土地，誰的財富之母？

水　風(fēng)

英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第曾有名言“土地是財富之母”。今天，這句話仍然閃耀著金子般的光芒。然而，土地母親孕育的巨大財富，究竟落入誰家？

政府：享受土地的盛宴狂歡

按照市場經(jīng)濟(jì)的原則，誰擁有，誰受益。在我國，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但是政府可以對農(nóng)用地實施征用。因此，作為土地所有者代表的政府，享受土地的盛宴狂歡是理所當(dāng)然的。

在土地市場中，政府居于壟斷性“中介”地位，是市場上端貨源(農(nóng)村土地和城市拆遷用地)的壟斷性買家，又是市場下端商品(經(jīng)營性土地)的壟斷性賣家。地方政府通過低價征用農(nóng)民的農(nóng)用地，通過土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，壟斷大量的土地資源，放入政府“土地儲備中心”，集中轉(zhuǎn)讓“國有土地使用權(quán)”。在這個時候，政府已經(jīng)由土地管理者的角色轉(zhuǎn)換到了土地經(jīng)營者的角色。地方政府出讓一塊土地，就一次性收取50年到70年的高額土地收益，對農(nóng)民的補(bǔ)償每畝只有數(shù)千元到幾萬元不等。以北京豐臺區(qū)某科技園為例，2001年當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)民土地時，平均每畝大概是7.8萬元的補(bǔ)償，折算后每平方米117元；而該土地在2005年“招、拍、掛”時，價格達(dá)到每平方米約6750元，兩者相差近50倍。

更為誘人的是，地方政府從土地上獲取的巨額收益，可以完全留為己用。我國土地出讓金制度始于1989年，當(dāng)時規(guī)定，在進(jìn)行必要扣除后，土地出讓金實行中央與地方四六分成；但從1994年至今，不再上繳中央財政，全部留歸地方。從此，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。特別是上世紀(jì)90年代中期之后，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收，地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨立支配的只有這一項核心資源了。

“以地根撬動銀根”，在巨額利益驅(qū)動下，政府賣地的欲望幾乎達(dá)到了毫無節(jié)制的程度。在2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，與1998年的67億元相比增長近140倍。而在1998年～2003年的5年間，中國發(fā)行國債也不過9300億元。據(jù)摩根士丹利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠估計，地方政府收入中30％至40％直接或者間接來自房地產(chǎn)，東部江浙一帶比例更高。2003年紹興縣的土地出讓金收入19.2億元，占預(yù)算外收入69.3%；義烏市的土地出讓金為15億元，占預(yù)算外收入60%。

于是，房子蓋不上去，賣地！工資發(fā)不出了，賣地！GDP上不去，賣地！被一些地方津津樂道并身體力行的經(jīng)營城市之道，說穿了就是兩個字：賣地！中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任陳錫文尖銳地指出：“什么經(jīng)營城市，其實不就是經(jīng)營農(nóng)民的那塊土地嗎？”目前全國很多城市正在大干快上的城市建設(shè)項目，資金都來自“賣地生財”的“土地財政”。

在此特別要提到土地與房地產(chǎn)的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，從全國范圍內(nèi)來看，地價占房價的比例平均在25％－30％左右；在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易的過程中，政府稅費收入又占到了房地產(chǎn)價格的將近30%～40%左右。這意味著，房價上漲得越快，土地價格就越高，地方政府從中獲得的收益就越大，兩者是一種密切的聯(lián)動關(guān)系。正是在這一背景之下，北京市朝陽區(qū)的一名政府官員才能甘冒天下之大不韙，說“敢于拉動房價是負(fù)責(zé)任的一種做法！”

企業(yè)：大發(fā)地財

不久前，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會一份調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤大大高于其他行業(yè)，比平均水平高5倍。這再次印證了一個事實：中國的房地產(chǎn)業(yè)是暴利產(chǎn)業(yè)，這種暴利到了一個令人咂舌的地步。據(jù)好事者測算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個房地產(chǎn)億萬富翁、廣州約三天產(chǎn)生一個億萬富翁。中國房地產(chǎn)業(yè)憑什么這樣牛？

任何暴利都來自壟斷。中國房地產(chǎn)的暴利來自于兩方面：國家對土地的高度壟斷和高行業(yè)壁壘。政府壟斷了供地權(quán)，開發(fā)商壟斷了建房權(quán)，兩者共同瓜分壟斷的超額利潤。在壟斷行業(yè)的強(qiáng)勢面前，在堅不可摧的房價面前，消費者能夠選擇的，只是被甲公司還是乙公司來盤剝。

土地是房地產(chǎn)業(yè)暴利的根本，也是房地產(chǎn)業(yè)最主要的利潤來源。一些地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)公司利潤水平大幅增長的主要驅(qū)動力是土地增值，尤其是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的大量土地增值。

在2004年“8·31”土地大限之前，稱得上是地產(chǎn)商圈地的“黃金歲月”。在這一階段，地產(chǎn)商能輕易地以極低的代價甚至是無償?shù)囟诜e起大量的土地。即使是在“8·13”之后，由于一些地方政府對中央政策的“靈活運用”，開發(fā)商們跑馬圈地的勢頭并沒有得到遏制，還是能夠上千畝地低價曲線拿地。由于土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地價格的剛性，地產(chǎn)商圈到地后，即使不蓋房子，屯上幾年也能獲取巨額的土地升值利潤。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地通過儲備后，其升值后的利潤比房產(chǎn)要大得多。

