“限外政策”能否阻止樓市的“瘋狂”？

2006年7月24日，建設部、商務部、國家發改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》），這是繼“國八條”“國六條”之后國家出臺的又一旨在調控中國房價的政策，被業界稱為“限外政策”。但政策能否達到預期的效果，《小康》采訪了十名外籍及與外資企業有關人士，并在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門做了專項調查，市場反應并不樂觀。

王耀輝（美籍華人）——美國美中合作發展基金會總裁

如果說《意見》是限制企業投資、炒作還是可以理解的，但限制個人購房，不僅實際的政策效用極低，而且阻礙了海外人才的引進。我的不少美國的華人朋友都很想回國創業，現在《意見》規定必須在中國居住一年才能買房，但他們大多是在國際間跑的，如果他們一年只能在中國呆半年，總不能讓他們天天住賓館吧。其實真正要想在中國買房可以采取很多變通的辦法，但《意見》給海外華人的一個直感，就是讓他們沒有歸宿感，而且加大了他們的創業成本，這就降低了回國創業的積極性。

因此，表面上看，這只是一個房地產政策，但實際上深層次也是一個國內軟環境的問題。這或許是政策的制定者當初沒有考慮和預料到的。

張文利（留日海歸）——北京九州大地物業管理有限公司總經理

出臺限制外資進入房地產業的政策不啻是一個倒退，退回到10年前的狀態。如果認為外資拉高了中國房價，出臺《意見》是為了穩定房價，這簡直有些滑稽，不知道有關部門是否真正調查過外資在拉升國內房價上究竟能起到多大作用，我看是微乎其微。國內房價的只升不跌，主要是貴在地價上。用于建筑的土地不僅越來越少，而且限制政策越來越多，越來越苛刻，地價也就越來越貴。而這些基本上都與政府和政策有關。因此不能把房價簡單地怪在開發商和外資上。否則我們為了解決問題的政策只會越走越偏，反而制造出新的問題。

徐朝龍（旅日華僑）——日本花美冠國際株式會社社長、京瓷集團前駐華代表

這項政策的一個目的可能是抑制人民幣升值，防止大量外國游資進入，避免出現當年的東南亞金融危機。應該說，對于中國的經濟宏觀調控而言，這沒有錯，但問題是，我們為什么不相信市場的調節，而非要通過行政手段？更何況，這樣的政策在操作層面的執行效果還很難保證。只要有商業利益存在，只要國內的政府考核標準不變，就很難說這樣的政策在落實過程中不被扭曲變異。比如說，不讓外資投入房地產，它馬上變成內資，不許外籍人士購房，他可以通過國內人士代為購置，怎么去限制？

因此，中國市場經濟中出現的問題，很多不是市場本身的問題，而是管理市場的問題，管理得過細，往往容易把原則性的管理丟掉，結果可能不僅不盡初衷，或許還可能適得其反。

金俊炯（韓國）——清華大學留學生

我認為，外資進入中國房地產市場的主要是出于看好人民幣升值前景的投機等。外資炒房影響了中國房市的價格走向，對中國房地產的秩序有一定負面作用，但同時也對中國房市有一定的促進和繁榮作用，有助于中國房市走向國際化，因此沒有必要將外資“趕出”中國房地產市場，只要把外資控制在一定的比例之內就可以了。《意見》出臺后，中國房價的增長有可能會因為部分外資的撤離而有所減緩。

李泰（韓國）——中國人民大學當代中國研究中心特聘研究員

目前真正到中國直接開發房地產的韓國企業不多，因為他們認為中國房地產市場政策不穩定，風險太大，《意見》出臺之后，韓國企業會更謹慎甚至取消來中國投資的計劃。

對于一個國家來說，規范外資是非常有必要的，不然會危及這個國家的經濟安全。但對于《意見》本身，我認為很難達到理想的效果，因為很多外國人是用中國人的名字買房的，很難分清什么是投資行為，什么是中國居民自住購房。我個人認為中國可以用稅收來調控外資的炒房行為，比如不管你是哪國人，都可以自由買房，但要交稅。

馬克（意大利）——北京中意三洋物億公司總裁

我認為進入中國房市的外資相當一部分是看好人民幣升值的前景。但是，我并不認為外資對中國房市影響過大，實際上在世界各地的大都市，房價偏高是很普遍的現象，北京作為中國的首都，同時又是一個國際化的大都市，它的房價偏高是不可避免的，也是很難控制的。外資的進入，無論是個人投資還是公司的經營業務，都是市場正常的行為，并不是中國房價走高的真正原因。《意見》出臺后，投入到中國房市的外資應該會減少，但是中國的房價卻很有可能繼續升高。

孟怡（英國）——法國里昂證券首席代表

如果說此次政府出臺《意見》是為了應對房地產過熱問題是可以理解的。但是對于一個健康的社會而言，長期限制房地產投資并不可行。目前，真正需要控制的是那些借用銀行的錢去“炒”房的人。我個人認為對于購房的外資，通過提高首付、按揭等金融手段可能更高明。

Peter.G.Gerry（加拿大）——設計業自由職業者

中國政府制定相關政策阻止外資進入中國房市有一定的道理。但是投資是市場行為，無論如何不能簡單禁止，政府要做的是制定法律，阻止會破壞市場秩序的投資進入，而不是通過行政手段，阻止所有的投資進入。政府如果真的要阻止，更多的還是要將精力放在阻止那些大的投資基金的進入上，相比它們，在華的外籍人士的個人買房投資是微不足道的。

