上海房地產迷惑

唐松琦是上海的一名商鋪投資者。兩年前，他在浦東世紀公園附近以每平方米近1.9萬元的價格全款買下了一套30平方米的商鋪期房，但是當2003年商鋪完工的時候，他發現這里的“人氣”不足以支撐這樣昂貴的價格。他有些慌了。

然而他至今都沒有找到下家。“當初開發商說這里只會一漲再漲，現在也聽說兩三萬都能賣出去，但是都還只是聽說?！彼f。

唐松琦不過是上海眾多中小購房者中的一位。一年之前，無論購買的是商鋪還是住宅，他們滿是購買沖動和樂觀的升值預期，然而，現在這種情緒已經完全變成焦慮：當初的期房價格顯然過高，以至于現在以這個價格無法出手。

令人驚詫的是，盡管回報預期已經不那么樂觀，房價卻仍在上漲。2004年4月19日，國家發改委和國家統計局發布對全國35個大中城市房地產市場的調查顯示，一季度上海房屋銷售價格上漲最快，比去年同期增長28.3％，土地交易價格漲幅較去年同期上漲22.6％，居全國第二。

這構成了上海房產市場一幅奇特的圖景：房價繼續一路絕塵，但房產一旦到手，就變成有價無市了，甚至無法以原價脫手。最后買到房產的人，成了“擊鼓傳花”游戲中倒霉的最后接手者。

房價上升，再上升？

但是整個房地產市場還在玩同樣的游戲?！?月上旬有一天的《解放日報》地產版竟沒有一個房地產廣告投放！”在《解放日報》地產版主編許仰東面前，記者深刻感受到上海房產市場的熱浪，“好賣到不需要做廣告?！?/p>

如此煽情的場景的背后是2003年以來“井噴”的上海地產市場：今年1月30日，國家發改委和國家統計局聯合發布的數據顯示，上海房屋銷售價格同比上漲高達29.1％，遠超出全國4.8％的平均水平；此前兩年，上海房價漲幅不過分別為2.1％和8.2％。

3月12日，在國家統計局發布的《2003年全國房地產開發市場景氣狀況報告》中赫然可見：“上海市的平均（住宅）房價達到5118元/平方米，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市?！?/p>

據記者了解，靜安、黃埔、盧灣等中心城區價格漲幅都被普遍認為超過50％，翻番的并不鮮見，最后單價超過10000元的比比皆是。浦東一些以美元計價的公寓甚至折合人民幣達到了30000元以上。在今天的上海，再高的房價或許都見怪不怪了。

“現在談論價格沒有意義。關鍵是你買不買得著房子。”許仰東的另一個身份是房產中介咨詢機構上?；膷u地產工作室的董事長，他對記者斷言，“房價還會漲?！?/p>

這也是許多房地產商和中介機構的基本立場。記者接觸過的在滬房地產商幾乎無一例外地向我們展示了支持上海住宅價格水平繼續上漲的“基本面”：

——“上海故事”。以長江三角洲和杭州灣為依托的上海，作為中國最適宜創業、人居和商務的大城市地位得到了公認，而SARS期間上海的表現更體現出上海人居環境和政府效率的優勢?！癝ARS之后我們就斷言上海房價要超過北京。”不止一家地產商向記者表示。

——巨大的需求空間。一家地產商給記者算了這樣一筆賬：2003年上海人均居住面積不過13.6平方米，低于全國同等城市平均水平。到2010年，住房需求還有1億平方米建筑面積的增長空間。“上海人改善住宅條件的需求太強烈了！”這幾乎是地產商和中介咨詢機構的共同話語。

這一話語正暗合于上海市政府提出的到2010年“每人一間房”的居住條件改善目標。以近年來每年兩千萬平方米左右的建設速度來看，“這還意味著至少五年的高速增長空間，全局無風險，政策零風險?！痹S仰東如此判斷。

——強勁的需求注入。上海市統計局投資建設統計處處長肖永培援引2003年的統計數字對記者說，“兩外”（境外、外地）住宅購買需求比重按面積計算一直穩定在25％左右，而上海本地居民購房需求也是相當穩定的。”

