大視角看上海房價

陳立勤

打開電視，翻開報紙，上海的房產信息撲面而來。有對上海整體房地產作理論分析的，也有就所謂地區板塊作評估的。許多是非常精辟公正的報道，也少不了開發商的惡意炒作。說實在的，這些資訊都多多少少包含了一些個人或公司的觀點，稍微缺乏了一些真材實料的大視角。今天我們來換個角度看看上海的樓市，以一位普通百姓的眼光判斷一下上海的房價。

預測上海房產泡沫的人覺得價位已經到了頂峰，堅信上海潛力無窮的人認為現在只是開始。讓我們羅列一些實例，結論由你自己來定。很多專家看了這個比較，肯定會說這是拿蘋果和桔子比，每個城市有自己的特點，房地產的價格在每個城市的不同區域也完全不同，沒錯，可我每天去水果攤的時候真的是拿蘋果和桔子比的呀，你從來沒比過么？

美國的洛杉磯

美國的國土非常遼闊，各地區房地產價格相差也極其懸殊。西弗吉尼亞州是目前房屋最便宜的地區，六七萬美元可以買到一幢不錯的獨立小屋。但紐約，加州地區這幾年的房價用瘋狂來形容絕對不過分。1998年左右亞洲金融風暴后，北加州的網絡泡沫逐漸形成，買主見到插牌的房子二話不說，加五萬你賣給我吧。2000年后雖然IT不再輝煌，房地產略有回落，但股市的一蹶不振讓人們又開始大把地將資金投入不動產。我正好在這個時期居住在南加州。南加州以洛杉磯為中心，沒有像以舊金山為中心的北加州那么瘋狂。不過在過去的三四年里房價也幾乎翻了一番。

南加州平均工資水平在年薪2.6萬美元（約22萬人民幣）左右。

加州與上海在建筑方面是截然不同的城市，她幾乎沒有高樓大廈。除了Downtown有屈指可數的幾棟外，幾乎沒有人知道住在20樓是什么滋味。1998年我們家在洛杉磯郡的Hacienda Heights購買了一幢2700平方英尺（約250平方米）兩層的獨立房，位于一個高坡上，有270度景觀，四房三廳。當時的買入價為27.8萬美元（約223萬人民幣）。Hacienda Heights這個區被華人稱為哈崗，不算頂級的社區，但屬于高尚住宅區，價位遠高于加州的平均房價。目前這個房子的市場價格約為55萬美元左右（約455萬人民幣），單位價格在18200人民幣/平方米。想說明一下的是，這個社區建于1989年，有三十六幢相同的房子，類似于上海周邊的獨立別墅區，不過，沒有物業管理，不需付任何管理費用。

英國的倫敦

記得第一次踏上英國的國土時，朋友就對我說，這里的人不喜歡用空調，你住的地方是我們特別為你找的帶空調的房間。撇開歷史和文化的層面，和上海相比，倫敦的樓房顯得有些陳舊，英國人的思想也仿佛有些保守，不過，英國的房產一點也不保守陳舊。在1996年前的20年里，英國的房價以平均每年24%的速度增長，直到1993年泡沫破滅。1996年開始走出谷底。自2001年上半年開始，房地產價格又一波狂飚，到去年底，全國平均房價上漲近70％。雖然目前有停滯的現象，但還是處在頂峰。

倫敦平均工資水平在年薪2萬英磅（約30萬人民幣）左右。

倫敦的行政區劃分為倫敦中心城和32個市區，倫敦城中心外的12個市區稱為內倫敦，其它20個市區稱為外倫敦。

下面來看兩套位于倫敦不同地區的公寓。

第一套是位于內倫敦的West Norwood公寓，這一套是舊房新裝修，臥室分兩層，2005年6月上市開價174,995英磅（約262萬元人民幣）。使用面積分別為：客廳5.46m×4.50m，廚房2.26m×2.26m，兩個臥室分別為3.38m×3.35m和3.30m×3.20m，加上廁所總面積約在54平方米左右。如果按建筑面積來算大約在65平方米左右。單位價格在4萬元人民幣/平方米。

