我國(guó)居住水平的長(zhǎng)期和短期影響因素實(shí)證分析

摘要：本文利用協(xié)整檢驗(yàn)和面板數(shù)據(jù)分析我國(guó)居住水平的長(zhǎng)期和短期影響因素。發(fā)現(xiàn)利率、收入房?jī)r(jià)比與居住水平存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明利率的提高長(zhǎng)期會(huì)降低居住水平，限價(jià)、限開(kāi)發(fā)房屋種類的政策是短期行為，提供低息房貸和發(fā)展中低檔商品房的同時(shí)提高居民收入的方法才是長(zhǎng)效的。面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)提高人均收入和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)提高居住水平有重要的作用。東西部房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地區(qū)差異，東部對(duì)利率較敏感，中西部對(duì)收入和物價(jià)的變化較敏感，針對(duì)差異可選擇不同的政策。

關(guān)鍵詞：居住水平；房地產(chǎn)；協(xié)整；面板數(shù)據(jù)

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-5192(2007)04-0015-07

1．引言

居住水平的普遍提高是重要的民生問(wèn)題，也是和諧社會(huì)的主要目標(biāo)。在停止住房實(shí)物分配后，高收入者依靠市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，中低收入者則存在多層次的住房解決方法，如中低檔商品房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等房源政策和住房貨幣補(bǔ)貼、低息的公積金抵押貸款等住房金融和補(bǔ)貼政策。這方面的實(shí)證研究的目的在于發(fā)現(xiàn)影響居住水平的真正因素和分析以上政策的效果，比較不同因素的作用大小和效用的長(zhǎng)短期區(qū)別，從中發(fā)現(xiàn)有無(wú)更好的解決方法。

我國(guó)2004年人均住宅建筑面積為25平方米，接近西方發(fā)達(dá)國(guó)家在80年代末約30平方米的水平。發(fā)展到這一階段，居住問(wèn)題的關(guān)鍵在于提高私房擁有率和縮小不同群體之間的差距。英國(guó)在相同階段，即撒切爾執(zhí)政期間，將大量政府興建的福利公房?jī)?yōu)惠賣給居住者，實(shí)現(xiàn)公房私有化并滿足中低收入者的住房需求。美國(guó)政府建立了聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部(HUD)，該部以提高私房擁有率、降低不同種族間的私房擁有率差距和為低收入者提供廉租房為目標(biāo)。日本資助中低收入者獲得政府提供的保障性住房。針對(duì)住房問(wèn)題，西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)者的研究也以私房擁有率為主，分析房?jī)r(jià)、人均GDP、收入、利率、通貨膨脹率、種族文化、地區(qū)差異、人口統(tǒng)計(jì)等因素對(duì)私房擁有率的影響。這方面的研究如Coulson發(fā)現(xiàn)人口統(tǒng)計(jì)因素對(duì)私房擁有率影響不大。Painter和Redfearn在分析利率和私房擁有率的關(guān)系時(shí)用了協(xié)整的分析方法。Eady和Olsen發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)提高則無(wú)房階層比率增加。Painter，Yang和Yu的研究得出美籍華人私房擁有率高于其他的少數(shù)民族。

住房改革以來(lái)，我國(guó)基本完成了租住公房向擁有私房的轉(zhuǎn)變，縮小不同群體之間的差距成為進(jìn)一步提高居住水平的關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)私房擁有率，以人均居住面積或人均住宅建筑面積體現(xiàn)居住水平。人均面積只能體現(xiàn)平均水平，而不能體現(xiàn)有房和無(wú)房之間的差距。由于中低收入居民的比例大，如果能縮小不同群體之間的居住差距，則對(duì)人均面積的提高有較大的幫助。國(guó)內(nèi)以人均居住面積或人均住宅建筑面積為研究對(duì)象的文章不多，白雪和王洪衛(wèi)用最小二乘法分析了上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)人均住房面積和恩格爾系數(shù)之間存在著穩(wěn)定的數(shù)量關(guān)系。李致平等以安徽省數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，用多元線性回歸得出城鎮(zhèn)人均收入和每戶家庭規(guī)模是影響城鎮(zhèn)居民人均住宅面積的主要因素。以上文獻(xiàn)在分析人均居住水平時(shí)限于個(gè)別地區(qū)和分析方法比較簡(jiǎn)單。徐紅認(rèn)為中低收入家庭購(gòu)房的主要障礙因素為房?jī)r(jià)高、房?jī)r(jià)收入比高、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、土地價(jià)格飚升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)等。