此外，上海市在1995年啟動了“365計劃”——到2005年每年要改造約365萬平方米舊城住宅，到2000年，這一數字還剩下125萬平方米。“這部分需求在2005前還要釋放?！敝性禺a上海研究總監劉文超對此表示了穩定的需求預期。

誰的上海？

“堅實的基本面支撐”不僅成為總體價格上漲的理由，也被用來論證過去幾年價格的高端化。上海市統計局的一份研究顯示，2002年～2003年，上海住宅市場單價3000元以下的房產數量萎縮了12％，而單價5000元以上的住宅供給增幅都在30％以上。單價7000元～8000元之間的房產增長更是超過了112％。

上圖反映出的是四年來上海住宅市場的快速高端化進程。高端住宅的主要購買者則來自境外和國內其他地區。“房價太高了嗎？并不見得。上海是全國的上海，是亞洲的上海，是世界的上海?！辈恢挂患业禺a商和中介機構向記者這樣表示。

但需求面果真如此堅實嗎？并非所有業內人士都這樣認為。望源地產董事長季寶紅向記者指出，上海樓市中，真正符合上海人需求的樓盤正在成為“稀缺資源”，實際上，在世界各地的大城市中，樓市的四分之三都是由本地居民支撐的。“上海首先是上海人的上海，而上海房價離譜已經到了登峰造極的地步?！彼f。

然而，上海房地產市場外來需求比重要遠遠高于全國大城市平均水準。雖然統計局公布的“兩外”需求比重大約在25％，但是業內對這一指標的估計普遍要高于這一數字，高者達50％；在中高檔住宅市場上，甚至有估計達到了60％～70％以上。

外來需求比重如此之高，這種模式是否可以持續呢？

從另一個角度，也許可以更清楚地回答這個問題?；膷u房產工作室的報告顯示，在2003年的四個季度中，上市的中高檔住宅按面積計算分別占了總上市量的38％、47％、43％、54％，單月比重最高在11月達到了63％。比之2002年，7000元/平方米以上的比重翻番還不止。這意味著許多樓盤普遍提高了銷售價格。

即使在上海這一人均GDP全國最高的城市，20％以上的房價漲幅還是遠遠超出了2003年11.8％的GDP增速和12％的城鎮居民可支配收入增幅。最近幾次上海房展會上的調查表明，大部分購房者心中的理想價格區間在40萬～70萬元/套之間，單價在5000元/平方米～7000元/平方米之間。然而，這樣的房子在展會上“實在是太難找了”。因此，真正的居住需求主要不在7000元/平方米以上的中高檔市場。

如果沒有足夠的居住需求支撐，中高檔商品房比重的大幅上升可能意味著投資性購房比重的上升。情況是否如此呢？

根據上海房地產協會2003年底涉及全市11個區的總計23694套住宅的市場調查中發現：投資性購房的有3885套，以此類推目前上海市的投資性購房比重已經達到16.6％，僅略低于20％的國際警戒線。調查還發現，在個別區域和樓盤，投資客比例更高，極端的達到60％。有近30％的投資性購房選擇在短期內出手轉讓，市場投機氣氛已經比較明顯。

“適銷的中低價房少了，投機的就多了，”荒島房產研展部經理馮偉表示，“估計高于7000元/平方米的房產中，買來投資的占了50％以上?！?/p>

中原地產上海研究總監劉文超舉了個有趣的現象：去年上海市約有3.4萬戶電費沒有收到。“這些戶主基本上都在外地。平時房子黑著燈，周末開著外地車牌的汽車進來。”

需求透支

過去兩年，上海房地產市場供求大體持平，卻出現了20％以上，甚至接近30％的整體價格漲幅。

仲量聯行上海戰略顧問部負責人田強向記者解釋，2000年以來上海房價增長的最基本驅動力是暫時的供求不平衡。2000年～2002年供給偏小。雖然所謂供求比、銷售竣工比都在1左右，但是房子出來都被買了，可見還是有供給缺口的。然而供給剛性較強，有1～2年的施工周期。在他看來，這是2003年房價突然加速的重要原因。但他承認，單是這一因素不足以完全解釋當前房產市場的火爆。

從2001年開始，上海房地產市場開始出現了排隊購買現象，這是多年熊市經歷后從未有過的。而此后銷售量中期房比例越來越高。如果考慮建設周期的滯后性，從2001年開始，當年需求比上一年的施工量要大體高出10％，這就留下了房價上漲的空間，然而這一空間恐怕還不能解釋20％以上的漲幅。