第二套位于倫敦中心（Central London）的Cumberland 街，兩房一廳有前門的公寓。建筑面積大約在90平方米。2005年6月上市售價29.9萬英磅（約448萬元人民幣）。單位價格在5萬元人民幣/平方米。

上面說了兩個歐美典型的商業都市，下面讓我們再來看一個亞洲的鄰居：

日本的東京

東京的房價昂貴不會沒人沒聽說過吧，那么它真的貴到什么地步呢？下面我們來看個實際的例子。但在實例前想說幾句廢話也許對各位了解這個價格有點幫助。

沒到日本的時候自己真的想像不出那是個什么樣的地方，不要以為看了很多日片就很懂日本了，只有親身經歷你才會體驗到什么叫袖珍。上海總面積為6,185平方公里，東京為2,187平方公里。從地域上講，上海大約是東京的3倍。聯合國人口與發展委員會今年2月16日公布的報告指出東京是世界上人口最多的城市，3530萬人。上海排第十位，1270萬人。人口正好是東京的三分之一。

另外，目前上海的房貸利率是5.5%左右，而東京為1%左右。如果貸款150萬，30年貸款還清時，在上海5.5%將支付156.7萬利息，在日本1%將支付23.7萬利息，也就是說三十年里你多付了133萬利息。

在東京的大學畢業后工作幾年的年薪大概在30萬元人民幣左右，隨著工作經歷的增加增長，另外加獎金。

還是來看個實例吧，稍微了解日本的人應該知道東京的涉谷區吧，相當于上海的徐匯區，下面這套房就是涉谷區神宮前，建筑面積95.2平方米，使用面積78.8平方米。六月份開價8,000萬円（約584萬元人民幣），單位價格在6.1萬元/平方米左右。

除了這些商業大都市以外，我們不妨再來瞧一瞧國際公認的最佳居住城市溫哥華的住房成本。

加拿大的溫哥華

我們在溫哥華居住了將近十一年，期間也搬過許多次家，住過各區的各種不同類型的房子。加拿大人購買房子的標準和美國人不同。買房時，首先當然是選擇地區，國際統一的黃金原則location, location, location (地段，地段，還是地段)，接著，美國人便會問幾房幾廳，加拿大人則想知道是不是標準地。溫哥華的標準地是122英尺×33英尺（37米×10米）。你買的房屋土地即使面積大于標準地但有一邊小于這個標準或不規則，價格就大打折扣。

1995年的時候購買了自己的一棟全新標準地的獨立屋2500平方英尺（約230平方米），那時由于香港回歸的原因，溫哥華的房價日日追高。當時付了42萬加元（約277萬元人民幣）。1997后香港一切太平，移民回歸，造成房價大跌。我們同類同區的住房曾一度降到市場價35萬加元左右（約231萬元人民幣）。最近這兩年由于中國內地移民的遷入再次將房價推到了頂點，不久前收到的2005年政府征收地價稅發來的對此房的估價是：土地價值31.9萬加元（約210萬元人民幣），房屋本身價值17萬加元（約112萬元人民幣）。解釋一下，加拿大政府對房屋的估價分兩個部分，一部分是土地的價格，一般來說每年是增長的，另一部分是房屋本身，一般來說隨著年份的增加而減少。所以我們的房屋今年的官方估價是48.9萬加元（約322萬元人民幣）。當然，政府的估價和市場實際可能的成交價并不完全相同，但差距不大。所以這房屋的目前單位價格是1.4萬元人民幣/平方米。房子位于Renfrew區，地區也是相當不錯，前后花園加獨立的全封閉雙車車庫。

普通職員的工資大約在年薪3加萬元（約20萬元人民幣）左右。

最后，上海的情況大家都比我清楚。主編說要把文章和讀者互動，這部分就留給大家來寫吧。