房貸細細篩

九部門“15條”執行以來，上海部分銀行開始相應調整，其實施細則也在陸續出爐。不過總體看來，由于此前上海已經在房貸上實施一定控制，所以此番調整力度并不大。

另外，來自銀行方面的信息表明，購房者的實際反應也不見得就像想象中那么大。一家國有銀行的工作人員表示，九部門意見實施以前，真正選擇首付兩成的借款人也只占到一半，有相當多的借款人主動要求提高首付比例到三成至四成，因為這樣可以減少利息負擔。“總的來說，房貸產品的區別主要在還款方式和利息支出方面，所以首付成數提高并無什么影響。”

不過，這位工作人員也表示，政策往往具備窗口效應，在此緊縮政策出臺后，是否會有諸如加息等后續政策出臺，這一預期直接影響到房貸產品的選擇。“譬如說，固定利率房貸產品可能有一些增長，再譬如加大加快本金歸還的一些產品也較適用于加息周期內，如等額遞減、無障礙提前還款等。”

至于購買自住90平方米以下住房的客戶有何細分特征，專家認為，通常來說，這部分人群資金實力稍弱，對于利息支出也會比較敏感。“所以，盡管首付成數的變動并未波及這部分客戶，但他們會比較在意房貸的差異。”

那么，面對目前市場中層出不窮的新產品，消費者究竟應該如何根據自身收入狀況以及利率走勢的判斷進行選擇呢?

不指定樓盤按揭——深圳發展銀行等

消費者在購房的時候，總會希望享受一些房價折扣，而開發商給出的條件則經常是一次性付清房款才打折。“不指定樓盤”購房按揭貸款可以幫助貸款買房的客戶一樣得到此實惠。

據介紹，不指定樓盤“購房按揭貸款是指購買未與銀行簽訂按揭額度的樓盤時，由深圳發展銀行直接向借款人(購房人)發放以借款人所購房產作為抵押的按揭貸款。該房貸產品的最大特色就是額度不受銀行限制，買房選擇隨客戶所愿，對開發商而言則相當于一次性付款，購房人可以享受由此帶來的優惠折扣。以一套100萬元的房屋并打5%折扣而論，購房者一下子就可省下5萬元錢。

目前，滬上不少銀行都已開辦此業務，不過相比之下，深圳發展銀行的相關規定比較靈活，主要體現在階段性擔保環節，購房人可以找置業擔保公司、實業公司甚至有資質的個人來做擔保，一些優質客戶甚至可以免擔保。個人資信狀況較好的客戶可以選擇此產品。

直客式房貸——中國銀行

與上述產品類似。借款人在繳納一定比例的首期款后，剩余款項按照“先貸款、后購房”的方式由貸款銀行發放貸款，購買所需房產。客戶相當于向開發商進行一次性付款，通常能獲得3%-6%的購房優惠，還能節省工本費、公證費等支出，并且可以自選按揭銀行，不用開發商“綁定”。但直客式住房貸款對貸款人要求比較高，只有國家公務員、教育、醫療、新聞出版等事業單位正式職員等優質客戶才有條件申請。

固定利率房貸——中國建設銀行、光大銀行

在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，不論貸款期內市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，這有助于借款人規避未來的利率風險。但固定利率貸款利率比目前的浮動貸款利率要高一些，提前還款的罰息也相應較高，借款人還要承擔利率走低的損失風險。

可轉換房貸——中國建設銀行、光大銀行

固定利率與浮動利率互相轉換業務。通過該業務，借款人可以更靈活地規避利率波動風險、降低借款成本。一般而言，辦理浮動利率房貸的客戶轉辦固定利率房貸業務(包括住房、商用房)，辦理時不收取任何違約金和手續費；對于已辦理固定利率房貸且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，也可申請轉辦浮動利率房貸。固定利率貸款存續期在5年以上的免收違約金。