另一解釋是外來需求的“一次性釋放”。季寶紅指出，外地來滬人員經過多年努力積累財富在上海安家置業，不惜巨資在上海購房，但這個消費群體已經接近飽和，因此，這一外來需求的“一次性釋放”不具備對房價的持久效應。另一方面，市民住房自有率已經達到75％，280多萬戶上海家庭已經擁有住房財產和價位預期。“這在全國和世界都是一個比較高的比率，這意味著上海市場趨于飽和。”他如是說。

在房價漲幅遠遠超過GDP和人均可支配收入增幅的上海，“飽和”可能就意味著“有效需求”——有支付能力的居住需求已經被透支了。畢竟，外來高端需求已經“一次性釋放”，而外地入滬的“主力”群體例如成為“新上海人”的畢業生們，其購買力還是集中在中檔房地產市場，而且積累是相對緩慢的。從近年來遷入上海的人口數據來看，每年不到上海人口1％，一直保持平穩增長的遷入人口尚不能成為市場的主力需求。

在人均可支配收入沒有同步上漲的背景下，高位運行的代價就是普通上海人被迫住得越來越遠。雖然拆遷補償一再提高，但這些原來住在靜安、黃埔、盧灣的居民們發現，自己現在只能住到市郊的松江、嘉定、寶山等離市中心30公里以上，交通不便的地帶了。而且，許多人為買這一套房子也就耗盡了一生的積蓄。“可能出現這樣的情況，能買的已經買了，想買的卻買不起了。”一位業內人士對此表示。

房子這么貴，為什么還要搶著買？“正因房子要漲，才要盡快買下來，否則以后就更買不起了！”在記者的隨機采訪中，購房者的回答幾乎是驚人的一致。

價格迷思

上海房價存在著令人費解的兩個現象：其一，商品房價格和租金背離；其二，二手房價格水平全面逼近新房。

在商品房預售和銷售價格指數的洶涌漲勢下，租金水平卻沒有相應上漲，在商用地產和中高檔住宅市場，租金水平還出現了回落。這一背離從2000年就開始了。

房產價格和實際有效租金（扣除空租、稅費和通貨膨脹因素）的比率近似于股票的市盈率。如果市盈率過高，則意味著投資價值的降低。國際上投資性房產的年租金回報率正常水平一般處于4％左右，而在上海，房價和租金之間越來越大的剪刀差已經將部分中高檔房產和商鋪的年名義回報率下壓到3％左右。即使不考慮通貨膨脹，很多投資性房產也要50年才能收回投資——而中國商用房產產權有效期為40年，住宅也不過70年。在二手住宅方面，年租金收益率在4％～6％之間，與4％～5％之間的住房按揭貸款年利率相差無幾，對于“以租養貸”的投資者來說，獲利空間甚微。

2004年4月5日，國際房地產聯盟主席Jean－Marc Levet在上?！爸袊康禺a基金與投資論壇”表示，“投機泡沫”使得上?？偟淖饨鸺由暇S修費用和每平方米的稅收，比巴黎、倫敦和新加坡還要高出50％。“上海市南京路的一個店鋪每平方米的銷售價格已經達到了紐約第五大道的水平”。

另一個悖論在于，上海二手房交易價格水平已經全面逼近新房銷售價格。在某些位置優越、交通便利的地區二手房價格甚至超過了新樓盤價格。二手房的價格怎么可能超過新房？

和全國大部分城市不同，上海二手房統計定義上不只是舊房，還包括新房轉讓、期房轉讓等，確切地說是第二次以上交易的房屋。其中期房扮演了一個重要角色。在一些在建面積較大區域，如虹橋古北地區、天山路地區和浦東的聯洋地區，中介門店內的掛牌房源均以期房為主，占到了70％甚至更高。對一些主營中高檔房產業務的中介公司來說，期房的比例可能更高。

