熊穎

近日，龍湖集團董事長吳亞軍終于回來了。

吳亞軍處理的第一件要緊事，就是趕赴中國農業銀行總部，為旗下長租公寓“冠寓”發展尋求支持。

搶灘長租公寓

“只要站在風口，豬都能飛起來。”雷布斯的名言同樣適用房地產，長租公寓漸成風口，上市房企蜂擁而入。

龍湖的反應速度足夠敏捷。早在2016年8月，龍湖中期業績會上，吳亞軍宣布推出長租公寓品牌“冠寓”，并且將其戰略地位升至繼地產、商業、物業之后的第四大主航道業務。

相比而言，萬科搶灘登陸的時間更早。2014年，萬科就開始大規模推廣租賃住房。2015年，已經開業的萬科長租公寓超過1000間。2016年，萬科整合了旗下各長租公寓項目，統一品牌為“泊寓”。

然而，長租公寓真正火起來是在2017年，借助了政策的東風。

2017年7月，住建部等9部門聯合發布通知，明確在12個重點城市加快推進租賃住房建設；8月，國土資源部會同住建部，確定在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。此后，房屋租賃的各項支持政策“忽如一夜春風來”。

“今年萬科把長租公寓作為重要的著力點，主要在核心城市發展。”2017年萬科董秘朱旭在2月份銷售及經營情況電話會議上表示。

截至2017年年底，萬科泊寓已覆蓋29個一、二線城市，累計獲取房間數超過10萬間，累計開業超過3萬間。晚一步入局的龍湖，相對應的數量恰好是萬科的一半。

碧桂園、綠地、佳兆業等先后入局，據克而瑞研究中心的報告介紹，目前全國TOP30的房企已有三成涉足長租公寓。

入局者前赴后繼，賺錢者卻寥寥無幾。

鏈家研究院的報告曾稱，未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達到3萬億元。眾多房地產企業看到了市場的發展空間，卻由于投資回報率低而徘徊不前。

長租公寓“雷聲大雨點小”的尷尬處境，在業內并不是秘密。2017年8月25日，在萬科中期業績說明會上，萬科董事會主席郁亮對此表示，“能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”

以萬科翡翠書院為例。根據出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室。其中，90平方米月租金1.5萬-1.8萬元，180平方米以上月租金3萬-4萬元。

翡翠書院最長可出租10年。以此推算，90平米十年租金最低180萬元，180平米十年租金最高需要480萬元。

萬科相關人員曾透露，即便是這樣的價格定位，資金回報率仍然極低，不到2%。

而追溯拿地數據，2016年12月，萬科花109億元拍下北京海淀區永豐產業基地兩地塊，折算樓面價3.6萬元/平方米，使用年限70年。

中原地產首席分析師張大偉直言不諱地表示，“萬科這么高的樓面價，長租肯定虧損。”

龍湖的長租業務也是如此。“坦白地說，確實不掙錢。”龍湖品牌負責人透露。

在今年年初的龍湖業績說明會上，龍湖首席執行官邵明曉曾表示，目前長租公寓成本及收益持平。然而，邵明曉希望未來龍湖長租公寓將變為賺錢的業務，凈利潤率達到12%-15%。

不過，郁亮的期待沒有這么高。郁亮認為，隨著扶持政策出臺，長租公寓回報率低的情況會有所改變，“未來，如果回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

不賺錢，顯然不符合企業投資的初衷。目前，大多數房地產企業將長租公寓的盈利期設定在5年時間。

5月18日，A股上市公司世聯行在回復深交所問詢函時就表示，預計盈利時間為第五年。2017年財報數據顯示，世聯行公寓管理業務實現營業收入2.08億元，同比增長387.64%，然而現階段世聯行公寓仍然處于虧損狀態。

掙慣了快錢、大錢的房企，為什么要來放下身段“掙慢錢”？

表面上看，主要是由于“房住不炒”的總定調之后，各地限購令、限價令紛紛出臺，房地產的掙快錢時代宣告終結。

易觀智庫房產中心研究總監嚴躍進透露，“限價令大背景下，盈利空間壓縮，由售轉租反而比較穩妥。只是，不排除有企業搞小動作，明租實售。”

“渾水摸魚”者也同樣會存在。

張大偉一語道破長租公寓的潛規則：“一方面便宜拿地，一方面為了融資，真做租賃的非常少。”

某上市房企員工也表示，“長租公寓模式備受資本市場看好，一些房企做長租不是為了賺錢，而是為了融資。”

2017年以來，房企銀行貸款、境內發債趨難。一位負責債券業務的投行人士曾向媒體表示，“用于長租租賃的債券可以發，其余的基本沒戲。”

5月16日，在“2018中國上市房企百強峰會”上，東方邦信置業副總經理馮健就感嘆“今年融資不易”。中金公司固定收益部董事總經理張繼強則建議，“可以通過ABS的路來走。”

租賃項目持續的現金流，確實也為一些融資工具預留了操作空間。

對于融資難、融資成本不斷升高的房企來說，類REITs（房地產投資信托基金）、ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等工具更像是關上一道門之后，開的“另一扇窗”。

2017年12月18日，龍湖50億住房租賃專項公司債券獲中國證監會核準；2018年3月，碧桂園400億ABS大單審批通過；2018年5月初，中國恒大提交的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已獲受理，擬發行金額100億元。

然而，對于長租公寓融資相對便利推動了房企入局的觀點，并不被所有企業認同。

龍湖品牌負責人表示，“龍湖進入長租領域確實享受了政策紅利。然而，如果說是為了融資而切入，這就不合邏輯了。現階段長租公寓都不掙錢，我們沒有必要為了融資去做一個賠錢買賣。我們看中的其實是長租公寓未來的巨大市場和現金流。”

這種爭論已非一朝一夕，誰是誰非暫無定論。

然而，在長租公寓市場經歷一場跑馬圈地之后，小鬼長成大佬，是否還會踏實地做個租賃的生意？假如一個新的大泡沫出現，誰會來接盤？毫無疑問，大概率是資本市場的散戶。?

來源：市界（ID：newsseeker）

習慣了掙快錢、掙大錢的房企，切入盈利前景并不明朗的長租市場，究竟意欲何為