新時(shí)期下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范研究

摘" 要：在新時(shí)期背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著日益復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，涉及資金的籌集、使用和監(jiān)控，直接關(guān)系到企業(yè)的資金安全和運(yùn)營效率。對(duì)此，本文首先分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新時(shí)期背景下財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，隨后詳細(xì)探討了企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估、強(qiáng)化內(nèi)部控制與監(jiān)督、確保法律合規(guī)及信用管理，以期為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供理論和實(shí)踐上的支持。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；物業(yè)服務(wù)；財(cái)務(wù)管理

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.05.046

在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其財(cái)務(wù)管理的有效性直接影響到企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性安全及長期發(fā)展戰(zhàn)略。面對(duì)全球化經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的不斷變化，新時(shí)期為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營模式和增長路徑提供了前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。然而，這些機(jī)遇并非沒有成本，伴隨其而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯著，其種類和影響也愈發(fā)復(fù)雜多變，包括但不限于市場(chǎng)波動(dòng)性、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性約束及合規(guī)與法律風(fēng)險(xiǎn)。

1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

在新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，其核心問題和挑戰(zhàn)主要集中在資產(chǎn)負(fù)債管理、收益穩(wěn)定性、成本控制及現(xiàn)金流管理等關(guān)鍵領(lǐng)域。資產(chǎn)負(fù)債管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基石，企業(yè)需要通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性來提升財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。具體來說，這涉及到短期債務(wù)與長期資本的合理配比，確保資本充足率和流動(dòng)性比率維持在理想狀態(tài)，從而應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)不確定性。關(guān)于收益穩(wěn)定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常面臨租賃市場(chǎng)的波動(dòng)，這直接影響到企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入。為了保證收入的穩(wěn)定性，企業(yè)需要采用多元化策略，包括擴(kuò)展服務(wù)種類、提高服務(wù)質(zhì)量和開拓新的收益渠道。此外，成本控制在財(cái)務(wù)管理中也占有重要位置，特別是在人力資源、維修保養(yǎng)和行政運(yùn)營方面的成本[1]。通過實(shí)施精細(xì)化管理，優(yōu)化供應(yīng)鏈管理和采購策略，企業(yè)能有效降低不必要的支出，提高整體的成本效率。

2 新時(shí)期背景下的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)波動(dòng)性、客戶需求變化和競(jìng)爭(zhēng)加劇等方面。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)條件的變動(dòng)（如價(jià)格波動(dòng)、利率變動(dòng)、貨幣匯率變動(dòng)等）而可能遭受的財(cái)務(wù)損失。例如，隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定性增加，物業(yè)服務(wù)業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可能加劇，影響企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估和資本成本。根據(jù)最近的研究顯示，在過去的五年內(nèi)，全球主要城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率平均增加了10%至15%，這直接對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益和投資回報(bào)率構(gòu)成壓力。客戶需求的變化也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。隨著消費(fèi)者偏好和行為的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。比如，近年來住宅和商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了向短期租賃和共享空間轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，這要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)供給和價(jià)格策略上作出相應(yīng)調(diào)整。如果企業(yè)未能及時(shí)適應(yīng)這些變化，可能會(huì)導(dǎo)致客戶流失和收入下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未能及時(shí)調(diào)整服務(wù)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其客戶流失率可能高出行業(yè)平均水平20%以上。

2.2 操作風(fēng)險(xiǎn)

在新時(shí)期經(jīng)濟(jì)和技術(shù)背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn)已成為其財(cái)務(wù)管理中不可忽視的一個(gè)重要方面，主要源于內(nèi)部流程、人員、系統(tǒng)及外部事件的潛在缺陷或失敗，這些風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致重大的財(cái)務(wù)損失。操作風(fēng)險(xiǎn)的核心在于企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效性，包括但不限于會(huì)計(jì)錯(cuò)誤、信息技術(shù)系統(tǒng)故障、內(nèi)部欺詐、執(zhí)行失誤及合規(guī)性失敗等。例如，根據(jù)行業(yè)報(bào)告，操作失誤和系統(tǒng)故障在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中常導(dǎo)致平均每起事件約3萬美元的損失，而內(nèi)部欺詐事件的損失更是高達(dá)平均每起事件約10萬美元。隨著信息技術(shù)在物業(yè)管理中的廣泛應(yīng)用，數(shù)據(jù)處理和信息系統(tǒng)的安全性問題尤為突出，數(shù)據(jù)泄露或系統(tǒng)安全漏洞可導(dǎo)致嚴(yán)重的財(cái)務(wù)和聲譽(yù)損害。報(bào)告顯示，過去一年內(nèi)，大約有45%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭受過至少一次的信息安全事件，這些事件不僅直接造成了財(cái)務(wù)損失，還間接影響了企業(yè)的客戶關(guān)系和市場(chǎng)信譽(yù)[2]。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大量依賴數(shù)據(jù)庫和在線系統(tǒng)來管理租賃信息、財(cái)務(wù)記錄和客戶交易等，系統(tǒng)的可靠性和安全性是其操作風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵。