在分析方法方面，王金明、高鐵梅用可變參數(shù)模型和魏巍賢、李陽(yáng)用面板數(shù)據(jù)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求或供給的價(jià)格、收入和利率彈性，但尚未有用協(xié)整和面板數(shù)據(jù)的方法分析居住水平的研究。本文以代表居住水平的人均居住面積和人均住宅建筑面積為研究對(duì)象，用協(xié)整檢驗(yàn)分析居住水平的長(zhǎng)期影響因素和用各省的面板數(shù)據(jù)分析人均GDP、利率、通貨膨脹率、收入房?jī)r(jià)比、房?jī)r(jià)、住房供給面積和經(jīng)濟(jì)適用房所占比率對(duì)居住水平的影響，討論提高利率、限房?jī)r(jià)、限開(kāi)發(fā)中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公積金貸款等政策的效用并提出自己的建議。

2．?dāng)?shù)據(jù)、模型和方法

本文采用的數(shù)據(jù)包括房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、宏觀數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)，分全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)和各省的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為1986—2004年，共19個(gè)觀察值。各省面板數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為1992—2001年，有效觀察值有241個(gè)。考察的變量及其統(tǒng)計(jì)描述見(jiàn)表1。

全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)用于分析變量間的長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。分析的方法首先檢查各變量的平穩(wěn)性，而后檢查一階單整序列之間的協(xié)整關(guān)系。收入房?jī)r(jià)比的計(jì)算方法是人均可支配收入乘以每戶家庭人口數(shù)的乘積除以平均房?jī)r(jià)與平均套房面積的乘積。國(guó)際上合理的收入房?jī)r(jià)比為1：3到1：6，而我國(guó)大部分地區(qū)在大部分時(shí)間收入房?jī)r(jià)比數(shù)據(jù)超過(guò)1：6，平均在1：8左右。Rate5n為名義利率，在房地產(chǎn)分析中名義利率比實(shí)際利率的作用顯著。經(jīng)濟(jì)適用房比率以經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積除以商品房銷售面積求得。人均居住水平的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有人均居住面積和人均住宅建筑面積兩種。由于人均居住面積不包含廚房和廳，不能完全體現(xiàn)居住條件，在2002年后統(tǒng)計(jì)部門改用包含廚房和廳等非臥室面積的人均住宅建筑面積。因此，全國(guó)數(shù)據(jù)采用人均住宅建筑面積。人均住宅建筑面積的趨勢(shì)圖見(jiàn)圖1(a)的下一曲線。該曲線保持穩(wěn)定的加速增長(zhǎng)，只在2001年有一個(gè)小的波動(dòng)。

