銀行房貸 創新中的風險

銀行個人房貸的創新產品越來越多，房貸市場一片繁榮景象。但同時，過度競爭也為各銀行埋下隱患

近期，一系列信貸新政的出臺吹響了房地產市場宏觀調控的號角。

央行4月28日上調貸款利率后，銀監會再念“緊箍咒”，對商業銀行房地產信貸進一步提出指導意見，將房地產貸款的風險權重（個人抵押房地產信貸維持不變）由目前的100%提高到150%以上。隨后，坊間流傳已久的“首付比例提高到房價3～4成” 的消息也得到證實。從6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％（購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的除外）。接連出臺的各項政策直指銀行產品創新風險。

自去年以來，各銀行幾乎都卷入了一場以“創新”為名的房貸爭奪戰，個人房貸產品創新如火如荼。迫于市場競爭壓力，銀行在新業務的風險管理中放松了警惕。

年報顯示，多家銀行個人住房貸款均有較大增幅，個人住房貸款的重要性已提升至銀行“戰略性”地位。激增的房貸與快速上漲的房價形成合力，使個人住房貸款風險不斷累積。銀監會銀行監管一部副主任沈曉明日前警告：去年個人住房不良貸款率一直在1%以內，但現在已開始小幅上升，達到1.5％左右，達到國際公認的風險警戒線。

“創新”多為復制

這場以“創新“為名的爭奪戰已在全國蔓延，在北京、上海、廣州這些大城市爭奪更加激烈。初步測算，僅在還貸方式上，目前市場上就有包括固定利率和浮動利率等近10種類型。

今年3月，深圳發展銀行推出“雙周供”個人按揭業務，工商銀行跟著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，并針鋒相對快速推出名為“直客式房貸”的新型業務。4月初，建設銀行也加入競爭的行列，推出類似循環貸款的“個貸通”系列產品。此外，其他銀行也紛紛跟進，競相模仿推出新業務。

銀行原先進行的產品創新只是爭搶客戶的競爭手段，引發了個人住房貸款業務的激烈競爭，給內控管理和風險控制帶來了新的挑戰。

“從一些地方銀監局對商業銀行房貸新品種的調研中發現，其潛在風險不容忽視?！鄙驎悦髡f，“比較嚴重的是，現在個別商業銀行的分行開展的房貸新業務，并沒有經過總行授權，也未經過監管部門審批或報備就開始操作。因此，部分個人房貸產品實質上加大了銀行風險。”

一位農行人士分析，一般來說，個人房貸的風險權重是50%，隨著貸款者逐年歸還本金和利息，銀行的風險也逐年降低。不過，目前市場上推出的循環貸款模式則可能加大風險。

工行推出的一種個人住房抵押貸款業務允許貸款授信額度隨房產升值而追加，采取一次授信、多次循環使用貸款方式，最高貸款額為房價的8成。如果客戶依據市場變化，認為已抵押的房產升值，可向銀行申請提高授信額度，評估由銀行實施。假如，銀行評估客戶抵押的房產由80萬元升值為100萬元，最高貸款額度也就由64萬元升至80萬元。

上述農行人士指出“這種業務隱藏著很大的風險，一旦房地產價格發生波動，抵押物貶值，風險就會加大。實際上，該房貸的風險權重超過了50%。”如果銀行對這部分循環貸款的用途不加限制，一些客戶可能會做手腳，套用貸款用于炒股等風險較大的投資。

據了解，另一種風險較大的新業務是“直客式”房貸。過去銀行發放貸款要求開發商做擔保，并且在產權過戶、抵押落實、用途鎖定后才會放款。推出“直客式”后，銀行在沒有實際交易情況下發放貸款，如果流程監管不嚴會加大銀行風險。

業界人士認為，“直客式”房貸之所以盛行，是因為這是銀行爭奪捆綁貸款的撒手锏。一家銀行在對房地產企業發放開發貸款的同時，一般要求同時發放個人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定一家銀行的客戶不是一件容易的事。

在服務上差異已經不大的前提下，各家銀行紛紛加速產品創新以挖取同行的客戶。深發展年初推出的“雙周供”便有促使客戶“轉會”的意圖?！霸摦a品為非交易轉按揭業務品種，由于推出后市場反應較大，不少客戶要求轉按揭，因此，深發展受到不少同業的譴責和攻擊?！蹦彻煞葜沏y行人士說。

這些所謂的創新品種被復制的難度并不大。例如，某行推出存款抵扣利息的貸款品種后，市場上不久就有多種類似產品出現，如民生銀行“貸生利”、建行“存貸通”等。“新品種的技術屏蔽至多半年，只不過先開發新品種的銀行會搶占市場先機而已，但持續的時間不會很長?！泵裆y行房貸部一位人士說。

