十字路口的中國城市化與房地產

編者按：

從來沒有哪一個行業能像房地產業如此牽動人心，如此備受官產學界的關注，如此影響中國宏觀經濟的格局。中央宏觀調控措施出臺后，盡管不是單純針對房地產的，但反應最敏感、嗓門最大、爭論最多的莫過于房地產業。一路飄紅、高歌猛進的中國房地產業仿佛突然走到紅燈閃爍的十字路口，明天的奶酪在哪里成了一個爭論不休的話題。著名房地產問題專家王志綱先生應本刊之約， 系統闡述了他對這一熱點問題的看法，現刊發以饗讀者。

大洗牌來了

7月中旬，由國土資源部土地利用管理司主辦的首屆中國城市土地運營博覽會 (地博會)將在深圳舉行。據說這將會是迄今為止規模最大、涉及土地與資本最多、國內外投資商和開發商最廣泛參與的一次土地市場化運營的盛會。

這個本來要在去年地產開發高潮期舉辦的會議，由于非典的原因推遲到今年。而此時恰逢中央調整房地產開發政策，宏觀形勢發生了根本的變化。主辦方在時間緊、任務重，倉促上馬的情況下對會議前景頗為擔心。誰料消息一發出，全國務大城市的政府官員、地產商以及有關方面的專家學者、主流媒體均表現出前所未有的熱情。關注之切、期望之高、參會之踴躍大大超出主辦者的意料。不少市委書記或市長表示將親自帶隊參會，發展商更是“南拳北腿，東邪西毒”紛紛粉墨登場。不管是富裕的珠三角、長三角，還是貧窮的西部以及正在崛起的東部地區，人們都紛紛響應。為什么在大氣候轉“涼”的時候，反而出現這樣的“熱”現象?

地產商們之所以對此次地博會如此關注，是因為他們對市場的天然敏感。他們或許已經意識到，整個中國的房地產業要洗牌了，而且是一場產生強震的大洗牌。洗牌意味著市場變了、環境變了、規則變了、打法變了，不了解這些變化的人必將要吃虧、甚至被淘汰出局。地博會整合地產行業上、中、下游，匯聚官、商、學各界，正好為人們提供了一個觀風向、察潮流、了解新規則、研究新打法，同時展示實力、乃至捕捉商機的難得平臺。

而政府官員之所以對此次地博會表現出如此強烈的興趣，表明他們也已經意識到，以土地為載體的城市運營對一座城市、一個區域發展的極端重要性，這無疑是一種可喜的歷史進步。一個不關注、不懂得城市運營的書記、市長，很難想象他能夠引領一座城市持續、健康、全面、快速地發展。

此外各種媒體及相關方而對此次地博會的重視，盡管動機各異，但有一點可能是共同的，即大家至少是朦朧地感覺到：通過這次大洗牌，中國城市發展和房地產業有可能進入一個新的階段了。

三個非常重要的拐點

大洗牌與中國的城市化進程和房地產業發展的宏觀形勢密切相關。

今天的形勢好比二十四節氣中的“驚蟄”。也就是寒冬末盡，春意初生之際，人們聽到了隱隱春雷，對即將到來的春天滿懷憧憬，又在乍暖還寒的“倒春寒”里凍得發抖。為什么這樣說呢?大家可以看看 1993年的宏觀調控，一些冒進地產企業四面楚歌，哀鴻遍野。今天同樣是宏觀調控，并沒有出現當時那樣的局面。因為中國今天的城市化進程和房地產業發展，正好處在三個非常重要的拐點上。

—是中國的城市發展到了一個重要的轉折點。中國今天的城市化率是37％，按照西方發達國家的發展經驗，當一個國家城市化率達到30％的時候，整個城市化將面臨一個起飛，而從30％到70％進入—個高速發展的階段。中國經濟經過前十多年超過兩位數的增長，盡管問題仍然很多，但一些主要城市在經濟上都有了一定的積累，不少書記市長正所謂“手里有糧，心里不慌，腳踏實地，喜氣洋洋”。正準備圖謀更大更高速的發展。

二是中國企業的發展到了—個新的增長階段。同樣經過十多年的積累，一大批優秀的企業成長起來了，特別是私營企業。他們都渡過了原始積累期，從饑渴不安的少年長成身強力壯的青年。他們已經不再依賴小投入，借貸起步，高風險，短平快，滾動發展的模式，有條件考慮大投入，長線和持續經營的增長方式了。他們的抗風險能力已大大加強，對市場的把握，對企業的能力和發展都有了充分的自信。

三是民問購買力大大增強，社會消費進入一個新的層面。人們的消費重心已從“必需型”轉向“品質型”甚至“奢侈型”。 3年前中央提出“拉動內需”，就是看好中國廣大的市場需求對經濟增長的支持作用。

這三個拐點：一是政府——老頭子手里有糧；二是企業一一老板心里有數；三是市民———老百姓袋里有錢。有這“三老”皆有作為支撐，中央的宏觀調控就不至于引起人的波動，反而會使城市和房地產業的發展變得更加有序、適度和可持續，所以我稱這次調控為“點剎”，雖然發展速度慢下來了，但能量的有效聚集正是為了穩步的發展，所謂蓄勢待發。對未來形勢總體上應持樂觀態度。

留給后人一個什么樣的中國

那么，應該如何看待中央宏觀調控對中國房地產的影響呢?

