北京公房上市全面解禁

胡林夫婦1997年大學畢業后進入某國家部委工作，沒多久，就花7萬多元成本價買下了單位分配的一套50多平方米的兩居室房改房。這套房靠近北京長安街，目前市價30多萬元。夫婦倆籌劃賣掉舊房，再加些錢便可在近郊買一套100平方米的商品房。然而一位對房改略知一二的朋友告訴他們，根據北京市的土政策，中央國家機關的公房目前還不能上市。計劃面臨擱淺，夫婦倆十分懊喪。

房改房交易新政策

類似的情況在北京極為普遍。但據記者了解，北京市即將全面放開對已購公房上市的限制，這意味著，在京中央國家機關職工以及中央在京企業事業單位職工進入市場，出售已購公有住房將基本沒有障礙。國務院機關事務管理局房改辦主任陳建明告訴記者，相關政策基本已經研究完畢，“很快就會出臺”。這意味著胡林夫婦所購的公房不久便可堂而皇之地上市套現。

另一個已經成為現實的政策，可能更令與胡林夫婦有共同想法的人歡欣鼓舞：今年2月，《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》頒布，該規定的核心內容是，從3月份起，取消市屬單位的“二手房”房主在出售房產時，若成交價超過每平方米4000元須與原產權單位共享收益的規定。同時降低買房人補交土地出讓金的額度；購買并居住一年以上的公有住房，上市出售時免征營業稅；已購公有住房上市出售時，暫免征土地增值稅。新《辦法》還鼓勵有條件的單位改革現行供暖費、物業管理費由單位支付的方式，實行貨幣分配。

“這主要是為了讓更多的房改房上市出售。”直接參與《辦法》制定的北京市房地局市場一處處長陳同順對記者說。

國務院機關事務管理局房改辦主任陳建明亦對記者表示，即將出臺的在京中央國家機關及企事業單位公房上市辦法大體與北京市直屬公房上市辦法一致。可以預料，隨著今年徹底放開以往對于已購公房上市交易的諸種限制，住宅二級市場交易將逐漸形成規模。

“二手房”為何有市無量

2000年初，北京市正式啟動“二手房”市場，據了解，目前北京辦理完房產證的房改房約達150萬套之多，此即為北京市絕大多數的“二手房”。但是，據北京市房地局市場一處副處長姜財源介紹，其成交量一直不盡如人意。記者了解到，2001年，北京“二手房”交易總量不到5000套，而同期上海卻高達15.6萬套。2002年，北京市“二手房”交易量不到10000套，雖逐漸有所增長，但仍遠遠落后于廣州、上海等城市。

有關人士均不否認，房源緊俏是目前“二手房”市場有市無量的一個重要原因。記者從幾家房地產中介機構獲悉，目前北京“二手房”市場供求比例一般在1∶5至1∶10之間浮動，高峰時甚至達到一比幾十。由于嚴重供不應求，北京市一房地產中介機構中大恒基的工作人員反映：“現在是賣方市場，房價一般由房主說了算。”

與去年同期相比，近期“二手房”的單套成交價格有上升勢頭，有的甚至與同地段商品房價不相上下。木樨地、學院路等黃金地段的公房房源，往往廣告才登出來，房子就已經有了買主。去年勁松橋附近的22萬元的“二手房”，今年需要25萬元才能買到。去年在南三環邊只需20萬元的房子，今年也需要23萬元左右。

北京市房改辦方案處副處長王玉明對記者分析說，占北京存量房屋中相當比例的帶“國”字頭的央產、校產、軍產等尚不能上市交易。而據王玉明估算，這些公房的數量基本上占到北京市現有公房總量的一半左右。很明顯，允許這部分公房上市，從理論上講應能擴大“二手房”市場的供給量。隨著供應量逐漸提高，“二手房”價格理應降低，同時也將對住宅一級市場的完善和規范造成重要影響。

除了供應量的原因，建設部有關人士指出，北京“二手房”市場交易不旺的更深層的原因在于北京市與全國其他地區公房上市政策的差異。1999年7月，財政部、國土資源部、建設部曾經聯合發文，要求“職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積的經濟適用房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益”。這就是說，所購公房出售后的增值的部分應當按比例上交。

