李良軒導演城市運營

李　刀

一只腳踏在鄉村，一只腳踏在城市，他將導演出一幕怎樣的厚重與美麗？

“每個走進我辦公室的人，都吃驚得張大嘴巴：這張地圖太大了。”李良軒很得意自己的創舉——那張放大版的“北京市區地圖”高2米多，長約3米。整面墻幾乎被一張地圖“覆蓋”。

雖然辦公室并不小，但李良軒仍覺得它過于狹窄，放上這么大一張“加工”過的地圖，空間一下子開闊許多。

在鄉村成長起來，身為海淀鄉黨委書記和萬柳集團董事長的李良軒，現在的首要任務是“經營城市”。

根據《中國城市報告》預測，2010年之后，中國城市化的發展將以每年至少1個百分點的遞增速度上升，至2020年達到60%左右的水平。城市化進程不可阻擋，李良軒要思考的是，如何將海淀鄉快速平穩地轉化為城市？如何經營？

李良軒認為，經營城市的關鍵是使城市肌理在發展中得到本質的延續。海淀有著悠久的歷史文化，不僅在歷史街區的保護中需要嚴格保全現有的空間結構和城市肌理，而且在大量的新城建設中，也應研究傳統城市的基本特征以及拓撲關系在現代城市功能背景之下的轉化和再應用。這段話聽起來拗口，卻是萬柳集團以一貫之的準則。

現在的海淀鄉中很大一部分——萬柳地區已基本實現了城市化。李良軒還是一只腳踏在鄉村，一只腳踏在城市，他將導演出一幕怎樣的厚重與美麗？

“叛離”鄉村

李良軒總是不由自主地憶起作為農民的日子，這種回憶在他步入中年后愈加頻繁。

稻田，菜地，臭水溝。鄉親們在割水稻，種菜。頭勒白毛巾的小伙子趕著大車，送菜上市。馬鈴叮當，撒下一路歡快。李良軒的青春歲月就伴隨著這些一去不復返。

在李良軒的辦公室里，既可以看到耐旱的仙人掌，又可以看到需要精心呵護的君子蘭。仙人掌一人多高，曲曲折折地向上伸展，君子蘭雖然葉片并不肥厚，亦為李良軒備加憐惜。一談起君子蘭，他兩眼放光，就像談起種菜一樣。

李良軒種菜用心良苦。他采用當時先進的種植模式——薄膜覆蓋。“比如種茄子，原來是種在壟上，后來就做溝，種在溝里，上面鋪層薄膜，覆蓋住茄苗。北京清明之前下霜凍，但作物要提前收獲必須提前栽種。茄苗不能長期在薄膜里生長，等15天或者20天后，茄苗長起來，就掏空薄膜，把苗挖出來，再壓下去。這叫搶時間，搶季節，然后是搶市場。我當時種的茄子在西單菜市場賣到最高價。”他侃侃而談，仿佛重返往昔，像所有的行家里手一樣，李良軒說起這些可以一口氣說上三天三夜。

但是，所有這一切將漸漸失去。海淀鄉的李良軒們種一輩子菜的夢想被打碎，他們必須尋找嶄新的、更揚眉吐氣的生存方式。

其實，只要想一想李良軒的過去，就會覺察出，他的骨子里滲透著一種躍躍欲試的冒險精神。他對新鮮事物孜孜以求，但并不把這些稀里糊涂地攪在一起。當記者問道：“這段經歷對現在的管理有影響嗎？”他鄭重其事地說：“我還是感覺干什么就說什么。當然，二者道理是一樣的。”

他把海淀鄉的經濟發展歸納為兩個階段。海淀鄉初期的鄉鎮企業，都是因地制宜，設備比較簡陋，技術含量和技術人才極少。一些具有超前意識的“能人”，開始搞食品廠、汽車改裝廠、造紙廠、飲料廠等，服裝加工業也很火爆。由于當時國家的管理體系尚不完善，城市企業生產力不夠，就和鄉鎮企業聯合起來，由農村提供廠房和勞動力。

第二階段是調整產業結構，與城市接軌。比如，兩園一山地區（即圓明園、頤和園、玉泉山），過去農民只能種地，地域經濟發展完全依靠農作物，與城市化發展不匹配。農民就發揮固有資源作用，適應相關政策，把耕地變成貨棚或簡易貨場。