多年來，中國經濟增長的—個突出特點就是粗放式，由此帶來—系列嚴重問題，如“三高一低”——高消耗、高排放、高污染、低效益。“三高一低”的問題同樣存在于房地產行業，甚至更為嚴重。有—個令人觸目驚心的數字：目前全國城鎮的城區面積僅3.1萬多平方公里，這是經過2000多年的發展才形成的。但是由于這“三老”——老頭子，要政績，老板要發財，老百姓要置業，大家—哄而上，加上土地審批的混亂，目前我國被批出去的各類城區、園區的規劃面積竟多達4萬多平方公里。我們的城市一般規劃到2020年，你想這短短上幾二十里，我們竟要把中國2000多年才建起來的大城小鎮再造—遍還多。如果真的實現了，我們今天這樣粗放的建設，會留給后人一個什么樣的中國?

對于人多地少的中國來說，土地本是稀缺資源，但是卻被一些敗家子隨意揮霍，不少土地被以極低的價格出讓。我們心里有時真是悲哀和刺痛——中國的土地就這么不們錢?

在這種情況下，對土地的嚴格控制已經勢在必行。在去年召開的十六屆三中全會上，中央提出了以人為本、五個統籌的科學發展觀，表現在土地上，則意味著五級審批的混亂局面必將終結，存在著種種不小當交易的協議出讓等做法也將不復存在。 土地將集中控制在中央和省級政府手中。土地的公開招標拍賣降成為必然，地產商們只能到陽光下展開博弈。至今為止，中國大多數發展商獲得的利潤中，相當大一部分是土地交易的差價。今后發展商只能在提高物業價值，營造更好的區域環境，提升地產區域價值中獲取利潤。那些沒有雄厚實力，不能提供優質物業，缺乏專業能力和只做短線、試圖獲取暴利的開發商必將被淘汰出局。

前大盤時代已經走向終結

在這種背景下，我認為“前大盤時代”已經終結，“后大盤時代”即將浮出水面。

實際上，并非我們開創了大盤時代，而是我們遭遇了大盤時代。在1999年至2002年，珠三角與長三角涌現了不少的地產人盤，迫使處于地產開發最前沿的我們去研究和思考有關大盤開發的模式和方法，解決大盤開發中所面臨的全新課題。人盤時代的出現決不是誰登高呼就能呼喚出來的。正如黑格爾所說，“凡是存在的都是合理的”。大盤時代的出現自有其深刻的歷史背景。

首先是政府的城市管理滯后于市場經濟的擴張速度，導致城市規劃不到位。政府對土地的功能性質、產業價值沒有清楚的界定和認知。許多政府行為都是被市場、被發展商推著走的。

其二，由于各地政府為直接拉動經濟增長，爭先恐后地人搞市政基礎建設，土地收益自然成為緩解財政壓力的一條通路，這里面不排除短期行為的因素。

三是地方政府無力按照專家建議的城市規劃進行整體經營，也沒充裕的財政進行片區的整體配套，更缺乏合適的手段和引擎宣傳、推廣城市。

總之，由于政府對土地價值認識不清，缺乏經營念，手段粗放，則力不足，從而給發展商提供了很大的空間。大船經營的開發商從某種意義上說是在市場的推動下，代替了政府的許多職能，從基礎配套到生活、教育設施，必須一攬子承擔，否則誰去買房?因此也帶來了諸多先天不足。

除了先天不足這—內在原因，還有一系列外在原因導致了前大盤時代的必然終結。

首先是中央決策層在科學發展觀指導下，必然要加以對土地的宏觀控制力度，嚴格信貸審查和發放，強化投資管理，完善土地小讓與開發的政策法律法規。

其次，各地政府已越來越清醒地認識到土地資源的稀缺性以及對整個城市發展的重要性。原來發展商收益的50％～70％是逐漸升值的土地，其余的才是房產，所以才會出現地價不斷提升，而房價則可不變的現象。現在政府經過多年的積累，已經有財力規劃城市的發展，越來越多雄心勃勃的年輕官員開始用城市經營的方式與發展商進行博弈。土地價值凸現，發展商低成本圈地的空間幾乎沒有了。

第三，農民兄弟們雖然文化水平較低，但他們不僅在戰爭中學會了戰爭，而且因為市場無形之手的推動，他們在城鄉之間流動的過程中開始意識到土地的價值，所以現在發展商征地難度越來越大．而且價格不菲。

總之，國家醒了，政府醒了，農民醒了，這時任憑你發展商有天大的本事也不可能像過去那樣圈到成千上萬畝的廉價土地。因此，我們認為，以大量圈占土地為主要特點的前大盤時代已經走向終結，隨之而來的則是后大盤時代浮出水面。

房地產的非常規武器

那么，后大盤時代又具有哪些特點呢?后大盤時代對政府和開發商意味著什么?

