次承租人優先購買權的法律保護

摘要：我國《民法典》規定，承租人在出租人出售租賃房屋時享有在同等條件下優先購買該房屋的權利，但是在轉租的情形下，次承租人是否享有優先購買權需要在理論以及立法上進一步明確。分析房屋優先購買權制度所需實現的價值論證了次承租人享有優先購買權具有合理性。通過案例分析的方法分析當前優先購買權制度特別是次承租人優先購買權制度的缺陷，并提出次承租人優先購買權制度構建的對策。在次承租人與承租人的優先購買權發生競合時，在一般情況下認為次承租人的優先購買權順位應當先于承租人。確定不同情形下次承租人優先購買權受到侵害時的賠償當事人以及賠償范圍。

關鍵詞：次承租人；優先購買權；轉租

中圖分類號：D9"""""""文獻標識碼：A""""""doi：10.19311/j.cnki.16723198.2025.12.063

1"問題的提出

隨著房屋租賃市場的發展，房屋轉租的行為愈發頻繁，那么對于其中三方當事人的利益該如何保護就顯得尤為重要。雖然《民法典》明確賦予處于劣勢地位的承租人享有除房屋共有人以及出租人之近親屬的優先購買權，但學界對轉租行為中的次承租人是否屬于《民法典》中的“承租人”，是否享有優先購買權等一系列問題卻一直存在爭議。立法上，《民法典》第726條及第727條規定了房屋承租人的優先購買權，但是未規定次承租人是否享有優先購買權。因此，涉及次承租人優先購買權的案件時，法官沒有統一的裁判標準，出現了大量“同案不同判”的現象。為了維護司法公正、司法權威，為了貫徹落實“同案同判”的思想，需要在立法上進一步明確。

2"次承租人優先購買權制度構建的價值邏輯

2.1"效率價值

要使房屋的利用率達到最大化，必須將該房屋的占有權能和使用權能集中在同一人身上。那么，在房屋轉租的情況下，次承租人是該房屋的實際占有者和使用者，才能實現該房屋利用率的最大化，也更加符合物盡其用的原則。王澤鑒先生認為：“私法上有兩個原則：效率和自由”[1]。優先購買權制度的效益價值決定其能有效地配置資源，達到物盡其用，節約交易成本的目標[2]。在房屋轉租的情況下，優化資源配置，物盡其用才能使效率價值最大化。在房屋進行轉租后，次承租人是該房屋的實際占有人，次承租人為了更好地利用該房屋投入生活或者經營成本，對于該房屋進行裝修，添附等裝潢、添置行為。此種情況下，只有次承租人才能實現該房屋利用效率的最大化，對于其投入的成本的才能實現有效地利用。若不承認次承租人享有優先購買權，不僅無法發揮優先購買權制度實際的功能，也會造成社會資源的浪費，不符合《民法典》“物盡其用”的價值取向。

2.2"公平價值

“法律制度的內在含義即公平和正義”[3]。在房屋租賃中，物權優先于債權是一個基本原則，基于此，出租人的法律地位與承租人的法律地位比較的話，前者優于后者。就轉租而言，承租人實際上被看作是出租人的角色，次承租人被看作是承租人的角色，由此，承租人的法律地位又高于次承租人。在這三方關系中，次承租人的法律地位處于最弱勢的狀態。實務中，次承租人往往是為了滿足最基本的住房需求，且多是外地務工或上學的弱勢群體。對比相對處于優勢的承租人的優先購買權有明確的制度保障，而處于相對弱勢的次承租人卻沒有明確的制度保障，不符合公平的價值理念。房屋優先購買權制度設立的目的是保障弱勢群體的利益，更大程度上維護社會的公平正義，賦予三方關系中最弱勢群體次承租人享有優先購買權才能實現實質公平，實現優先購買權制度設立的初衷。

