房產“牙人”之憂

江　嫣

在北京市朝陽區青年路路段，短短數百米就有不下十家房產中介機構。大量中小房產公司的建立和房產經紀人招聘仍在繼續膨脹著這個新興行業

短短三個月之內的第三道金牌到了。

1月22日，建設部和中國人民銀行聯合發布的《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》規定，今后，房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，房產買方應將資金存入或轉入客戶交易結算資金專用存款賬戶下的子賬戶。

這是繼去年10月建設部、中國房地產估價師與房地產經紀人學會共同發布《中國房地產經紀執業規則》明令禁止吃差價、北京市房地產中介行業協會緊隨其后于去年11月開展房地產經紀機構代收存量房交易資金情況調查之后，行業主管部門第三次出擊房產中介市場。

就怕中介拿這個錢去做風險投資

古代繁盛一時的買賣經紀“牙行”曾因市場而消亡，現代版的房產“牙人”又因市場的發展而出現。《瞭望東方周刊》在北京市朝陽區青年路路段看到，短短數百米就有不下十家房產中介機構。大量中小房產公司的建立和房產經紀人招聘仍在繼續膨脹著這個新興行業。

房地產業的興盛使得撮合買賣的中介由最初的信息提供者變成炙手可熱的房產經紀。北京市人口的快速增長又為房屋買賣、租賃交易市場不斷開拓空間，由此產生的房產中介公司開始以“神奇的速度”出現在京城各大住宅路段。

與此同時，“挪用房款”、“現金收房”、“騙吃差價”等不斷出現的負面新聞讓房產中介行業逐漸失去本來的面貌。去年震驚全國的天津“匯眾事件”的陰影至今難散——1000多戶老百姓的房款隨著房產中介公司的人去樓空消失得無蹤跡，1．5億的巨款到現在才追回8000多萬，老百姓的絕望喚不回辛苦半生積蓄的“血汗錢”。

“交易資金的安全問題，可以說是目前整個房產中介發展最嚴重的問題。”我愛我家房產經紀公司的副總胡景暉告訴《瞭望東方周刊》。

“房產中介如果代收代付，因為買賣交易需要辦理房屋權屬登記，而登記手續與最終成交存在一個時間差，就會有錢在公司停留，這賬面至少幾千萬，大公司則很容易就過億了，怕就怕不良中介拿這個錢去做風險投資，回不了款。這是相當可怕的。”

在胡看來，雖然在中國做渠道的企業不少，比如賣家電的，三個月一結賬也有資金沉淀，但是他們短期的資金沉淀遠遠比不上房屋買賣，“很多做渠道的企業都轉做房地產了，就是看中了這一點，表面上是服務機構，甚至宣稱不收傭金，實際上并不是在做這個行業，就是把公司當作融資工具，拿老百姓的房款去冒險，最后受損后對老百姓利益的打擊是巨大的。”

中小經紀公司不吃差價很難生存

鄭先生從酒店服務轉行在我愛我家做房產經紀人已經快兩年了。“我很看好這個行業，會一直做下去。”他說。

傳統的房產經紀公司能得到2％的傭金。經紀人提取傭金的比例通常是10％—30％，成交一套價值100萬的房屋，經紀人能提供2000～6000元。但如果是背著交易雙方吃差價，一個100萬的單就能吃到少則幾萬多則十萬的差價。

典型的吃差價方式是中介公司及房產經紀人打壓房主的價格，一套房主要賣85萬的房子就拼命說服房主認定只值80萬到82萬，然后在外卻以85萬甚至更高的價格賣出，這樣中間產生的差價就收歸中介了。

“除了利益的驅動，一些剛剛建立的缺乏房源和客源的中小經紀公司不吃差價是很難生存下去的。而北京日漸豐厚的二手房交易市場又讓各企業都不想放過機會。”胡景暉說。

“在國外，房產經紀人屬于有很高的職業素養、有較高的社會地位和較高收入的‘三高群體，國內現在有部分經紀人已經做到了高收入，但其他‘二高還遠遠沒有達到。做到高的職業操守的更是鳳毛麟角。大量的房產經紀人的入行門檻本身就比較低，往往只要求高中以上文化，如果市場上沒有一個規范監督的話，高利潤的吃差價行為在所難免。”胡說。

據業內人士介紹，在國家建設部一再禁止“現金收房”、吃差價行為后，典型的吃差價行為的確明顯減少，但變換了方式的吃差價行為仍然存在。吃差價改頭換面后定義變得模糊起來。比如，中介公司跟房主約定，如果中介以高出房主價格的價格賣出，高出的利潤雙方按協定分成。

一位在房產中介行業工作多年的資深人士告訴《瞭望東方周刊》，現在的房產中介公司做房屋買賣租賃代理都是居間的形式，就是居間商兩頭代理，這其實是不合理的。房產經紀人在中間既代表了房主的利益，又代表了客戶的利益，就好像甲乙兩人打官司，請一個律師既代表甲的利益又代表乙的利益是有問題的。

“房產中介公司的發展方向應該是買方有買方的代理人，賣方有賣方的代理人，代理人和代理人之間協商交易，這樣的‘獨家代理制取代‘居間制，吃差價和挪用客戶房款的現象就都要容易避免得多。”他說。

最嚴的處罰不過是被公司開除

盡管建設部、房地產中介協會對吃差價、現金收房、代收代付都陸續明令禁止，但對于什么樣的形式是吃差價、差價怎么定義、什么是現金收房等卻沒有做出過明確的解釋說明。很多房產中介認為，房產中介市場之所以屢屢出現問題，首要因素就是法律體系的不健全。

“成熟的房產交易都有健全法律制度來管理，美國就有《不動產交易法》，而我國的二手房交易至今也沒有一部成文法，僅在2006年10月出了一部《房產經紀執業規則》，其中對要杜絕的吃差價是一種什么樣的行為還面臨著法律上界定不明的問題。”胡景暉說。

北京通州區一位熟悉房產中介運作的政府人士認為，除了法律體系缺乏規范之外，對房產中介的監督也顯得十分無力，無論是政府監督還是行業自律目前都還只能管到企業，管不到個人。

這位不愿意透露姓名的官員表示，現在北京房產中介建立的行業自律組織北京市房地產中介行業協會離理想的“入行即入會”還相差甚遠。由于沒有實現強制入會，北京的房地產經紀公司有2000多家，加入行業協會的不到300家，不入會的公司在監管方面更為困難。

行業管理和中介公司對經紀人的管理則更為混亂。據了解，目前房產經紀違規操作沒有相應的懲罰機制，最嚴厲的處罰也不過是被所服務的中介公司開除，但是執業資格證書仍然保留，這家做不了可以做那家。

“往往有很惡劣的違規行為的房產經紀人被所在公司開除后，換了一家經紀公司反而受到提拔，甚至當上店長的情況，這在健康發展的房地產中介市場根本不可能發生。國外的房產經紀人每個人都有一個經紀人信譽檔案，對經紀人的執業信譽進行記錄，很微小的職業失責，都可能導致執業證被吊銷，更不用說吃差價、現金收房這種嚴重的違規行為了。”胡景暉說。