北京房價隨時雪崩？

北京樓市：一個比天還大的秘密

為全國房地產市場領漲的北京樓市，情況究竟如何?讓我們來讀一下這條新聞。

據2007年3月14日《北京晨報》報道《北京10萬套商品房尚未售出》，該新聞中說：

北京市場上的一手住宅商品房，目前至少還有10萬套尚未售出。這是記者昨天從北京市房地產交易管理網了解到的信息。按照目前的銷售速度，即使沒有新的項目入市，10萬套的存量也足夠維持今年一整年的銷售。

根據北京市房地產交易管理網統計的數據，截至昨日8時，本市可售期房有15.5萬套，總建筑面積2266萬平方米。其中，住宅商品期房約8.25萬套，總建筑面積1208萬平方米。

千萬別忽略了這條新聞，這條新聞揭露了一個比天還大的秘密，一個北京房地產開發商“打死都不說”的秘密，對于房地產開發商而言比命還重要的秘密，即北京的商品房不是供不應求，而是大大地供過于求。

就在今年的“兩會”上，還有政協委員(很可能，這位政協委員便是房地產開發商)在接受中央電視臺的采訪時說，房價太高商品房太貴，是因為在房地產市場“供不應求”抬高了房價，解決的辦法是“增加供給”。

這話，房地產開發商們愛聽。如果要增加供給，勢必銀行要提供更多的、更優惠的商業貸款，政府要提供更多的、更優惠的建設用地。這話，表達的是房地產開發商們的利益訴求。被扭曲的，是中國房地產市場的真實情況。

可當您讀到《北京1O萬套商品房尚未售出》這樣的新聞的時候，您還會相信，是“房地產市場供不應求”抬高了房價，這個由房地產開發商們提供的標準答案嗎?

別急，讀到此處，讓我們再讀一條新聞：

這條新聞仍來自2007年3月14日《北京晨報》： 記者從一些房地產代理公司和開發商處獲得消息，北京大量在售項目在春節后提高了銷售價，其中上調幅度較大的項目主要為中高檔項目，一般調整幅度在每平米100～500元之間。

當我們運用電影中常用的蒙太奇手法，把這兩條新聞剪接在一起的時候，會給您的聽覺視覺留下什么印象?

一方面是大量的商品房空置擱淺，賣不出去，另一方面是商品房的售價仍在不斷攀升。

這又告訴我們了什么?

它在告訴我們，已經成為中國房地產暴利孤島(上海廣州的房價都在下跌)的北京房地產市場在減兵增灶；它告訴我們，北京房地產市場有多么脆弱，有多么地不堪一擊；它告訴我們，患有嚴重的巨人癥的北京房價，隨時都可能發生雪崩，隨時都可能垮塌。

它告訴我們的是北京房地產市場這樣的現實：北京的房地產商們已暗中組成了一個強有力的價格同盟，如果沒有這樣的一個價格同盟，這一切的發生是絕不可能的。只在房地產商、銀行、主管房地產市場的政府職能部門，撮土為香，“義結金蘭”，結成“神圣”同盟的情況下，這一切才可能發生。他們在過剩的房地產市場中，人為地制造短缺的假象，他們在囤積居奇，在壓縮已建成的商品房的上市規模，寧可壓著不賣，也絕不讓價格走低。

對付這樣的價格同盟其實很容易，因為從本質上說，“同行是冤家”的天性決定了此類同盟僅僅是一時的利益妥協，他們只可能是一夜情的露水夫妻。

這樣的價格同盟如果沒有銀行的庇護和參與是不可能的，所以，只要認真地查一查他們的違規貸款，便能使這樣的價格同盟立刻土崩瓦解。

我們的疑問是，一個嗅覺靈敏的記者便能很容易地從網上，從公開披露的公共信息中，查到這些重要情況，難道主管北京房地產市場的政府職能部門，會不知道這些情況嗎?

北京究竟有多少空置房?

