對我國房價與地價相互關系的再檢驗

摘 要：近年來，隨著我國房價的整體快速上漲和土地出讓方式改革，理論界和實務界對房價和地價相互關系的爭論十分激烈，對兩者相互關系的實證研究是判別各方觀點正確與否的關鍵。已有的實證研究文獻均采用Granger因果檢驗測定二者的相互關系，但由于在方法上存在一定的局限性，這些研究難以進一步刻畫兩者之間的動態聯系以及政策變化對其相互關系的影響。本文在基于向量自回歸類模型的方差分解這一分析框架下將前人實證研究的方法和結論統一在一個新的分析框架內，并完整而細膩地描述了二者的相互關系。更為重要的是，我們的計量分析刻畫出政策變動導致的二者之間反應模式的變化，為正確認識土地出讓方式改革的實際效果提供了堅實的實證基礎。

關鍵詞：房價變動；地價變動;協整；向量誤差修正模型；方差分解

中圖分類號：F062.9 文獻標識碼：A 文章編號：10035192(2007)02000000

Further Test of the Relationship between the Housing Price and the Land Price

HUANG Jianbo， JIANG Feitao， CHEN Weigang

（Business School of Central SouthUniversity， Changsha 410083， China）

Abstract:Recent years with the holistic fast rise of our country’s housing price and the reform of the land lease institution， there is abundant discussion about the relationship between the housing price and the land price among the theoretician and the entrepreneur. The empirical research on the relationship between them becomes the key which distinguishes between right and wrong among the different sides’different views. It mainly used the Granger causality test presented by Granger according to the existing empirical research papers on the relationship between the domestic housing price and the land price. Due to some limitation of the method， the research can hardly further depict the dynamic relationship and the effect of the political change towards the relation between the two. In this paper we use the variance decomposition of the vector error correction model (VECM) to perfectly and detailedly show the relationship between the housing price and the land price. What’s more important， our quantitative analysis depicts the effect of the policy alteration towards the relation between them. And it also gives the solid demonstration foundation for the correct cognition towards the real effect of the land lease institution reform.

Key words:housing price; land price; cointegration; VECM; variance decomposition

1 引言

近年來，我國房價持續快速上漲引起各方注目。為使國有土地出讓更加規范，進一步強化國有土地資源的管理，國土資源部于2002年4月頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（簡稱11號令），2003年6月進一步頒布《協議出讓國有土地使用權的規定》（簡稱21號令）。11號令規定商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓；21號令以規章的形式對協議出讓制度進行進一步規范，規定商業、旅游、娛樂和商品住宅等四類經營性用地不得以協議方式出讓。這兩項規定對于規范土地市場，減少尋租等腐敗行為無疑是有益的。但某些地產商將房價的上漲歸咎于土地轉讓方式的改變，例如以任志強為代表的一批房地產商認為：土地由協議轉讓逐漸轉為以“招、拍、掛”形式出讓造成地價的大幅上升，是房價上漲的根源，即地價上漲推動了房價上漲。

以上論點由于其深刻的政策含義引起了廣泛爭論，學術界也不乏相應研究。從理論性研究文獻來看，主要觀點有三類：（1）高地價引起高房價。持這一觀點的國內文獻均缺乏嚴謹的理論說明，僅是依據土地成本占總成本的30%至40%，就認為地價上漲就會推動房價上漲，如徐艷［1］，楊慎［2］，包宗華［3］。（2）高房價引起高地價，而不是相反。劉潤秋和蔣永穆［4］基于土地需求是引致需求的思路進行了研究，這一思路的詳細理論說明可參看 O’Sullivan［5］的推導；朱道林和董瑪力［6］采用一個線形城市的空間競價模型來說明高房價引起高地價，這一思路可追溯到Alonso［7］和Muth［8］的研究。（3）房價與地價互相影響。如劉琳和劉洪玉［9］、嚴金海［10］采用四象限模型，說明房價與地價相互影響。

但要判斷上述三種觀點孰對孰錯，以及土地出讓制度的改革是不是引起近年來房價上漲的主要原因，都需要根據我國的實際情況對房價地價的相互關系、以及土地出讓制度改革對兩者關系的影響進行深入的實證研究。

