中小城市房地產(chǎn)發(fā)展破題

中小城市房地產(chǎn)發(fā)展破題——訪中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長劉維新

從1978年到2003年，中國城市數(shù)量增長了4.1倍，城市面積擴(kuò)展了4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到了36.9%。城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊(yùn)藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤。

記者：中小城市的房地產(chǎn)已成為了房地產(chǎn)發(fā)展的下一個熱點，您對這個未來熱點是如何看待的？

劉維新：首先我要解釋一下房地產(chǎn)界對中小城市的概念，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通常將北京、上海、廣州、深圳這四大城市劃分為一線城市，因為這四個城市在房地產(chǎn)行業(yè)所占份額將近70%；重慶、天津和一些發(fā)達(dá)的省會城市，比如成都、杭州、沈陽等城市，再加上沿海開放城市，比如青島、大連、廈門等被劃為二線城市；三線城市是經(jīng)濟(jì)比較落后的省會城市和一般地級市，比如，洛陽、無錫、黃石、哈爾濱、銀川等等；最后將縣級市和縣城都統(tǒng)稱為四線城市。業(yè)內(nèi)將三、四線城市統(tǒng)稱為中小城市。

在大城市發(fā)展困難的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)入中小城市發(fā)展。對于中小城市來講也確實需要投資，但中小城市和大城市不一樣，其城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大。不是某些房地產(chǎn)企業(yè)為了解決眼前生存問題的“救命草”，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險。

記者：城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)，可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。您能不能介紹一下中小城市目前房地產(chǎn)發(fā)展的情況？

劉維新：可以說目前中國的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念基本沒有形成。我在山東日照市搞調(diào)研時，市書記和市長都感到城市越發(fā)展越蹩腳，原因何在？日照市開辟了一個新市區(qū)，無序地建了很多“火柴盒”一樣的樓房，建之前并沒有合理的規(guī)劃，所以新市區(qū)和老城相比除了房子要新一些，基本上看不出任何區(qū)別。

城市建設(shè)不怕破，就怕亂蓋。亂建的房地產(chǎn)項目花了錢、耗了物，拆掉了可惜，不拆又礙眼。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無特色和極大的資源浪費(fèi)。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項目來支撐城市形象，改變居住環(huán)境。最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃，我提醒一些地方官員不要只顧撈官，而忘了維系城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)規(guī)劃。

北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，是眾多房地產(chǎn)企業(yè)爭奪的“肥鹿”，中國的大型房地產(chǎn)公司都將自己的主要業(yè)務(wù)集中在這幾大城市。大城市出現(xiàn)的“地荒”問題逼的一些房地產(chǎn)公司開始縮減業(yè)務(wù)，生存問題迫使他們開始關(guān)注原本看不上的中小城市。

記者：從2004年年初開始，一些房地產(chǎn)商，特別是大的房地產(chǎn)企業(yè)開始向中小城市進(jìn)軍。比如順馳在華中、華東、華北地區(qū)的二、三線城市大量圈地，開盤了很多項目。您認(rèn)為這些大的房地產(chǎn)為何會選擇到中小城市發(fā)展？

劉維新：大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展，主要有兩個原因，一是大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國家對土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品。二是中小城市確實需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，和中小城市落后的房地產(chǎn)理念相比，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競爭的優(yōu)勢。三是品牌戰(zhàn)略，大的房地產(chǎn)公司一般很難離開本土，為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。

從區(qū)域環(huán)境來看，中國中小城市的居住小區(qū)規(guī)劃不合理問題嚴(yán)重，急待解決。我曾受石家莊某房地產(chǎn)公司之邀到山西的壽縣考察，壽縣是個煤礦城市，依靠煤窯很多人都致富了，他們紛紛蓋起了“農(nóng)村式”的小別墅。但是不合理的布局和不實用的設(shè)計，看上去特別蹩腳，居住環(huán)境和農(nóng)村區(qū)別不大。

大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計的項目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。

