誰動了我們的物業費

物業糾紛源于其背后令人垂涎的利益。而讓業主成為社區真正的主人是解決問題的關鍵

“大管家”，這已經成為業主對物業管理公司的稱呼，雖然實際上物業公司未必認這個賬。

“在法律地位上物業管理公司就是業主聘請的一個大管家。”北京漢卓律師事務所律師畢文強說

“他們就是一個管家，卻要當主人。”北京大西洋新城業主王燕濱說——他們正在與物業公司抗爭。

“他們就是一個管家，應該按照約定的合同為我們服務。”北京中和家園監事會負責人李石巖說——他們已經成功更換物業管理公司。

業主意識的覺醒與抗爭

近年來，“主人”與“大管家”的紛爭卻陡然增多，爭論的焦點實際就是“管家”們該拿多少“薪水”，并提供怎樣的服務，以及他們是否應把“主人”的財產據為己有。

北京朝陽法院，2002年受理物業管理糾紛194件，2003年這一數字增長為650件，2004年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。

北京海淀法院，自2003年9月新《物業管理條例》實施，半年時間內物業訴訟每個月受理案件相當于以往的4倍。

北京崇文區法院，2005年1～5月，涉及物業糾紛的立案數，較去年同期就上升近50%。

這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發改委2004年的相關統計指出，由于物業管理企業違反規定亂收費，以及物業服務收費項目和標準不透明導致的群眾投訴，一直位居各類價格舉報問題的第3位。

大量物業糾紛所折射出來的，按畢文強律師所言，“公民意識覺醒，以小區為單位的基層民主開始成長。”

而在中和家園業主李石巖那里，表述則更為簡單，“我們要拿出真金白銀的。”

因為牽涉到每個業主的現實利益，業主為之爭執也在情理之中。但物業管理公司似乎也感到受了委屈。

還是以北京為例。朝陽區法院物業2002～2004年管理糾紛中，近95%已結案件的原告是物業管理公司而非業主。

最讓物業管理公司頭疼的是業主拖欠物業繳費。

2004年，北京市居住小區管理辦公室曾對該市28個商品房小區調查統計，結果發現，物業收費率能達到80%以上的只有14個小區，占調查總數的一半；其余14個小區中，有8個小區的收費率為60%左右，另外6個小區的收費率只有約30%。

業主拖欠的原因也并不復雜，“付了錢。但是沒有享受到相應的服務，有時還要受氣，而打官司，那個成本太高。惟一能夠做的就是拖欠物業費。”著名房產律師秦兵分析說。

而北京市消費者協會今年年初的調查也顯示，73%的業主對物業公司不滿意。

對于這種局面，北京房產記者胡蓮認為，“因為沒有享受到滿意的服務，部分業主不滿意從而不繳費，物業管理公司沒有錢或者沒有足夠的動力來強化服務，結果小區的服務質量下降，從而又導致更多的業主不繳費，最后的結果就是小區的貶值。這是一種‘雙輸’的局面。”

但是，這個邏輯并未得到中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心的完全認同。

“收費率不到30%，虧本經營，物業管理公司還不退出，那物業管理公司是不是有病啊？”

物業管理的盈與虧

按北京市建委公布的數據，截至2005年4月底，全北京市有物業管理的居住小區2911個，已成立業主委員會的有241個。而在這些小區里面，因為物業糾紛而由業主委員會成功地更換了物業管理公司的，據秦兵介紹，“全北京不會到10個。”

中和家園小區即是為數稀少成功地更換了物業管理公司的小區。

四十多歲的李石巖，是中和家園最早的業主委員會籌委會主任，也是中和家園業主們正在籌劃中的監事會候選人。在見面之前，他特意囑咐記者，“小區大門口旁邊的櫥窗里，有對我們物業管理公司一年來的審計報告。”

由北京中環陽光會計師事務所出具的這份審計報告里，清楚地列出了2004年7月1日～2005年6月30日這一管理年度北京鼎泰物業管理有限公司中和家園管理處的財物收支情況。賬面顯示，這一年，北京鼎泰物業管理有限公司中和家園管理處賬面營業收入139萬余元，營業成本為105萬余元，管理費用15萬余元，加上其他收入，利潤23萬余元。

這是在中和家園解聘了老物業管理公司后，新任的北京鼎泰物業管理有限公司在競標獲得管理權限之后的利潤收益。

而至于老物業管理公司，李石巖說，“每年整個的賬面收入不到200萬，但拿走純利潤至少50萬，利潤率25%是沒有任何問題的。”

這么豐厚的利潤使得物業管理公司的更換充滿了火藥味，按中和家園業主嚴曉紅的說法，是“經歷了血與火的戰斗的”。今年最激烈的那天被中和家園的業主們稱為“難忘的6·25”，當天從上午8點一直到晚上10點，業主與老物業管理公司之間甚至發生了暴力沖突，最后在民警和街道辦事處、居委會到場的情況下，老物業才不得不退出。