2.3"秩序價值

“法的秩序價值就是通過某種特別的途徑保持社會秩序平穩運行，也滿足了社會各界的需求。而優先購買權制度就是法確定的一種方式，它既可以保護次承租人的權利，避免糾紛產生，也可以維護社會穩定和秩序”[3]。次承租人出于生活或者工作的居住需要租賃他人所有的房屋。次承租人租賃房屋后，一般以該房屋為其行為活動的中心構建法律關系，展開生活、社交與工作，形成穩定的生活秩序、社會關系與人際關系。這一切穩定和諧的社會秩序是基于次承租人對于該房屋的實際占有，為了維持社會穩定的秩序，需要對次承租人的占有進行保護。次承租人是該房屋的實際占有人，對次承租人占有事實的保護，可以起到穩定租賃市場的作用。

3"房屋優先購買權制度在司法中的困境

3.1"關于通知義務的認定困境

第一，是否只需要在第一次有出售意愿時將同等條件告知承租人或次承租人就算盡了通知義務？部分案件對于有證據證明出租人在出售房屋前向承租人通知過其有出售該房屋的意愿即認定出租人盡了通知義務，并未對其通知內容是否為最終交易條件和對象進行考證。部分案件如駱方云、崔崢房屋租賃合同糾紛一案中，認為即使承租人對于租賃房屋曾經未有購買意向，不能證明承租人在本次出售條件下放棄優先購買權，也不能免除出租人在最后決定出售該房屋時依法通知承租人出售條件的義務。第二，僅通知承租人或次承租人其具有售房意愿，沒有通知其出售的具體條件，是否盡了通知義務？在宋宗元等房屋租賃合同一案中認為，在正式出賣前有多人看房，宋宗元對房屋出賣的事實處于明知狀態但未在合理期限內表示購買，認定宋宗元放棄了優先購買權。而在高素萍、新疆西域天源房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛一案中認為，出租人僅在承租人承租的商鋪的區域張貼過銷售廣告，且銷售價格并不確定，只是一個范圍。出租人沒有通知承租人出售的具體價格、付款方式及付款時間等事宜，認定出租人的通知存在瑕疵。

3.2"關于同等條件的認定困境

根據《民法典》第七百二十六條之規定，必須在同等條件下，才能夠行使優先購買權。但是具體到司法實踐中，如何認定“同等條件”，《民法典》以及相關司法解釋卻沒有明確的規定。學界普遍認為“同等條件”并不是要求價金以及其他條件都必須保持同等，應該理解為一種相對的平等，從這個層面來看，法律賦予了法官自由裁量權。實踐中，出租人出賣房產時其考慮的因素包括多方面的內容，既有價格這個核心因素，也有非價格因素，如購買者的履約能力、個人信用等。特殊情況下出租人還會考慮其與購買者的關系。

同等條件條件下優先購買權制度的設立就是考慮到出租人出賣房產時的多重特殊因素，買房人可能提供或實際提供的任何特殊條件都是出租人的利益所在，這些特殊條件并不能一概以金錢進行衡量，只能由出租人的觀念來衡量。

4"次承租人優先購買權制度的建構

4.1"明確次承租人優先購買權的行使條件

（1）通知義務。次承租人只有在獲取租賃房屋出售的相關情況才能行使優先購買權，鑒于此，需要厘清誰負有“通知”次承租人的義務。在合法轉租的情況下，出租人已明知次承租人的存在，且如今社會通信便捷，將房屋出售消息傳達給次承租人并不會加大出租人的負擔。當房屋合法轉租且出租人欲將該房屋出售時，出租人負有通知承租人與次承租人的義務。在房屋非法轉租的情況下，出租人并不一定明知次承租人的存在，若此時的通知義務人還為出租人，有明顯不合理之處，又鑒于承租人與次承租人之間的轉租合同，此時，承租人法律地位如同出租人，負有“出租人”的法律地位。所以在房屋非法轉租的情形下，承租人負有向次承租人通知該房屋出售的義務。對《民法典》第七百二十六條規定“通知”義務的認識，主要有兩種觀點，一是出租人通知的內容既可能簡單到僅僅包括出賣意圖，從而只構成要約邀請；二是具體到包括出賣意圖和出賣價格等交易條件，因而構成出賣要約[4]。但從《民法典》第三百零六條的規定看來，按份共有人在轉讓其共有份額時需要將轉讓條件即轉讓的價款等交易條件通知其他共有人，優先購買權“不僅共享同一名稱，在制度內涵上也有實質的相通性”[5]，根據體系解釋的方法，出租人在轉讓房屋時，“通知”的內容也應當包括轉讓條件。在此基礎上，不論是否之前是否告知過次承租人具有出售該房屋的意愿，在最終確定交易條件時，需要將該條件通知次承租人。僅在第一次有出售意愿時將同等條件告知次承租人而在最終交易時沒有將其交易的同等條件通知次承租人不能視為盡了通知義務。