其實，對于北京的房地產市場，爆出這樣的新聞，已不是第一次了。2006年5月份便爆出過這樣的新聞：

據《北京娛樂信報》報道，一面是房屋供不應求，漲價熱銷；另一面是占待售商品房總面積六成左右的住宅尚未賣出。記者日前獲悉，截至4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，面積2608．41萬平方米，其中未售住宅109106套1541.39萬平方米，未售出住宅面積占可售商品房面積的59.09％；已取得房屋所有權證的正進行現房銷售的項目855個，可售面積440.17萬平方米，未簽約住宅1781 5套，面積289.14萬平方米，未簽約住宅面積占商品房現房銷售面積的65.69％。

記者從北京市建委了解到，北京市期房項目中有109106套住宅未售，現房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬套住宅沒賣。

北京別墅知多少

看過了北京的商品房，再看北京的別墅。

讓我們接著讀一則來自主流媒體，又被多家官方網站爭相轉載的消息：《北京別墅知多少?網上官方差10倍》。該消息說：在“北京別墅網”上，登記了價格、地址或售樓電話等信息的別墅項目，共有300個之多。

但記者通過北京市建委的網上公示系統查詢的結果卻是，北京目前可售別墅，期房已取得預售許可證的項目是35個，現房已取得產權證的項目是28個。合并那些取得多個證件的同一項目，這個官方權威統計的北京別墅項目數字只有28個! 300:28，兩者差10倍之多!

這個消息再一次驗證了這個結論：是房地產商們在房市營銷中所刻意營造的“饑餓銷售”，在一浪又一浪地推動著房價的上漲。

可我們能不能再問一聲：“網上官方差10倍”，為什么?

北京的房價有多貴?

說北京的房價貴，房地產商們不服。我便曾在鳳凰衛視與北京的房地產商任志強面對面地舌戰過。他堅持說，北京的房價是由市場的購買力所決定的。如果果真如此，我當然也無話可說。可問題是：北京的房價真的是由市場的購買力所決定的嗎?

那好，就讓我們來看看最能反映北京的房價與北京的市場購買力的北京“住房痛苦指數”：

商品房的平均售價÷人均月收入=住房痛苦指數(房地產泡沫指數)

北京2007年3月的“住房痛苦指數”最新數據

據2007年1月25日《京華時報》報道，北京市統計局新聞發言人、副局長于秀琴介紹，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元(月收入為1665元)，比上年增長13.2％，扣除價格因素后實際增長12.2％，實際增幅同比提高1個百分點。

2007年北京的春季房展交易會的成交均價為100l7元／每平米。

于是，北京的2007年3月的“住房痛苦指數”為：

10017元／平米÷1665元=6.01

這個數字已大大高于2006年1月的4.41的統計數字。北京的“住房痛苦指數”已為全球之冠。看了這些數字，你還能認為，北京的房價是由市場的購買力所決定的嗎?

8萬北京人逃離北京

當我們讀到《8萬北京人逃離北京》這樣的新聞的時候，我們心里會泛起一種什么滋味?我們會覺得北京還是一座宜居城市嗎?

那么北京人又為什么逃離北京?

據《華夏時報》報道：在北京正東，距天安門廣場30公里處，有一個開發區吸引了8萬北京人前去居住，這就是被稱作“京城編外地”的燕郊開發區，此處隸屬于河北省三河市。據了解，在燕郊買房置業的“外地人”，80％來自北京。面對這樣的現實，我們還能說“住在北京”嗎?

全球城市生活成本北京排名14

世界最大的人力資源管理咨詢機構——美國“美世”人力資源咨詢公司2006年6月27日公布了《全球城市生活消費成本》的最新調查，在被調查的全球144個世界各國首都或最大城市中，北京名列第14位，是中國內地生活消費成本最高的城市。

我們原本以為中國內地生活消費成本最高的城市是深圳，因為深圳特區的工資水平是中國內地最高的。現在看來，不對了，是北京。北京后來居上，超過了深圳、廣州、上海。

這一排名不僅遠遠超過了第83位的美國首都華盛頓，也把倫敦、紐約之外的許多城市都甩到了身后。

將“宜居城市”列為自己的發展目標之一的北京，“宜居”嗎?

有一次在出租車上，“的哥”對我說，他跟老婆今年都是眼看奔40歲的人了，可至今不敢生孩子，光住房貸款一個月就要掏3000多元。咳，“月光族”一個喲。說這話的時候，那位中年“的哥”聲音不僅發澀，還有些哽咽難言。

上海樓市：又一個“打死都不說”的秘密?

