛類支出關系更顯著。

從分戶口類型的估計結(jié)果可以看出，具有農(nóng)業(yè)戶口的外來租房群體設施消費支出與租金呈現(xiàn)消費互補性，在持有城鎮(zhèn)戶口的租房群體中呈現(xiàn)消費替代性，但二者都不顯著。

四、結(jié)論與啟示

（一）結(jié)論

綜合來看，住房租賃群體大部分基本公共服務消費支出與住房租金支出呈消費互補關系。在文娛消費方面消費互補性隨著支付能力的降低和農(nóng)業(yè)戶口特征的賦予而凸顯。文娛消費是年輕化的住房租賃群體較為重要的支出項目，在低收入群體中這種消費需求在收入總額限制下和租金支付能力一起被抑制。具有農(nóng)業(yè)戶口的外來務工租房群體代表一個正在發(fā)展中的新興的文娛消費群體，這一群體背后是生活水平日益提高的農(nóng)村家庭正在享受消費升級帶來的紅利。

在教育領域的拓展分析中，消費互補性隨著支付能力的增加和農(nóng)業(yè)戶口特征的賦予愈加顯著，隨著支付能力的降低和城鎮(zhèn)戶口的賦予這種關系的顯著性反而減弱，甚至會被消費的替代性取代。高收入的租房群體中有部分家庭是為了孩子能在好學校讀書而租住學區(qū)房；農(nóng)業(yè)戶口的外來務工人群，在收入可支撐的前提下也有對優(yōu)質(zhì)教育的需求，但礙于頂尖的優(yōu)質(zhì)教育資源依然存在戶籍的制度壁壘只能選擇額外支付教育費用在相對優(yōu)質(zhì)的私立學校就讀。低收人家庭無論是城鎮(zhèn)戶口或農(nóng)業(yè)戶口，雖難以獲得優(yōu)質(zhì)教育資源，但依然可以享受九年義務教育的兜底政策。

設施消費支出占總收入比與租金占收人比在租賃人群整體中存在一定程度的消費互補性（在 p lt; 0.1的水平呈現(xiàn)弱顯著），這種消費互補性僅在高收入人群中被進一步放大和加強，在低收入租賃人群中被不顯著的消費替代性取代，進一步區(qū)分戶口的拓展分析并沒有使這一項的消費支出關系顯化。從中可獲知的是，高收人人群租房會同步考慮住房相關的設施配備，且愿意為便利完善的設施支付與租金匹配的設施開銷，而不是考慮如何通過租好房而減少設施開銷。

在所有分析項目中醫(yī)療消費呈現(xiàn)獨特模式，總體呈現(xiàn)消費替代效應。但對于支付能力較強的高收入城鎮(zhèn)戶口人群，兩者呈消費互補性，隨著支付能力降低，消費互補性降低，而一旦被賦予非本地化特征，無論收入高低，醫(yī)療消費支出在住房租賃群體中總體呈現(xiàn)顯著消費替代效應。

（二）政策啟示

相比已擁有產(chǎn)權(quán)住房的人群，租房群體中更可能出現(xiàn)需要政策幫扶的弱勢群體，現(xiàn)有政策對租房群體的民生保障主要聚焦于保障房的供給，對租房群體住房以外的各項基本公共服務需求關注度有限，容易產(chǎn)生政策“組合拳”下的交叉盲點，有違基本公共服務均等化制度設計的初衷。本文從租房者消費選擇的視角來看，低收入非戶籍人群是最需要政策給予關注的人群，容易在城鄉(xiāng)分割的公共服務制度設計下受到租金價格和突發(fā)性醫(yī)療支出的沖擊?，F(xiàn)有住房保障政策體系實行分層分類保障，主要手段包括保障性租賃住房、公租房（含原來的廉租房）共有產(chǎn)權(quán)房，以及棚戶區(qū)改造。其中各類保障房的申請與獲得都在不同程度對戶籍或穩(wěn)定就業(yè)有一定要求，而僅有保障性租賃住房是進入門檻最低、普適性最高的一類保障性住房。這意味著，對住房保障有需求的低收入非本地戶籍租房人群，在無法進人其他住房保障政策渠道的情況下，保租房是其最具可及性的住房保障渠道。在本文研究結(jié)論基礎上反思現(xiàn)有保租房政策可獲得以下政策啟示。

1.根據(jù)不同人群需求構(gòu)建分類化保租房供給體系。保租房雖具有覆蓋面廣的優(yōu)勢，但其保障力度相對有限，主要提供略低于市場價格的租賃住房。從對租房群體整體的分析結(jié)果來看，在預算約束下各項公共服務消費與租金消費替代效應的作用發(fā)揮是有限的，這與保租房“微利讓渡”的政策設計相契合。研究同時揭示，包括低收入非戶籍群體在內(nèi)的保租房準入人群呈現(xiàn)多元化需求特征，租金水平僅為住房選擇的影響因素之一。

就消費結(jié)構(gòu)而言，除醫(yī)療健康領域外，基本公共服務消費與租金支出總體呈現(xiàn)互補關系：花更少的錢租到的房不一定能為租房群體提供令其滿意的其他公共服務。因此，具有支付能力的保租房租戶仍傾向選擇公共服務配套完善的區(qū)域，并愿意為此承擔相對較高的租金。針對這類群體，保租房定價存在適度彈性空間，此時住房供給與公共服務體系的銜接質(zhì)量將成為關鍵決策因素。

