深圳：不可能的拆除

王　娜

法律上的樊籬尤如一把懸在頭上的利劍，威脅著小產權房的存在。但小產權房低廉的價格與供應規模的迅速擴大，正在滿足著許多中低收入人群的居住需求。如果將他們強行逐出，相信又將引起房地產市場中的軒然大波

買，還是不買?這是一道充滿誘惑和困惑的選擇題。

居住在深圳市寶安區福永鎮的張文，曾兩度猶豫不決地做著這道題，而他最終的選擇都是后者，“這樣的房子便宜，價格只是周邊正規商品房的1／3，買的話很合算。但因為它不合法，隨時面臨被拆的風險。”

張文所說的“這樣的房子”，指的就是農村集體土地上開發的小產權房。在廣東，小產權房還有一個更普遍的叫法是“集資房”。

福永是深圳機場所在地，雖為關外，但深圳飛漲的房價，已帶動這里的商品房售價升至近萬元，而小產權房的價格僅在3000元左右，這讓很多人為之動心。

“德兆花園”，是福永鎮鳳凰村一個小產權項目。根據“德兆花園”售樓人員許巧燕的介紹，這個小區自2006年8月開始銷售，總共有近400套房，如今兩居的戶型僅剩9套，三居戶型更只剩下3套。

“這不算什么，‘聚龍居(福永鎮橋頭村的一個小產權項目)賣得更快。”張文講述著自己的看房經歷。去年，他看上了福永鎮另一個小產權項目“聚龍居”，就在他為房子沒有產權證而猶豫不決時，這個樓盤的房子已經迅速銷售一空。

面對像“德兆花園”“聚龍居”這樣的小產權房，深圳市政府并非無動于衷。早在2003年，深圳市也對小產權房進行過查處。這座中國城鄉一體化最快的城市，比其他任何一座城市都更早地體會到了處理小產權房的難度。

2003年10月《深圳商報》一篇題為《深圳：66幢違建樓竟堂皇發售》的報道引起了深圳當局的重視。該文稱，深圳龍華鎮民樂村里建起了一片超大型的違法住宅小區，里面有“民樂翠園”“民樂花園”和“民樂雅園”三大樓盤。而這60多幢樓房從開發到銷售，整個過程都沒有辦過任何合法手續。

這篇報道讓寶安區政府迅速組織國土、公安及地稅部門的執法人員進入瀅水地產開發有限公司在民樂村的售樓處，對事件展開全面調查。時任寶安區常務副區長的何學文還親自到龍華鎮政府，召集各部門研究處理方案。

但對抗也隨之產生。11月2日，“民樂三園”的業主自發組織了規模浩大的游行，這迫使政府不得不承諾“對已入住的房一定不會拆除”。

如今，民樂村的房子依然是深圳最走俏的二手房之一。由于處于梅林關口，在華強北上班的人很多都在此置業。記者了解到，“民樂翠園”“民樂花園”現在有大量的二手房在買賣。據小區居民反映，二手房的銷售情況很好，售價一般為5000元／平米左右，而這些房子的開盤價僅售2000元／平米。

而在對業主的權益保障方面，則通常是有一份開發商與業主簽訂的“購房合同”為憑。“購房合同”里面包含有“集資建房合同”和“見證書”兩部分，往往由開發商指定一家律師事務所負責見證。“見證書”里也涉及到了如遇國家征收土地，會給予業主一定補償的條款，但具體補償方式和數額并未提及。而其中的“集資建房合同”就是廣東稱呼小產權房為“集資房”的起源。至于二手房的買賣，買賣雙方只須到開發商處簽一個合同，房屋就算是正式過戶。

業主陳小姐在“民樂翠園”“民樂花園”投資了兩套一居的房子，現在正在轉手出售。當記者表示對小產權房的風險感到擔心時，陳小姐表示“民樂翠園”“民樂花園”一共有3000多戶居民，已經形成了一個大社區，現在建設的市政配套都會考慮到這個大社區的利益，拆除的可能性幾乎為零。

盡管在2004年，廣州市政府就強令拆除當時被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。一個1000多套房子不到10天就被一搶而光的風光樓盤，被強行拆除，至今仍讓購買小產權房的人談之色變。此舉比之北京如今的“三停”猶有過之。

但深圳市國土資源和房產管理局寶安分局一位不愿意透露姓名的官員也承認，“面對像民樂這樣規模龐大的小產權房，拆除確實難度太大，如何讓它合法化更符合現實情況。”