為了“公平”的收益調節

據記者了解，原來的文件的立足點就是盡可能地維護分配的公平。制定重重政策門檻，令京中央國家機關企事業單位職工已購公房難以上市，也正是基于這一考慮。因為以往的福利分房造成了不同單位、不同個人的住房在位置、面積上的苦樂不均，對于既得利益究竟認可到什么程度，相應地對于大量住房未達標甚至沒有住房的職工如何補償，一時爭議很大。

房改中的分配不均的歷史遺留問題很難一次性解決，于是決策者便考慮利用住宅二級市場予以調節。單位向個人出售公房時，其中面積超標已有相應的處理辦法，因而三部委文件的思路是在已購公房上市套現時對由于位置差別產生的級差地租進行收益調節。

這項措施當時得到了國務院住房改革最高決策部門的首肯，可是實際上最終并沒有落實。繼上海之后，各地基本上未執行此項收益分享的政策。只有北京則完全按照規定制定了相應的實施辦法。北京規定，已購公有住房上市出售成交單價在每平方米4000元以上，應與原產權單位進行收益分配——其中的每平方米4000元單價，是北京市經濟適用房的平均價格。

這一設計在理論上是可行的，而一旦付諸實踐，麻煩卻接踵而至。這項政策出臺后，各方面看法不一。在肯定方案維護分配公平的思路之外，有觀點認為，住房分配不均的差別在居住時就已經體現出來，如果產權人不上市交易，就談不上進行調節，仍無助于公平；較為集中的觀點則認為這是導致北京住房二級市場和其他地區相比交易低迷的一個主要原因。

除此之外，北京市公房上市需要經過單位和有關部門層層審批，手續十分繁復。上市審批、收益分成是目前公認的政策限制，而購買上市公房，買方還需補交較高的地價款。同時，“二手房”交易不像新房交易那樣得到金融信貸全方位的支持。凡此種種，都對公房上市形成障礙。

北京公房上市政策的未來

為活躍住房二級市場，北京市有關部門幾年之中曾先后出臺政策予以推動，但效果并不十分明顯，而此次頒布的《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》，顯然是一劑“猛藥”。

不過，對這項政策的出臺，也有人反映，這樣做，事實上等于幾乎完全改變了幾年前房改政策基于分配公平的重要措施。

實際上，過去的收益調節政策盡管可以在一定程度上維護公平，然而，由于監管成本相當高，這些措施在實施過程中并未能對交易形成絕對的約束。規避此類限制的辦法很多。一個主要的做法就是少報合同金額。記者了解到，相當一部分買房人和賣房人私下達成協議，將合同單價定于每平方米4000元以下，這樣在明面上便無須和原產權單位進行收益分享，而按市場價計算的其余房款買賣，雙方可以另行結算。

2000年，北京市取消了直管公房上市必須經原產權單位同意的規定之后，一度也有不少原中央國家機關的已購公房繞開單位審查一關上市出售，由此還引發不少矛盾。單位態度強硬的，常常采取不與新的購房人簽訂供暖合同等諸如此類的措施，造成房屋已經過戶卻無法入住，辦好的手續只能作廢。有鑒于此，亦有大量售房人在不辦理房屋產權過戶手續的情況下，通過公證，將房屋產權公證到新買主的名下。此舉當然存在一定風險，房價往往要打很大折扣。而更多公房所有者的選擇則是將房屋出租進行套現，這其實也間接減少了已購公房在二級市場的成交量。

即便如此，與其說新政策的著眼點是適應市場對于“二手房”的急迫需求，不如說這是政府的政策目標在公平與效率之間的取舍又有了新的變化。“思路變了，以前不放開有不放開的道理，現在放開有放開的考慮。”新政策的一位參與制定者這樣評價。

有專家向記者分析，北京市目前房地產投資占固定資產投資的比例超過50％，一方面存在一定風險，一方面又沒有可以替代的產業持續拉動經濟增長。決策層擔心的是未來會不會引起投資波動，能不能持續拉動消費。為了保持對投資和消費的持續拉動，除了在今后幾年內保持房地產市場的穩定，還應培養其他產業拉動總需求的潛力。

“一味搞商品房是不可持續的，”這位專家指出。目前北京“二手房”市場具有很大潛力，決策層正是希望通過放開限制，讓市場逐漸發展并且成熟、規范，從而起到持續拉動社會需求的作用。

然而，政策取向的改變必然遺留大量問題，對效率的追求不應等同于對公平的放棄。陳建明對記者說：“放開是大事情，有些問題需要處理，有些政策需要完備，因為一旦放開了就收不回去。”