房地產泡沫 全世界難題

全球經濟面臨的一個日益緊迫的問題是，今后幾年，房地產市場的繁榮會有序地降溫還是會以崩盤告終。

加利福尼亞紅火的房地產市場可能是“非理性繁榮”的典型例子，那么該如何來解釋西班牙呢？1997年以來，西班牙的房產價格上漲幅度達到了130%，是美國漲幅的兩倍。

最近幾年，房價的上漲已經不再是某個地方或某個國家的問題，而已經成為一個全球性的問題。與法國、西班牙、英國、愛爾蘭、瑞典和澳大利亞等國相比，美國近年的房地產繁榮根本不算什么。

房價的上漲令人擔心，因為國際房地產繁榮是全球化的副產品。使人們能貸款買房或投機炒房的金融市場越來越開放，國際化程度越來越高，聯系也越來越密切。

泡沫源自低利率

全球房價的上漲主要是世界各國中央銀行有意制造的，其中以美國聯邦儲備委員會為主。面對股市的下跌和高技術泡沫的破滅，美聯儲于2000年大幅調低了利率，試圖以此減少對美國經濟及貿易伙伴的損害。

歐洲央行等其他的央行隨后也迅速采取行動。世界性的低息貸款刺激了房地產市場。房產所有者以較低的利率重新安排抵押貸款，并把省下的錢用來購買汽車、服裝、家具等消費品。消費開支的增長和房產價格的上漲推動了全球經濟的增長。

雷曼兄弟公司的全球首席經濟學家約翰·盧埃林說：“美聯儲和其他央行鼓勵房地產市場的繁榮，這樣，在股市損失的錢就可以在房地產市場補回來。房地產市場的繁榮刺激了世界各地的需求。”

迄今為止，決策者把世界經濟與房地產市場的繁榮聯系在一起的做法很有成效。但這種狀況也許不可能持久。總的說來，美國和世界其他國家的房價正繼續上升，因為投機性購買和只付利息的房貸正在迅猛增加。

如何解決泡沫？

全球經濟面臨的一個日益緊迫的問題是，今后幾年，房地產市場的繁榮會有序地降溫還是會以崩盤告終。比較可取的方法是利率持續但是和緩地上升，以此減緩房價上漲的速度并促使消費者更多地存錢。

美國聯邦儲備銀行、英格蘭銀行和澳大利亞儲備銀行等一些央行已經試圖這樣做了。

但歐洲央行正考慮降低而不是提高利率。同西班牙等規模較小的經濟體相比，德國等大經濟體的緩慢增長更令它擔心。

問題在于這種互相沖突的政策可能不利于房地產市場的有序降溫。當決策者——尤其是美國的決策者——所擁有的選擇比過去少時，各種麻煩都可能出現。

如果房價下降，且美國的消費者不得不束緊褲帶，減少購買進口產品，那么中國和其他國家將不得不減緩美元投資熱，使利率越來越高。這可能對從巴黎到上海乃至奧克蘭的房地產市場造成沉重打擊。

華盛頓國際經濟研究所主任弗雷德·伯格斯滕說，全球房地產市場過熱令人擔心，但如果與油價突然上漲等其他經濟問題結合在一起，那危險就更大了。伯格斯滕說：“那將使房地產泡沫破滅，并使世界經濟遭受沉重打擊。”

英國《經濟學人》評點全球房地產市場

當前，全球2/3的國家存在潛在的房產泡沫，這其中也包括中國。在過去一年中，《經濟學人》全球房價指數所跟蹤的20個國家中，有11個國家的房價以兩位數的速度增長，繼上個世紀七八十年代之后，全球性的第三次房產熱已經形成。

目前，全球房產泡沫的裂隙已經出現：倫敦和悉尼的房價已開始下跌。房價不會像股票價格那樣突然崩盤，而是更可能會在幾年時間內逐漸下滑，預計在美國會整體下跌10%至20%，在英國、澳大利亞和西班牙則會下跌20%至30%。有些市場膨脹的時間會比其他市場略微長些，但最終所有的房產熱都會終結。