各省面板數(shù)據(jù)用于分析變量間的短期關(guān)系。分析的方法主要采用LSDV FE方法，模型的選擇基于布勞什—培干—拉格朗日乘數(shù)檢驗(yàn)和武·豪斯曼檢驗(yàn)，分全國(guó)、東部和中西部分別回歸。根據(jù)含與不含經(jīng)濟(jì)適用房比率分為兩個(gè)模型。經(jīng)濟(jì)適用房從1997年開(kāi)始有數(shù)據(jù)，住房改革從1998年開(kāi)始。因此，包含經(jīng)濟(jì)適用房比率的模型樣本少，但該模型所在的時(shí)間段體現(xiàn)了住房市場(chǎng)化后的特征。各省的家庭人口數(shù)變化幅度小，基本穩(wěn)定在3左右，經(jīng)驗(yàn)證該變量對(duì)居住狀況影響不大，所以模型不包含家庭人口數(shù)。面板數(shù)據(jù)模型見(jiàn)(1)式。Lpresb=α₀+α₁Lpgdp+α₂Pflat+α₃Rate5n+α₄Incpric+α₅Lsalep+α₆Lsuppa+α₇Affar+ε (1)其中Lpgdp、Rate5n、Incpric、Lsalep、Lsuppa、Affar的含義同表1，利率為全國(guó)數(shù)據(jù)，其他變量為分省的數(shù)據(jù)。Pflat為各省通貨膨脹率，由各省的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算得出。Lpresb為人均居住面積。各省的人均居住面積的統(tǒng)計(jì)到2001年為止，2002年后改為人均住宅建筑面積，人均住宅建筑面積缺少2001年前數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)時(shí)間過(guò)短，因此本文在分省數(shù)據(jù)中還是使用人均居住面積。ε為誤差項(xiàng)。由于采用的是面板數(shù)據(jù)的FE分析方法，各地的時(shí)間不變因素，如期初的居住水平、地理資源環(huán)境以及其他在研究期間內(nèi)不變的因素均可排除在模型之外而不影響分析的結(jié)果。

3．居住水平的長(zhǎng)期影響因素

3.1 變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

根據(jù)已有文獻(xiàn)的理論分析，居住水平的影響因素有人均GDP、房?jī)r(jià)、收入房?jī)r(jià)比、利率、通貨膨脹率、房屋供給量、經(jīng)濟(jì)適用房比率、恩格爾系數(shù)和家庭人口等。長(zhǎng)期關(guān)系的分析基于全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。如果兩者存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明兩個(gè)變量存在長(zhǎng)期均衡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，有協(xié)同變化的趨勢(shì)。相關(guān)程度的大小和正負(fù)性使用相關(guān)系數(shù)判斷。對(duì)變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)得出，Lpresa、Lpgdp、Rate5n、Incpric、Lsafep、Affar、Engle為一階單整序列，記為I(1)。Lsuppa為二階單整，記為I(2)。Lhpop為平穩(wěn)序列，記為I(0)。Inflat雖然平穩(wěn)，但其顯著性僅為0.1，一階差分后的顯著性為0.058，因此可以看作是I(1)。平穩(wěn)性檢驗(yàn)的ADF檢驗(yàn)值及臨界值見(jiàn)表2。可以從顯著性水平發(fā)現(xiàn)因變量人均住宅建筑面積是典型的I(1)。

3.2變量的協(xié)整關(guān)系和相關(guān)系數(shù)

對(duì)I(1)序列進(jìn)行協(xié)整分析。在協(xié)整檢驗(yàn)方法中，Johansen檢驗(yàn)適合于小樣本但存在虛協(xié)整和結(jié)果矛盾的缺點(diǎn)，Engle-Granger(簡(jiǎn)稱EG)檢驗(yàn)不適合于小樣本但可以協(xié)助Johansen方法排除虛回歸和矛盾的結(jié)果。EG和Johansen方法的檢驗(yàn)值和臨界值見(jiàn)表3，檢驗(yàn)的滯后階用sc和AIC信息準(zhǔn)則確定為3。從表中可見(jiàn)Johansen檢驗(yàn)得到的協(xié)整關(guān)系比EG檢驗(yàn)多，且出現(xiàn)同時(shí)否定CE=0(CE為協(xié)整方程個(gè)數(shù))和CE=1的矛盾結(jié)果，說(shuō)明Johans-en方法存在虛協(xié)整的問(wèn)題。為得到可靠的結(jié)果，本文綜合利用兩種方法，當(dāng)兩種方法的檢驗(yàn)結(jié)果都顯著時(shí)才確認(rèn)為協(xié)整。確認(rèn)協(xié)整關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)為在10％的顯著性水平下，EG檢驗(yàn)顯著和Johansen檢驗(yàn)顯著否定CE=0。分析結(jié)果表明人均住宅建筑面積與收入房?jī)r(jià)比、人均住宅建筑面積與利率存在可靠的協(xié)整關(guān)系。存在協(xié)整關(guān)系的兩對(duì)變量的趨勢(shì)圖分別見(jiàn)圖1(a)和圖1(b)。圖1(a)中兩條曲線有基本相同的變化趨勢(shì)。圖1(b)中兩條曲線的趨勢(shì)則完全相反，說(shuō)明兩者的長(zhǎng)期關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這點(diǎn)從它們的相關(guān)系數(shù)為-0.794也可以看出。利率、經(jīng)濟(jì)適用房比率、恩格爾系數(shù)、家庭人口與人均住宅建筑面積的相關(guān)系數(shù)為負(fù)。人均GDP、通貨膨脹率、收入房?jī)r(jià)比、房?jī)r(jià)和房屋供給與人均住宅建筑面積的相關(guān)系數(shù)為正。其中人均GDP在正的相關(guān)系數(shù)中最大，為0.993，恩格爾系數(shù)在負(fù)的相關(guān)系數(shù)中絕對(duì)值最大，為-0.956，兩者與人均住宅建筑面積的EG協(xié)整檢驗(yàn)的P值接近顯著，說(shuō)明兩者對(duì)居住水平有較重要的長(zhǎng)期影響。