2 我國現有實證研究的回顧和評述

房價地價相互關系問題的核心是在房價和地價的共同上升過程中誰是矛盾的主要方面。較少摻雜對變量因果關系的主觀判斷的向量自回歸類模型適于解決這樣的問題。國內學者也多使用基于向量自回歸模型（VAR）或向量誤差修正模型（VEC）的Granger檢驗來探討房價和地價的相互關系問題。

黃健柏，等：對我國房價與地價相互關系的再檢驗Vo1.26， No.2預測2007年第2期高波、毛豐付［11］采用《中國景氣月報》全國整體統計數據和使用Granger因果檢驗分析方法對房價與地價的相互關系進行實證，結果表明從長期看房價決定地價，從短期看兩者互相影響。李珍貴［12］使用類似的方法并采用2002年1月至2005年4月國家統計局房地產開發投資統計月報數據進行實證，結果顯示房價的變動影響地價，地價的變動不影響房價。況偉大［13］采用基于誤差修正模型的格蘭杰因果檢驗方法和1999年1季度至2005年1季度全國房價指數與地價指數，對房價與地價的相互關系進行實證分析，結論認為在短期房價與地價互為Granger原因，在長期地價為房價的Granger原因，但無法判斷長期房價是否為地價的Granger原因。嚴金海［10］使用相同的數據進行的研究認為：短期內房價決定地價，長期內二者相互影響。

總的來看，現有的文獻均采用Granger因果關系檢驗方法并使用房價和地價指數來探測二者之間因果流的存在性和方向性。但綜合起來看這些研究中存在以下一些不足：（1）某些文獻沒有考慮到房價和地價時間序列的非平穩性問題，而只有對平穩的變量才能使用基于對向量自回歸模型（VAR）的Granger檢驗來判定變量間的因果關系。Granger［14］本人就曾經指出：對非平穩變量使用傳統的VAR模型通過參數約束檢驗進行因果推斷可能會得出錯誤的結論。周建和李子奈［15］使用Monte Carlo模擬已經證明，使用非平穩變量進行Granger因果推斷會顯著地造成對檢驗原假設的過度拒絕。（2）某些研究在考慮到變量的非平穩性問題并通過檢驗證實房價和地價指數序列均為I(1)過程之后，使用差分的方式來獲得平穩變量，但簡單差分的方法獲得的變量所具有的經濟意義與原變量是不同的，同時差分后序列中所包含的長期信息消失，檢驗出的因果關系即使存在也只能是短期的。（3）某些文獻在意識到上述不足之后，在協整關系框架內通過對VEC模型差分項進行參數約束檢驗來進行Granger檢驗以探討變量間的相互關系，但基于VEC模型差分項系數約束檢驗的Granger檢驗只能測定變量間的短期因果流，這些研究所進行的參數約束檢驗均未包含誤差修正項，因而也就無法測定變量間長期因果流的方向。

Granger檢驗雖然是重要的因果關系分析工具，但并不是唯一和最優的方法，其實也不能深入描述我們所關注的房價和地價的相互關系。主要原因在于：（1）Granger檢驗從其檢驗思想和檢驗形式的本質來說是從“有助于預測”的角度說明從某一變量到另一變量的因果流的存在性，例如我們不能從Granger檢驗的結果推斷一個變量變動導致另一變量變動的方向。（2）因果檢驗不能說明變量間相互影響的強度和整個動態過程，而我們所真正關心的除了房價變動和地價變動誰是因、誰是果之外還包括：某一變量變動導致另一變量變動的方向如何、相互影響的強度怎樣、隨時間有何變化、新土地出讓政策的實行導致了二者相互關系發生了什么變化等一系列細節問題。這些問題的答案是可以通過脈沖響應函數和方差分解來反映的。正如Sims［16］所評論到的：方差分解體現出的是超越Granger檢驗的因果流觀測。必須特別著重指出的是：對房價和地價相互關系的探討起源于2003年前后我國全面開始對土地交易開始實行的“招、拍、掛”制度，這一轉變可視為一個政策拐點。在拐點前后，房價與地價的相互關系必然會有所區別，這也是對房價地價相互關系的爭論的起因和焦點所在，但現有文獻均未能將政策拐點包含在實證研究的模型和框架之內，因此對政策效應進行深入分析和評價的實證研究是缺乏的。