到了這個階段，很多農民的思想已經開始松動了，他們漸漸不再指望“土里刨食”。這無疑是痛苦的過程，因為需要轉變的，不僅僅是生活方式，還有思想。

走出“后花園”

最嚴酷的考驗終于來臨。

萬柳區既要實現發展經濟，與城市接軌，又要完成改善環境，一舉兩得。萬柳所處的地理位置帶來高難度。北京西北部文化保護政策中，離頤和園越近，文物保護力度越大。經過很多次磨合，專家論證、呼吁，“我們當時考慮，只有服從北京市整體規劃，才能發展”。

山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村。萬柳和市規劃部門談，能否以保護北京市整體環境為宗旨，搞自我開發、自主改造。萬柳要突出生態，綠色，70%多的土地都要實現綠化，剩下極少的要做住宅。但想法剛一出來，就有人大聲反對，認為這不可能實現：土地都蓋上房子了，農民沒有土地，如何生存下去。甚至有人說，成了失地農民，讓我們吃樹葉，吃草啊。

“當時，起步確實難，因為一是沒有資金，二是得不到大家的認可，認為沒有前景。”李良軒回憶道。

如何突破這道看似牢固的防線？“首先要從干部的角度統一思想，然后在百姓認可后開發建設。一部分菜田、設施被占用后，先臨時解決他的收益問題。這樣先做起一部分。如果大家認為，經濟效益、資金環境也不錯，剩下的就好辦了。”但這樣做是有底線的，就是“在做每一件事前，先保證老百姓的利益。原來可能每年種田掙500塊錢，現在每年給1000塊錢比種田合適。老百姓就是算這個賬。”

土地關過了之后，接下來就是引資關，要尋求戰略合作伙伴。這一關也不太順利，引資關之前要做兩項工作：第一，經過規劃部門整體規劃批準；第二，根據規劃方案反復測算。“盤子里就這塊肉，你要做出文章來，就要把各方面的因素都考慮進來。” 然后，要根據測算結果尋求戰略合作伙伴。“打油的錢就得打油，買醋的錢就得買醋”，不能寅吃卯糧，或挪作他用。能獲取多少資金，哪些資金是保證老百姓利益的，哪些是搞建設的，這個格局必須控制好，“如果控制不好，可能做了一個，另一個就做不下來了。”李良軒說。

當然，還要解決一個重中之重的問題：農民職業是種田，進城后如何運營，如何妥善解決老百姓的生存問題。李良軒采用通過建立現代企業制度，積累集體資產的辦法，把這些永久性的集體資產，按照一定份額、股份分配給老百姓，使他們成為股東。這些股東按照現代企業制度管理，培訓后能夠進工作崗位的繼續工作。這樣，失地農民實際上獲得了雙重保障：自己勞動所得，以及公司股份。

建立產業后，雖然硬件城市化了，但思想上受種地技能培訓，有時甚至要十幾年才能轉變過來。所以，為了實現可持續發展，產業要交給有管理能力者，實現所有權和經營權分離。“我們和企業是資源、資產互補，這是一次優勢互補；引進‘空降兵，幫助我們的集體企業運營，實現人才互補，這是二次優勢互補。”

萬泉新新家園、光大家園、陽春光華、鋒尚國際公寓、澗橋·泊屋館等樓盤相繼成為北京的明星樓盤后，萬柳就順理成章成為一種模式。

業內一般把“萬柳模式”總結如下：遵循城市生態化建設思想，由城市運營商承擔綠化、勞動力安置、房地產開發，城市公共系統構架等綜合功能，不用政府投資，對城市局部地區進行統一規劃、拆遷、建設、管理，并進行市場化運作，徹底改變區域面貌，全面提升土地價值，最終達到可持續發展。目前，萬柳區的配套設施包括萬柳商業中心、中關村三小、幼兒園、科技館、體育中心及康樂設施等。

“如果把萬柳區分為四份，現在綠化是占三份，建設僅占一份。”萬柳綠化帶橫亙四環路南北，由海淀公園、體育公園、柳浪莊公園、綠化隔離帶四部分組成。萬柳綠化區全部建成后，將和圓明園、頤和園連成北京市最大的萬畝景觀綠地。因此，萬柳被業界稱為中關村的“后花園”。

萬柳區也為海淀鄉其他地方做了一個模式。并且，海淀鄉其他區域將完善這個模式。目前，海淀鄉有三個區域：萬柳（兩個村），上地開發區附近，青龍橋一帶。其他兩個區比萬柳小，只是兩個村。他們的開發也是納入整體規劃，通過引資，綠化政策、目標，進行整體開發、改造。“再有三年左右時間，其開發就全部完成。”