“新的物業管理公司當初就簽訂有合同，每年都要有財務審計。從他們的財務收入里你就能夠很清楚地看到目前物業管理的利潤到底有多大。”李石巖說。

張貼在中和家園櫥窗里的審計報告里，各種收入與支出一目了然：

目前，物業管理公司實際從小區收取的費用主要為物業管理費、供暖費、公共收益收入三塊。

建筑面積為3.7萬平方米的中和家園住宅區，按照業主委員會與鼎泰物業管理公司雙方合同，收費標準為有電梯(六層以上)業主1.58元/平米·月、無電梯(六層以下)業主0.88元/平米·月。應收金額為51.7萬元，但至審計時，實收金額為38.8萬元，收繳率為75%。

同時，在這一管理年度，物業管理的支出為57萬余元，按照實際收入和支出，物業管理公司要虧損18萬余元。

這一點，和北京市小區辦的調查結果相符合：一般情況，物業費收繳率低于80%，物業公司將難以維持正常的經營管理活動。按此計算，目前約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。

不過，中和家園稍微特殊的是，它的物業管理費是低于北京市物業服務收費的政府指導價的。

還有一點是，拖欠的物業管理費遭到業主委員會的過問。在中和家園櫥窗審計報告旁邊，貼的就是拖欠戶及金額列表。但是，在記者采訪時，很多戶名都被劃掉了，這意味著拖欠款已經得到大量收回。

不過，盡管如此，李石巖也承認，“物業管理公司從物業管理費里面是賺不到什么錢的。”

物業公司如何賺錢

“一般物業管理公司都不是從物業管理費里賺錢的，主要是從公共收益里獲利。”秦兵說。事實也正是如此。北京鼎泰物業管理公司中和家園管理處所管理的主要收入即來自公共收益。

與北京很多地區一樣，中和家園是自建供暖。在7月份對中和家園進行審計時，暖氣費的收繳率為89.7%。扣稅之后實收金額是93萬元。而實際支出為69萬元，僅此一項，由物業管理公司負責的供暖費就還剩24萬余元。

這一點，舒可心曾任業主委員會主任的朝陽園小區也證實了這一點，他們供暖費收了兩年的卻足夠三年用。

這個盤子相當大。11月3日，北京市熱力集團總經理李大維稱，該市集中供暖不到總供暖面積的30%，更多的社區與單位是自建供暖設施。對于沒有業主委員會或者業主委員會不能真正起到作用的小區，歸物業管理公司掌握的供暖費無疑是一筆數目驚人的收入。

但在由業主委員會掌權的中和家園，專款專用的供暖費，物業管理公司是不能參與分成的。能參與分成的是公共收益，公共收益主要來源于公共房屋的出租。

中和家園可用出租用房共有7間，年房租合計收取11.8萬元。人防房租年收入6萬元。另中和家園可出租車場車位79個，年收租金12.6萬元。這一管理年度，物業管理公司依靠這些公共場所經營所得的營業收入總計28萬余元。根據公司與業主委員會約定，對這些公共收益，中和家園和物業管理公司四六分成，這意味著從這些收益里面，物業管理公司將得到近17萬元。

這些收益，是純利潤，按李石巖的說法，“是已經刨去各種成本、各種損耗后的純收益。”

但是，中和家園小區是北京的一個例外。之所以至今它能夠公開物業管理的財務，與一個強有力的業主委員會息息相關。而現實的情況是，目前已成立業主委員會的小區尚不足總數的十分之一。也就是說，絕大部分小區是完全由物業管理公司來“當家作主”的。而且各小區所處位置不同，其收益多少也不同。除了出租公共用房這一收益方式外，還有包括園區內廣告、會所等各種經營收入。這也就是一般物業管理公司只要進駐了小區就不愿離開的原因所在。

利益鏈中的開發商

在小區的物業利益分配上，還值得一提的是開發商。盡管從名義上講開發商與物業管理公司是完全獨立的，但實際上，秦兵說，“往往是老子與兒子的關系，開發商在招物業管理公司時，往往就是找自己人。”

開發商找自己人的重要原因即在于物業管理中間的豐厚利潤。這豐厚的利潤也使得物業公司在短短的幾年便遍地開花。

據《經濟參考報》報道，截至去年底，北京市共有商品居民住宅小區2322個，但物業管理企業卻達到2400家，從業人員超過20萬人。在一個僧多粥少的年代，關系就顯得非常重要。中和家園的前物業管理公司即與小區開發商屬于一個公司，在被趕走之前，它在中和家園整整呆了四年。

中和家園業主與物業管理公司最初的齟齬即來自鍋爐房的建設。開發商沒按設計圖紙而把鍋爐房建在了樓下一層，引起業主們的強烈抗議，但此時小區負責的已經是物業管理公司。

“物業糾紛很多是物業管理公司在給開發商揩屁股。”秦兵如此說，“最開始的時候業主對物業管理公司無可選擇，因為最開始時開發商就是最大的業主。”

北京市消費者協會對市內100個居住小區和99個物業管理公司進行的隨機抽樣調查顯示，因開發商遺留問題而導致的業主與物業管理公司之間的糾紛占到小區物業管理糾紛的80%以上，主要表現在開發商對規劃的任意更改、房屋工程出現質量等問題上。

而小區業主的利益最后能否得以維護，至為關鍵的是小區能否成立起業主委員會。但是，“這個非得專業人士才行，一般業主是很難成功地組織起來業主委員會的，哪怕他毫不計較地為大家投入。”