普洛斯的中國路

緊縮銀根和嚴(yán)控土地，卻很可能為已在華潛行一年多的普洛斯切入中國工業(yè)地產(chǎn)市場難得的契機(jī)

盧利民終于決定在蘇州租房了，因為整天來往于上海與蘇州之間確實非常辛苦。

去年普洛斯（Prologis）進(jìn)入中國之時，盧利民擔(dān)任中國市場總監(jiān)一職，現(xiàn)在他兼任蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司的總經(jīng)理。這是普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資的一家物流設(shè)施開發(fā)公司，在經(jīng)過一年左右的談判協(xié)商后，4月28日雙方正式簽約。合資雙方各持50％的股份，總投資3億美金，公司注冊資本1億美金，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股。

蘇州物流中心總裁沈臻說：“合資公司在5月份正式開始運(yùn)行。”盧利民說：“我要準(zhǔn)備在這打持久戰(zhàn)了，今后90％的精力都要放在蘇州這邊。”盧利民希望，能在一年多時間里把公司帶上正軌，解決好合資雙方的磨合，并把普洛斯的管理理念帶進(jìn)來。這也正是蘇州物流中心希望看到的，因為它瞄準(zhǔn)的是普洛斯的管理理念及其身后龐大的客戶群。

沿海先行

普洛斯創(chuàng)立于1993年，10年間，當(dāng)時3000萬美元的啟動資金已經(jīng)膨脹成130億美元的固定資產(chǎn)，物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布北美、歐洲和亞洲的70多個市場。目前普洛斯已開發(fā)及管理著超過110億美元資產(chǎn)，總出租面積已超過2100萬平米。

作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，這家美國公司專注于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)。他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉(zhuǎn)租給客戶，之后再派出一個資產(chǎn)管理隊伍提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。普洛斯在投資物流設(shè)施時有三種模式：為客戶定制生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)（批量生產(chǎn)）、還有收購回租。

普洛斯在去年正式進(jìn)入中國時，曾引起業(yè)內(nèi)的一片驚呼。時任寶供物流中國區(qū)市場經(jīng)理的謝家濤說：“普洛斯來了！物流資產(chǎn)外包的理念也在中國登陸。而該公司的進(jìn)駐有可能打破現(xiàn)有的行業(yè)格局，為中小型的3PL企業(yè)注入新的活力。”

普洛斯在全球擁有超過4000家客戶，其中460多家名列世界1000強(qiáng)企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程，普洛斯把住了中國市場的進(jìn)入時機(jī)，開始果斷出牌。事實上，普洛斯在中國一年多的潛行，所針對的客戶以及帶來的新鮮活力不僅是3PL企業(yè)，還有在中國日漸成熟的制造企業(yè)和競爭日趨激烈的零售企業(yè)。

在中國，普洛斯打算前兩年重點(diǎn)發(fā)展沿海地區(qū)，兩年后再進(jìn)一步向內(nèi)地發(fā)展，目標(biāo)是在整個中國鋪設(shè)完整的網(wǎng)絡(luò)。梅志明說：“不管客戶到哪里，只要有需求我們就可以提供服務(wù)。”普洛斯與上海西北物流園區(qū)的合作開發(fā)項目已經(jīng)簽下協(xié)議，梅志明表示，在廣州、深圳和北京的幾個點(diǎn)，年內(nèi)也都將有定論。

投資蘇州物流園區(qū)無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。這次投資開發(fā)的蘇州物流中心在蘇州工業(yè)園區(qū)的三期規(guī)劃里面，現(xiàn)有面積0.5平方公里，合資公司成立后將再增加開發(fā)1平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)在經(jīng)過10年的長足發(fā)展后，已經(jīng)成為中國國家級開發(fā)區(qū)中發(fā)展最快、投資環(huán)境最好、競爭力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一。

普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明說：“其實蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點(diǎn)放在發(fā)展工業(yè)上，所以要找專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)商合作。”沈臻在談到雙方的合作時說：“經(jīng)濟(jì)全球一體化，跨國公司面臨著如何來中國鋪設(shè)它的網(wǎng)絡(luò)的問題，而對于我們物流中心而言，問題是如何走出去。這正是我們各自企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的矛盾，而這矛盾通過雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)可以巧妙的化解掉。”

從地理區(qū)位上看，蘇州物流園區(qū)處在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，東面有昆山，西面有蘇州新區(qū)，南面還有吳江，距離上海也只有80公里，它剛好處在一個制造業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域的中心。滬寧高速公路上的工業(yè)園區(qū)出口到蘇州物流園區(qū)只有5公里，而在交通干線方面，除了有東西向的滬寧高速外，還有南北向的蘇杭高速，這對蘇州物流園輻射華東地區(qū)具有很大的優(yōu)勢。

而除了考慮地理因素外，普洛斯在中國投資需要重點(diǎn)關(guān)注的是政策因素。蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)帶有中新兩國的合作背景，能夠從政府得到許多支持以保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。5月16日，國務(wù)院副總理吳儀在蘇州會見了新加坡副總理李顯龍，這是在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)10周年之際中新兩國領(lǐng)導(dǎo)人的一次重要會面。兩位副總理在會面前后，都分別參觀了蘇州物流中心。蘇州物流中心背靠工業(yè)園區(qū)，在軟硬件功能和設(shè)施上往往先人一步。目前，物流園區(qū)內(nèi)新的物流辦公大樓已經(jīng)基本建成，屆時工業(yè)園區(qū)內(nèi)的所有海關(guān)辦事機(jī)構(gòu)將全部入駐，其他政府職能部門也將入駐為物流園區(qū)提供一站式服務(wù)。物流園區(qū)可以提供保稅倉庫和出口監(jiān)管倉儲等功能。