“萬柳在前進中，存在很多矛盾，接下來的開發可以回避這些。”目前，萬柳的經營范圍已由北京向其他城市擴展，其經營城市品牌形象也將隨之推向全國。

我是個雜家

萬柳是第一家從一開始就充當城市運營商角色，并成功開發“城市生態生活圈”的企業，也是以企業身份參股銀行資本，以現代化的企業制度進行經營管理，并較早提出、運用“人、建筑與自然”共生的開發理念。

萬柳聲名鵲起的另一個重要原因是其項目無一例外地保持了100%優良，100%竣工即售完的記錄，激活了北京西部高端樓市。

在眾多決策中，李良軒憑借什么減少失誤？是專業過硬？“不是，你別和我談專業，我是個雜家。”

李良軒說：“我只學過45天的村鎮規劃。”這聽起來有些不可思議，讓人覺得他簡直是在玩火。但這45天深入他的骨髓，他清楚地記得當時講授的所有內容。“先從理論上講，你怎么統籌規劃。出了一個論題：這個村子有多少人，多少戶，主要收入來源，現狀是什么。規劃完后，要經過一些理論測算。老百姓通過重新調整后，節省出多少土地來。另外還要考慮生態、風速等，把幾百年的氣象資料都要調出來，甚至還要斟酌各種道路的結合，土壤，地質條件，預留。”方案拿出來之后，大家來論證。當時李良軒得了90多分。

2000年前，李良軒是萬柳董事，參與過萬柳的整體發展構思，但當時還不是決策者，從2000年開始直接抓萬柳的管理工作。善于學習，善于學以致用是李良軒與讀書讀到不知所云者的最大區別。在萬柳集團內部，也在講學習型組織，他認為萬柳就是“拿來主義”，搞百花齊放。自己一沒有這么多錢，二沒有這么多人才。在眾口難調的大環境下，只有百花齊放是最好的選擇。當然，一張白紙也正因為其空白，才更應當珍惜，更應當作出最好的架構和決策。萬柳的所有樓盤，都是高起點、高定位，五個樓盤可能就有五個專題組。

談到成功的關鍵點，李良軒說：“我們也沒感覺什么成功，就是產業結構調整，一個置換，把舊的換成新的。在那個過程中，一直在思考如何得到政策的支持，政府的支持，老百姓的認可和支持。還有，作出決策不是最關鍵的，最關鍵是如何實施決策。”

一定要增值

李良軒喜歡君子蘭的長青，條理清晰，能開橘黃色花，并且是一花獨放。但他自己從來不澆水，都是委托給別人。他開玩笑說：“我只負責觀賞，評判。”

其實，不用說一盆君子蘭，即便是萬柳引以為傲的地產業務，也只占李良軒思考時間的三分之一。“我們用三分之一的腦子考慮這個，三分之二的腦子考慮別的房地產公司不考慮的。像小城鎮等，只要政策允許，我們就敢于參與進去。這個模式，思維的方式，在別的地方也可以實施。”

憑借充足的土地資源和雄厚的資金，萬柳集團已經從單一的土地開發企業轉變成為橫跨一二級市場的全面房地產開發商。目前，已呈三級發展態勢，同時加快了在外地市場的資本運作步伐。但土地資源畢竟有限，萬柳正從資源開發向投資管理過渡，進入物業管理和商業服務領域。

值得關注的是，萬柳還切入金融市場，吸收部分銀行的部分股權，為企業的全國戰略提供資本保障。李良軒說：“萬柳現在是自我開發建設，自我完善，也是資本積累階段。接下來，要向多領域發展，萬柳集團不是單純房地產，還涉及到金融、服務、管理等。城市運營不能只是房地產，只是開發。要發展，不能只是這點土地資源，一定要增值。”

現在，萬柳已經形成了以房地產開發為主，物業管理、園林、酒店、運動休閑、文化娛樂等多產業并舉的產業結構。

這一切的目的，“就是要在不可阻擋的城市化進程中，實現人和自然的和諧。”李良軒如此闡述著自己的城市化理念，“城市化不只是物的城市化、形的城市化，更是人的城市化、精神的城市化。”

走出李良軒辦公室時，在夜色與路燈輝映的對比之中，記者忽然想起，李良軒背后的北京市區地圖，或許將換作放大后的中國地圖。