本刊記者 袁立明

近日國土資源部宣布，在2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，在2016年全面實施統一登記制度。2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

不動產統一登記制度時間節點的確認，受到了各界矚目，大家紛紛揣測這是為房產稅的征收做準備工作。雖然后來國土資源部出面說明組建不動產登記局，目的并不是開征房產稅。但是無可否認，不動產登記的確為房產稅的征收，做了良好的鋪墊。

先有登記制度，后有房產稅

去年底在房地產稅立法的討論中，國務院相關部門計劃在2014年底前形成一個能夠提請全國人大審議的法律草案。房地產稅立法工作由全國人大預算工作委員會具體牽頭負責，目前全國人大和財政部、國稅總局等國務院職能部門正在密集調研，醞釀在年內拿出一份初擬的房地產稅立法草案。

相關人士表示：“房地產稅立法的主要工作由預算工作委員會法案室承擔，現階段法案室主要針對立法過程中出現的疑問，以及草案起草的具體需要，去全國各個地方和相關部門調研。”

長富匯銀總裁張保國認為，從地產市場長遠來看，此次不動產登記雖然主要目的不是為了開征房產稅，但是完全可以通過不動產登記來摸清全國住房市場的供需關系情況，為市場研究以及未來城市發展等方面提供重要的數據支持。

先有登記制度，后有房產稅，如此低調而有序的推進過程，在全國不動產統一登記制度健全后，也就掃清了房產稅開征的最大障礙，特別是使對全國范圍內多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。對于房地產投機的擠壓、加重持有者在持有過程中經濟成本的增加都有著不可忽視的作用。

可以看到，財政部稅政司已經邀請了翻譯專家翻譯十幾個國家的房地產稅立法情況，財政部稅政司應該已經開始了解國外的做法、先進經驗以及失敗教訓，而這些都是啟動階段的基礎性工作。

財政部財科所所長賈康曾經說過：“房地產稅立法會非常艱難，吵吵幾年也是有可能的。”例如，有人提出來，中國土地不是私人所有，房子只有70年產權，房價里面主要是地價，還要再繳稅不合理。諸如此類的細節討論還有很多，什么時候能夠達成一致 ，或者什么時候能夠把問題考慮全面了，都需要花費很多的精力。可以看出，房產稅立法前路艱巨。且由于在2014年全國人大的年度立法計劃中并沒有房產稅立法一項，所以2014年審議的可能性還是不大的，雖然國家強調“加快房地產稅立法”，但即便其進入了審議程序，房產稅立法在人大也會有一個非常漫長的討論過程。

張保國表示，此次不動產登記是一個很好的開始，對房產稅的開征多少會有些影響。

房產稅，可能成為真正的“狼”

如果了解房地產行業的人就會知道，建立統一登記的基礎性制度與“房產稅”密切相關。按照一般的進程而言，不動產統一登記如果順利完成，那么，房產稅的出臺也就不日可期了。

近日關于房產稅的傳聞再度興起，房產稅開征，最先的目標要對準的將是商業地產，而非住宅市場。這種分析所持的觀點的立腳點有點另類，但也值得關注。事實上，無論是試點還是針對擴大試點的討論，房產稅的目的一直都被定格在控制房價過快上漲上。

以往，不少人都認為，房產稅的開征是針對市場上的住宅投資者。以增加交易的成本使得市場的投資需求得到平抑。這種觀點盡管正面，但卻一直受到不同的質疑之聲。其中一點就是現時試點的兩大城市，房產稅對于房的調控能力是非常之小。特別是上海，盡管是第一批開征房產稅的城市之一，但在住宅市場銷售浪潮當中，它仍然是房價上漲速度驚人的一線大城市。相比于住宅高額的投資回報而言，區域的稅點顯然并不算什么。而更為關鍵的是，房產稅的征收在持有，而投資者的目標卻是轉手，征稅的威懾能力變得更小。

如果先擺脫控制房價這一個固有底線，房產稅的開征極有可能的原因，就是在土地財政之外開拓另一個稅收來源。有更直接的分析，則是在房地產行業高額稅賦外尋求一個穩定的稅收點。而這種措施的前提就是房地產行業在一段時間后將從高峰滑落。事實上，在不少看來，現時住宅市場的巔峰時期已經過去，盡管房地產行業仍然會有一時間的輝煌，但以后可能將是商業地產以及特色地產的天下。而在住宅市場有可能降溫的情況下，宅地市場將會受到沖擊，針對商業進行征稅以平衡政府收支就變得重要。