綜上所述，我們的分析框架和所做的主要工作可概括為，首先從政策拐點出發對數據進行階段劃分，以分別分析政策轉變前后的房價地價相互關系的差別和造成這種差別的原因；然后對各階段的數據進行平穩性的單位根檢驗并根據數據特征分段估計向量自回歸模型（VAR）或向量誤差修正模型（VEC）；最后使用脈沖響應函數和方差分解對二者間因果流進行深入刻畫。

3 房價和地價相互關系的檢驗

3.1 數據說明

本文使用“全國房屋銷售價格指數”和“土地交易價格指數”作為研究房價和地價相互關系的變量。數據來源于《中國經濟景氣月報》，從1999年1季度至2006年1季度。為反映政策變動所帶來的影響，我們把整個樣本空間劃分為1999年1季度至2003年1季度和2002年1季度至2006年1季度，由于對VAR模型的估計需要較多的參數，因此兩個子樣本空間存在一段交叉，考慮到政策的推行和政策效應的產生是逐步的，這種處理是合理的。

記H和L分別為1999年1季度至2006年1季度的房價和地價指數序列，記H1和L1分別為1999年1季度至2003年1季度的房價和地價指數序列，記H2和L2分別為2002年1季度至2006年1季度的房價和地價指數序列。由于這套指數系統的編制采用的是環比方式，本文首先以1999年為基期進行了定基處理。數據來源與之前的大多數研究相同，只是樣本量稍大。全文的模型計算和圖形繪制使用美國QMS公司的Eviews5.1軟件完成。

3.2 ADF檢驗

我們使用ADF檢驗來測定H序列和L序列的平穩性，在前人的研究中，H序列和L序列的I（1）過程特征已經多次被證實。但由于我們對樣本空間進行了重新劃分，進一步的檢驗是必要的。檢驗形式（C，T，P）表示輔助回歸方程中是否包含常數項、趨勢項和滯后的階數，滯后階數由Schwarz Info Criterion進行判定。表1、表2和表3分別給出了全樣本和兩個子區間的單位根檢驗結果。對全樣本的檢驗結果與前人的研究結論類似，2002年1季度之后的房價指數和地價指數序列也表現出非平穩特征，但1999年1季度至2003年1季度的序列是平穩的。這說明房價和地價的劇烈波動開始于后一個樣本區間，但這種變動是否是由于政策的改變還需要進一步的驗證。

3.3 協整檢驗

在全樣本區間上和2002年1季度之后的房價和地價指數均為1階單整序列，二者之間可能存在協整關系。本文使用Johansen跡檢驗和極大特征值檢驗來判斷兩個樣本區間中的房價和地價之間是否存在協整關系，兩種方法的檢驗結論一致。由檢驗結果可知，房地產銷售價格指數序列與土地交易價格指數序列在全樣本和2002年之后樣本上均具有協整關系，因此我們必須建立向量誤差修正模型（VEC）才能正確探討其相互關系。對于1999年1季度至2003年1季度的房價和地價，我們則可建立向量自回歸模型（VAR）。

3.4.1 VAR模型和VEC模型的設定方法

綜合以上的檢驗結果，我們對全樣本數據建立向量誤差修正模型（VEC），記為模型1；對1999年1季度～2003年1季度的樣本建立向量自回歸模型（VAR），記為模型2；對2002年1季度～2006年1季度的樣本和所有樣本建立向量誤差修正模型（VEC），記為模型3。SC準則對3個模型滯后階數的判定結果分別為4階、2階、4階。

3.4.2 脈沖響應函數和方差分解分析的基本思想

在向量自回歸類模型的實際應用中，往往側重分析某種沖擊對系統的動態影響而并不是具體分析其回歸系數。脈沖響應函數描述一個內生變量對來自另一內生變量的一個單位變動沖擊所產生的響應，提供系統受沖擊所產生響應的正負方向、調整時滯、穩定過程等信息。本文采用Pesaran和Shin［17］提出的廣義脈沖響應函數進行分析。方差分解通過分析每一個結構沖擊對內生變量變化的貢獻度，可以給出對系統中變量產生影響的每個隨機擾動相對重要性的信息。從本文研究的問題來說，脈沖響應函數的分析結果可以刻畫房價和地價中某一變量變動引起的另一變量變動的動態過程；方差分解的結果反映的則是某一變量變動所導致的另一變量變動對該變量變動的貢獻度，從而可以對變量間相互影響的強度進行刻畫。使用脈沖響應函數和方差分解既可以反映出變量間相互影響的整個動態過程，也可以對變量間的相互影響強度進行定量測度，在對變量間相互關系進行探討時不再陷于僅能判斷因果關系“有或沒有”的尷尬，而可以對“有多大”給出答案。