理財專家建議，固定利率房貸適合三類人：第一類人當然是預計利率將會上升的投資者，他們試圖提前鎖定貸款成本；其次是不太計較短期利率波動的投資者，希望對未來有明確資金安排的人士，因為固定利率房貸的還本付息金額固定，計算非常簡便；還有一類人是打算二次置業的人士，因為目前各家銀行對第二套房貸實行的利率普遍比第一套高，一般5年以上實行基準利率6.39%，這樣的話，與5-10年期(含10年)固定利率房貸的執行利率6.57%相差無幾，在此期間，只要央行略有加息，就可覆蓋掉0.18個百分點的息差。

寬限期還款——上海銀行

個人住房貸款發放后，在合同約定的一定時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結束后，對貸款發放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。該還款方式最大的優點是可適當減輕購房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計劃安排不受影響。其缺點是需支付一定的成本，主要增加的是首年因未沖還本金而導致的利息支出。以貸款50萬元寬期限一年計算，若執行下限利率6.39%，需要多支付一年利息31950元。

移動按揭還款——中國民生銀行

借款人可以根據未來的收入支出曲線確定每一年的本金還款額。它使得前期還貸能力較弱的客戶在還款初期比等額本息還款方式還得更少，當然，由于還款額進一步的壓縮，利息支出相對也較高。同時，對于還款能力較強的客戶，通過提高每月還本額以超過等額本金還款額的若干倍加速還款，大大降低利息支付。這種產品適合那些在還款其內經濟狀況變動較大的客戶。如購買期房，所以在還款前期另外還需要支付租房費用的年輕人，再譬如，家中有未成年子女，所以在還款后期需要供養其讀大學或留學的中年人，等等。另外自由職業者也較適合此產品。

雙周供——深圳發展銀行

該貸款由傳統的每月還款一次，改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供還款額的一半。由于本金還款頻率加快，節約了客戶對銀行資金的實際占用，另外，因全年還款26期，還款多了兩期，所以在不增加每月支付壓力的情況下，縮短了房屋按揭貸款的還款期、減輕了利息負擔。但缺點是實際承擔了較高利率，對資金流動性要求高，不如等本還款法或部分提前還款法合算。

我們以貸30年50萬元計算，按基準利率6.39%，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節省利息145306元，節省比例高達23.26%；縮短還款期72個月，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24年還清。

這種產品合適一些收入較為穩定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其他較為定期的收入來源(如季度獎、年終獎等)的人士。由于月收入相對固定，客戶不愿意增加每月供款壓力，而在有額外收入來源的時候，可以通過小額提前還款來節省利息。

無障礙提前還款——中國民生銀行

客戶在銀行辦理按揭貸款后，可以隨時向銀行提出提前還款申請，還款額度也只要保證在一期還款金額之上，該銀行將在5個工作日內完成客戶提前還款的操作，不收取任何違約金。較為適合高收入人群。

接力貸款——中國農業銀行

以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購買住房的信貸產品。對于已婚子女，其配偶也可作為共同借款人。申請這類貸款，作為共同借款人的父母和子女均要具有穩定的職業和收入。作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲，買房人必須為子女，目前，個人住房接力貸款僅適用于個人住房一手樓貸款。

這種產品主要適用于兩類情況，一是作為父母的借款人年齡偏大，可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限；另一類是作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現行規定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。據悉，為進一步擴大個人住房接力貸款的適用人群，今后該行還將把子女的職業條件放寬到本科以上在讀學生，這樣的話沒有收入來源的大學生也可以與父母一起提早購房。

個貸通——中國建設銀行

房產一次抵押，貸款循環使用。該產品面向建設銀行已有的個人貸款客戶和在該行新辦理個人貸款的客戶，只要設立一次個人房地產最高額抵押，優質個人客戶即擁有相應授信額度，在授信期限內可享受隨需隨貸的一站式融資服務。

貸活兩便——中國銀行

房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請為“房貸理財賬戶”，如有閑錢存入該賬戶，存款余額超過一定金額以上的部分按一定比例被視作提前還貸，可達到減少貸款利息支出的目的。同時這一賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，如客戶對這筆資金有更好的資金投向時，如股票、基金或購買其他投資產品，則可隨時從賬戶中支取部分或全部存款。

(摘自《國際金融報》2006.6.9)