摘 要：我國政府為了控制房價，出臺了各種緊縮政策，人口紅利逐漸消失，房地產風險在逐漸形成，房地產泡沫極有可能發生破裂。當下的趨勢是經濟全球化，各行各業聯系緊密，房地產業一旦發生風險，就會造成相關產業的聯動傳染，會迅速傳染到金融部門，對宏觀經濟造成沖擊，有著“牽一發而動全身”的效應。因此，研究房地產市場的作用機制及傳染效應，有利于在風險發生之前未雨綢繆，減少其發生的可能性，也能在風險傳染的時做出相應的政策調整，進行有的放矢的調控措施，防止其傳染的擴大，豐富系統性風險的理論體系。

關鍵詞：房地產;金融市場

Blasko和Sinkey（2006）分析了房地產行業的貸款與銀行資產之間以及銀行資產與風險承擔之間的關系，研究發現，如果銀行對房地產市場的固定利率貸款比率較高時，那么銀行破產風險就越高。Hott（2011）認為房地產價格、按揭貸款以及銀行利潤之間存在正向反饋效應，導致銀行在房地產市場下行時遭受較高利潤損失。Hofmann（2007）對20個國家的研究也發現房價上升可顯著推動銀行信貸增長。段忠東、曾令華等（2006）選取了80組樣本月度數據（我國銀行貸款及其利率，房地產價格、經濟增長），運用多變量協整的分析技術，對2000年到2006年房地產價格和銀行信貸的關系進行實證研究。認為短期中，房地產價格對銀行信貸的影響微弱，但是在長期中通過協整關系對短期銀行信貸產生影響，且隨著時間的推移，逐漸增加。

我國住宅房地產平均價格在2013年超過一萬元之后，總體呈現上漲趨勢，居高不下，這為房地產泡沫的形成提供了條件，也為房地產金融危機提供了滋生的土壤?？v觀之前發生的房地產金融危機，均是在經濟繁榮時期，房地產信貸增多，此時，風險便不斷累積，經濟出現過熱現象;政府對過度繁榮的經濟進行調控，政策導向抑制了房地產的增長趨勢，經濟下行，借款人償還能力不足，風險開始逐漸暴露，若不加以控制，便會形成房地產金融風險。我國的房地產金融風險的形成渠道，大體如此。

從1998年我國房地產實現市場化開始，除了2008年全球金融危機對房價造成小幅度的滑落之外，總體上房地產平均價格呈現上升趨勢。房價的高漲和房地產市場的高收益率使得投機行為頻發，投資性需求上升，“炒樓”現象屢見不鮮。投機者的團隊逐漸壯大，從中獲得巨大收益，此時房價也被逐漸抬高。然而，房價的增長速度快于經濟增長的速度，開放商和買房者對房地產貸款的需求被迫上升。金融機構為了進一步獲利，放寬了貸款的限制條件，采取各種優惠政策來適應購房貸款需求，住房抵押貸款額爆發式增長。

房地產價格的上漲，造成了房地產市場的繁榮，人們購房熱情高漲，風險防范意識下降，盲目跟風。各貸款機構的債務規模迅猛發展，使得房地產的價格遠大于自身的價值，泡沫逐漸累積，信用風險和流動性風險不斷加劇。

房地產市場過熱，政府會出臺一系列抑制政策避免房地產價格進一步的上升。與此同時，購房者心理預期認為房價不可能進一步上漲，購房需求有所下降，此時房屋空置率逐漸增大，房屋的供給大于需求，房地產價格下跌，借款人的資產價值縮水，還款能力不足，不良貸款數量逐漸增大，信貸風險暴露，即使金融貸款機構將抵押品賣出也不能彌補損失，造成房地產金融風險的加劇。

國家應逐漸堅強房地產金融市場的法律地位，根據各地房地產業的特點完善房地產金融的法律環境，健全相關法律法規，通過法律手段規范房地產金融市場的良性運作，對于相關金融信貸業務進行嚴格的監督，利用政府的財政政策、利率政策、貨幣政策加強對房地產金融市場的宏觀調控，在一定程度上可提高中央銀行對于全國各商業銀行的監管力度。同時限制房地產業的過熱發展，合理引導房地產行業發展模式的轉變，控制房價的過快增長，從而避免房地產業的系統風險，規避房地產金融風險。對于那些經批準進入我國房地產市場進行人民幣業務辦理的外資銀行或者相關私人投資方，應注意相關規范化管理，控制其在我國房地產金融業的經營范圍和經營規模，從而避免大量外資熱錢對于我國房地產業的沖擊，規范房地產金融市場的有序發展。

目前，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散，用以解決當前房地產企業過于依賴銀行資金的問題。也可以吸取國際經驗，拓寬房地產企業的融資渠道、發展直接融資，可有多種形式。除房地產企業通過股票市場上市融資外，還包括發行企業債券，即允許有實力、有信譽的大開發商直接到公開資本市場上發行短、中期項目債券，債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險;具有股票性質的購房者與開發商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發商“合伙”建房;發展房地產投資基金以及房地產信托投資等。

參考文獻：

[1]. Matej Bla？ko，Joseph F.Sinkey Jr.Bank asset structure， real-estate lending， and risk-taking[J].Quarterly Review of Economics & Finance， 2006，46（1）：53-81.

[2].Hott C. Lending behavior and real estate prices[J].Journal of Banking & Finance， 2011，35（9）：2429-2442.

[3].Hofmann B. Bank Lending and Property Prices ：Some International Evidence[C] Money Macro and Finance. Money Macro and Finance Research Group，2007.

[4].段忠東，曾令華，黃澤先，《房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究》 [J].金融論壇，2007，12（2）：40-45.

作者簡介：

張倩楠（1993—），女，山西晉城人，山西財經大學2016（金融學）學術碩士研究生，研究方向：金融工程與風險管理.