邢成珍 陳立強

東營市東旭房地產中介評估測繪有限公司 山東東營 257200

在房屋建筑面積計算過程中，設計單位執行的是《建筑工程建筑面積計算規范（GB/T50353-2013）》（以下簡稱“設計規范”），房產測繪單位執行的是“新規程”和“補充規定”，且前者規范和后者“設計規范”在建筑面積計算上存在較大差異。

1 房產面積測量誤差產生的原因

1.1 商品房規劃設計變更

商品房在測繪手續辦理完成以后，由于不可抗力的原因，設計圖紙發生變更，變更的原因大致可以歸于以下五個方面：墻體保溫層的厚度不均、商品房套內空間功能變更、功能設備用房發生變化、套內使用功能的變化、公共交通設施的變更。以商品房套內空間功能變更為例，住宅類商品房的套內空間主要有：客廳、廚房、餐廳、過道、臥室、衛生間、陽臺、書房、飄窗、儲藏室等。如果套內空間的布局出現調整或尺寸產生了變化，所有的套內面積都會受到影響。

1.2 不同測量標準差異導致誤差

在房產面積計算中，由于不同的測量單位使用不同的測量標準，在測量同樣類型、同樣規格的房屋時，差異化的測量標準會導致測算的面積結果也存在較大的差異。在相關規范未發布之前，始終沒有統一房產建筑面積應以哪種測算結果為準，這也是在處理房屋面積糾紛案件時，各級司法部門不得不單獨委托專業的測繪機構進行核實和確認的原因。

2 房屋建筑面積測繪技術

2.1 布置控制點

在房地產面積測量過程中，技術人員需要合理布置控制點，并充分利用全站儀、GPS-RTK技術，實行三級導線方式，確保房地產面積測量工作的有序進行。

2.2 測量工程高度和層高

在房地產面積測量過程中，技術人員需要針對建筑高度與層高進行二次測量，確保測量誤差滿足相關要求，還需要明確測量的實際位置，采用多站點測量方式，隨后做好校準核對工作，測量標準必須滿足規劃部門審批的標準要求。另外，技術人員還需要明確各項信息，如建筑物棟號、道路、建筑物名稱、層數、結構資料后，為后續繪圖工作的實施提供支持。

2.3 規劃標注管道井與設備間的判斷

根據房產測繪共用建筑面積劃分分攤遵循的原則：幢分攤共有部位、功能區分攤共有部位、層分攤共有部位三個級別；共有部位不同的建筑形式及功能，決定著該共有部位處于不同的分攤級別，共有面積分攤的結果自然是不一致的。就管道井而言，該部位是建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道，服務范圍類似于樓梯間，進行共有部位面積分攤時，按功能區分攤級別劃分。而設備間則是在某一層面中安裝各種設備的房間，在共有部位面積分攤時，按照其具體的設計功能，會做為層分攤級別或功能區分攤級別處理。

2.4 規劃標注的上空，應考慮其不同性質分別處理

一般而言，規劃核準圖上標注的上空符號的區域，在房產面積測繪中均屬于不計算建筑面積的范圍，但也有例外。結合案例分析：一幢住宅樓中設計有復式躍層的戶型，在該復式躍層戶型內設置的套內樓梯有L型、U型、旋轉樓梯等多種布置情況，規劃核準圖復式上層層面在樓梯梯段圍合的區域中表達“上空”符號。此“上空”符號與一般意義上的客廳“上空”是有區別的，不應簡單按照規劃核準圖標注的“上空”做不計算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業術語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計算此復式戶型的套內面積時，該建筑部位雖規劃核準圖標注為“上空”，也應按照設計的建筑功能計算入該戶套內面積中。

2.5 規劃標注“前室”計算全面積或半面積的判斷

“前室”是指設置在人流進入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風的封閉樓梯間之前的過渡空間，由于“前室”在消防設計上需具備內部設有機械排煙或自然排煙的設施。近年來，關于“前室”的建筑形式又出現了一種不封閉開敞結構，這樣可利用外圍護不封閉結構進行自然排煙。而對于規劃核準圖而言，標注統一使用的是“前室”。在房產面積預測繪時，遇見此類開敞設計的“前室”，就需要結合其實際的建筑形式加以分析，從前述的設計要求中可以發現，“前室”的不封閉結構是基于消防設計的需要。因此，房產面積計算時不應按照封閉與否來判斷全、半面積，應從該前室屬于何種性質的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結構內，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計算全面積，若是處于房屋主體結構外，那么該“前室”類似于陽臺的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應按照半面積計算處理。

3 房屋建筑面積測繪優化策略

隨著網絡技術的發展，基于GPS的各省市CORS網絡RTK技術也應運而生，其在接受差分信號后定位精確度能達到厘米級別，大幅度提高了房產測繪的效率和精度。數字化測圖技術也是當前得到廣泛應用的一種新型技術，其特點是能在短時間內快速繪制房產測量圖。利用軟件對采集的外業數據進行專業化處理后自動繪制成房產圖，相比傳統的作業方式，僅需少量的調繪工作，具有成圖質量高、圖載信息多、作業速度快等優勢。此外，無人機傾斜攝影測量技術目前也在房產測繪領域得到廣泛應用，能夠構建房產實景三維空間模型，通過計算機就可在三維模型上進行量測，精確計算出各種房產面積數據。

4 結語

房產測量面積的差異問題不僅損害了購房者的權益，嚴重的還會導致社會糾紛和矛盾，因此必須高度重視這一問題，采取科學有效的方式加以應對和處理，以保障和促進房地產業的健康和穩定發展。