從這個角度上看，猜測房產稅從商業地產開刀的觀點就變得有點道理。更為關鍵的是，近期，既是房地產開發商，同時也是香港首富的李嘉誠在頻頻地拋售國內地的高端商用物業。

這與近期國家部署加快不動產統一登記進程相聯系，就形成了支撐上述觀點的另一大理由。事實上，無論是針對住宅還是針對商業，都僅僅是一種猜測。關鍵的是，從近期政府特別是國家級部門的動作可以看出，以往一直在喊一直無所動作的房產稅，現時已經不僅僅是嚇唬市場的道具，而是成為真正的“狼”。

為征收房產稅創造條件,但不是唯一決定因素

中國房地產學會副會長陳國強表示：過去，住房信息的基礎非常薄弱，家底大家都不清楚。他認為，從行業發展來看，政府要制定行業發展規劃或制定保障房的投資建設計劃實際上是缺乏可靠準確的信息支撐的。“不動產統一登記可為決策提供更好的信息基礎。”

“為征收房產稅創造條件,但不是唯一決定因素,對市場影響取決于政府制訂的征收力度。”陳國強認為，不動產統一登記為房產稅向存量征收創造了技術條件,但并非唯一決定因素。首先，開征房產稅需伴隨稅收結構調整；目前房地產總體稅種多稅負重,除了房產稅,還有契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、土地增值稅等,全面征收房產稅應以現有稅種減少和合并為對沖,而非增加整體稅負。

其次，土地財政約束下,房產稅征收仍將溫和漸進起步，房產稅向增量征收還是存量征收,免稅條件及稅率等核心條款的制訂,是判斷房產稅對房地產市場影響大小的關鍵,而這最終主要取決于地方政府的財稅策略。在目前土地財政依賴短期難以改變的情況下,我們認為房產稅開征大概率仍將以溫和漸進的方式起步。

再次，對銷售影響有限,但可能導致觀望周期延長；統一登記制度主要是房地產長期管理制度的一部分,在短期對市場和銷售的影響有限,但此次提出了具體的時間進程,導致普通購房者的觀望周期可能進一步延長,在一定程度上降低市場的房價上漲預期。

開征房產稅是大勢所趨，但需要解決諸多問題

從發達國家的經驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩定的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講，開征房產稅是一項系統工程，還面臨著許多問題需要解決：

首先是征收范圍的問題。在重慶的房產稅方案中，最大的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對新增房地產，這就意味著存量不咎，以往擁有數套房產的人將成為最大的受益者。而對新的購房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了負擔，會造成明顯的社會不公。

其次是稅率如何確定。假設房產稅率很低，房地產價格上漲率高于該比率，則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義，房價還會繼續上漲。如果稅率過高，又會不利于房地產行業穩定發展，而中國的經濟增長在很大程度上依賴房地產業的發展。

最后房產價值評估問題。房產價值具有很強的不確定性，和區位、房型、小區環境、周邊環境、物業等等因素有關，如何動態地評估房屋價值將是一項浩大的工程。如果仔細評估，面對數以萬計的不同房屋，準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區確立房產基礎價格，容易因為不公平而招致反對。另外，當房價評估不合理時，還要建立起相應的申訴程序。

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房產稅

房產稅是中外各國政府廣開征的古老的稅種。歐洲中世紀時，房產稅就成為封建君主斂財的一項重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅” 等，這類房產稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。

對房屋征稅，我國自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計檁輸鈔”，清末和民國時期的“房捐”等，都是對房屋征稅。

中華人民共和國成立后，1950年1月政務院公布的《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。1951年8月8日，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》。1973年簡化稅制，將試行工商稅的企業繳納的城市房地產稅并入工商稅，只對有房產的個人、外國僑民和房地產管理部門繼續征收城市房地產稅。1984年10月，國營企業實行第二步利改稅和全國改革工商稅制時，確定對企業恢復征收城市房地產稅。

同時，鑒于中國城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產權的實際情況，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員仍征收城市房地產稅。

在西方國家，房產稅的征收從未遭到普遍的抗稅反應，這是因為房產稅的稅收收入大部分用作提高地方公共產品的供給水平。在一些國家，地方政府所管轄的學校、公共圖書館等公共設施以及警察、消防部門和街區維護等方面的開支，都由房產稅收入直接支持。

美國政府公共部門、教育組織等所有或占有的物業全面性免稅。美國各州對于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對財產課稅價值給予一個固定金額免稅額。有些州是按財產課稅價值給予某一比例免稅額，如麻省給予20%，印地安納州給予4%。這一免稅項目是最大項目。