涉既有住宅加裝電梯糾紛案件裁判問題研究

近年來，為契合人口老齡化社會的發展需求，進一步改善居民生活質量，既有住宅加裝電梯工作在全國范圍內得以大力推進。老舊住宅區的改造與升級成為社會各界矚目的焦點，同時也觸動了法律與政策的敏感神經。鑒于加裝電梯涉及業主、業委會、物業公司、施工單位等多方主體，不同主體間的利益沖突與矛盾糾紛時有發生。這些糾紛不但阻滯了加裝電梯工程的順利推進、干擾了居民的正常生活，還給司法裁判工作帶來全新挑戰。故而，深入分析探討涉既有住宅加裝電梯糾紛案件的裁判問題，對于統一裁判規則、減少糾紛、助力加裝電梯工作順利開展具有重大意義。

一、既有住宅加裝電梯糾紛案件的類型與特點

以“既有住宅”“加裝電梯”為關鍵詞，在中國裁判文書網上選定民事判決書作為文書類型進行檢索，獲取全國2016年至2024年（截至11月底）的裁判文書數量依次為8份、8份、13份、48份、73份、133份、183份、151份、97份（詳見圖1）。由上述數據可知，涉既有住宅加裝電梯糾紛案件自2021年起呈多發態勢。2021年至2024年期間，共有該類糾紛相關裁判文書564份，剔除實際不相關、重復相同的裁判文書后，共得到有效裁判文書367份。本文將依據這367份有效裁判文書的相關內容，探究涉既有住宅加裝電梯糾紛案件的裁判現狀。

（一）既有住宅加裝電梯糾紛案件的主要類型

對上述367份裁判文書予以分類匯總，發現涉既有住宅加裝電梯糾紛案件類型豐富多樣，以案由為分類基準，主要涵蓋排除妨害糾紛（相鄰關系糾紛）、業主撤銷權（知情權）糾紛、建設工程施工合同糾紛以及其他合同糾紛，其占比分別為 65.50% 、 17% ） 8.50% 、9% （詳見圖2）。

1.排除妨害糾紛（相鄰關系糾紛）

在涉既有住宅加裝電梯糾紛案件里，排除妨害糾紛和相鄰關系糾紛占主要比例。加裝電梯可能對低樓層業主的采光、通風、通行等權益造成影響，例如電梯的安裝位置或許會遮擋低樓層業主的窗戶進而影響采光；電梯運行時產生的噪聲可能干擾部分業主的正常生活；電梯通道人員的進出可能侵犯低樓層業主的隱私等。故而在加裝電梯施工進程中，低樓層業主常采取相應舉措阻礙施工，致使電梯加裝工作被迫中斷。此類糾紛主要為高樓層業主起訴阻礙施工的低樓層業主，要求其停止阻礙行為，少數案件則是低樓層業主以加裝電梯影響其通風、采光、隱私為由，訴至法院請求停止加裝電梯或要求加裝電梯方給予相應補償[1]

圖12016—2024年“既有住宅”“加裝電梯”裁判文書數量

圖2涉既有住宅加裝電梯糾紛案件類型

2.業主撤銷權（知情權）糾紛

既有住宅加裝電梯屬于改變建筑物共有部分的用途，依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，既有住宅加裝電梯須經本單元或本幢房屋專有部分面積和人數占比均在三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決的專有部分面積和人數四分之三以上的業主同意[2。在實際操作環節，某單元或某樓棟若需加裝電梯，通常由小區業委會牽頭，在全小區范圍及某樓棟范圍內征求業主意見，待達到法定比例后作出加裝電梯的決定或公告。此類糾紛的發生，大多是反對加梯的業主起訴業委會，要求撤銷其作出的加裝電梯的決定或公告，撤銷理由主要涉及加裝電梯的業主大會決議未達法定投票比例、資金籌集與使用是否合理、電梯位置與設計是否契合全體業主利益，抑或認為加裝電梯的費用分攤方案有失公平等。

3.建設工程施工合同糾紛

既有住宅加裝電梯涉及工程施工，在此過程中，可能出現施工主體缺乏資質、施工進度延誤、施工質量不達標乃至發生安全事故等狀況，進而引發糾紛。電梯作為特種設備，其安裝施工需具備相應的建設工程施工承包資質和鋼結構工程專業承包資質。實踐中，存在諸多有資質的電梯加裝公司承接項目后，又將其轉包、分包給無資質個人的行為。此外，還有電梯安裝不符合相關標準，存在安全隱患，以及施工單位在施工過程中對房屋結構造成損壞等問題。此類糾紛主要是業主或業委會起訴電梯施工單位，爭議焦點主要集中在電梯本身質量、井道施工質量、安裝工藝是否合規等方面。