針對低收入租房群體的研究表明，盡管公共服務消費與租金的替代效應覆蓋領域較廣，但顯著性水平參差不齊。這表明現(xiàn)有研究所指出的“租金減免緩解預算壓力”機制雖客觀存在，卻非決定該群體教育等特定公共服務消費選擇的核心因素。這種現(xiàn)象既源于群體特征影響，也與其在收入總額限制下被同步抑制的租金支付能力和消費需求密切相關。由此可見，破解低收入群體預算約束困境才是根本，保租房有限的租金優(yōu)惠對“降租紓困”機制的強化作用邊際效益較低。因此，針對該群體的供給優(yōu)化應著重住房選址與就業(yè)機會的匹配度提升。

2.加強保租房供給中基本公共服務配套銜接的綜合評估。為實現(xiàn)全民住有所居的總體目標，國家近年來持續(xù)強化保障性租賃住房建設的政策督導。住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好發(fā)展保障性租賃住房情況年度監(jiān)測評價工作的通知》（建辦保[2022]49號，以下簡稱《通知》），要求各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）相關部門從資金籌措、項目建設、運營管理，以及租戶水、電、氣等居住成本與滿意度等維度開展年度監(jiān)測評價?，F(xiàn)行評價體系主要聚焦保租房建設總量與工程進度指標，對居住需求的考量僅限于主觀滿意度調(diào)查及基礎居住設施成本評估，缺乏對保障房公共服務供給配套的系統(tǒng)性關注。鑒于基本公共服務均等化是多方協(xié)同供給的結(jié)果，建議強化政策引導，在現(xiàn)有監(jiān)測評價機制中增加對周邊教育、醫(yī)療、交通等公共服務配套銜接情況的綜合評估。

3.持續(xù)改革基本公共服務供給體系，打破各類供給壁壘。從前文分析可知，部分不具備本地戶籍的住房租賃群體具有一定支付能力（不必然屬于租不起房群體），對城鎮(zhèn)化進程中涉及的基本公共服務（特別是優(yōu)質(zhì)教育資源和文娛資源）展現(xiàn)出不容小覷的消費潛力。從促進內(nèi)需消費的視角，該群體值得關注并應實施針對性消費鼓勵政策。然而，當前優(yōu)質(zhì)公共資源與戶籍制度掛鉤的供給壁壘，導致非本地戶籍租賃人群存在消費意愿、消費能力與消費渠道的系統(tǒng)性錯配。

在醫(yī)療資源供給方面，盡管隨著城鄉(xiāng)居民醫(yī)保與城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險制度的持續(xù)完善，醫(yī)療待遇的城鄉(xiāng)差異已顯著縮小，但本地與非本地戶籍群體間的醫(yī)療待遇差異仍然存在。如何確保為城鎮(zhèn)建設作出貢獻的外來務工人員不因醫(yī)療保障缺失而被迫返鄉(xiāng)，仍是城鎮(zhèn)基本醫(yī)療服務體系亟待完善的重要環(huán)節(jié)。雖然我國已全面啟動醫(yī)?？缡‘惖鼐歪t(yī)直接結(jié)算服務，但要真正破除公共服務戶籍壁壘、建立“錢隨人走”的公共服務供給體系，仍需持續(xù)推進相關政策改革與實踐探索。

需要特別說明的是，本研究聚焦于已通過市場渠道成功租房的群體（以中青年為主），存在不可避免的“樣本自選擇”偏差。未納入研究樣本的群體主要包括既無產(chǎn)權(quán)住房又難以通過市場租賃解決居住問題的人群，如高齡老年租房群體。該群體并非完全缺乏租房支付能力，但因年齡特征與生活自理能力限制，在租賃市場中普遍遭遇隱性歧視（中介機構(gòu)與房東通常不愿向其出租住房）。在《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)[2021]22號）中特別強調(diào)保租房的政策定位是新市民、青年人等群體的住房困難問題，高齡老年群體面臨的租賃市場供給壁壘仍需學界深入研究和政策層面的特別關注。

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責任編輯：張然

The Impact of Public Service Consumption on Rental Cost among Rental Population： Policy Reform of Affordable Rental Housing

WANG Qing

（InstituteofEconomics，Chinese AcademyofSocial Sciences，Beijing1Oo836，China）

Abstract：EqualizingbasicpublicservicesisakeydevelopmentobectiveincontemporaryChina.Underthecurentistitutionalframework，accesstocertainpublicservicesremainsconstrainedbythehouseholdregistrationsystem.Ensuringbasicpublicservicace forrenterswithoutfixedresidentialpropertyrightspresentsakeyreformchallenge.Currentpoliciespriorizedevelopingaffordable rentalhousingsystemstoachieve\"housingforall.Usinghousingexpenditureasthestartingpoint，thisstudyexamineshowpublic servicespendingcoelateswithrentalcosts，evealingrntersconsumptionpates.Tersultsindiateasubstitutionectbetween healthcarespendingandnt，hileduationnterainment，andfacilityexpendituresarecomplementarytoent.Teseelatiosis exhibit groupvariationsbasedonincomelevelsandhouseholdregistrationstatus.Asthemostacessble housingsecurityotion，affordablerentalhousingrequirespolicyrefors thataddressgroupdisparitiesandpracticalneeds tooptimizepublicserviceprovision. Keywords： rental population； public service； consumption structure; afordable rental housing