3.3 利率和收入房?jī)r(jià)比對(duì)居住水平的長(zhǎng)期重要作用

首先，與人均住宅建筑面積存在可靠長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系的利率和收入房?jī)r(jià)比是我們重點(diǎn)的分析對(duì)象。較低的利率從供給和需求兩方面都促進(jìn)人均住宅建筑面積的提高。較低的利率降低開(kāi)發(fā)商的成本，增加房屋供給面積和降低價(jià)格；較低的利率降低貸款購(gòu)房的利息成本，提高銷售量。協(xié)整關(guān)系說(shuō)明利率對(duì)人均住宅建筑面積的影響關(guān)系是長(zhǎng)期的，因此，當(dāng)前提高利率以抑制房?jī)r(jià)的政策并不利于長(zhǎng)期的居住水平的提高，從表3可以看出，就算是高利率使房?jī)r(jià)得到抑制，房?jī)r(jià)與居住水平并不存在顯著的長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

單獨(dú)的房屋價(jià)格或單獨(dú)的以人均GDP代表的收入與人均住宅建筑面積之間均不存在顯著的長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，但是收入與房?jī)r(jià)的比率和人均住宅建筑面積存在著可靠的長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明兩者的相對(duì)關(guān)系是重要的。房?jī)r(jià)的高低并不要緊，關(guān)鍵是收入要跟上房?jī)r(jià)甚至增長(zhǎng)得更快，從收入房?jī)r(jià)比的趨勢(shì)圖(圖1(a)上一曲線)可以看出，收入房?jī)r(jià)比除了在1993年時(shí)有一個(gè)低谷，之后一直在上升，這正是人均住宅建筑面積不斷上升的主要原因。因此，解決住房問(wèn)題，長(zhǎng)效機(jī)制是控制住房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的同時(shí)提高居民收入。

3.4 相關(guān)政策的效用和選擇

從上面兩個(gè)協(xié)整決定因素的影響看，住房低息貸款政策如住房公積金政策體現(xiàn)了低利率，是長(zhǎng)期有效的。如果公積金貸款不被用于購(gòu)買高檔房，同樣貸款額可以支持更多的銷售單元和面積，則更能充分發(fā)揮它的政策作用。限價(jià)商品房和增加中低價(jià)位商品房供給的政策都關(guān)注房屋的價(jià)格，但兩種政策存在區(qū)別。限價(jià)商品房屬于限價(jià)政策，它在控制價(jià)格的同時(shí)降低了住房的供給量，未能購(gòu)得房屋的消費(fèi)者損失福利。增加中低價(jià)位商品房供給的政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以行政方式促使開(kāi)發(fā)商提高中低價(jià)位商品房的供給量。該政策的問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，低檔房利潤(rùn)空間少，且受到經(jīng)濟(jì)適用房的擠壓，如果投資高檔房的利潤(rùn)大于低檔房，那么在利益驅(qū)動(dòng)下做出的選擇將是市場(chǎng)化的。所以，在控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，必須提高中低收入階層的收入，使得低檔房同樣有利可圖，這才是市場(chǎng)化的和長(zhǎng)效的解決方法。

