構建房地產市場平穩健康發展長效機制的政策路徑研究

摘要：房地產市場長效治理面臨多重制度目標的協同挑戰，其政策創新亟須突破傳統調控模式的路徑依賴。本研究深入剖析房地產市場的復合功能屬性，發現經濟穩定功能通過風險跨期分配與要素重置機制平抑周期波動；民生保障功能借助空間權利重構消解居住排斥效應；金融安全功能依托風險量子化識別框架阻斷系統性風險擴散；發展驅動功能通過空間溢價捕獲機制提升全要素生產率。理論創新方面，構建了市場穩定與民生保障的協同治理模型，提出抵押品動態估值算法以優化金融監管框架，創新土地要素彈性供給模型以增強逆周期調節能力。在方法論層面，構建了制度工具與治理目標的動態適配矩陣，通過風險熵值監測與空間正義評估雙重機制精準校準政策效果，為新發展格局下完善房地產市場基礎性制度提供理論創新支撐。

關鍵詞：房地產市場；平穩健康發展；長效機制；政策路徑

一、構建房地產市場平穩健康發展長效機制的政策價值

（一）經濟穩定器：防范系統性風險與促進宏觀經濟良性循環

系統性風險防控需構建多維監測框架，重點完善房企資本結構透明度監管體系。通過引入或有可轉換債券等混合資本工具，優化企業債務期限結構，構建風險跨市場傳染的隔離機制。宏觀經濟動態均衡的實現依賴于房地產投資與全要素生產率的協同演化，應重構土地要素市場化定價機制，將工業用地彈性供應政策與產業鏈升級需求相銜接，引導房地產資本精準投向智慧園區、研發載體等新型基礎設施領域[1]。強化土地要素的逆周期調節功能，可建立建設用地供應與制造業PMI、服務業商務活動指數的動態關聯模型，形成市場供需自我調節的內生穩定機制。價格形成機制的優化需突破傳統行政干預模式，構建包含住房租賃價格指數、新建商品住宅去化周期等領先指標的市場溫度監測體系，借助預期引導工具平抑非理性波動。針對房地產市場與實體經濟的資源錯配問題，應依據稅收中性原則進行矯正，設計差異化房地產持有成本調節機制，抑制資本在虛擬經濟領域的過度沉淀。這種制度架構的理論突破在于構建風險跨期分配框架，通過逆向調節金融加速器效應阻斷危機傳導鏈，借助要素重置機制提升經濟增長質量，最終形成房地產市場與宏觀經濟的內生穩定關系[2]。

（二）民生壓艙石：住房保障體系完善與社會公平正義實現

制度創新需突破傳統保障房供給在空間布局上的局限性，構建涵蓋產權份額交易、公共服務權證等要素的復合型保障體系，通過共有產權住房的價值共享機制，實現保障對象與城市發展紅利在收益分配上的動態協同。提升住房資源空間配置的公平性，需建立保障房選址與就業機會分布的耦合模型，運用基于通勤成本閾值的量化分析方法優化保障房空間布局，形成以職住平衡為導向的資源分配機制。為破解代際公平問題，需設計住房支付能力與人力資本積累的跨期匹配模型，通過住房儲蓄賬戶與公積金制度的協同創新，實現住房消費的均衡配置。居住品質保障的倫理延伸要求建立適老化改造與無障礙設施建設的強制性標準體系，通過立法確立基本居住尊嚴的底線保障原則。實現公共服務均等化，需構建保障房社區教育資源增量配置的動態調整機制，將開發商配建義務與財政轉移支付進行制度性捆綁，打破優質公共資源的空間固化格局，這些制度創新的理論價值在于重構了住房政策的正義維度，通過空間權利再分配促進社會流動，借助居住品質標準化建設提升民生福祉，最終實現住房保障制度的社會整合功能。