忽視潛在風險

銀行目前對房貸的態度是“明知山有虎，偏向虎山行”，似乎與管理層宏觀調控的初衷背道而馳。那么，銀行為什么對個人房貸情有獨鐘呢？低風險、高收益是首要原因。據介紹，即使個人房貸積累的風險不斷增加，達到1.5％的不良貸款率，與房地產開發超過10％的不良貸款率相比仍是相對安全的。同時，個人房貸利率還有上調趨勢，將增大銀行的盈利空間，這也可以沖抵一部分風險。

除此之外，個人房貸業務還具有附帶效益多的優點，可以成為個人業務產品綜合營銷的基礎資源。

例如，有些銀行將個人房貸業務與信用卡業務進行捆綁銷售。個人房貸客戶與銀行有幾年甚至幾十年的業務關系，是銀行培養高端客戶的重要基礎。

一些實力較弱難以爭搶到個人房貸業務的商業銀行，則通過在一些細節上與開發商合作，另辟蹊徑開發出個人銀行業務新渠道。深圳商業銀行就將業主必備的門禁卡與信用卡捆綁起來，“個貸與信用卡捆綁起來，一戶只能捆一張，但與門禁卡捆起來一戶至少能辦兩張。”該行工作人員說。

根據巴塞爾新協議，到2006年底，我國商業銀行資本充足率要達到8％以上。開拓風險權重低的品種成為各銀行提高資金效率的方式。個人房貸業務風險權重為一般貸款的一半，因而成為各家銀行重點發展的業務。

在招行年報中，可以看到“提高個人房貸在一般貸款中所占水平”的說法，該行去年該比例提高2.39％。銀監會此次出臺的指導意見，并未提高個人房貸的風險權重，看來，監管層對個人房貸風險雖有一定認識，但還是給銀行自行調節留下了空間。

對融資渠道的競爭也促使銀行將工作重心從對公業務轉移到對私業務?！?006年底，銀行業務將向外資全面開放，大型優質企業的業務越來越難以爭取。股權分置問題解決后，上市公司將更多通過股市融資。發改委、央行又在積極推進企業債、短期融資券，這些融資渠道打開后，會很大程度上造成大客戶流失和信貸資金分流。”農行個人信貸消費處負責人說，“當前銀行流動性過剩，房地產貸款利率較高，在息差占收入比重逾70%的情況下，面臨盈利壓力的銀行視這塊業務為‘香餑餑’，是不會輕易放棄的。緊縮政策能多大程度抑制銀行的放貸沖動有待觀察?！?/p>

風險逐漸暴露

盡管管理層已連續出臺多項宏觀調控政策，但業內人士普遍表示，這些措施的落實必須要得到各家銀行的配合，從銀行自身來說，顯然缺乏配合的動力。

激烈的競爭使各銀行的個人房貸增量均有明顯上升。建行2005年年報顯示，其個人住房貸款余額較上年增長12.5％。而指責建行“沒有按照國家要求收縮房貸規?！钡恼行幸彩俏迨叫Π俨?。根據招行年報，其2005年個人貸款新增192.74億元，居股份制銀行第一位，貸款余額占一般性貸款的19.88％，比年初提高了2.39％。

據業內人士透露，銀行往往通過給開發商發放開發貸款，來取得該樓盤項目的個貸業務。因此，必須與開發商建立良好關系。于是，銀行為搶得開發商而互相“挖墻角”，已是業界公開的秘密。

據某銀行內部人士透露，該行就曾利用某開發商和原貸款行關系出現波動和裂痕時，打著為其出謀劃策的旗號積極介入，不但成功置換了其開發貸款，還將其按揭業務一舉拿下。

在這樣一場爭搶開發商的斗爭中，銀行的放貸意愿十分強烈，無疑會放松對貸款的風險管理和控制尺度，風險逐漸暴露。

《商業銀行法》規定，銀行對單一客戶貸款額不能超過資本金的10％，而開發商資金需求量通常都很大，在資本金不足情況下，銀行為滿足開發商的資金需要，只能被動選擇超額發放。據深發展2005年年報，其資本凈額僅48.8億元，即單一客戶貸款最多不得超過5億元。但其為前10名客戶的貸款超過了資本金的122％，遠遠超出了規定標準。

深發展的情況只是目前銀行業內的一個縮影而已。正是銀行房貸的普遍“違規”，推動今年一季度銀行信貸規模超乎尋常地全面增長。銀行貸款于2005年6月開始逐步回升，今年一季度，人民幣新增貸款竟高達1.26萬億元，占全年貨幣信貸投放2.5萬億元目標的一半。與此同時，銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重提高至28.4％，創2004年以來最高紀錄。