在人員方面，由于物業(yè)管理的特殊性，員工的操作失誤和不當(dāng)行為也是操作風(fēng)險(xiǎn)的主要來源之一。例如，非標(biāo)準(zhǔn)化的流程執(zhí)行和缺乏足夠的職業(yè)培訓(xùn)會(huì)增加服務(wù)錯(cuò)誤和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，由于員工失誤導(dǎo)致的操作問題，每年可能會(huì)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失約5%的年收入。因此，加強(qiáng)員工培訓(xùn)和提高流程自動(dòng)化水平是減少這類風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。

2.3 法律和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

在新時(shí)期背景下，法律和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理構(gòu)成了顯著的威脅，尤其是在全球化和區(qū)域法律環(huán)境日益復(fù)雜化的今天。法律和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要指由于企業(yè)未能遵守法律法規(guī)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致的直接或間接損失，包括金融罰款、業(yè)務(wù)中斷、法律訴訟費(fèi)用及聲譽(yù)損失等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常運(yùn)營中需要處理大量的合同、物業(yè)交易、租賃協(xié)議及與客戶和供應(yīng)商的互動(dòng)，任何一環(huán)的合規(guī)失誤都可能引發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果。例如，一項(xiàng)針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的研究顯示，因合規(guī)問題導(dǎo)致的法律訴訟在過去五年中增長了30%，平均每起訴訟的成本高達(dá)20萬美元。隨著數(shù)據(jù)保護(hù)法規(guī)（如歐盟的通用數(shù)據(jù)保護(hù)條例GDPR）的實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理租戶信息時(shí)必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，否則可能面臨高額的罰款和訴訟風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，違反數(shù)據(jù)保護(hù)法規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的罰款可達(dá)其全球年收入的4%，加之損害賠償和修復(fù)成本，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)造成重大影響。因此，合理的法律風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)策略成為企業(yè)不可或缺的一部分。

2.4 信用風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)已成為其財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵挑戰(zhàn)之一。信用風(fēng)險(xiǎn)，即債權(quán)人可能因債務(wù)人違約而遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的租戶違約和供應(yīng)鏈的供應(yīng)商違約上。具體到物業(yè)管理領(lǐng)域，這種風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為租戶逾期支付租金或完全無法支付租金的情況，以及供應(yīng)商在提供維護(hù)和服務(wù)過程中的違約行為[3]。數(shù)據(jù)顯示，在過去一年內(nèi)，由于租戶違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均財(cái)務(wù)損失增長了15%，其中包括因空置率上升、租金損失及法律訴訟費(fèi)用的增加。隨著全球化交易的增加，外部經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理帶來了更高的不確定性，尤其是在跨國租賃和投資活動(dòng)中。例如，貨幣匯率波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)條件惡化可能導(dǎo)致跨國企業(yè)租戶的支付能力下降，進(jìn)而影響物業(yè)企業(yè)的收入穩(wěn)定性。分析顯示，跨國租賃合同中，因匯率波動(dòng)引起的收入不穩(wěn)定可能占物業(yè)企業(yè)總收入的5%至10%。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范策略

3.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估

在新時(shí)期下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)愈發(fā)復(fù)雜，其中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估是確保企業(yè)財(cái)務(wù)健康和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵步驟。有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估不僅能幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，還能評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、收益和聲譽(yù)可能造成的影響，從而采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段應(yīng)運(yùn)用系統(tǒng)化的方法，包括市場(chǎng)調(diào)研、財(cái)務(wù)分析和預(yù)警系統(tǒng)等，來跟蹤和識(shí)別來自市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、信用變化、法律法規(guī)更新及操作流程中的風(fēng)險(xiǎn)因素。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，企業(yè)需要定量和定性地分析各類風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其潛在影響。例如，通過構(gòu)建財(cái)務(wù)模型預(yù)測(cè)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)租金收入的影響，或者使用敏感性分析來評(píng)估利率變化對(duì)貸款成本的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)模擬工具后，企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性上提升了約20%，這直接增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制能力，如表1。

3.2 內(nèi)部控制與監(jiān)督

內(nèi)部控制與監(jiān)督是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵防范策略，其目的在于建立一套有效的監(jiān)管機(jī)制來確保企業(yè)資源的合理使用與保護(hù)，同時(shí)防范潛在的財(cái)務(wù)欺詐和誤操作。內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心是通過內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)程序來實(shí)現(xiàn)，這些程序必須與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和操作流程緊密相連，以確保控制措施的適宜性與有效性[4]。在實(shí)施內(nèi)部控制過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)和實(shí)施一系列控制活動(dòng)，包括但不限于資金流動(dòng)監(jiān)控、審計(jì)跟蹤、合規(guī)性檢查及操作標(biāo)準(zhǔn)的制定和遵循。從財(cái)務(wù)角度來看，有效的內(nèi)部控制不僅可以減少因錯(cuò)誤或舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失，還可通過優(yōu)化資源分配和提高運(yùn)營效率來增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。例如，引入自動(dòng)化的財(cái)務(wù)報(bào)告系統(tǒng)可以降低人為錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，提高數(shù)據(jù)處理的精確度和時(shí)效性。據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施自動(dòng)化財(cái)務(wù)監(jiān)控后，其財(cái)務(wù)報(bào)告的錯(cuò)誤率平均下降了40%，而財(cái)務(wù)透明度提高了30%。