經(jīng)濟(jì)適用房比率雖然與人均住宅建筑面積不存在協(xié)整關(guān)系，但是它的EG檢驗(yàn)的顯著性水平說(shuō)明兩者接近協(xié)整的，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)居住水平有一定的長(zhǎng)期作用，這種作用由于經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施時(shí)間還不夠長(zhǎng)，不能顯著地體現(xiàn)出來(lái)。值得注意的是，從相關(guān)系數(shù)看，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)人均住宅建筑面積的作用是負(fù)面的，正說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)適用房改善了購(gòu)得者的居住條件，但是經(jīng)濟(jì)適用房沖擊了普通的商品房市場(chǎng)，使得低檔商品房缺少，更多的低收入人群買房的難度反而加大，導(dǎo)致嚴(yán)重的排隊(duì)現(xiàn)象和管理成本的損失。雖然經(jīng)濟(jì)適用房政策受到置疑，如黃征學(xué)通過(guò)收入和替代效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策效應(yīng)不如現(xiàn)金形式的明補(bǔ)，并指出經(jīng)濟(jì)適用房存在的種種問(wèn)題。但是，經(jīng)濟(jì)適用房的存在不僅是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而且是一種社會(huì)保障措施和保持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。

單獨(dú)增加住房的供給也不是解決住房問(wèn)題的長(zhǎng)期方法。住房的供給與人均住宅建筑面積不協(xié)整(表中未列出)，EG協(xié)整檢驗(yàn)的P值為0.964，且相關(guān)系數(shù)(0.023)非常小。事實(shí)上，住房供給的增加必須考慮收入水平和市場(chǎng)需求是否與之相稱。

綜合看，降低低收入者的房貸利率和重點(diǎn)發(fā)展中低檔商品房是可取的，途徑在于提高低收入者的購(gòu)買力，減少經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的擠壓，用利潤(rùn)和優(yōu)惠的政策將開(kāi)發(fā)商吸引到中低價(jià)位商品房的建設(shè)上。提高低收入者的購(gòu)買力包括正確地識(shí)別低收入者，完善分配和保障體系，以及為低收入者提供低息貸款。

4．居住水平的短期影響因素

4.1 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

影響居住水平短期因素的分析涉及變量較多，使用各省面板數(shù)據(jù)可以排除因樣本不足導(dǎo)致的多重共線性問(wèn)題并取得顯著和穩(wěn)定的系數(shù)，排除模型忽略變量的影響和考慮不同地區(qū)的差異。模型的回歸結(jié)果見(jiàn)表4。其中模型一、三、五不含經(jīng)濟(jì)適用房比率。二、四、六包含經(jīng)濟(jì)適用房比率，包含經(jīng)濟(jì)適用房比率的模型的時(shí)間段在住房改革之后，更有市場(chǎng)特征。

4.2 人均GDP、通貨膨脹率、利率等宏觀金融因素的作用

結(jié)果表明，人均居住面積對(duì)人均GDP的彈性為1.56，在1997年后的彈性為4.11，說(shuō)明人均居住面積對(duì)人均GDP富有彈性。在所有的變量中人均GDP的系數(shù)最大且在所有的模型中系數(shù)都是高度顯著的，表明收入是提高居住面積的關(guān)鍵因素和前提條件，尤其在取消福利房和住房市場(chǎng)化后系數(shù)顯著增大，收入的決定性作用更加明顯。比較東部和中西部，發(fā)現(xiàn)中西部收入彈性系數(shù)更大，一是體現(xiàn)了收入提高后，住房在中西部比其他產(chǎn)品具有更大的邊際效用；二是中西部的房?jī)r(jià)較低，容易跨過(guò)購(gòu)房的門檻。住房對(duì)收入富有彈性還反映了華人的文化特點(diǎn)。

