提前還貸：貸款者惟一的反擊

央行調(diào)高房地產(chǎn)貸款利率的漣漪效應(yīng)在不斷擴(kuò)大。提前還貸和收取違約金背后折射的，是一個(gè)在不充分市場(chǎng)化條件下，試圖以利率市場(chǎng)化進(jìn)行調(diào)控而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)推托的問(wèn)題。

央行決定，從2005年3月16日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率將回歸到同期貸款利率水平，并實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。

此舉令提前還貸，繼加息之后，成為2005年春天的又一個(gè)關(guān)鍵詞。

在房產(chǎn)泡沫最盛的上海，提前還貸的咨詢電話成為熱線。“都快被打爆了，目前提前還貸預(yù)約已經(jīng)排到了5月。”工行上海分行個(gè)人房貸處一位工作人員告訴記者。而上海一家媒體所做的400人規(guī)模的樣本調(diào)查顯示，有接近4成的買房者有提前還貸的打算。

提前還貸的熱潮不僅出現(xiàn)在上海一個(gè)城市。據(jù)本刊記者得到的數(shù)據(jù)，廣東農(nóng)行一家支行3月份提前還款額達(dá)600多萬(wàn)元，同時(shí)當(dāng)月還收到提前還款申請(qǐng)100多筆。在重慶地區(qū)，從3月17日房貸利息上調(diào)以來(lái)，各大銀行提前還貸的人數(shù)比以前增加20%左右。

相比之下，北京的個(gè)人房貸市場(chǎng)相對(duì)冷靜。但由于中國(guó)的住房貸款是一年一揭，新的利率標(biāo)準(zhǔn)從明年1月1日生效，因此，“估計(jì)到今年年底會(huì)有一個(gè)提前還貸的高峰。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸個(gè)人住房處邵姓處長(zhǎng)告訴《中國(guó)新聞周刊》。

提前還貸本不是新鮮事。每到年底，有一筆年終獎(jiǎng)入賬的買房人都會(huì)考慮縮短還款年限，以減少支付房貸利息。據(jù)邵姓處長(zhǎng)介紹，最近幾年，農(nóng)行個(gè)人房貸的提前還貸率都呈逐年上升趨勢(shì)。

但這一輪的提前還貸成為引人注目的現(xiàn)象，在于由提前還貸而引發(fā)的銀行收取違約金的行為。此舉收否合情、合法、合理？其背后的利益鏈條是什么？折射了怎樣的風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)機(jī)制？

民眾無(wú)選擇權(quán)下的“對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)”

“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，利率的變化是常態(tài)。貸款本身就要承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容說(shuō)。但在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，利率的風(fēng)險(xiǎn)卻有不同的分擔(dān)模式。

在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家，貸款人有多種利率可以選擇。比如在美國(guó)，就有固定利率和指數(shù)型利率等不同的利率品種。而75%的美國(guó)居民都選擇了固定利率，以規(guī)避利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

這也解釋了為什么自2004年下半年以來(lái)，美國(guó)連續(xù)六次上調(diào)利率，但房貸市場(chǎng)波瀾不驚。同樣在中國(guó)臺(tái)灣，去年在利率走升幾乎成為定局的情況下，五大房貸銀行都推出了固定型房貸，作為民眾進(jìn)行“利率避險(xiǎn)”的選擇。

我國(guó)的貸款利率是根據(jù)1996年制訂的《貸款通則》，根據(jù)這個(gè)規(guī)定，貸款人可選擇的只有仰央行鼻息的浮動(dòng)利率。而個(gè)體貸款人最好的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)選擇——固定利率，卻至今如鏡花水月。浮動(dòng)利率貸款把長(zhǎng)期貸款利率短期化，商業(yè)銀行作為貸款方不承擔(dān)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，而把這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給借款人。“在當(dāng)時(shí)的歷史條件下制定的《貸款通則》，有替商業(yè)銀行規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的考慮。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員陳道富對(duì)本刊說(shuō)。

在這一輪的利率調(diào)整中，央行贏得市場(chǎng)化調(diào)控的好評(píng)，但貸款人對(duì)貸款利率的選擇卻依然付之闕如。2004年1月1日，人民銀行放開(kāi)了對(duì)人民幣貸款計(jì)息方式的管理，借貸雙方可選擇采用浮動(dòng)或固定的貸款利率計(jì)息方式，但個(gè)人住房貸款除外。新近頒布的“3·16”政策規(guī)定，商業(yè)銀行可以在基準(zhǔn)利率和底線利率間作出選擇，這被喻為我國(guó)在利率市場(chǎng)化和利率期限結(jié)構(gòu)的合理化方面邁出的重要一步，贏得一片贊譽(yù)之聲。但這個(gè)措施只是給了商業(yè)銀行更多的定價(jià)權(quán)，對(duì)個(gè)人住房貸款者來(lái)說(shuō)，依然沒(méi)有選擇固定利率的自由。

“借款人提前還貸是出于對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的懼怕。而當(dāng)借款人對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)毫無(wú)其他削減途徑時(shí)，提前還貸成為民間惟一的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)措施。”陳道富指出。

銀行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)

個(gè)體貸款人不情愿充當(dāng)利率風(fēng)險(xiǎn)傳遞的最終接棒者，而通過(guò)提前還貸——這種貸款人自發(fā)選擇的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)辦法，將利率風(fēng)險(xiǎn)以另一種形式，返還給了商業(yè)銀行。商業(yè)銀行面對(duì)的首先是利息收入的減少。“房貸利率提高僅為0.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，利率調(diào)高帶來(lái)的利息收入的增加并不大。而一旦提前還款，商業(yè)銀行將損失大量的利息收入。”陳道富說(shuō)。