記者：照您所說，中小城市情況復(fù)雜，大房地產(chǎn)公司又要離開本土發(fā)展，以利益為先的房地產(chǎn)企業(yè)豈不是風(fēng)險很大？

劉維新：8.31大限之后，由于土地政策收緊，大城市土地資源短缺，而中小城市又有大量存地有待開發(fā)，而住宅水平有待提高。還是拿山西壽縣為例，石家莊某房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行新設(shè)計的項目投資，建起的60多畝的新住宅項目，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)界很大的震撼。

投資中小城市房地產(chǎn)無論是對地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)，因為市場畢竟有限，如果投資太大、太猛，中小城市的市場無法消化。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策，我國目前土地政策已經(jīng)落入了計劃經(jīng)濟(jì)時代的惡性循環(huán)，是一管就死，一放就亂。宏觀調(diào)控的三個不準(zhǔn)，2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項目等等，都是違背市場經(jīng)濟(jì)原則的。眼下我國的土地政策急需改革，已經(jīng)出現(xiàn)了三次圈地浪潮，這樣下去還會出現(xiàn)第四次、第五次。要從稅制上、機(jī)制上解決土地管理問題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響，本來準(zhǔn)備了資金上一個項目，突然來了一個“停止令”的文件，一下就動不了了。

單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進(jìn)入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

記者：做生意都是為了獲得高額利潤，中小城市由于消化能力有限，到底能容納多少房地產(chǎn)項目，到底能不能賺更多的錢？

劉維新：我接觸的一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中小城市不完全是為了賺錢，其重要的一個目的是為了創(chuàng)立自己品牌效益。可能第一個項目不賺錢，但是在中小城市有了立足之地，積累了經(jīng)驗。

萬科就曾經(jīng)有過全國性的品牌戰(zhàn)略，剛開始在全國的19個城市，其中包括一些中小城市。全面展開項目投資，但是攤子鋪的太大，資金鏈出現(xiàn)了問題導(dǎo)致了項目不成功，后來縮減到5個大城市發(fā)展。

一個想長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司要打出名氣、品牌和賺更多的錢，就只有向外擴(kuò)張。而中小城市要接受大城市房地產(chǎn)的理念還需要一個過程，大的房地產(chǎn)公司習(xí)慣了大城市的操作手段，應(yīng)用到中小城市發(fā)展難免會出現(xiàn)不適的狀態(tài)。

記者：從目前的房地產(chǎn)市場的動態(tài)來看，大的房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始向中小城市市場進(jìn)發(fā)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)將開始新一輪的洗牌，您是如何看待這個問題的？

劉維新：隨著我國稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房肯定是要繳稅的。這樣才不會出現(xiàn)房屋空置不受限制、無償空置等的現(xiàn)象。在北京有好多房子空置了十幾年，到2003年年底北京市空置房將近1千萬平方米，與此同時北京的房價還在不斷上漲。有很多國有房地產(chǎn)公司賬面上是賺錢的，實際上是虧損，原因就在于此。如果開始改革，很多“虛殼”公司很快會倒閉。

而那些真正擁有資金和開發(fā)實力的企業(yè)將會不斷的向全國擴(kuò)張，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展20年以來的新起點。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來受到地域的限制，全國性品牌幾乎沒有，土地政策和稅制的改革將加速房地產(chǎn)全國品牌出現(xiàn)。

從中小城市方面來講，政府特別歡迎大的房地產(chǎn)公司，大量投資的注入或多或少都會帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的觀念落后、信息落后是日益凸現(xiàn)。比如東莞，由于不規(guī)范的房地產(chǎn)項目的投入，使城市變得像一個大的加工廠，被前總理朱基評價為城市不像城市，農(nóng)村不像農(nóng)村。

我贊同大的房地產(chǎn)公司到中小城市去，通過他們帶去新的居住理念推動整個城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一個城市的發(fā)展不是某個大的房地產(chǎn)商在這兒做了一個好的項目就能決定城市的發(fā)展，最終的動力源泉來源于政府的規(guī)劃和推動。