脈沖相應函數的基本思想：

脈沖響應函數描述的是VAR模型或VEC模型中的一個內生變量沖擊帶給其它內生變量的影響。下面以VAR（2）模型來說明脈沖響應函數的基本思路，在VEC模型中，脈沖響應的分析機理與VAR模型類似。

方差分解的基本思想：

方差分解是通過分析每一個結構沖擊對通過方差度量的內生變量變化的貢獻度，進一步評價不同結構沖擊的重要性，方差分解可以給出對VAR或VEC模型中的變量產生影響的每個隨機擾動相對重要性的信息。Sims依據VMA(∞)的表示形式，提出了定量地把握變量間影響關系的方差分解方法。

3.4.3 脈沖響應函數和方差分解的分析結果

圖1至圖3分別給出了3個模型的脈沖響應分析結果，圖4至圖6給出了3個模型的方差分解結果。各圖中橫軸為滯后期間數，縱軸為響應數值或方差分解中某一變量變動對另一變量變動的貢獻度。“Response of H to L”的含義是L變動沖擊所導致的H的響應，“Percent H variance due to L”的含義是L的變動所導致的H的變動占H的總變動的百分比，其它依此類推。

圖1 模型1的脈沖響應函數分析結果圖2 模型2的脈沖響應函數分析結果

圖3 模型3的脈沖響應函數分析結果圖4 模型1的方差分解結果

圖5 模型2的方差分解結果圖6 模型3的方差分解結果

從對3個模型的脈沖響應函數分析結果來看，房價和地價之間相互影響的動態過程得到了反映?？偟膩砜?，1單位房價增量沖擊所帶來的地價增長均為正值，1單位地價增量所帶來的房價增長也為正值。從各模型響應數值來比較，可以發現1999年至2003年（模型2），一個單位房價變動所帶來的地價變動要遠遠小于2002年至2006年1季度（模型3），同時模型2中一個單位地價變動所帶來的房價變動要遠遠大于模型3。在模型2中地價變動對房價變動的影響要大于地價變動對房價變動的影響，在模型3中，房價變動對地價變動的影響要遠遠大于地價變動對房價變動的影響。在全樣本區間上（模型1），房價和地價之間沖擊響應的強度均介于模型2和模型3之間。

通過脈沖響應函數的數值大小我們比較了在不同樣本區間上房價和地價之間相互影響的強度和方式，方差分解則可以在數量上更為清晰地刻畫二者之間相互影響的強度，同時兩種分析的結果也是統一的。在前人使用Granger檢驗進行的研究中，通常會檢測到房價和地價之間的短期相互因果關系或長期內房價對地價的影響，同時也有一些研究認為地價對房價無影響。在對模型1的方差分解分析結果中，這些結論的本質被反映了出來：房價變動對地價變動的貢獻度在全樣本上達到85％左右，而地價變動對房價變動的貢獻則約為10％。這一結果將之前的大多研究結論統一到了方差分解的分析框架之下，之前研究對因果關系判斷的某些差異只是建模方法和數據樣本的細微差別造成的，房價地價二者在全樣本下的相互關系強度已被模型1的分析結果充分說明。進一步的，我們可以分析在兩個子樣本區間上房價和地價的因果關系差異以分析政策變動對二者相互關系的影響。模型2的方差分解分析結果支持了脈沖響應函數分析中對于1999～2003年間地價對房價的影響要強于房價對地價的影響的這一結論。模型3的方差分解結果說明政策變動后，地價的變動主要由房價變動引起，也就是說是房價的上漲拉動了地價的上漲；而地價上漲對房價上漲的拉動作用并不明顯，房價上漲的原因是地價上漲之外的其它原因。