在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上，商業(yè)銀行另一筆收入來(lái)自房貸保險(xiǎn)。目前市場(chǎng)上的房貸險(xiǎn)是由商業(yè)銀行代保險(xiǎn)公司一次性收取全部保費(fèi)。因此，保險(xiǎn)公司也要一次性向銀行支付全部手續(xù)費(fèi)。在北京，銀行代理房貸險(xiǎn)的手續(xù)費(fèi)一直保持在保費(fèi)的8%左右，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是一筆包賺不賠的收入。但提前還貸將導(dǎo)致退保率提高，據(jù)了解，在北京，該險(xiǎn)種退保率已從去年的10%升至近30%。這意味著商業(yè)銀行又將減少很大一部分保險(xiǎn)的手續(xù)費(fèi)收入。

更重要的是，提前還貸使商業(yè)銀行通過(guò)《貸款通則》而規(guī)避掉的利率風(fēng)險(xiǎn)，最終轉(zhuǎn)變?yōu)榱算y行的存貸差風(fēng)險(xiǎn)。在銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，個(gè)人住房貸款因風(fēng)險(xiǎn)低，管理成本不高，利息穩(wěn)定而成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為銀行解決存貸差的一個(gè)重要手段。以工行為例，2004年該行新增個(gè)人住房貸款796億元，占到新增貸款總額的27.6%。“提前還貸的增多，會(huì)使銀行的累收速度超過(guò)累放速度。”農(nóng)行邵姓處長(zhǎng)說(shuō)。一方面是來(lái)自優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大量現(xiàn)金回籠，一方面是對(duì)沒(méi)有把握還貸的企業(yè)和項(xiàng)目“慎貸”，此消彼未長(zhǎng)，勢(shì)必造成巨額的存貸差。

“提前還貸在減少銀行可得利息的同時(shí)，改變了銀行貸款的結(jié)構(gòu)，放大存貸差問(wèn)題，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”陳道富說(shuō)，這樣一來(lái)，消費(fèi)者全部承擔(dān)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，最終以另一種模式將風(fēng)險(xiǎn)返還到銀行系統(tǒng)。

面對(duì)此種風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行開(kāi)始以收取違約金的方式，阻截消費(fèi)者的解套之舉。率先吃這只螃蟹的是中國(guó)銀行廣東省分行。

據(jù)本刊了解，中行廣東分行已開(kāi)始對(duì)提前還貸收取違約金，同時(shí)規(guī)定貸款后一年內(nèi)不準(zhǔn)提前還貸。由于銀行間的同業(yè)效應(yīng)，其他商業(yè)銀行的廣東分部也都在考慮收取提前還款違約金，或者規(guī)定提前還款次數(shù)。據(jù)悉，農(nóng)行廣東分行營(yíng)業(yè)部已經(jīng)在該行職代會(huì)上提出就提前還貸收取違約金，包含相關(guān)條款的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》也已經(jīng)印發(fā)。“目前有很多爭(zhēng)論，都把商業(yè)銀行是否應(yīng)該收取違約金看作一個(gè)法律問(wèn)題。實(shí)際上當(dāng)初的貸款合同是一個(gè)商業(yè)約定，是否應(yīng)該收取違約金，應(yīng)該視當(dāng)初的合同規(guī)定或者由貸款雙方重新談判而定。從這個(gè)角度講，銀行是否應(yīng)該收取違約金是一個(gè)道義問(wèn)題。提前還貸和收取違約金背后折射的，是一個(gè)在不充分市場(chǎng)化條件下，試圖以利率市場(chǎng)化進(jìn)行調(diào)控而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)推托的問(wèn)題。”一家房地產(chǎn)公司法律處的人士對(duì)本刊說(shuō)。

在貸款鏈條上，所有的參與者都應(yīng)是風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，但是固定利率的缺失和提前還貸收違約金，卻凸顯了個(gè)體消費(fèi)者的弱勢(shì)地位。

加息通道下的還貸潮

去年10月，中國(guó)人民銀行自1996年以來(lái)首次加息，取消了貸款利率的上浮限制和存款利率的下浮限制。自此，提前還貸潮初現(xiàn)端倪。去年年底，滬上工、農(nóng)、中、建、交等銀行的房貸提前還款量都創(chuàng)下了歷史新高。據(jù)交通銀行上海分行統(tǒng)計(jì)顯示，自去年11月以來(lái)，該行提前還貸量增幅達(dá)30%。

2005年1月31日，人民銀行發(fā)布《穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化報(bào)告》，提出中國(guó)利率市場(chǎng)化改革的思路為：先放開(kāi)貨幣市場(chǎng)利率和債券市場(chǎng)利率，再逐步推進(jìn)存、貸款利率的市場(chǎng)化。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，如社科院金融研究所所長(zhǎng)易憲容等在公開(kāi)場(chǎng)合告誡民眾，這些都是央行將持續(xù)加息的信號(hào)。

在強(qiáng)烈的加息預(yù)期下，越來(lái)越多的住房貸款消費(fèi)者考慮提前還貸，以節(jié)省銀行利息。從今年年初開(kāi)始，提前還貸持續(xù)升溫。據(jù)建設(shè)銀行廣東省分行統(tǒng)計(jì)，今年1月至4月廣州地區(qū)收回的還款有9.7億元，其中提前還款5.2億元，占了53.8%。