4.其他合同糾紛

除上述三類主要糾紛外，實踐中還存在一些特殊類型案件。比如在產權人變更案件中，原產權人不同意樓棟加裝電梯，未參與電梯費用分攤，且明確表示不使用電梯，電梯加裝完成后原產權人出售房屋，新產權人要求使用電梯，從而引發糾紛。又如，原先反對加裝電梯的業主在電梯建成后反悔，想要使用電梯，卻遭到其他業主的強烈反對，于是起訴樓棟其他業主要求補繳電梯分攤費用后使用電梯。

（二）既有住宅加裝電梯糾紛案件的特點

1.主體多元且關系復雜

既有住宅加裝電梯項目涉及多主體利益交織，形成立體化矛盾網絡。從內部主體看，高低樓層業主的利益分化是核心矛盾源：高樓層（4層及以上）業主因出行便利度提升（尤其老年群體）和房產溢價（約10%～15% 增值預期），通常是項目的主要推動者；而低樓層（1～3層）業主則面臨多重現實顧慮——如1～2層業主擔憂電梯井道距離窗戶不足2米導致采光遮擋（日照時間減少 40% 以上），3層業主顧慮電梯運行噪聲（經實測電梯運行時室內噪聲可達45分貝，超出住宅靜音標準），同時普遍存在“電梯使用頻率低卻需承擔同等維護成本”的公平性質疑。這種利益失衡導致業主間協商陷入僵局，某社區統計顯示，加裝電梯項目中低樓層反對率達 67% ，其中 15% 的案件演變為訴訟糾紛。

2.工程質量和安全問題突出

加裝電梯工程質量問題呈現“顯性故障與隱性隱患并存”的特征。顯性故障集中在電梯設備本身：某小區電梯交付后3個月內故障報警達17次，經檢測發現控制主板為二手翻新件，施工單位與供應商互相推卸責任；部分項目為壓縮成本選用低價電梯，限速器、安全鉗等核心部件不符合GB/T24478—2020新國標，導致業主集體維權。隱性隱患則多存在于配套工程：某老樓加裝電梯后，因井道防水層施工不規范，雨季時2樓住戶墻面滲水面積達3.5平方米，維修時需拆除部分井道結構，協調周期長達8個月；另有小區井道隔音層厚度不足（僅5厘米，低于規范要求的10厘米），電梯運行時產生的低頻噪聲（30～50赫茲）導致3樓住戶夜間睡眠質量下降，經環保部門檢測認定構成噪聲污染。

3.資金相關糾紛較多

加裝電梯為高樓層業主帶來極大便利，加梯費用除部分有政府補貼外，剩余部分由業主自行籌集。加梯費用的分攤方式、出資比例往往成為業主間資金糾紛的核心爭議點。基于樓層高低帶來的便利程度差異，不同樓層業主對自身應分攤的加梯費用比例看法不一，高樓層業主主張按照樓層高低遞增出資，低樓層業主則主張自身受益較少，應承擔更低比例的費用。還有業主提出，除樓層高低不同外，每戶房屋面積不同也影響加梯費用的承擔比例，應結合樓層和房屋面積綜合考量，均衡計算每戶應出資比例。除加梯費用的資金糾紛外，業主與電梯供應商之間關于電梯費用、業主與施工單位之間關于工程款費用的糾紛也屢見不鮮，如上述費用的支付方式、分期支付節點、質保金的扣留和返還等方面都可能存在問題。

二、既有住宅加裝電梯糾紛案件裁判問題分析

既有住宅加裝電梯引發的各類糾紛具有自身特性，法院在審理此類案件時面臨諸多挑戰，諸如在法律法規具體適用、相鄰關系業主權益影響、加梯費用分攤以及各方利益平衡等方面均存在難點問題。

（一）具體法律適用難

與既有住宅加裝電梯相關的法律規定，主要集中于《中華人民共和國民法典》中有關建筑物區分所有權、相鄰關系等條款，但這些規定針對加裝電梯這一特定領域糾紛的處理較為原則性，在具體審判實踐中缺乏可操作的細則。例如，在既有住宅加裝電梯引發的相鄰關系糾紛中，雖然法律規定相鄰關系應遵循有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理，但對于加裝電梯影響低樓層業主采光、通風等具體情形的界定較為模糊，缺乏統一、明確的認定標準[3]。

（二）費用分攤機制難

既有住宅加裝電梯基本需占用建筑物區分所有權中的共有部分，法律雖規定業主對共有部分享有共同管理的權利，但在加裝電梯這一特定情境下，如何確定共有部分的合理使用范圍以及費用分攤的具體方式，并無詳細規定。法院在具體裁判時，缺乏明確法律條文來界定各方的權益與責任。對于需業主共同出資的電梯費用，其分攤方案和比例亦缺乏統一標準，在各方業主持有多種異議的情況下，法院需綜合權衡不同樓層業主的受益程度、房屋面積、房屋價值變化等因素，確定一個相對合理的費用分攤機制，但因個案情況各異以及法官自由裁量權的存在，在實踐中要確定一個令各方都滿意的合理分攤比例頗具難度[4]。