通貨膨脹率在模型一、三、五中顯著且系數(shù)為正，在模型四中系數(shù)顯著但是系數(shù)為負(fù)。通貨膨脹在90年代初作用比較顯著，模型一、三、五的數(shù)據(jù)處于這個(gè)時(shí)間段，所以體現(xiàn)出通貨膨脹的真實(shí)作用。正的系數(shù)說(shuō)明住房具有規(guī)避通貨膨脹的作用，即通貨膨脹率高時(shí)，消費(fèi)者傾向于購(gòu)買住房以實(shí)現(xiàn)保值，因此通貨膨脹率越高，人均居住面積越高。模型四為1997年后東部地區(qū)的模型，負(fù)的系數(shù)說(shuō)明東部地區(qū)最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著過(guò)熱現(xiàn)象，過(guò)高的房?jī)r(jià)通過(guò)房租反映到消費(fèi)物價(jià)中，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)影響人均居住面積的提高。

利率在模型二、四中顯著。這兩個(gè)模型的數(shù)據(jù)都在1997年后，說(shuō)明利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)化后才發(fā)揮真正的調(diào)節(jié)作用。正的系數(shù)似乎與我們的長(zhǎng)期分析有矛盾，即利率越低應(yīng)該人均住房面積越高，事實(shí)卻相反。原因在于在短期分析中，利率的調(diào)整由中央銀行確定，而且調(diào)整的方向常與市場(chǎng)相反。房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，提高利率；房地產(chǎn)投資和需求不足時(shí)，降低利率。導(dǎo)致利率提高，短期內(nèi)人均居住面積也高。比較東西部，可以發(fā)現(xiàn)中西部利率的系數(shù)小于東部，但是通貨膨脹的系數(shù)大于東部，表明了中西部地區(qū)對(duì)通貨膨脹更敏感，東部地區(qū)對(duì)利率的調(diào)整更敏感，中西部地區(qū)更重視實(shí)物價(jià)格的變化，東部地區(qū)更重視資本價(jià)格的變化。如果注意到這種區(qū)別，可以針對(duì)不同的地區(qū)設(shè)定不同的政策。

4.3 房?jī)r(jià)、住房供給等房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的作用

收入房?jī)r(jià)比只在中西部地區(qū)的模型五中顯著，系數(shù)為正，符號(hào)正常。在長(zhǎng)期因素中收入房?jī)r(jià)比和利率一樣都是重要的影響因素，但在大部分短期模型中收入房?jī)r(jià)比卻不顯著。同時(shí)，可以看到房屋的價(jià)格在所有的模型中都不顯著。這兩個(gè)變量的不顯著正體現(xiàn)了在短期收入房?jī)r(jià)比和房?jī)r(jià)作用不確定。房?jī)r(jià)高并不意味著沒(méi)人買房，房?jī)r(jià)低不意味著買房的人多。事實(shí)上，往往是買房的人多了房?jī)r(jià)才會(huì)提高，而價(jià)格低是因?yàn)闇N。短期的結(jié)果是以上跟風(fēng)作用和價(jià)格對(duì)需求的反向作用的結(jié)合，最后的結(jié)果取決于誰(shuí)的作用更強(qiáng)。

住房的供給在模型二和四中有顯著的正系數(shù)。兩個(gè)模型的時(shí)間段為1997年后，模型四為東部地區(qū)，表明在東部短期住房供給的增加促進(jìn)人均居住面積的提高。如果市場(chǎng)處于供給短缺的狀態(tài)，這種情況就會(huì)出現(xiàn)。東部地區(qū)最近幾年房地產(chǎn)過(guò)熱的情況正好是這樣，尤其是市中心的房屋很好賣，甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商囤積房屋待售的現(xiàn)象。所以住房供給的增加滿足了市場(chǎng)的過(guò)剩需求，提高居住面積。最后，經(jīng)濟(jì)適用房比率的系數(shù)全部不顯著，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)適用房在短期的作用不大。