5年20億美金

工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長，梅志明說：“工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)回報周期一般在10年左右。”一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長9.8％，4月底以來，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高燒不退迫使中央政府出手降溫以實現(xiàn)軟著陸，加強(qiáng)工業(yè)土地管理和緊縮銀根，就是其中最關(guān)鍵的兩帖藥，也確實引起了投資物流基礎(chǔ)設(shè)施的普遍不適反應(yīng)。

外高橋保稅物流園區(qū)享有政策上的獨(dú)特優(yōu)勢，所以上海外高橋物流中心有限公司在做倉儲設(shè)施開發(fā)時，根本就不用擔(dān)心會沒有客戶租用，一期4萬平米的倉庫很多企業(yè)排著長隊準(zhǔn)備入駐。二期開發(fā)也已經(jīng)準(zhǔn)備動工，但據(jù)公司職員透露，二期設(shè)施打算以出售為主，因為倉儲設(shè)施的投入太大，公司希望加快資金回籠。帶有政府背景的開發(fā)公司尚且有資金上的憂慮，更何況是一般的中小企業(yè)呢。

而普洛斯這個洋和尚卻似乎能抗過敏。梅志明說：“銀根緊縮對于普洛斯來說是一件好事，因為這可以避免市場上一些對工業(yè)地產(chǎn)的短期炒作行為。”在歐洲，5年內(nèi)普洛斯投資了50億美金，在日本，每年0.7億美金，3年共投資2億美金。而在中國，土地價格比較便宜，所以普洛斯把在中國能在5年內(nèi)投資20億美金看作是一個很大的目標(biāo)。而這些資金從哪里來？

普洛斯有三個主要資金來源。普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場上進(jìn)行融資，也可以通過銀行貸款，普洛斯作為一家信托公司還擁有80億美金的管理基金。在中國前兩年的2億美金投入將由母公司提供，通過這2億美金可以再向銀行貸款2億，之后會用受托的管理基金追加投資。普洛斯希望能在5年內(nèi)能投入20億美金，但能不能實現(xiàn)這個目標(biāo)，“還要看中國整個市場有沒有那么多的需求和機(jī)會”。

國內(nèi)很多企業(yè)利用物流概念圈地，導(dǎo)致國家最近不斷出臺加強(qiáng)土地管理的政策。梅志明引述他在鄭州的經(jīng)歷稱，當(dāng)?shù)匾晃还賳T帶領(lǐng)商家參觀規(guī)劃中的10平方公里物流園，指著其中一片土地，說廣東有家企業(yè)在那里要了2000畝地，準(zhǔn)備開發(fā)成一個物流園，而事實上這家企業(yè)本身不是物流企業(yè)。梅志明表示，像普洛斯這樣大規(guī)模的專業(yè)開發(fā)公司，一般在短期內(nèi)一次性最多也就只能開發(fā)300－400畝地。他說：“土地審批嚴(yán)格，在短期內(nèi)對我們拿地是有一些麻煩，但從長遠(yuǎn)看我們也希望土地管得越嚴(yán)越好。”

機(jī)會也不是沒有，比如類似蘇州的合作項目，因為他們是不缺土地的。

命脈：客戶資源

梅志明更大的底氣，來自普洛斯的客戶群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流設(shè)施總面積超過了150萬平米。

他一再強(qiáng)調(diào)：“工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利。”因為投資物流設(shè)施需要承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險。在國外，一個物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如果空置率達(dá)到15%，利潤就全被淹沒掉了。而15％的空置率只相當(dāng)于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強(qiáng)大的客戶資源才能保持贏利。

目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有60％－70％，而國外一般能達(dá)到90％。國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設(shè)施狀況與國際標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差距，梅志明說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫只占2％。”

他把這看作是普洛斯在中國絕好的機(jī)會。在國外，各行業(yè)分工都非常清晰，往往都會把資金投在自己的核心業(yè)務(wù)上。第三方物流公司的核心業(yè)務(wù)是物流，在鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)、升級軟件系統(tǒng)和維護(hù)品牌等方面都需要大量的資金投入，不會過多投資于倉庫等基礎(chǔ)設(shè)施。如果物流設(shè)施的資金投入太大，就會影響其發(fā)展速度。這個規(guī)律在中國不應(yīng)該有例外。

他提醒企業(yè)必須好好算一筆帳。第三方物流公司在某個地方設(shè)點(diǎn)，因為它的客戶在那里。如果選擇自建倉庫，那會有兩種情況發(fā)生，一是過一段時間后發(fā)現(xiàn)倉庫不夠大需要擴(kuò)增；另一種情況是一兩年后客戶改變了，那倉庫的空置率就會很高。這兩種情況對于第三方物流公司都是相當(dāng)不利的。

然而中國企業(yè)很多還受傳統(tǒng)思想的制約，以末致財以本守之，非要掙個家大業(yè)大，什么都是自己的。梅志明說：“很多人在計算自建和租用哪個更合算時，只考慮自建一個平方成本再加利息，與一個平方的租金相比較，當(dāng)然是自建更便宜。但是企業(yè)在自建倉庫時往往要考慮到自身兩三年后的發(fā)展，所以在自建倉庫時就會留足發(fā)展空間，因為沒有人愿意看到今年建成的倉庫明年就不夠用。”