（三）各方利益平衡難

從公共利益視角出發，既有住宅加裝電梯有利于提升整個小區的居住生活品質，尤其在老齡化社會背景下，加裝電梯能夠增強老舊住宅的適老化程度，契合社會整體的福利提升需求。然而，在實現公共利益的過程中，不可避免地會對部分個人利益造成影響。如何在公共利益與個人利益之間尋求一個平衡的尺度，是法院在裁判時無法回避的問題。為滿足公共利益需求，往往需由高樓層業主對權益受影響的低樓層業主給予一定補償，但補償金額與比例并無明確標準，補償金額過高可能阻礙電梯加裝項目推進，影響公共利益實現，補償金額過低又無法充分保障個人利益，進而引發更多矛盾。

三、完善既有住宅加裝電梯糾紛案件裁判的建議

既有住宅加裝電梯糾紛的妥善處理，既需遵循法律規則，亦需兼顧社會公共利益與個體權益平衡。結合司法實踐中的難點，可從以下維度構建精準裁判體系：

（一）構建分層遞進的法律適用體系

針對《中華人民共和國民法典》第二百七十八條“業主共同決定事項”的模糊地帶，建議最高法出臺司法解釋，明確“加裝電梯需專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上業主同意”的具體操作標準，區分“利益直接相關業主”（如低樓層業主）與“利益間接相關業主”的表決權重。參考《廣州市既有住宅加裝電梯辦法》，細化費用分攤公式（如3層及以上業主按樓層系數分攤，1～2層業主可免繳建設費用但需承擔10%～15% 的運維成本），從立法層面減少“費用分擔不公”類糾紛（此類糾紛占比目前達 32% ）[5]。

（二）建立類型化案例指導機制

程序合法性案例：如“業委會未公示資金使用明細被業主起訴”案，明確《業主大會議事規則》需包含加裝電梯專項條款，公示周期不得低于15日。

利益平衡案例：如“2層業主反對加裝電梯被法院駁回”案，闡釋“少數業主權益限制”的合理邊界當電梯加裝符合規劃要求且給予適當補償（如低樓層業主減免 30% 物業費）時，司法可支持多數業主共同決定。

質量責任案例：如“電梯井道滲漏引發侵權責任”案，明確施工單位、設計單位、物業公司的連帶責任劃分標準，避免“多主體互相推諉”的裁判混亂。

（三）創新“法律 + 技術”的多元解紛機制

社區調解階段，引入“加裝電梯利益平衡計算器”，自動生成各樓層業主的受益指數（如4層受益指數1.0，5層1.3，依此類推）和補償方案（建議高樓層業主按受益指數向低樓層業主支付1萬～3萬元一次性補償），某社區使用該工具后，協商成功率從 41% 提升至 76% 。

街道聯調階段，邀請規劃師、電梯工程師、律師組成“專業調解團”，對井道設計、噪聲檢測等技術問題提供中立意見，打破“業主與施工方各執一詞的僵局。

司法確認階段，對達成的調解協議快速出具司法確認書，2023年某基層法院此類案件平均結案周期僅12天，較判決結案縮短45天。

（四）構建專業化證據認定體系

基礎鑒定機構：納入具備建設工程質量檢測、特種設備檢驗資質的機構，負責電梯設備質量、井道結構安全等常規鑒定，鑒定費用按標的額比例分攤（如50萬元以下工程鑒定費最高不超過1.5萬元）。

專家庫：收錄電梯工程、建筑采光、環境噪聲等領域的高級專業人才，法院可依申請或依職權通知專家出庭，就“井道設計是否符合日照標準”“低頻噪聲是否構成污染”等問題出具書面意見，某案件中專家證言使噪音侵權的舉證難度降低 60% 。

四、結語

既有住宅加裝電梯是一項意義重大的惠民利民工程，該類糾紛案件的裁判亦是一個復雜且深刻的課題。通過深入剖析案例、梳理裁判問題、探尋解決路徑，不僅能為此類糾紛的化解提供有益參考，更能在增進民生福祉、推動社會發展的道路上穩步前行。

參考文獻

[1]王瑾.既有住宅加裝電梯案件裁判中的容忍義務研究[D].淮北：淮北師范大學，2023.

[2]吳靈鑫.既有住宅加裝電梯物權法律問題研究[D].福州：福建師范大學，2023.

[3]文牧.既有住宅加裝電梯規劃許可行政訴訟研究[D].淮北：淮北師范大學，2023.

[4]魏夏珍.既有住宅加裝電梯的民法問題研究[D].重慶：西南政法大學，2023.

[5]肖明明.城市區分所有住宅更新的民法問題研究[D].重慶：西南政法大學，2022.

（作者系上海市黃浦區人民法院法官助理）