上海優化調整樓市限購政策 外環外符合條件不限套數

方正證券：第一，上海“825新政”出臺，主要因當前樓市與居民購房端雙重承壓：二手房價格已連續25個月同比下跌，6月后跌幅進一步擴大，二季度起環比價格增速也持續下行；居民實際購房首付比例達68%，杠桿使用意愿較弱、信貸條件待優化；同時為跟進北京8月五環外限購放寬政策，契合“精準支持需求、促進職住平衡”的調控方向。第二，新政核心圍繞三方面關鍵調整：限購上外環外徹底取消套數限制，滬籍無需額外社保、非滬籍社保滿1年即可購買（含二手房），外環內仍保持非滬籍限購1套、社保滿3年的原有政策，實現“郊區去庫存、核心保穩定”；信貸與公積金端，商貸取消首套與二套利率區分，公積金最高額度提至184萬（多子女家庭216萬），且支持提取余額付首付；房產稅對非滬籍首套免征，二套給予人均60㎡免稅面積，降低新市民持有成本。第三，政策短期或帶動外環外周度成交量環比增長，嘉定、松江等軌交成熟板塊彈性最突出；中期能減輕改善群體還貸壓力，釋放改善與剛需購房需求，但同時也存在資金與需求從三四線向一線城市外溢的情況，從而加劇全國市場分化的可能。第四，此次新政屬邊際優化，尚未解決行業庫存高壓、購買力瓶頸等核心問題，但9月將進入地產政策強預期窗口，深圳大概率跟進松綁光明、龍崗等郊區限購，形成“京滬深”政策協同，且6月全國地方政府專項債發行超8000億元（環比增60%），房地產類專項債為后續收儲提供資金支撐，建議關注地產板塊，雖政策難快速推動行業止跌，但強預期可改善地產股流動性。

華泰證券：8月以來，北京、上海相繼出臺地產新政，疊加資本市場逐步走強，有望加速房地產市場“止跌回穩”進程。我們更看好以一線城市為代表的核心城市復蘇節奏，繼續推薦具備“好信用、好城市、好產品”邏輯的“三好”地產開發商，分紅與業績穩健的頭部物管公司，以及受益于香港資產重估邏輯的香港本地地產股。

申萬宏源：我們認為，我國廣義住房需求已經見底，但量價并未如期進入正向循環，預判房地產總量仍將繼續磨底，預計止跌回穩政策將進一步推出，并預計核心城市房地產市場已在底部拐點區域，并將領先筑底回升。同時好房子政策將開辟“新產品、新定價、新模式”的新發展賽道，將推動好房子滲透率更低的核心城市房地產市場的改善，同時也將助力布局核心城市并打造好房子的優質房企率先進入底部拐點時刻，推動經營模式由金融業轉向制造業，從而迎接PB-ROE的向上突破。

平安證券：短期來看，本次上海政策優化有望提振市場信心，利于區域市場成交恢復，中長期來看，我們依舊強調淡化對短期市場整體及個別政策的關注，把握“核心區及好房子”正逐步止跌回穩的確定性，從中期維度擁抱受益行業趨勢的優質企業。