莊璨瑋（菲律賓）——菲律賓旅游部駐北京辦事處市場助理

外資進入中國房地產市場應該看作是資本全球化背景下的普通商業投資。中國政府應該創造公平競爭的市場環境，而不是限制外資的發展。在不久前，中國還鼓勵外資進入中國房地產市場，而且提供了一些優惠的政策，雖然現在中國考慮的是房地產業的承受力，但也不能把他們排斥在外。

Stefan （瑞典）——幸那列索旅游集團導游

中國政府的這次舉措看上去比較嚴厲，我相信會對外資投資中國房地產市場的強勁勢頭進行遏制。但我有所疑惑的是，外資更看重的是對辦公樓的建設，而中國目前最要緊的問題是普通住房房價太高，所以我對政策能否控制中國房價比較懷疑。

這次政策對外國人在中國買房也進行了一定的限制，我認為，這個是沒有太大必要的，因為外國人在中國買房畢竟是少數，更多的外國人大都認為中國的房子太貴，不合算，所以買房的人很少。限制外資的政策出臺之后，外資肯定不再那么明目張膽地投資中國房地產，但肯定會找到其他渠道來進入中國。

北京：未打中房價過高的“七寸”

北京的部分房地產商和研究人士，普遍認為《意見》的重點是打擊住宅領域的外資投機行為，并沒有打中房價過高的“七寸”。

北京莊勝房地產經紀有限公司總經理周湘輝說，此次《意見》并沒有出在點子上，外資并不是影響房價的主要因素，因為外資主要投資的是高檔物業，因此沒有必要對外資加以嚴格限制。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，《意見》需要進一步明確相應的細則，加強現實可操作性。防止外資利用政策的漏洞炒作房價。

（《小康》記者高艷）

上海：小型外資基金受沖擊

上海一位分析師表示，《意見》出臺以后，受沖擊較大的是小型外資基金公司，那些手續完備、資本雄厚的外商投資公司依然會我行我素，《意見》中所設置的門檻對于他們來說絲毫不是問題。

《意見》對在上海房地產市場單打獨斗的國外投資者則產生了致命的打擊。一家主要為國外買家提供房地產咨詢的公司負責人表示，2006年初，他們為一批歐洲富有的個體投資者購買了70多套住宅，并包裝成酒店式公寓出租獲益，而現在他們的業務受到了直接影響。

上海市財經大學房地產經濟研究中心教授印堃華則認為，限制外資進入，將會對上海房地產產業鏈產生影響，整個房產市場都會不景氣。

（《小康》記者秦俊勇）

廣州：住宅地產基本不受影響

中原地產市場分析員蘇小姐說：“與國外投行大規模進入北京、上海的情形不同，廣州市場的外資主要以香港基金為主，投資方向主要是商業地產和寫字樓，因此運作上不受《意見》的影響。”

據了解，廣州的知名寫字樓中洲中心、富盈國際已經被外資購買，中華廣場A塔寫字樓、維多利西塔寫字樓、 珠江新城商業地產物業也都有外資正在洽談購買事宜。

在廣州活躍的外資包括新加坡凱德置，香港太古集團等外資一般是通過地產中介、律師事務所和會計師事務所購買寫字樓和商業地產進行長線出租，雖然也有部分外資直接開發商業地產，但涉足住宅地產的寥寥無幾。

（《小康》特約記者陳婧）

深圳：“限外政策”非常必要

2005年底，深圳地產業就有傳言：有200億“熱錢”正在涌入。其后的市場變化也印證了這個傳言，深圳房價一路飆升，一向以市場穩健規范著稱的深圳房地產，無可避免地受到了嚴重沖擊。

深圳二手房網COO林曉華表示，針對外資的房地產調控政策非常有必要，很多地方和企業把人民幣升值和房價上漲的雙重收益作為誘惑來鼓勵國際游資投機房市，這是非常危險的，是犧牲整個國家的經濟利益和國民經濟安全為代價的局部的、短期的利益。

深圳房地產研究中心王鋒博士說，《意見》雖然允許外資購買自住房，但如果有人進行投資炒作，必將會引發一系列更為嚴歷的限制外資進入房地產業的政策出臺。

（《小康》特約記者衛星）

杭州：政策不該“一刀切”

對杭州人來說，外資是一個比較陌生的概念，因為外資似乎更偏好于北京、上海、廣州、深圳等地，杭州房地產市場還是本地開發商為主，所以《意見》對杭州的樓市沒有什么實質性的影響。

接受《小康》采訪的一些杭州房地產企業負表人表示，對于國家的宏觀調控政策，個人均表示擁護，這對行業長遠的發展和進步有利，但是對調控的具體手段和方式表示不敢茍同，政策的制定者對房地產行業了解的不夠，房地產是個區域性較強的產業，應該更多地考慮區域發展水平的差異性，不應該“一刀切”，比如東部沿海地區完全可以通過市場的方式——經濟杠桿來撬動。

（《小康》特約記者陳寧）

廈門：信托公司坐收漁利

在廈門，對“限外政策”叫好的是信托公司，他們一致認為：外資受限，房地產信托就成為開發商的“救命稻草”。對信托公司來說這是一個千載難逢的機遇。一方面外資有大量的投資需求，另一方面地產商們有融資壓力，信托公司就是他們的連接線。“盡管如此，地產信托能否發揮融資的優勢還是有待時間的檢驗的。”福建某信托公司的負責人對《小康》說。

但是《意見》并沒有對一級市場、外商在華投資項目轉讓和股權轉讓以及二級市場、中介和外資企業辦公用房的管理等方面實際限制，因此很難起到實際效果，外資仍然會一如既往地進入中國房地產市場，政府還應該出臺更加全面細致的規定。

（《小康》福建聯絡處陳長青林東升）