以國內(nèi)幾家知名房地產(chǎn)企業(yè)為例。2005年，萬科的土地入賬均價僅為1038元/平方米，金地集團(tuán)958元/平方米，招商地產(chǎn)605元/平方米。這些土地儲備大多集中在京、滬和深圳等地，保守估計，儲備土地的市場交易價格也在2000元-3000元之間，也就是說，至少有100%以上的升值空間。

“有百分百的暴利，就有百分百的囤地。”公開的資料表明，2005年全年，全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲備土地面積4億多平方米，國內(nèi)一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲備已經(jīng)達(dá)到2至3年的開發(fā)規(guī)模，也就是說大量的土地囤積在地產(chǎn)商的手中，坐等升值。如今，由于大城市的土地資源幾乎瓜分殆盡，更多的地產(chǎn)商將目光瞄準(zhǔn)了土地管理不太規(guī)范和土地出讓金比較低廉的二三級城市。

即使是實行土地“招、拍、掛”，提高土地成本，對開發(fā)商們也不是壞事。一方面，開發(fā)商以前低價囤積的土地價格因此水漲船高，身價倍增；另一方面，新增加的土地成本完全被轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，“地價抬高房價”。前不久，關(guān)于這個問題，政府和房地產(chǎn)商還打起了“舌戰(zhàn)”，一個說政府收緊“地根”導(dǎo)致房價上漲，一個指責(zé)開發(fā)商囤積土地奇貨可居，把房價上漲的責(zé)任都向?qū)Ψ缴砩贤啤＿@當(dāng)然是個糊涂官司，反正最后吃虧的都是老百姓。

民眾：為什么吃虧的總是我

耕者有其田，居者有其屋，是古代人的社會理想，也是現(xiàn)代人生存權(quán)的核心。對普通民眾（包括農(nóng)民和城市居民）而言，土地就是安身立命之本。在失去了命脈之后，他們能得到什么？

在貢獻(xiàn)了工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的巨額“剪刀差”之后，農(nóng)民兄弟們在土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”中繼續(xù)扮演奉獻(xiàn)者的角色。有關(guān)專家測算，改革開放以來，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)和交通用地的總價值在4萬億人民幣，但給農(nóng)民補(bǔ)償?shù)牟糠肿疃嗖坏?000億元。根據(jù)近期國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所做的調(diào)查：城市政府拿走土地增值的20%～30%；房地產(chǎn)業(yè)拿走土地增值收益占到了40%～50%；只有20%～30%留在鄉(xiāng)以下。近期中國農(nóng)業(yè)大學(xué)在華北、華中、華南的6個省農(nóng)村就中國農(nóng)民權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀開展調(diào)查，有15.6％的農(nóng)民家中有土地被征用過，其中只有79.1％獲得過補(bǔ)償；在獲得補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)戶中，46.9％的農(nóng)戶對補(bǔ)償數(shù)額不滿意。

城市的拆遷戶，也與農(nóng)民兄弟一樣處于弱勢。商業(yè)拆遷的補(bǔ)償是開發(fā)商的“一口價”，遠(yuǎn)低于市值；一些低收入家庭從城市中心區(qū)域遷往偏遠(yuǎn)城郊，往往帶來生活成本的增加甚至生活來源的斷裂，卻很少能得補(bǔ)償。

現(xiàn)實中許多以“舊城改造”“城市綠化”“公益事業(yè)”等名義進(jìn)行的拆遷，實際上是假借“公共利益”之名的商業(yè)拆遷。例如，濟(jì)南市槐蔭區(qū)在拆遷時的“規(guī)劃”是用于公路拓寬，后來卻蓋起了6間對外出租的營業(yè)門市房；北京宣武區(qū)莊勝二期危改區(qū)，開發(fā)商以“房改帶危改”立項，以“劃撥”方式取得“危改居住用地”，卻建造起商品豪宅；浙江紹興市“影城文化街”項目也是以公益事業(yè)名義征地拆遷后，改成“縣前街文化街”進(jìn)行地塊轉(zhuǎn)手，又變成商貿(mào)大廈進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種蒙上公共利益畫皮的商業(yè)拆遷，是榨民眾的骨頭熬開發(fā)商的肥油，是對民眾利益赤裸裸的掠奪和驅(qū)逐。

為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，一些失地農(nóng)民和拆遷居民也在進(jìn)行抗?fàn)帯Ｈ欢跈?quán)力撐腰和金錢收買下，暴力拆遷觸目驚心，他們反抗的呼聲，多數(shù)被棍棒敲碎，被推土機(jī)碾過。2004年的湖南嘉禾暴力拆遷震驚全國；2005年6月發(fā)生在河北省定州市的“6·11”大案更是一個典型，300余歹徒持械圍攻村民，造成6名村民死亡、數(shù)十人受傷。在被抓獲的犯罪嫌疑人中，定州市原市委書記和風(fēng)就身在其中。

同一片土地之上，得失各異，悲歡不同。在這場轟轟烈烈的土地盛筵狂歡中，有強(qiáng)權(quán)的地方政府和有金錢的開發(fā)商“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”，舉杯相慶；角落處，卻是弱勢民眾的黯然神傷、向隅而泣！