5．結(jié)論與政策建議

通過(guò)以上分析可知：

提高利率以抑制房?jī)r(jià)的政策不利于長(zhǎng)期的居住水平的提高。因?yàn)槿司≌ㄖ娣e與利率存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，與房?jī)r(jià)不存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。調(diào)高利率將同時(shí)壓縮房屋的供給與需求，長(zhǎng)期將會(huì)降低居住水平，而它所抑制的房?jī)r(jià)在未考慮收入時(shí)并不能長(zhǎng)期提高居住水平。相反，住房公積貸款等低息貸款政策是長(zhǎng)期提高居住水平的有效方法。

單獨(dú)的房?jī)r(jià)與居住水平不存在協(xié)整關(guān)系，但收入房?jī)r(jià)比與居住水平存在協(xié)整關(guān)系。說(shuō)明控制房?jī)r(jià)的同時(shí)提高收入的政策將是長(zhǎng)期有效的。單獨(dú)盯住房?jī)r(jià)的政策，如限價(jià)房政策在控制價(jià)格的同時(shí)降低了住房的供給量，未能購(gòu)得房屋的消費(fèi)者損失福利；限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)位商品房的政策也因?yàn)榛貓?bào)方面不如開(kāi)發(fā)高檔房在市場(chǎng)環(huán)境中缺乏可行性；經(jīng)濟(jì)適用房改善了購(gòu)得者的居住條件，但沖擊了普通的商品房市場(chǎng)，使得低檔商品房更加缺少，更多的低收入人群買房的難度加大，而且導(dǎo)致嚴(yán)重的排隊(duì)現(xiàn)象和管理成本的損失。因此，單獨(dú)盯住房?jī)r(jià)的政策是短期行為，是政績(jī)方面的要求，長(zhǎng)期有效的解決方法是將房?jī)r(jià)和收入綜合起來(lái)，在控制房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)的同時(shí)，正確識(shí)別中低收入者并提高他們的收入水平，為之提供足夠的優(yōu)惠房貸。當(dāng)中低收入者購(gòu)買力增強(qiáng)時(shí)，薄利多銷的商機(jī)將以市場(chǎng)的方式吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)人中低端市場(chǎng)，這時(shí)政府所要做的只是扶持市場(chǎng)進(jìn)入者、防止壟斷。

面板數(shù)據(jù)分析表明，人均GDP具有最大的彈性系數(shù)，對(duì)人均居住面積的影響最為重要，因此提高人均收入是解決住房問(wèn)題的有效方法(但從長(zhǎng)期來(lái)講，提高收入的同時(shí)必須防止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得比之更快)。當(dāng)房?jī)r(jià)本身不是造成通貨膨脹率主要原因時(shí)，住房具有規(guī)避通貨膨脹率的功能，通貨膨脹率越高，則人均居住面積越大。當(dāng)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)帶動(dòng)物價(jià)增長(zhǎng)時(shí)，高的通貨膨脹率則抑制人均居住水的提高，因此保持理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)提高居住水平是有幫助的。利率在短期是調(diào)控手段，它的作用與長(zhǎng)期相反。

東西部地區(qū)在居住水平的問(wèn)題上存在區(qū)別。中西部地區(qū)重視實(shí)物價(jià)格的變化，易受通貨膨脹率的影響。東部地區(qū)重視資本價(jià)格的變化，易受利率的影響。收入水平的提高對(duì)中西部地區(qū)的居住水平影響更大。可以針對(duì)以上區(qū)別設(shè)定不同的住房政策，如東部主要提供低息貸款，中西部主要提高收入房?jī)r(jià)比。東部地區(qū)在最近幾年出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，部分地區(qū)曾存在住房需求過(guò)剩。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控要有地區(qū)針對(duì)性。