◇劉穎春　王冰　岳偉

保障房項目的全壽命周期管理

◇劉穎春王冰岳偉

摘要：近年來，工程項目的全壽命周期管理越來越受到行業的推崇，其中保障性住房的建設作為民生工程更應嚴格遵循。本文通過闡述保障房的特點以及保障房全壽命周期管理的必要性，進行了保障房與商品房關于項目全壽命周期管理的對比分析。

關鍵詞：保障房；全壽命周期管理；特殊性

10.13999/j.cnki.scyj.2015.06.033

隨著我國城鎮化進程的加快，保障性住房作為惠民工程成為社會關注的熱點。與一般的房地產開發項目不同，保障房項目的建設管理更需要科學系統的理論作為指導。在保障房項目的建設管理過程中，要運用工程項目管理的全壽命周期理念，針對保障性住房自身的特點，充分考慮其項目管理的特殊性，做到為工程建設增值。

一、保障房項目的特點

1.政策法規的特殊性。與一般的房地產開發項目不同的是，保障性住房的政策法規根據其不同的類型而不同。主要涵蓋價格政策、技術要求、政府補貼等政策。

2.組織管理的特殊性。保障性住房屬于政府的公共事業，在保障房的建設管理過程中，政府的組織管理貫穿其中，進行監督指導，與有關建設部門及房地產公司相互協調，確保保障性住房建設管理的有效性。

3.質量要求的特殊性。保障房項目作為惠民工程，其投資建設量大，對質量要求很高。加之工程建設的一次性，使得保障房建設對工程質量的要求更高。

二、保障房項目全壽命周期管理的必要性

1.嚴格控制資金和土地的使用。保障性住房的資金和土地由政府提供，應該嚴格做到專用。通過項目的全壽命周期管理可以明確資金和土地的使用明細，明確責任人。

2.設計、施工更有參照性。在設計和建設階段可以參照其前期的資金和土地量來合理安排施工。

3.后期物業管理更容易。由于保障性住房從前期策劃、施工再到后期物業實現了項目的全壽命周期管理，所以如果在后期物業管理中遇到專業問題可以最快速度找到原設計施工責任人，及時向住戶反饋。

三、保障房項目與普通房地產項目全壽命周期管理的對比

1.前期決策階段。在前期決策階段，保障房項目的建設資金存在缺口，保障房項目用地供應緊張，有特殊的準入退出機制。由于保障房項目屬于惠民工程，政府的財政預算緊張，而廉租房租金不足的現狀導致保障房的建設資金存在許多缺口，因此保障房的建設要積極引進民間資本，拓寬融資渠道，建立專門的賬戶，嚴格做到專款專用。與普通的商品房項目相比，保障房項目的選址通常位于城市較偏的位置，致使大量的保障房資源浪費，因此急需制訂專門針對保障房項目用地的政策法規作為指導。普通房地產開發的商品房的購買資格要求很低，更注重經濟效益。而保障房作為惠民工程，其準入退出機制十分嚴格。

2.實施階段。在實施階段，保障房建設的特殊性在于保障房的設計要節能適用，保障房的施工管理要分清職責，避免多頭領導。普通商品房的設計可以根據住戶的需求而多種多樣，而保障房的設計必須遵循節能省地、經濟適用的原則。

3.市場推廣和銷售階段。在市場推廣和銷售階段，普通商品房的購買程序比較簡單，而保障房的申購審核程序復雜。普通商品房的價格由開發商根據利益最大化原則確定，而保障房價格的確定需要參照當地商品房價格和物價水平以及居民收入狀況。

4.物業管理階段。在物業管理階段，保障房物業管理的特殊性在于保障房物業管理不能完全依靠市場的運作，必須依靠政府優惠政策的扶持才能得以生存和發展，可見保障性住房物業管理有其特別的地方。通過保障房的物業管理，也可以完善保障房的準入與退出機制。

四、結論

保障性住房作為一項重要的惠民工程，其建設的成敗、好壞至關重要。要想真正達到“住有所居”的目標，就要運用科學系統的管理方法，運用工程項目全壽命周期管理的理念，對工程項目各個階段進行管理，并且針對保障房項目管理的特殊性制訂相應的措施，從而保證保障房項目的順利進行。

參考文獻：

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[2]路君平，糜云.我國保障房的發展現狀與融資渠道探析[J].中國社會科學院研究生學報，2011(06).

[3]張農科.政府保障性住房物業管理模式探討[J].中國物業管理，2011(10).

（作者單位：吉林建筑大學管理學院）

基金項目：教育部人文社會科學研究規劃基金項目（12YJAZH010）；吉林省普通高校人文社會科學重點研究基地開放項目（吉教科合字[2012]第551號）