業主委員會的多事之夏

王　剛　黃艾禾　陽思齊

都市中的民主

小區業主委員會在中國完全是個新事物。與鄉村自治搞得有聲有色不同，在城市這樣的陌生人社會，當人與人之間沒有任何有機的利益關聯時，政府的管理也蠻有效率，人們甚至連自治的愿望都沒有。但是，在以私有財產為核心、共有財產為紐帶的現代小區出現時，這一局面被打破了。業主委員會以民主的名義誕生——現在又開始遭遇民主的“麻煩”。

幾十年的計劃經濟與國有體制，使城市人口習慣于他治，而不知自治為何物。面對陡然到來的業主自治，人們發現，原來民主并不那么簡單

“維權的最高境界，不是和開發商、物業公司斗，而是業主和業主的維權。

2006年7月20日下午，北京恒昌花園綜合樓518室，一場罷免小區業主委員會主任的投票正在進行。會議室里除了業主代表、業委會的委員，還有旁聽的北京市建委的代表，及聞訊趕來的記者們。畢竟，這是2003年建設部《物業管理條例》公布以來，北京市首例罷免業主委員會主任事件。

投票的計票啟用了雙重方式：一種是按戶數計票，另一種是按票權計票（即按業主所有的房屋產權面積計算，一平方米1票）。下午3時左右，現場公布計票結果：按戶數，恒昌花園619戶業主中，395票同意罷免，3票不同意，6票棄權；票權統計結果是，同意罷免52020票，不同意447票，棄權846票。

這是恒昌花園小區業委會成立四年以來第一次真正意義的“全民公決”。當聽完按戶數的計票結果，票權結果還在統計中時，業委會主任何東寧便一言不發地離開會場，回到家中。對于已經習慣了被大家稱作何主任或老何的他，這場罷免顯得“迅雷不及掩耳”，他對記者說，6月7日，他因公赴國外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名業委會委員即在業主臨時大會上，宣讀了有209名業主簽署的事先準備好的“罷免建議”。又過20多天，就發生了上面一幕。

如此高票被罷免，難道有什么事激起了民怨沸騰？

據業委會一位成員徐穎告訴媒體，人們的不滿主要是兩件事：一是刷墻，“8萬元錢的尾款老何給了施工方12萬元，不但多給了4萬元，還沒有發票，他沒有權力這么花錢”；二是出租地下室建旅館，“5號樓地下室要被其中一名業主建旅館用于出租，老何卻同意了，但小區內其他業主沒有一個人同意。”

徐穎還說，今年９月份，小區與現有的中設物業管理合同就要到期了，而何東寧一直鬧著要招投標改選物業，“這中間有什么利益關系，就不好說了，但我親耳聽他說過，換了這個物業，大家都有好處。”

事后，何東寧開始了反擊。他以“誹謗”為名將徐穎和另一人起訴至宣武區人民法院，并向北京市宣武區建委物業科等部門遞交了行政請求書，請求責令恒昌花園業主委員會撤銷召集罷免自己業委會委員資格的臨時業主大會的決定。

被告上法庭的業委會

業主們對自己選出的業委會不滿，這種事情不只發生在北京。

2005年5月，上海市浦東新區東方佳苑的20戶業主將小區業委會告上法庭。

事件緣起于小區健身器的安裝。當時，浦東新區鵬欣居委會為東方佳苑爭取了一套免費健身器材，但把這套器材安放在哪里，業主們卻產生了分歧。

業委會當時在小區內選了5個安裝點，其中之一是中央綠地，在回收的294張業主有效表決票中，選中央綠化帶的最多，共110票，卻未達到總票數的1/2。業委會據此又組織業主就“是否安裝在中央綠地”進行有針對性的投票。

從一開始，小區6、7號樓的業主就極力反對。因為這兩幢樓的大陽臺直面的就是中央綠化帶，這些業主也是作為景觀房購買的，房價比其他樓貴10％。業主認為，當初“一房一價”中涵蓋了景觀、位置、配置等因素，隨意破壞、更改這些因素，是侵犯他們的部分財產權。