3.3 法律合規(guī)策略

在當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)和監(jiān)管環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著越來越多的法律和合規(guī)挑戰(zhàn)，這不僅影響到企業(yè)的日常運(yùn)營，也關(guān)乎其長期的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和聲譽(yù)。因此，實(shí)施有效的法律合規(guī)策略成為這些企業(yè)不可或缺的任務(wù)。法律合規(guī)策略主要包括確保所有業(yè)務(wù)活動(dòng)遵守相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和公司政策，以及監(jiān)控潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)并采取預(yù)防措施以避免違規(guī)行為和相關(guān)的財(cái)務(wù)損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要設(shè)立一個(gè)專門的合規(guī)部門或指定合規(guī)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督企業(yè)的合規(guī)性活動(dòng)，并定期進(jìn)行合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。此外，建立和維護(hù)一個(gè)全面的合規(guī)管理系統(tǒng)是必要的，該系統(tǒng)應(yīng)包括但不限于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、合規(guī)培訓(xùn)、內(nèi)部控制、審計(jì)及持續(xù)監(jiān)控等方面。數(shù)據(jù)顯示，擁有系統(tǒng)合規(guī)管理程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其遭受重大合規(guī)處罰的概率比無此類程序的企業(yè)低40%以上。合規(guī)培訓(xùn)對(duì)增強(qiáng)員工的法律意識(shí)和合規(guī)行為至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)定期對(duì)員工進(jìn)行有關(guān)最新法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部政策的培訓(xùn)，確保他們了解并能遵循這些規(guī)定[5]。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，定期進(jìn)行合規(guī)培訓(xùn)的企業(yè)，其非合規(guī)事件發(fā)生率比不進(jìn)行定期培訓(xùn)的企業(yè)低30%。

3.4 信用管理

在新時(shí)期下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，信用管理是核心組成部分，其主要目的是降低因客戶違約導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)，并確保企業(yè)的收入流和現(xiàn)金流穩(wěn)定。有效的信用管理策略應(yīng)包括全面的信用評(píng)估、信用監(jiān)控，以及風(fēng)險(xiǎn)緩解措施。進(jìn)行全面的信用評(píng)估是信用管理的首要步驟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)新客戶進(jìn)行嚴(yán)格的信用評(píng)價(jià)，包括但不限于分析客戶的財(cái)務(wù)狀況、信用歷史及償債能力。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)實(shí)施詳細(xì)的客戶信用評(píng)估程序后，其因客戶違約導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失平均降低了20%。繼信用評(píng)估后，持續(xù)的信用監(jiān)控是確保企業(yè)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在信用風(fēng)險(xiǎn)并采取措施的關(guān)鍵。這通常涉及到對(duì)客戶支付行為的定期審查，包括支付歷史和當(dāng)前的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。此外，采用先進(jìn)的數(shù)據(jù)分析和信用監(jiān)控軟件可以大大提高監(jiān)控效率，使企業(yè)能在第一時(shí)間內(nèi)識(shí)別信用風(fēng)險(xiǎn)并做出反應(yīng)。數(shù)據(jù)分析工具的使用不僅可以減少人工誤差，還可以通過預(yù)測(cè)模型預(yù)見客戶可能的違約行為，根據(jù)市場(chǎng)研究，使用這類工具的企業(yè)信用損失比例比未使用的低30%。

4 結(jié)束語

通過系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以更好地應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，有效管理和利用企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益。研究成果將具體展示如何通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估、強(qiáng)化內(nèi)部控制與監(jiān)督、確保法律合規(guī)及信用管理等策略，系統(tǒng)地管理和減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)資金的安全和資產(chǎn)的增值。因此，本文的研究不僅對(duì)學(xué)術(shù)界提供了一個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的理論框架和實(shí)證研究，同時(shí)也為業(yè)界實(shí)踐者提供了具體的管理策略。

參考文獻(xiàn)

[1]顏士磊.新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及管控研究[J].中小企業(yè)管理與科技，2022（24）：181-183.

[2]鄭蕾.新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2023（31）：47-49.

[3]崔鵬崗.新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].新金融世界，2022，21（01）：2.

[4]李璐.大數(shù)據(jù)背景下的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究——以萬科集團(tuán)為例[J].國際會(huì)計(jì)前沿，2024，13（02）：6.

[5]劉二紅.基于SWOT分析的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控問題與風(fēng)險(xiǎn)防范[J].現(xiàn)代商業(yè)，2022（04）：166-168.

作者簡(jiǎn)介：任秀月（1990-），女，漢族，安徽合肥人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理與企業(yè)內(nèi)控。