二、構建房地產市場平穩健康發展長效機制的政策路徑

（一）制度框架層：完善房地產法律法規與基礎性制度安排

房地產市場長效機制的構建應以制度框架的法治化重構為基礎，其核心在于通過系統性制度供給形成穩定的市場預期。法律法規體系的現代化改造需突破傳統立法滯后問題，著重針對房地產開發、交易、租賃等環節的權利義務配置進行立法優化，如修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時應確立市場主體的行為邊界與責任追溯機制。預售資金監管與住房質量保障等關鍵領域的立法空白亟待填補，應建立覆蓋項目立項、建設、交付全過程的閉環式法律責任體系，以有效遏制市場主體的機會主義行為[3]。土地供應制度改革需破解土地資源配置的時空錯配問題，構建基于人口遷移趨勢與產業發展導向的動態土地供應模型，實現土地要素配置效率與城市可持續發展目標的深度耦合。住房金融制度創新應著力構建基于風險分擔與對沖的風險緩沖機制，在完善差別化住房信貸政策的基礎上，探索住房金融工具的供給側結構性改革，通過設立專業化住房金融機構形成多層次住房融資服務體系。房地產稅收體系重構需突破單一環節調節局限，設計持有成本與交易成本聯動的復合型稅收機制，強化稅收工具在抑制投機需求與調節財富分配中的結構性功能。產權登記制度的數字化升級是市場交易安全的制度保障，通過不動產登記信息的跨部門共享與區塊鏈技術應用，實現產權變動的實時追蹤與風險預警。

（二）調控工具層：構建差異化精準化政策工具組合體系

房地產市場調控機制的效能提升依賴于政策工具的精準化創新與系統化整合，其本質是通過工具組合的協同效應實現市場動態均衡。政策工具的差異化設計應基于對市場異質性的科學識別，運用城市發展指數、住房供需比、庫存去化周期等復合指標構建市場健康度評估模型，為精準施策提供數據支撐。需求端調控需突破傳統信貸工具的粗放管理模式，開發基于家庭負債率與住房支付能力指數聯動的動態利率調節機制，并實施首付比例與購房資格的分級管理制度，以精細疏導住房需求[4]。供給端調節應強化土地要素的彈性供給，建立基于市場預警信號的土地出讓規模動態調整機制，同時完善保障性住房與商品住房的配建比例調節模型，實現供給結構的自適應調整。價格形成機制的優化應構建多維度價格參照體系，通過二手房成交參考價發布制度與新房價格地價聯動機制的協同作用，阻斷市場主體非理性預期的傳導。區域協同調控需構建城市群政策傳導網絡，運用梯度化限購政策與差異化信貸支持政策引導住房需求在空間維度合理分布。政策工具的數字化轉型是提升調控效能的關鍵路徑，依托房地產大數據監測平臺整合市場交易、資金流動、土地供應等全維度數據流，運用機器學習算法構建政策效果模擬推演系統，實現調控參數的自適應優化。各類政策工具的協同應遵循邊際效益最大化原則，重點防范政策疊加引發的市場過度反應，建立政策組合的動態評估與反饋修正機制，最終形成前瞻預判、精準干預、動態調整的閉環調控體系。

（三）保障體系層：健全租購并舉的住房供應與保障機制

住房市場供需關系的結構性重構需構建租購協同的制度框架，其理論內核在于通過制度性安排消弭居住權與財產權之間的價值差異。住房供給體系應突破單一產權住房供給模式，構建保障性租賃住房、共有產權住房與商品住房的立體化供給架構。借助土地供應彈性調節機制與開發主體準入規制，實現保障性住房配建比例與城市人口結構的動態適配。租賃權益的制度性確認是市場培育的基礎，需通過立法明確租購同權的實施路徑，將戶籍準入、教育醫療等公共服務納入租賃合同法律關系。在此基礎上，探索租賃住房資產證券化產品的風險定價模型，以形成社會資本參與的可持續商業模式[5]。住房保障的動態調節機制應構建人口流動數據與住房需求的映射關系，運用機器學習算法預測不同收入群體居住需求的空間分布特征，進而建立保障房供給規模與空間布局的彈性調整框架。供需匹配效率的提升依賴于住房市場的數字化改造，需整合就業通勤、家庭結構等城市空間數據構建住房需求預測系統，并據此優化租賃住房與產權住房的空間配比與套型結構。價格形成機制的創新需突破傳統行政干預模式，設計保障房租金與市場租金的動態平衡算法，建立共有產權住房價格與居民可支配收入的彈性關聯模型，使住房成本與目標群體的支付能力邊際自動適配。住房金融體系的范式轉換體現為從信貸擴張向普惠服務的轉型，需發展住房儲蓄契約制度與租賃押金擔保機制，通過金融工具創新降低居民住房支出的流動性約束。這些制度變革的協同效應在于重構住房市場的價值分配機制，通過供給體系的結構優化實現居住權利平等化，借助金融工具創新促進住房成本合理化，最終達成市場資源配置與政府公共干預的均衡狀態。