（2）限定優先購買權的行使期限。優先購買權的行使應當受到一定期限的限制，否則會過分地侵害出租人的權利。在房屋合法轉租時，次承租人行使優先購買權的期限與承租人相同都為出租人履行通知義務后的十五日內。當房屋非法轉租時，出租人可能僅通知了承租人，而承租人沒有通知或沒有及時通知次承租人，若次承租人行使優先購買權的期限也為承租人履行通知義務后的十五天內，則次承租人優先購買權的行使期限可能會超過承租人優先購買權的行使期限。故而，次承租人行使優先購買權的期限需酌情處理。

（3）明確同等條件。同等條件必須要“絕對同等”，還是“相對同等”即可？對此，學者認識不一致：“絕對同等說是指次承租人與第三方購買者購買房屋的條件完全相同，沒有一點區別。而相對同等說，則指的是行使優先購買權的條件相對相同”[6]。絕對同等說所要求的轉讓條件完全相同在實際生活中幾乎是沒有可能的，“絕對同等說是理論上一個不可能存在的命題”[7]。所以只能從最關切出賣人利益的幾個條件去考慮，既不能損害出租人的利益也需要保護次承租人的優先購買權。但需要說明的是，這里的“同等條件”一般不包括次承租人所不具備的特殊優勢條件，否則轉租合同中約定優先承租權以保護處于弱勢地位的次承租人的期待利益就會落空。將特殊優勢條件納入“同等條件”范疇只能有利于出租人利益的最大化，顯然與優先承租權的價值取向相悖[8]。因此，同等條件應當是房屋買賣時相對可以量化的客觀條件，比如價格條件、支付方式與期限等，出賣人與購買人之間的特殊感情因素等無法量化的因素不應納入同等條件。

4.2"合理確定優先購買權競合時的順位

（1）承租人與次承租人優先購買權競合的順位。由于次承租人與承租人都享有對該房屋的優先購買權，當次承租人與承租人的優先購買權發生競合時，需要確定兩者優先購買權的行使順位，為了維護穩定的秩序，次承租人優先購買權的行使應當優于承租人。從優先購買權制度的價值追求來看，次承租人是該租賃房屋的實際占有人與使用人，能夠使該房屋的利用效率最大化，實現優化配置，符合物盡其用的理念。所以，從效率價值來看，次承租人享有在先順位的優先購買權，不僅能夠最大化地利用該房屋，也能簡化交易程序，降低交易成本，符合優先購買權制度的效率價值追求。房屋承租人的優先購買權制度的理念是保護弱勢群體，實現實質公平。在承租人與次承租人之間，更容易受到侵害的是次承租人的合法權益，故而，承租人的優先購買權劣于次承租人的優先購買權更符合優先購買權制度的設立初衷。

（2）多個次承租人之間優先購買權競合的順位。在承租人將其承租房屋分為若干部分轉租給不同次承租人時，需要根據具體情形來確定多個次承租人之間的優先購買權。第一，若該房屋是大型商場或者其他可以分割的公寓式住房等，當次承租人對其租賃部分主張優先購買權的，對于各自主張的部分予以支持，且各次承租人對于各自租賃的部分房屋所享有的優先購買權優于承租人，在此種情形下，各次承租人的優先購買權的行使并無沖突。當次承租人對整體房屋主張優先購買權的，若其租賃部分面積比例占整體房屋的50%以上時，應當支持該次承租人對整個房屋享有優先購買權；若次承租人租賃部分的面積占房屋整體面積的50%以下的，則不應當支持該次承租人對整個房屋享有優先購買權，只能支持次承租人對自己所承租部分房屋主張優先購買權。若是兩個次承租人剛好各承租該房屋的50%時，應當由兩個次承租人協商，協商不成再按照承租的先后順序來確定。第二，若是該租賃房屋屬于不可分割的類型，次承租人想要對整個房屋主張優先購買權的，只有該次承租人所承租房屋面積占整體房屋面積50%以上才予以支持，次承租人主張對其承租部分房屋主張優先購買權的不予支持。