4 對分析結果的進一步討論

土地出讓制度的變革在很大程度上改變了房地產市場的市場環境和房地產企業的行為特征，也改變了國有土地供應機構的供地行為。這種相關利益主體行為的變化，在很大程度上影響到房價對地價變動以及地價對房價變動的反應模式。

原有的土地協議出讓制度，不僅導致房產市場的壟斷，而且還導致了嚴重的“圈地運動”與尋租行為［18］。在以土地協議出讓為主的土地出讓制度下，具有政府背景或者具有良好政府關系的開發商采用尋租的方式壟斷對土地的獲取，進而通過壟斷要素市場獲取了在最終產品市場上的壟斷勢力；地方政府則在“土地出讓價不得低于基準地價”的約束條件下，以盡可能低的價格將土地出讓給某些特定的開發商，讓開發商獲取很高的地租收益。同時與土地管理、出讓相關的政府部門官員也參與分租，開發商得到的地租收益越高，相關的政府部門和官員所獲得的分租數額也就越高。在土地協議轉讓制度下，房價上升所帶來的地租收益的增加部分，政府土地出讓部門盡可能將其轉移到關系開發商，房價上升對地價的拉動作用相對比較??；而這一制度下，開發商在房地產市場具有較強的壟斷力，當地價上漲引起成本上升時，開發商可以利用其市場勢力，比較容易地通過提高房價來將上升的成本轉嫁給消費者，地價對房價的影響比較大。這可以解釋模型2中地價變動對房價變動的影響要大于房價變動對地價變動的影響，房價變動對地價變動的貢獻度比地價變動對房價變動的貢獻度要小。

而在以“招、拍、掛，”為主要特征的新土地出讓制度下，潛在進入者可以通過競價來獲取土地，從而打破了在土地協議出讓制度下在位開發商對土地要素的壟斷，并在房地產（最終產品）市場上與在位企業進行激烈的競爭，在位開發商也只有通過競價方式才能獲取土地，并要在房地產市場上應對挑戰者的競爭；在這種“招、拍、掛”的制度下，相關政府部門及其官員將地租收益轉移至開發商并參與分租的難度大大增加，因此轉而追求土地出讓收入的最大化。在以“招、拍、掛”為主的土地出讓制度下，房價上漲帶來的地租收益的增加部分，會由于開發商對土地的競價購買，很快拉高地價，直到這一租金耗散為零，這一部分新增地租收益流入到政府土地出讓部門，最終成為財政收入，因而房價上升對地價的拉動作用，要強于在協議轉讓的制度下房價對地價的拉動作用。在“招、拍、掛”土地出讓制度下，當地價上漲引起成本上升，在價格競爭的約束下，開發商很難通過提高房價的方式轉嫁成本，往往只能選擇提高效率、降低其它成本等方式來消化這種地價上漲導致的成本上升。 因而在“招、拍、掛”土地出讓制度下地價上升對房價的推動作用要弱于在土地協議出讓制度下地價上升對房價的推動作用。這也解釋了模型3中房價變動對地價變動的影響要遠遠大于地價變動對房價變動的影響，房價變動對地價變動的貢獻度接近100%，而地價變動對房價變動的貢獻度幾乎為零。

5 研究結論

（1）通過使用方差分解方法，我們將前人使用Granger檢驗所取得的實證結論統一在一個新的分析框架下。在這一框架下，房價和地價的相互關系特征得到了更為詳盡的、動態的刻畫。

（2）通過對政策拐點的劃分，我們比較了3個在不同樣本區間上的模型分析結果，政策轉變所帶來的市場效應得到了反映：實行“招、拍、掛”制度后房地產市場的整體市場化程度得以提高，顯著減少地產商的尋租空間；并在很大程度上提高了房產市場的競爭程度，降低了開發商的市場勢力與轉嫁成本的能力；“招、拍、掛”制度的實行，將大部分地租收益從地產開發商手中轉變成財政收入，有益于社會公平的實現。

（3）我們的分析結果表明：土地出讓制度改革后，地價上升對房價上升的推動作用反而較之前大大減少；地價變動對房價變動的貢獻度也大幅下降至零附近。因而土地出讓制度改革，雖然導致地價的快速上漲，但對房價的影響非常微弱，不是近年來房價上漲的根本原因。參 考 文 獻：

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