（四）監管機制層：強化全周期監管與數字化治理能力建設

房地產市場監管體系的現代化轉型本質上是監管治理工具與市場風險形態的動態適配過程，其核心在于構建具備動態響應能力的監管生態系統。全周期監管框架的構建需突破傳統分段式監管的局限，對土地出讓合規性審查、開發資金閉環監管、房屋質量終身追責等制度進行系統性整合，形成覆蓋項目全生命周期的監管鏈條。土地要素市場化配置的監管創新應建立開發強度與公共服務的對等約束機制，通過土地出讓合同的技術性條款將教育醫療配套等隱性成本顯性化，以實現土地開發外部效應的內部化調節與優化[6]。數字化監管能力的提升依賴于跨部門數據治理體系的完善，需打破立項審批、建設監管、銷售備案等環節的行政壁壘，利用區塊鏈技術的不可篡改特性保障開發資金流向的透明性與可追溯性。風險預警系統的智能化演進體現為多源數據融合分析能力的提升，通過構建包含供需彈性系數、價格偏離度、企業財務健康度等指標的多維評估矩陣，運用深度學習算法建立市場風險的早期識別模型，以實現對市場風險的精準預警。跨區域協同監管機制的建立需破解屬地化管理導致的監管套利困境，構建開發企業信用檔案的跨城互認機制與聯合懲戒規則，形成全域聯動的信用約束網絡。穿透式監管工具的迭代重點在于識別金融創新背后的風險傳導路徑，建立針對REITs、CMBS等結構化融資產品的風險監測指標體系，通過壓力測試模擬極端市場條件下的風險暴露程度，以有效防范系統性金融風險。監管策略的持續優化需構建政策效應的數字孿生系統，利用仿真技術還原調控政策在市場中的傳導軌跡，據此建立監管參數的動態校準機制。這種監管范式的演進邏輯表現為監管重心從行為管制向風險治理轉移、監管手段從經驗判斷向數據驅動轉型、監管架構從條塊分割向系統集成升級，最終形成具有自組織特征的智能監管體系[7]。

三、結語

房地產市場治理體系現代化亟待構建多重價值目標的動態平衡機制，其制度創新本質上是市場機制與社會治理協同實現的過程。風險跨期分配機制通過合理重置土地、資本等要素，調整要素在不同時期和領域的配置，有效阻斷經濟波動在房地產市場中的傳導。空間權利重構路徑聚焦于居住空間權益的合理界定與分配，通過優化土地利用規劃、完善住房產權制度等措施，顯著改善居住資源配置效率。風險量子化識別框架運用大數據和量化分析技術，對房地產市場中的各類風險進行精準識別和量化評估，成功降低系統性金融風險的發生概率。空間溢價捕獲策略通過挖掘城市空間價值，合理引導房地產開發和投資，有力驅動全要素生產率的提升。本研究在理論層面的貢獻在于突破傳統單一維度研究范式，構建制度工具協同作用的動態適配模型，深入揭示政策創新對房地產市場高質量發展目標的傳導路徑。

參考文獻：

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[7]徐貝貝.從落實長效機制入手促房地產市場平穩健康發展[N].金融時報，2021-07-14（002）.

（作者簡介：周雯雯，山西工程科技職業大學講師）