房地產大腕潘石屹：一路闖來一路歌

李占軍

大家喜歡叫他老潘，老潘生于1963年11月14日，受過“文革”的苦，享過改革的福。別人說他是個精明能干的商人，善于包裝，喜歡做概念；他卻說自己是個樸實的農民，性格內向，只有大專文憑。20世紀80年代，老潘大學畢業后進了機關，后來，他毅然拋掉“鐵飯碗”，辭職南下。29歲的時候，潘石屹開發了萬通新世界，之后又相繼開發了SOHO現代城、建外SOHO等樓盤。2001年，潘石屹邀請12位著名的建筑師在長城腳下蓋起了12棟別墅。在這些變化背后，房地產大腕潘石屹究竟是怎樣一個人，究竟是什么因素成就了他的今天，是性格還是時代？讓我們一起走近潘石屹。

老潘的童年：貧窮是我最深刻的記憶

老潘說，20歲之前，他的表達能力特別弱，20歲以后才有了一些變化。那么，20歲之前，他到底過著怎樣的生活呢？

“我的童年是在甘肅天水一個缺水，非常荒涼的農村里度過的。那個地方太窮了，沒有糧食吃。”60年代的中國到處都在鬧災荒，潘石屹的童年充滿了饑餓和艱難。“在我11、12歲的時候我媽媽就癱瘓了，一直不能下床，到現在還癱瘓在床，父親是右派，家里沒飯吃，所以就把我的一個妹妹送人了。那時候我們家只有兩床被子，一床大一點，一床小一點，送妹妹走的那一天，媽媽用大被子將妹妹裹了起來。我問媽媽今天晚上我們蓋什么，媽媽說，你妹妹都送出去了，就得把這個被子陪著一起送出去。”

小時候，潘石屹常聽父母說起城里的人和事兒，他夢想能到外面的世界去看一看。1978年十一屆三中全會之后，潘石屹的父親終于平反了，與此同時，潘石屹考上了蘭州市一個技校。跟隨父親進城的那天，潘石屹看見了樓梯，那是路邊一個二層的招待所，他第一次見到樓梯，異常興奮，抬腳就往樓上跑，最后被看門的老大爺趕了下來。潘石屹上學那幾年，非常貧困，怕把褲子洗爛了，他一直穿著臟褲子；怕同學看見自己的午飯只有一塊發糕，他偷偷躲進教室去吃。

老潘初下海：跨過鐵絲網“闖”進深圳

一次偶然的機會，潘石屹上了大學，雖然只是大專，而且還是石油學校，但是大學校園還是改變了潘石屹。大學畢業后，他進入了石油部下屬的一個國家機關，得到了一個踏實的鐵飯碗。然而就在大家爭搶鐵飯碗的那個年代，潘石屹卻縱身下海。1987年，潘石屹拿著最后一張工資條，握著101塊錢的工資辭職了，他要南下打工。其實當時的潘石屹算不上辭職，因為單位根本就沒有同意他停薪留職的申請。潘石屹走的時候，一個同事對他說了這樣一句話，“潘石屹，你的血管里流著不安分的血液。”

17年前，潘石屹24歲，只身去深圳的時候，他既沒有錢也沒有過硬的文憑，他那個學校只是一個大專院校，沒有學位證書。面對全然陌生的南方城市，面對未被開墾的荒地，他開始獨自尋覓自己的第一桶金。

當時去深圳一定要有邊防證，辦理邊防證要由所在單位出具介紹信，申辦人持介紹信到當地的公安部門辦理。可是潘石屹和單位都“掰”了，誰會給他開介紹信，他又去哪兒弄那個邊防證？于是，他只有偷偷摸摸地“闖”進深圳。

“闖”進深圳的路有很多條，可是無論怎么走，有一道鐵絲網是無法避開的，只有越過這道網，才算真正進入特區。潘石屹花了二三十塊錢請一個當地人幫助他過網，這個當地人帶著他順著鐵絲網走，走著走著，就走到了一個出口，說是出口，其實就是鐵絲網上的一個洞，不知是誰挖出來的，反正成了“自由進出”的豁口，潘石屹就跟著當地人從那個洞鉆了過去。有人發現了他們，從后面追來，當地人就帶著潘石屹沿著稻田一路狂奔。終于，抱著自由的希望和向往，抱著對金錢的欲望和事業的追求，潘石屹闖進了深圳。