“去年二手房和新房價格比例接近1，其中期房轉讓是一個非常關鍵的因素?！敝性禺a上海研究總監劉文超這樣分析。

在統計上，上海真正的二手房（舊房）體現為“存量房”這一指標。2003年存量房/新建商品房預售量之比為0.7～0.8左右，統計上二手房/一手房交易量比例卻接近1，這意味著二手房統計中有20％～30％的期房交易“水分”。“去年房子賣瘋了，也買瘋了！”一位房產中介工作人員感嘆，“期房比現房還好賣！”

反過來也一樣，“現房不如期房好賣！”這正是唐松琦期房投資失敗的故事，也是二手房價格逼近新房價格的秘密所在。

市場亂象

“期房比現房還好賣”還只是近兩年特別是2003年以來上海房地產市場種種紊亂的一部分：

——“銷控”：就是“銷售控制”，通過人為制造供應緊張局面。開發商分期開發，各期中還可以分許多小批上市，告訴購買者已經“賣瘋了”，如果想買到需要出高價、加定金?！翱粗鴫ι系摹N售進度控制表’，到處是‘已售’，自己看中的樓層房型都被人定下了，這時候就急了，還能不能買到房子？”一位購房者這樣向記者敘述在售樓處看房的感受。

實際上，這些房子并不見得全都“賣瘋了”，許多房子只是被“捂”在房產商、中介商和炒房者手里，伺機升值拋出。“捂房的情況很普遍?！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a研究人士表示。

——炒房炒號：房號炒作和實體房屋炒作是緊密聯系在一起的，而期房的炒作實際上就是炒房號?！颁N控”就是“捂”著炒的主要手段。

唐松琦告訴記者，2001年他購房的時候，被告知已經沒有房子了。但當他走到門口時被一個人叫住了：有房子轉給你，不過要加價5萬元?！爱敃r是賣期房，這5萬元就是房號的錢，”他說，“我沒有同意。但聽說他們的房子都賣掉了，甚至價格更高。”

而一位房產公司售樓處的工作人員則講述道，2001年開始，無論是別墅、商鋪還是住宅，突然都好賣得不得了。“房子一年內由150萬漲到250萬，甩手就100萬”，原來5000一個樓號，自然就“變成100萬了”。實際上，炒樓號的預期收益就可以吸引大批人排隊，更加增加聲勢。

“這是個轉手的游戲，第一批是跟政府有關系的，第二批是跟銀行有關系的，然后是自己炒的中小散戶，誰在最后誰倒霉?！边@位游戲的局中人無意中點破了上海房產市場的種種“看不懂”。

紙上金貴？

戴德梁行執行董事吳少聰分析說：“房地產熱的原因不在房地產本身，而要看房地產以外。”他援引香港和日本的經歷指出，如果貨幣體系內的流動性過高，還出現了負利率情況的話，資金總要找出路，往往看中盈利高、風險低的房地產業。上海社會科學院去年的一項研究估測，房地產開發企業稅前利潤/自有資金比例已經由2001年的38.12％飆升至2003年的119.63％。

從開發商角度來看，房地產無疑是一個實實在在的厚利行業。而從投資購房者角度而言，一年20％以上的價格漲幅意味著豐厚的資本利得。

而銀行向來是樂于對利潤豐厚的行業借貸的：雖然各家商業銀行普遍收緊了對房地產開發企業的貸款，但個人住房抵押貸款仍然是高速增長的“優良資產”：當20％的首付購房款交付時，80％的銀行資金就跟進去了。

問題在于，“如果購買資金中20％是自有的，80％來自銀行，當房價下跌30％，就套住了購買者，也套住了銀行。房價下跌甚至跌破成本并非沒有可能?！奔緦毤t指出。如他所說，上世紀90年代浦東一些樓盤成本就達1400美元～1700美元/平方米，但最后卻只能以四五千元的價格甩賣。

在主要依賴銀行按揭融資的商品房市場，利率上升就意味著貸款買房成本的上升，需求自然要減少，而已有的住房貸款合同將提高利率，造成購房者的資金鏈緊張。在目前存款實際利率持續為負的背景下，金融市場已經普遍預期央行將在年內把利率水平大幅上調，但房地產市場似乎對此還沒有充分反應?！叭绻蚀笳{，預期逆轉，資金鏈肯定會出問題，開發商、中介代理、購房者都要卷進去?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I內人士憂心忡忡。

當前上海的高房價，因而被季寶紅稱之為“紙上金貴”。