4.3"次承租人優先購買權的救濟

（1）賠償責任。目前對于出租人未履行通知義務或者是其他妨礙承租人行使優先購買權所應承擔的賠償責任的法律性質，有的學者認為是侵權責任，有的學者認為是違約責任，還有的人認為是締約過失責任。侵權責任說認為優先購買權是形成權，出租人違反通知義務，侵害形成權，使承租人不能行使優先購買權，應當承擔損害賠償責任[9]。違約責任說認為房屋承租人的優先購買權只是一種法定債權，不具有對抗第三人的效力，法院也只能追究出租人的違約責任[10]。締約過失責任說認為通知義務是房屋買賣合同的先合同義務，出租人沒有履行該義務導致承租人或者次承租人喪失優先購買權的，應當承擔締約過失責任[11]。《民法典》第七百二十六條明確規定出租人負有法定的通知義務，且不得妨礙承租人行使優先購買權，優先購買權是一項法定的權利，次承租人的優先購買權可參照承租人的優先購買權適用也是一項法定的權利。不履行法定通知義務或者妨礙次承租人行使優先購買權的行為是一種違約行為，只要優先購買權人知悉出租人與第三人的轉讓條件，可以單方面主張行使優先購買權。此時，若出租人在次承租人主張優先購買權后訂立房屋買賣合同，也即次承租人的優先購買權可以看作是已經實現了，也就不存在損害賠償的問題。若是次承租人主張優先購買權后出租人還是把房子賣給了第三人，則次承租人可以通過主張違約責任得到救濟，所以《民法典》沒有必要對妨礙承租人或者是次承租人的優先購買權行使特別規定損害救濟規則。《民法典》第七百二十八條所稱賠償責任在性質上屬于違約責任。

（2）賠償當事人。在明確賠償責任的性質為違約之后，需要分析不同情況下次承租人優先購買權受到侵害時的賠償當事人。一是在合法轉租的情況下，出租人在出售房屋時，應當通知次承租人其轉讓房屋的條件。如果第一次與第三人磋商沒有達成一致，存在降低價款或者是有其他改變轉讓條件的，其新的轉讓條件也應通知次承租人。若出租人或者是出租人委托的代理人未履行上述通知義務或者是僅僅通知其有出售的意愿而未說明轉讓條件的，應當承擔相應的違約責任。若出租人為了阻礙次承租人行使優先購買權而故意虛構排除優先購買權適用的情形，如第三人為房屋共有人或者是其近親屬、明確告知次承租人縮短其行使優先購買權合理期限等，導致次承租人放棄優先購買權的，又或者是出租人與第三人惡意串通簽訂陰陽合同或者是采用其他欺詐、脅迫等手段迫使次承租人放棄優先購買權，出租人應該承擔違約責任。若是出租人既與次承租人簽訂房屋買賣合同，又與第三人簽訂房屋買賣合同并將該房屋過戶登記給第三人，構成對房屋買賣合同的違約，按照雙方對于買賣合同的約定處理。二是在非法轉租的情況下，得知出租人出售房屋時，承租人負有通知次承租人的義務，若承租人未履行通知義務，應當由承租人承擔相應的違約責任。綜上所述，侵權責任的賠償當事人應當按照不同的情形而論，若為出租人違反法律規定義務導致次承租人無法行使優先購買權的，由出租人承擔相應的違約責任；若為承租人違反法律規定義務導致次承租人難以行使優先購買權的，由承租人承擔相應的違約責任。

（3）賠償范圍。針對侵害次承租人優先購買權的賠償范圍，若當事人之間有約定的，從其約定；若當事人之間沒有約定的其賠償范圍主要是次承租人購買同等條件房屋的差價，差價應當按照出租人出售時的市場評估價格來計算。不能直接按照出租人出售價格與次承租人實際購買其他房屋的價格計算。為了確保差價計算的公正，可以由雙方當事人共同委托評估機構評估。具體來說，要根據個案的情況合理確定房屋的差價，既不能損害出租人的利益，也不損害次承租人的利益。

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