深圳是潘石屹下海的第一站，去深圳也是他24年來第一次越過長江，以前，他從沒有到過南方。剛到深圳的時候，潘石屹特別不適應，語言環境不一樣，飲食習慣不一樣，氣候不一樣，他過得很艱難，水土不服，全身長滿了濕疹，根本就聽不懂廣東話，無法和人交流溝通。

老潘的第一桶金：借雞生蛋，冒險投身房地產

在深圳那兩年，潘石屹并沒有找到屬于自己的天空，他一直在給別人打工，一直在等待，在尋覓機會。而深圳的近鄰——海南卻逐漸成為一顆新星，特別是在1992年鄧小平南巡講話之后，海南一天天崛起，逐漸成為中國最大的經濟特區。為了尋找新的機會，潘石屹來到了海南。

在海南，潘石屹遇到了馮倫、易小迪等五人，后來，他們一起被稱為中國“房地產六君子”。鄧小平南巡講話之后，土地終于被作為商品，可以出讓和買賣了，海南大片閑置的土地為以潘石屹為首的雄心勃勃的六虎將提供了大顯身手的廣闊天地，六虎將聯合出動，26歲的潘石屹就此邁出了人生創業的第一步。

他們首先看上的是海口的八座別墅，他們的計劃是：把這八座別墅買下來，然后再賣出去，賺取其中的差價。于是他們六個人計劃先成立一個公司。當時最困難的問題就是資金，六個人誰也沒有錢，可是要想辦公司，買別墅，賺錢，就得先投入大筆的錢，后來，他們看中了別人腰包里的錢。他們找到北京一家金融機構駐海南的辦事處，從那個辦事處借了一大筆錢——500萬。

當然，潘石屹他們并沒有碰到慈悲為懷的善人，沒有人會白白把這么一大筆錢借給這幫只有腦子沒有實力的窮鬼，借款方的條件很苛刻，第一個條件是利息為20％，第二個條件是扣掉利息之后，賺了錢利潤五五分成。這兩個條件已經夠苛刻了，然而還有第三個條件，那就是錢不能交給六虎將，借款方派人管理這筆錢，根據六虎將操作的情況決定資金的使用。借款方的三個條件宛如三道緊箍咒，答應了這些苛刻的條件，潘石屹他們才借到了“雞”，這只借來的“雞”到底能不能生蛋，就全看六虎將了。

其實當時潘石屹他們就是在冒險，有人問潘石屹：萬一賠了，你們拿什么來抵這20％的利息？潘石屹這樣回答：“賠了的話就是無產階級，身無分文了，可是如果賺了，那就是我淘到的第一桶金。我從沒想過退路。”

六虎將分析了當時海南的整個房地產情況，認定他們看上的那八座別墅會漲價。他們購買的時候，別墅的價格是每平方米兩千多元，隨著時間的增長，事實證明了他們判斷的正確，他們買下別墅兩個多月之后，別墅的市價就翻了一番，變成四千多元一平方米了。那是以潘石屹為首的六虎將掙到的第一桶金，錢的數目不算很多，但對他們的影響卻很大。還完借款，付清利息，分給借款方50%的利潤，扣掉稅款，他們還剩下了100多萬。六個人，每個人分到了十幾萬。

這些錢讓潘石屹著實興奮了一段時間。拿到錢的那天晚上，潘石屹怎么也睡不著覺，渾身燥熱。第二天一早，他跑到銀行，從銀行里取出一點點錢。拿著鈔票，他禁不住懷疑這是不是真的，到底能不能用，他轉了一圈，決定買點東西，先買了一張海南日報，然后又買了幾個面包。吃著面包，他才回過神來，在心里告訴自己，這真的是錢，真的可以用。

老潘出招：急流勇退安全脫身

第一桶金的獲得鞏固了潘石屹投身房地產的信心，沒錢的時候都能賺到錢，有錢的時候還能賺不到錢嗎？

第一批淘金者的成功驗證了海南房地產市場的巨大潛力，繼六虎將之后，許多人急不可耐地跳進了海南房地產這片深不見底的商海中。1993年到1994年，每年有57億房地產投資流進這塊正在開發的土地，熱火朝天的海南房地產市場充滿了泡沫。截至1998年，海南積壓商品房703萬平方米，積壓資金達800多億。在沸騰的泡沫中得意忘形的人們追逐著海南房地產市場的狂潮，沒有人想到，漲潮的前夜潘石屹急流勇退，脫身而逃。