商品房供大于求的不僅僅是北京。

關于這件事，讓我們接著讀一條新聞：

新華網上海2007年3月26日專電：上海社會科學院新近完成的兩份不同的研究報告顯示，上海住宅市場出現了前所未有的變化：房價在連續6年持續上漲后，首次出現下跌，供求關系出現逆轉，未來幾年將出現供遠大于求的局面，空置量將持續上升。

上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會參與了建設部立項的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》，其中上海部分的研究報告顯示：

上海房地產指數從2000年開始增長，增速在2003年到達頂點后放緩；與之相對應，上海房價上漲幅度也在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經低于消費品價格的漲幅，2006-年的漲幅為-0.5％。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。

請注意這個數字，2006年上海-房價漲幅為-0.5％。這已不是房價上漲的增幅下降，而是真真切切的房價下降。如果我們孤立地看，這個跌幅并不算大的數字，也許沒有太大的意義。

這里需要指出的是，0.5％的跌幅并不能反應上海樓市的價格走向的真實跌幅，因為同北京一樣，上海的房地產市場也存在著一個“把漲價進行到底”的強大的價格同盟，這個由房地產商組成、由房地產協會牽頭的價格同盟，在操縱著上海的房價。使得上海的房價失真。可他們的操縱只能使上海樓市的危機更加具有爆炸性。

如果我們再接著看，問題便嚴重了：

在一份還是來自上海社會科學院的，名為《“十一五”時期上海房地產發展環境、機會、企業對策和對政府的建議》的報告中，數據顯示，上海的商品住房將大量過剩。報告中說：

2000年以來，上海的商品住宅投資和新開工面積逐年大幅增長，導致后續供應量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米(兩項相加已超過了5000萬平方米)。2004年，竣工面積和批準預售面積均超過3000萬平方米(兩項相加已超過了6000萬平方米)。供應量累積的隱患已出現，只是其時大量投資、投機資金充斥樓市，火爆的市場暫時掩蓋了這一矛盾。

可到了2006年，在宏觀調控的連續作用下，加之中國股市的火爆，中國股市大牛市的啟動，短期炒房者紛紛離場，長期投資者也變得謹慎，大批的國外的和民間的游資熱錢轉入股市，只剩下有限的、真實住房需求。

上海市政協所作的一項專題調研指出，上海的商品住房未來供大于求的局面，將會至少維持3年，供求比約為l:0.72。

即未來的3年中，每年上海的商品住房將會有超過l/4賣不出去。數量超過2000萬平方米。

如果我們將上海樓市的情況與北京樓市的情況加以對比，你就會發現，北京樓市的情況遠比上海樓市已經在惡化的情況要嚴重得多，只是在信息的真實透明的這件事上，上海樓市的情況遠比北京樓市的情況要好。

讀了這些，你還會相信，房價太高，商品房太貴，是因為在房地產市場“供不應求”抬高了房價，解決的辦法是“增加供給”，這個房地產商們所給出的標準答案嗎?你還會相信，房價還會上漲10年、20年的這個愚人節的預言嗎?

上海房價6年來首次下跌所發出警告是，中國房地產泡沫的破滅將從上海開始。而遭受打擊最沉重的不是上海，而是北京。因為上海所贏得的危機的釋放時間，要比北京充分。

1公斤木材與1公斤炸藥所包含的能量是等值的，不同之處僅僅在于，1公斤炸藥所包含的能量在0.01秒便能全部釋放，而1公斤木材所包含的能量全部釋放需要15分鐘。

美國：220萬戶按揭購房家庭面臨失房之痛

不要以為我們是在危言聳聽。

2007年3月14日，艷陽高照的、好好兒的中國股市突然跳水，大盤在下午2:30分突然涌出一股股其勢洶洶的殺跌大賣單，勢力之大使滬市大盤在不到10分鐘的時間大跌了將近100點。許多人都在問：出了什么事?大盤怎么了?

