房地產金融體系亟待完善

房地產業是國民經濟發展的領頭雁產業，有持續的發展空間。20世紀90年代中后期以來，我國發生了持續的通貨緊縮，各個行業的需求受到了不同程度的影響，只有住房需求仍然旺盛。這種情況下，國家把房地產確定為經濟發展的支柱產業，確定了產業發展的方針、完善了政策。1995年全國房地產開發投資3179億元，到2002年，已達7790億元，增長一倍多。2003年年底，達到10600億元，其間，每年完成商品住宅300萬套。

房地產業是國民經濟中吸納就業人數最多的部門，目前從業人數高達3000萬人，每年創造的增加值占新增國民生產總值2個百分點。直接創造的增加值和直接拉動的關聯產業占全部國民生產總值的六分之一。隨著城市化進程的推進，以及建設“小康”目標的逐步實現，這樣一個發展速度至少還有20年的增長空間。

如何看待當前房地產業的形勢？我國的經濟發展總體上是健康、正常的。2003年GDP增長9.1％，由于各方面原因，2004年將會有所下調，預計增長率是7％。

社會各界對當前經濟是否過熱的看法，主要是由于鋼鐵、水泥等部分行業過熱。也有些人提到了現在房地產業增速過快，有過熱的傾向。我個人的看法是當前的房地產不存在整體性過熱，這一判斷主要基于以下三個事實：

一，規模適度。房地產業每年的增長速度在20％－30％之間，尚在國家宏觀調控的區間之內。

我國每年新增住宅600萬套，約合6億平方米，其中以商品房形式完成的約占一半，300萬套。這一規模應該說是適度的，只有保持這樣的增長速度，2020年的“小康”目標才能實現。我們現在的人均住房面積是23平方米，“小康”的標準是35平方米，假如我們從現在開始，每人每年增加1平方米，20年后才能實現“小康”目標，因此說，目前發展規模適度、增速平穩。

二，當前市場供需兩旺，房地產業年產銷率在90％左右。每年建成的房屋，通常在第二年下半年就可達到90％的銷售率。這樣的銷售率是非常正常的。

按規律，如果一般的工業產品的銷售率達到85％，就屬于是良好的銷售率。

三，房價基本穩定。有些地區高，有些地區低，有些地區上升的幅度大些，有些地區上升幅度小些。2003年全國城鎮房價平均上升4.9％，35個大中城市上升9％，這樣的增幅應當說也在正常的范圍之內。當然最近北京、上海、杭州、成都等地的房價上升較快。但總體上看，仍屬于平穩狀態。

目前房地產行業仍存在一系列的問題，主要是三個方面問題：

一，局部地區增速過快。全國31個省市自治區中，有11個省市2003年的增速超過了50％；35個大中城市中有10個城市超過了70％，這種程度顯然是過高。并且結構不盡合理，高檔商品房做得過多。

二，部分地區房價上升過快。究其原因，我個人認為有兩條：第一，地價上升較快。我國的土地制度從過去的無償無限制使用，到有償有限制使用，直到最近的公開掛牌拍賣，初步實現了土地的商品化，這是一個很大的歷史性進步。有效地避免了在土地交易當中的不規范行為。但是這里也存在著一個問題，在沒有基準地價和完善的土地評估制度的情況下，土地招標拍賣不可避免地會導致地價大幅攀升，大城市每畝價格100萬元以下的地已經很少，個別城市甚至達到每畝1000萬元，由于地價占到房價的40%，必將導致房價的大幅上漲。第二，投資性購房增長較快。現在很多購房者購買房屋的目的不是為了滿足基本生活的需要，而是用來租賃或等到價格上漲后二次出售。這種做法在我國現有的法律框架內是沒有限制的。在商品經濟中，房子作為一種商品，是能夠自由買賣的。但是這種行為會導致房價大幅上升。有關報紙介紹，溫州從事炒房的人上萬，資金超過千億，由溫州至寧波，后來到杭州、上海、深圳、成都，每到一處，便令當地房價上漲至少20%，這就造成隱性泡沫現象——房產市場基本供求沒有實質改變，但是房價升高了，房子賣不出去，最終輸家是銀行。因為房地產業絕大多數的資金來源是銀行貸款。

我認為對房地產進行投機性炒作不利于國民經濟的健康發展，世界上許多國家在房地產的炒作上是有著很多限制的。對于這類問題，應該采用諸如稅收政策等一系列經濟的手段加以引導，不能采取急剎車的方式。目前中國房地產業總體上正處于起步階段，未來中國經濟的繁榮離不開房地產的發展，因此在發現問題、處理問題時，應保持充分的理性，不宜采取過激手段。海南房地產泡沫的正面教訓是及時遏制了房地產的過度炒作現象，但是也遺留了不少后患。

三，目前制約我國房地產發展的瓶頸是資金。在全國32618家房地產企業中，國內企業占80％，而其中又有三分之一是國有企業，而且這些企業資本金普遍匱乏，甚至許多是零資產起家。目前全國房地產企業平均負債率77%。房地產企業的融資手段主要是依賴銀行間接融資，能夠在股市融資的房地產企業僅有40余家，而資產證券化、產業投資基金等目前都還處在研究階段。在這種情況下，房地產單一的融資方式，與它日益發展的建設規模形成矛盾，要么橫向融資、橫向拆借，要么就靠施工單位墊款。現在80%的房產商一直依靠施工單位墊款。2003年房產商對施工單位的欠款高達4000億元。

因此，如何解決我國房地產發展過程中的金融問題，就顯得十分關鍵。這個問題不解決，房地產業的持續發展將受到嚴重的制約。

影響我國房地產業發展的另一個問題是土地儲備不足。土地儲備關系到房地產企業的后續發展問題，然而隨著房地產行業的高速發展這一矛盾會更加突出。

土地儲備資源短缺迫使房地產企業進行戰略轉移。由過去單一集中在城市、大城市的中心區適當的向城鄉結合部、衛星城轉移。過去房地產只講地段，所謂講地段就是講是否在城市的中心區。隨著經濟的發展，城市的面積不斷擴大，人口的進一步增長，要求我們更多地向城鄉結合部發展，房地產也應該順應這一發展趨勢。