其實，潘石屹也是在偶然間發現了海南房地產的真相。那一次，潘石屹的一個項目合伙人提出，他聽說新出臺了一個法律文件，內容涉及房地產投資的前景，很讓人擔心。他請潘石屹去海口市規劃局跑一趟，查查那個文件的具體內容。潘石屹很認真地去找那個文件。第一次去海口市規劃局的時候，規劃局的人拒絕接待。潘石屹沒有放棄，他是那種永不言棄的男人。第二次，他又去了，并且買了一點小禮物去。也許是潘石屹的執著打動了規劃局的人，也許是他的小禮物起了點作用，總之，有關人員終于接待了潘石屹。他們允許他查看他所需要的文件，并且詳細地向他介紹了相關內容。那個文件其實并沒有太多關于房地產市場的內容，然而，細心的潘石屹卻從規劃局人員無意的介紹中了解到一個重要信息，那就是海口市目前的房地產總面積。

回去之后，潘石屹仔細算了算，他用海口市當時的房地產總面積除以海口市暫住人口和常住人口之和，得到了當時海口市人均住房面積，其實這個結論并不是真正的海口市人均住房面積，事實上大部分房子都握在房地產商手里。潘石屹的結論是，當時的海口，人均住房面積達到了50多平方米。這個數字給潘石屹敲響了警鐘，因為據他所知，當時北京人均住房面積為7平方米，一些發達國家人均住房面積也只不過20、30多平方米，可是海口卻已經達到了50多平方米，這個不正常的數字預示著暴風雨就要來臨了。

當時的潘石屹其實還不懂得太多的生意經，但是他牢記商場的一個基本原則，那就是不要違背常識和常規，無論是市場還是個人，一旦違背了常識和常規，就必定要失敗，任何超乎正常的發展終歸都要回歸常規。憑著這樣的判斷，潘石屹感覺到，“這塊地方的天要塌下來了，跑吧，跑得越快越好。”于是，他毅然撤出海南房地產市場，北上京城，重新創業。

老潘的二次創業：我的北京，我的SOHO

有了海南那幾年的原始積累，潘石屹在北京做得從容而堅實。

1992年，潘石屹與人合作共同創建了北京萬通實業股份有限公司，在北京開發出一系列房地產項目，包括北京萬通新世紀廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界(現改名為新城國際)。1995年初，潘石屹離開萬通，創立北京紅石實業有限公司，1996年開發位于國貿橋東側、總建筑面積48萬平方米的現代城，創下了一個月銷售300套的驕人記錄，有的樓還沒有動工就已被訂購了50%。

2001年1月初，SOHO現代城的廣告大范圍出現，同時一本銀灰色封皮、長達100多頁的SOHO現代城樓書出現了，它以大量的照片、漫畫與插圖圖解SOHO現代城，"有點前衛、有點另類"的SOHO現代城引起了市場的關注，SOHO一詞開始被廣泛提及，樓書中一句"你準備好SOHO了嗎？"極具煽動性。1月8日，SOHO現代城開盤認購，不到一個月就被認購了十之七八，尤其是開盤的前三天，日銷售過億。客戶夜間排隊發號的熱烈場面讓人聯想起二十年前北京人排隊購買大白菜。

潘石屹的SOHO現代城包括10幢30層高的大廈，共有2200套公寓和商鋪；潘石屹后來還重返海南開發了博鰲藍色海岸、在北京開發了建外SOHO、長城腳下的公社。其中長城腳下的公社是由12位亞洲建筑師設計完成的一個當代私人住宅建筑藝術收藏館，在2002年威尼斯雙年展上榮獲大獎。

最后，值得一提的是，潘石屹的成功離不開一個人的幫助，那就是他的妻子張欣，曾在美國華爾街做投資顧問的張欣不僅主管了SOHO的設計工程，而且還給了潘石屹許多事業上的幫助和支持，二人相輔相成，共創老潘今天的成功。