很快，網上便有了答案。那條消息說：

中新網3月14日電，美股周二(3月13日)午盤過后崩跌，完全回吐近三天以來漲幅，為今年來第二大跌幅。

美國股市感冒，中國股市跟著咳嗽發燒打噴嚏。沒辦法，這就是全球化的經濟。

其實，美國的房地產泡沫破滅早有征兆。

在過去5年中，美國房價漲勢如潮，房價幾乎上漲了60％。我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫，還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。

2006年8月，美國聯邦住房企業監管辦公室發布的報告顯示，美國房價漲幅創出自1975年30多年來最低，1/4大城市房價下跌。根據美國商務部的統計數據，2006年7月美國的新房銷售量與上年同期相比下降21.6％，為過去12年中最大降幅。

據悉，美國房屋按揭貸款市場規模已高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大，目前信用不佳的貸款人得到的次級按揭貸款已占12.6％。

美國抵押銀行家協會13日發表報告說，目前有13％的次級抵押貸款人拖欠還款。因為無法收回貸款，過去3個月里，全美有30家經營次級抵押貸款的企業關門倒閉。

更糟的是，如果房價持續下跌，越來越多的美國“房奴”會背負“負資產”，即名下擁有房屋價值低于自己所欠住房貸款。美國經濟分析師克里斯托弗·卡根估計，2006年貸款買房的美國人中，18％的購房者已經處于負資產狀況。

萊曼兄弟公司發布的一份報告顯示，由于美國房屋抵押貸款利率的不斷攀升，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30％可能無法及時還貸。目前，因付不起房貸而面臨失去房產風險的美國人，已達220萬人左右。

想一想看，2007年有220萬人將失去自己用按揭方式買來的住房，那將會是一場什么樣的災難?中國的“負翁”們和“月光族”們，你們想過嗎?

據中國銀行業所公布的數字，由于5年的房地產高燒不退，北京與上海兩地的家庭平均負債率，已分別高達120％～150％。這還不足以引起我們的警覺嗎?

當心哪，北京樓市：房價雪崩隨時都可能發生。

整治中國房地產業 應從治理偽信息始

中國房地產業現在最需要的不是別的，是一場統計風暴。

在建設部等九部委《國六條》的房改新政中，作出了這樣的規定：

六、完善房地產統計和信息披露制度

(十四)建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

(十五)堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。

如果我們單看數字，中國房價的瘋漲的確讓人不能容忍。真正的漲幅其實沒有那么大，那大多是房地產商為了營造商品房多頭市場，所編織出來的假數字，房地產商搬起石頭砸了自己的腳。

由此，中國房地產有一個顯著的特點，那就是一邊是房價飛漲，一邊是商品房空置率急劇上升。

只要我們加強消化商品房空置，便能有效地讓房價降下來。

也許有人會問，此種純市場的手段，是否會失之太軟?

1999年，我們便非常成功地將海南及北海的房地產泡沫刺破，讓房產價值回歸。那次的大跌，居然將海南頂峰期的均價10000多元/每平方米的房價，打壓到了500多元。其實那時所動用的，就是純市場的手段。那是被稱作“鐵腕總理”的朱镕基的杰作。即嚴厲地要求房地產商如期歸還房地產貸款，并嚴厲查處違規房地產貸款。如不能如期歸還，或拒不歸還違規房地產貸款，則向法院申請執行。

這是再正當不過、再傳統不過的純市場的手段，借債還錢，天經地義。違規貸款，理應查處。可就是這一招兒，便使海南及北海的房地產泡沫消失得無影無蹤。

歷史常會驚人地相似。

2007年北京的房地產與1999年海南房地產害的是同一個病，有現成的處方在那里，我們為什么不用?

當房地產商們用囤積居奇的辦法營造“饑餓營銷”的時候，我們應該想到的是：他們怎么會有膽囤積房源?他們怎么會有能力拖著銀行的貸款不還?

我們所應該作的，不是用行政命令的強制手段強迫房地產商們賣房，這不是在市場經濟的環境下政府該作的事。我們所應該作的，是查一查房地產商們拖欠銀行的貸款情況以及違規貸款情況，然后，依法清欠，就能讓問題迎刃而解。

不過，我們首先要做的事是：完全破解中國房地產業的偽信息。否則，一切免談。

編輯

任 娟