而業委會主任徐承龍認為，小區內公共綠化、道路、場地等歸全體業主所有，只要多數業主做出決定就可處置、改變，一部分業主有意見，這些人應少數服從多數。

第二輪投票，多數持反對意見的業主拒絕參與，最后僅收到4張反對票，業委會據此得出“同意率為99％”的結論。隨后，10余件健身器材被安放在了中央綠化帶。

于是，部分業主旋即將小區業委會告上了法庭。

最終，街道辦事處出面調解，將健身器材安置在了小區院外。經歷如此反復，業委會主任徐承龍感覺工作沒法做了，主動提出辭職。

東方佳苑業主起訴業委會的案件在這個城市并非惟一，根據上海市物業管理協會法律顧問陳世福的統計，進入2003年以來，上海市物業糾紛案件呈現多樣化趨勢，業主起訴物業公司的案件數量明顯下降，越來越多的案件發生在業主告業委會，業委會告行政主管部門身上。

業委會主任：“你根本干不下去”

2006年7月11日，北京市政協發布居住小區物業管理問題調研報告。報告指出，全市3077個居住小區物業管理項目中，按照《物業管理條例》成立的業主大會有360個，僅占住宅物業項目的11.7%。最早的業委會，成立于上世紀90年代，在當時被稱為小區物業管理委員會（管委會），而到今天，據中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員、前朝陽園業委會主任舒可心說，第一代的業委會主任，現在基本上都不在任上了。他們或者在換屆時不再連任，或者干脆中途辭職。

北京銀楓家園的前業委會主任北野，是在半年前辭去這一職務的。“你根本干不下去”，北野對本刊記者說，“我們這一代業委會主任，都是民選上來的，也就是說，多數都是在與開發商和物業公司的‘斗爭中冒出來，得到大家的信任。這樣，業主們對你的期望值非常高，而你的責任又非常重，小區這幾億元的房產、每年上千萬元的物業費，似乎都落到了你的身上。而業主們，什么事都來找你，簡直是把你當奴隸使。”

北野感到當這個主任，最難的事是開會。如果是開業主大會，全小區數百戶人家，挨家挨戶通知，這事誰來干？“比如要不要換物業公司這樣的大事，必須得開業主大會。你先要準備大量文件和資料，要一輪輪征詢意見，確定時間地點，印單子，發選票。一個業主大會，不準備幾個月，根本開不下來。而如果參會的業主們人數不夠法定比例，這個業主大會就白開了。”

即使是開小規模的會，比如業委會的幾個委員開會，也讓北野頭痛。“最極端的一次，我通知了十幾個人（業委會的擴大會），最終只來了一個。他們會有各種各樣的理由不來，比如，我還要看電視連續劇呢，或者，我還要遛狗呢”。

更讓北野寒心的，是小區里的業主們“素質不高”。他舉了一例：有一位業主，私下里把自己住房的承重墻給拆了。“這種行為，涉及到上面五層樓住戶上百人的生命和數以億計的財產。你說可怕不可怕？”作為業委會主任，他去干涉，卻被人家一頓罵回來。還有的業主，把自家的垃圾堆在鄰居家門口，北野去管的結果，就是得罪人。“我們這些干業委會的，都是義工，不拿錢的。這幾年，我自己光電話費就付出上萬，晚上12點都會有人找。結果怎樣呢？可以說，我除了沒有被人殺，所有的威脅手段都遇上過了。寫匿名信恐嚇的，用磚頭來砸門的，更不說散布各種謠言誹謗的我聽說，還有業委會主任被人打的。”

同樣，周駿在2001年1月當上上海市普陀區長發白玉公寓的業委會主任后，用他的話說，生活隨即陷入麻煩之中。做了四年業委會主任，打了三次電梯官司，換了四家物業公司，直至最后干不動了，業主們就把他換了下來。在換屆的那一天，周駿說，頓時如釋重負。

卸任之后，周駿在《新民晚報》發表了一篇文章，名字就叫《我當業主委員會主任》。在文章中，他這么寫道：我終于卸任了，因為我深深知道業主委員會主任不好當。物業不好可以換，而業主的素質才是最讓人頭疼的事。

“所以，以我所知，第一代的業委會主任們，現在是三種狀態:第一種是干不下去;第二種是貪污腐敗;第三種是不作為。”北野說。

北野這樣總結這幾年業主們的維權：“開始的主要目標是對著開發商和物業公司，采取比較極端的形式，比如靜坐，對抗。到現在，人們發現，靠鬧解決的問題，都解決了，還解決不了的，是業主之間的事。維權的最高境界，不是和開發商、物業公司斗，而是業主和業主的維權。開發商和物業公司對業主的傷害，我叫‘肌膚之患，真正的‘心腹之患，來自業主。”

(本刊記者鄭小紅對本組文章亦有貢獻)