后大盤時代的第一個特點是具有濃厚的國土整治色彩。所謂國土整治即在國家宏觀戰略的指導下，對土地進行科學規劃、科學控制、科學治理、科學利用，從而實現土地資源的最佳配置、最大價值。如美國20世紀30年代經濟大蕭條時期，羅斯福主持的國土整治，不僅通過以工代賑的方式解決了數千萬人的就業問題，促進了美國的機場、港口、高速公路等基礎設施的建設，還最大可能地實現了土地資源的價值和效用。目前，我國同樣存在著國土整治的廣闊空間，尤其在西部、東北。這將為眾多開發商提供巨大商機。

后大盤時代的第二個特點是，一批實力雄厚、品牌卓著的超重量級城市運營商將迅速崛起。他們的影響力將遠遠超越地產行業、超越特定地域、甚至超越國界。一個最典型的代表就是杭州宋城集團。1996年，黃巧靈成功開發了宋城——中國最成功的主題公園。1999年前后，在我們參與宋城集團另一個項目杭州樂園的策劃過程中，雙方共同醞釀了一個夢想，這就是在杭州樂園所在的湘湖，再造一個與西湖交相輝映的全新板塊，黃巧靈對此有一個形象的概括：“一座飛進未來的城市”。今天他離這個夢想已經很近了，這就是2006年在杭州舉辦的世界休閑博覽會。宋城集團立意通過這個博覽會，配合政府把杭州作為世界休閑之都的形象展示出來，同時沉淀一個以休閑為主題的國際色彩的新城區。由此對中國乃至世界休閑、旅游及房地產業產生巨大的影響。

可以說，后大盤時代將在更廣闊的戰略背景下，將城市運營、區域運營與泛地產的有機結合推向一個全新境界。由此也決定了后大盤時代的另一個突出特點，即在城市居民收入日增的情況下，房地產的內涵與外延都將得到極大的拓展，可以與旅游、休閑、教育、體育、會展、健康等眾多產業廣泛嫁接，從而給城市經營者及地產開發商提供了很大的發展空間。

再說工業園區，十幾年來，神州大地的開發區，可說是“村村點火，戶戶冒煙”， 90％以上的開發區都沒有釋放出土地的真正價值。十幾年前的各個大城市的產業園區幾乎都在城郊結合部，但隨著中國經濟的迅猛發展，這些昔日的工業園區居然變成了新的城市中心區的一部分，如果還以傳統的方式招商引資顯然不行。所以，我們提出將園區經濟與城區經濟融合，建立居住、辦公、休閑一體化的新型工業園區，作為拉動城市發展的重要引擎。這種新型的產業園區的含金量、發展空間及發展后勁遠遠超過常規工業園。如果說常規的工業園區的能量是手榴彈，那么新型工業園所釋放的能量就是原子彈。

地產業的新機會

也是從這個意義上，我認為，國家對土地開發的緊縮與控制，并不意味著開發商失去了新一輪的發展機會，機會永遠都存在，只是不同時期呈現的面貌不同而已。雖然要再獲得廉價的土地很難，但是如何在現有的土地存量上做好文章才剛剛破題。土地資源越來越稀缺，城市的價值也在不斷增長，對開發商來說，這既是新課題，又是好機會。隨著中國市場經濟的縱深發展，政府的職能也會發生很大的轉變——制訂游戲規則，當好競賽裁判，營造投資與發展的良好氛圍等。從旅游、休閑、度假、會議、會展，到新型的園區經濟、舊城改造、新城建設，都給銳意進取的開發商提供了巨大的發展空間，真是“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。

所以，我們才說后大盤時代開始浮出水面。后大盤時代對開發商的要求與前大盤時代肯定不同，如果開發商僅僅會蓋房子，懂得戶型、容積率或者園林景觀是遠遠不夠的。必須懂得用區域經濟及城市經營的眼光，用動態發展的戰略意識；懂得以復合的手段經營項目。能夠深刻體認決定地塊價值。隨著中國宏觀經濟政策的轉型，隨著政府財力的積聚以及城市綜合治理能力的提高，在后大盤時代能夠獨領風騷的已經不可能是傳統意義上能大肆圈地、低成本運作的開發商，而是那些有實力、有品牌、有產業引擎，并且深具戰略眼光的發展商，他們善于借助外腦，善于整合資源、打造產業平臺，熟悉各種復合開發手段。

總之，隨著前大盤時代的終結，后大盤時代浮出水面，地產開發商必須把握好幾個問題：一是把握宏觀趨勢，了解政府意圖；二是理解相關區域與城市；三是關注與城市發展同步增長的相關產業；四是把握與經濟增長同步衍生出來的多元化需求。只要把握好這幾個問題，在充分評估自己的企業實力和資源整合能力的基礎上，制訂出相應的長計劃、短安排的企業發展戰略，必會在新一輪的經濟發展中再塑輝煌!